Квартиры под аренду на вторичном рынке выделить почти невозможно, так что это будет Х.

А вот квартиры для перепродажи выделить довольно легко т.к. в них годами не делается ремонт. ВАЖНО ОТМЕТИТЬ: человек, который покупает квартиру для перепродажи не собирается там жить, поэтому ему плевать на то, в каком состоянии жильё. А вот реальному собственнику ОЧЕНЬ ВАЖНО где жить, поэтому некачественное жильё "инвестор" покупает легко, а вот с продажей проблемы.

Поэтому возьмём, например, несколько регионов и посмотрим сколько продаётся квартир без ремонта в домах сданных до 2024 года. Есть исключения, когда живут в состоянии "без ремонта", но это пренебрежимо малый %. Продажа квартиры "без ремонта" это почти 100 % продажа недвижимости купленной как инвестиция.

Москва 7377 / 31038 = 23,76 % продажа квартир-активов:

Московскую область 4957 / 25396 = 19,51 %:

Питер и ленобласть 5074 / 22776 = 22,27 %:

Краснодарский край 5292 / 29363 = 18,02 %:

То есть сегодня каждое 4 - 5 предложение на рынке это попытка превратить актив в деньги. Поэтому застройщики конкурируют уже не только между собой и не только со старым жилым фондом, но и со своими вчерашними клиентами.

Второй фактор... Капитализм. Точнее стремление к максимизации прибыли. Что происходило каждый раз, когда государство вводило новые "меры поддержки" в сфере приобретения жилья? Застройщики и банки вводили соответствующие поправки, как итог - для целевой аудитории цена на недвижимость не менялась, для всех остальных - росла. Пока не дошла до совершенно неадекватных цифр. Реальная стоимость жилья сегодня завышена кратно.

Ну и вишенка на торте.

При капитализме "наверх" не поднимаются, а всплывает. Да-да, то самое. Почему? Опять же физика процесса. Возьмём двух менеджеров А и Б. А - честный квалифицированный специалист, Б - умеющий себя показать жадный идиот.

На совещаниях А будет отстаивать позицию снижения стоимости жилья для конечного потребителя, делать процессы прозрачными, проверяемыми, эффективными, активно заниматься автоматизацией и контролем качества. Итог такой позиции - качественное недорогое жильё, но при этом лично А будет жить на зарплату, а прибыль компании будет не сильно большой.

Б будет делать максимально противоположное - максимально задирать цены для покупателя, не прозрачные процессы, в которые встроены личные коррупционные схемы Б, работа идёт "на отъебись", без какого-либо качества итогового продукта. Потому что Б думает прежде всего о том, как ЛИЧНО заработать.

Поэтому он не работает над качеством жилья. Он работает над тем, куда и как встроить схемы ЛИЧНОГО обогащения и желательно так, чтобы не сесть и как можно дольше оставаться не замеченным.

Итог - дорогое дерьмо, но Б имеет доход кратно (а иногда и на порядки) выше зарплаты, прибыль компании НА ПЕРВЫХ ПОРАХ гораздо выше, чем у А. Потому что прибыль - отличное прикрытие. Пока компания "зарабатывает" собственников и инвесторов особенно не волнует что происходит внутри. Собственно это основной паттерн работы деффективного менеджера (и неплохо описано в комиксах про Сову) - максимизация прибыли "сейчас" даже ценой гибели компании в ближайшем будущем. И это - работает. Пока прибыли зашкаливают - никого не волнует что происходит внутри. А когда "красивая жизнь" кончилась... То поздно пить Боржоми когда обе почки удалили.

В итоге мы получаем то, что получаем сегодня.

Основная целевая аудитория - "инвесторы" в недвижимость столкнулись с тем, что конвертировать активы в деньги очень сложно, а нередко и просто невозможно. Актив стал "токсичным", а токсичный актив никто покупать не будет. Разве что те, кто вообще за рынком и его трендами не следит и живёт ещё в 2000 - 2010-х.

Реальные покупатели сравнивая предложения в новостройках и вторичке массово идут во вторую категорию. Потому что из-за доминации "инвесторов", не заинтересованных в качестве, за этим самым качеством никто особо не следил. И так найдётся тот, кто в любое дерьмо "на стадии котлована" внесёт деньги. А вот реальному покупателю в этом самом дерьме жить. И скорее всего всю жизнь. И вот тут ВНЕЗАПНО оказывается, что жить в хрущёвке, а тем более сталинке хочется сильно больше, чем в новостройке... Даже не смотря на то, что им уже по 50 - 100 лет. Даже если стоят одинаково.

Безусловно, что качественные нормальные новостройки есть. В конце концов, хоть "менеджеры типа Б" и доминируют, но их доля не 100 %. Основная-то проблема в том, что "Б-менеджеры" занимаются не своими обязанностями, а личным обогащением. А работники, оставшиеся без контроля, делают всё "на отъебись" и жить вот в этом "на отъёбись" никто особо не хочет.

Воровство и использование дешевых материалов - есть, это факт. Но гораздо больше качеству наносит не дешевый материал, а хреново выполненная работа. Ровная стенка и "заваленная" примерно одинаковы по материалам и трудозатратам.

За последние несколько лет я помогал (в основном транспортом) нескольким знакомым, которые приобретали или снимали жильё. Это не статистика по стране, это статистика по личным наблюдениям. Так вот 9 из 10 квартир построенных после 2008 года на мой взгляд инженера хуже, чем хрущёвки и тем более сталинки. Почему?

!!! ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ !!! Я не считаю ни хрущёвки ни сталики верхом стандартов стоительства и образцами качества. Анализ сравнительный т.е. можно считать, что к недостаткам хрущёвок и сталинок добавляются уникальные недостатки современного строительства. При этом важно отметить, что некоторые проблемы тех самых хрущёвок и сталинок в современных сегодня решены, например, нет деревянных лестниц, только деревянных перекрытий. Но в целом баланс качества не в пользу современного жилья.

Снова напомню, что это личный ТОП-наблюдений (не все проблемы есть в каждой квартире, просто то, что чаще всего встречалось):

1. Новые ЖК зачастую расположены... Не удобно. Очень часто открывая карту с ЖК в радиусе пешей доступности нет ни школ, ни больниц, ни детских садов... Да даже общественного транспорта нередко нет. Видел объявление где ближайшая цивилизация в 20 - 30 км. Просто ЖК посреди леса.

2. Человейники. То есть квартиры без инфраструктуры. Пример из п. 1 - вот есть ЖК на 1000 квартир, возле него могут припарковаться примерно 100 машин. До остановки общественного транспорта около 5 км, до ближайшего магазина около 10 км, до садика и школы порядка 20 км, школьного (и тем более детсадовского) автобуса нет. Как в нём жить? Машины поставит 10 % жильцов, остальным ставить просто негде... Так как в нём жить? Когда взятки давали за разрешения об этом думали? Взятки тут 100 % потому что такое расположение ЖК прямо нарушает градостроительные нормы по которых предельная дистанция до школы/садика в исключительных случаях допускается как 800 м, а обычная 500 м. Ранее временами разрешали до 1,2 км... Но не 20.

3. Сквозняки в квартире при закрытых окнах и дверях. Как? Да ХЗ. Вроде всё стоит, всё закрыто, щелей не видно. Но если встал и замер - ток воздуха кожей ощущаешь.

4. Формальная теплоизоляция (при том, что в документах стоит, что современные дома более теплоизолированы и энергоэффективны). Зачастую температура внутри и снаружи (без отопления или работы сплит-систем) или не отличается или отличается несущественно.

5. Стены кривые по всех измерениям и осям вращения. Полы бывают тоже.

6. Как следствие прошлого пункта - углы прямые, но с погрешностью +/- 10 градусов.

7. Если квартира без ремонта, то можно найти остатки следов жизнедеятельности строителей.

8. Опять же в квартире без ремонта, раствор между кирпичами или клей между блоками нередко можно убирать пальцем. При должном старании за 5 - 10 минут можно просто голой рукой выкрошить раствор и достать кирпич/блок.

9. Материал (не капитальных стен) довольно часто не держит ни кухонный гарнитур, ни даже телевизор на VESA-кронштейне.

10. Прекрасная слышимость. У одной знакомой вся 12-этажка 4-й месяц ловит "соседа с перфоратором". Почему 4-й месяц? Потому что звук перфоратора слышен "как за стенкой" на всех 12 этажах и во всех подъездах.

11. Краска и декор начинают осыпаться ещё до сдачи дома в эксплуатацию. Контраст особенно всплыл когда смотрели дом 1973 года (когда был последний ремонт - ХЗ, может недавно) и 2023-го (2 года на момент просмотра). Второй выглядел хуже.

12. Маленький метраж и/или неудобная планировка. В фильтры ставят обычно не площадь, а количество комнат. Как следствие застройщики стараются впихнуть количественно комнат больше в проект. Как потом в этом всём жить... Ну видимо проблемы тех, кто это купил.

13. Нет подключений газа. И проводить не собираются принципиально. Электричество на кухне во-первых сильно дороже газа, а во-вторых кабельные сети новостроек... Не лучше этих самих новостроек. При заявленном вводе на 15 кВт мощности варочная поверхность на 4 секции с суммарным потреблением 7,5 кВт может... Ну хорошо если 1 секцией работать.

14. Красивые, но эталонно бестолковые коммуникации. Суть в том, что электрики, водопроводчики и т.д. и т.п. зарабатывают с метража соответствующей коммуникации. Благодаря "партнёрству" с "Б-менеджерами" этот метраж раздувается кратно. При этом чем больше метров и компонентов в системе, тем чаще она ломается. И тем проблемнее её чинить. Стремление "впихнуть невпихуемое" нередко приводит к тому, что проблема, которой вообще не должно быть, становится катастрофой. Пример - трубы разведены из коллектора, типа такого:

Но при утечке выясняется, что к крану коллектора рука дотягивается только у 8-летней девочке, которой не хватает сил провернуть прикипевший кран, поэтому один фиг перекрывается центральный. До которого хотя бы долезть получается (и то не без проблем).

Особенно умиляет, когда продавец гордо показывает электрический щиток, который выглядит как пульт управления звездолётом, в однушке или вообще в студии и гордо говорит, что к каждой лампочке и к каждой розетке идёт свой провод. На-ху-я?

Лично я у себя дома делал 1 контур освещения, 2 контура по розеткам + отдельный автомат на каждого крупного потребителя типа варочной поверхности (7,5 кВт) или водонагревателя (6,5 кВт). Из остального больше всего "кушала" отдельная линия кухни (4,5 кВт в сумме). Даже серверная (2,8 кВт) была в общем контуре, потому что всех остальных потребителей (зарядки, ноуты, лампы) на 2 кВт не набиралось. Кабель 3*2,5 держит до 6,6 кВт.

Для совсем-совсем мощного прямо в щитке была установлена розетка сразу за счётчиком.

Вот пускать потенциальные 6,6 кВт на розетку, чтобы что? Не забывайте, что подключение к дому в самом лучшем случае идёт через кабель 3*10, а зачастую (особенно в старых домах) на вход может идти даже на 3*2,5, а 2*2,5. В новых, кстати, тоже может идти... Причём штангенциркуль в проводе маркированном как 3*4 иногда видит 3*2,5, а нож показывает не медь, а омедненный алюминиевый (так называемый CCA).

И вот эта вся инженерия... На самом деле заёбывает. Покупая квартиру в хрущёвке я точно знаю, что мне домой придёт скорее всего алюминий 2*2,5 - 2*4 с пиком потребления в 5,2 - 7 кВт и исходя из этого уже планировать технику. В новостройке это означает гадать на кофейной гуще.

Подводя итог - покупая старую вторичку в хрущёвке или сталинке человек получает пусть и далеко не лучший, но проверенный временем условно-средний результат. Покупая новостройку человек может получить как более лучший вариант, так и кратно худший. Своего рода это лотерейный билет на миллионы или десятки миллионов рублей. И далеко не все готовы в эту лотерею играть.

Что делать? Принять тот факт, что за "много денег сегодня" всегда последует "полный пиздец завтра" и как следствие заменять деффективных "Б-менеджеров" на действительно квалифицированных "А-менеджеров". Изменение кадровой политики и целеполагания приведёт к тому, что:

1. Цены на жильё снизятся. Как следствие - расширится целевая аудитория для приобретения жилья.

2. Качество повысится. Как следствие в целевую аудиторию пойдут те, кто сегодня вместо поисков "где меня наебали" просто берут старую предсказуемую вторичку.

3. Не пренебрегайте здравым смыслом в планировании застройки. Делать ЖК без инфраструктуры в поле очень дёшево, но жить в нём захочет примерно никто. Должен быть баланс пределов охуевания и здравого смысла.

Ну а прям по текущей ситуаций... Бывайте, ихтиандры...

За первые шесть месяцев 2026 года крупные российские застройщики столкнулись со стремительным падением финансовых показателей, однако выплаты их топ-менеджменту парадоксальным образом взлетели на 36,6%. Согласно анализу отчетности по МСФО восьми крупных девелоперов, суммарное вознаграждение руководства за полугодие составило внушительные 5,5 млрд рублей.

Пока покупатели пытаются переварить заградительные ипотечные ставки, а продажи строящегося жилья в Москве летят вниз на 27%, строительные боссы продолжают получать выплаты, и вот какие.

Ни одна премия не пострадала

Финансовые результаты девелоперов за январь—июнь 2026 года выглядят удручающе: их совокупная выручка упала на 12,1% — до 699,8 млрд рублей. Но самое интересное — это прибыль. Вместо прошлогодней совокупной прибыли в 34 млрд рублей компании ушли в коллективный убыток на 71,8 млрд рублей.

На вознаграждении высшего руководства, как водится, этот кризис никак не отразился. Ситуация по конкретным игрокам выглядит как-то так:

• Группа ЛСР. Абсолютный чемпион по щедрости к руководству. Компания умудрилась нарастить чистый убыток с 2,5 млрд до 57,6 млрд рублей — примерно в 23 раза. Но выплаты топ-менеджерам при этом увеличили на космические 171,2%, выделив им 1,8 млрд рублей.

• А101. Чистая прибыль девелопера рухнула на 53,6% — до 6,31 млрд рублей, зато вознаграждение боссов выросло более чем в два раза — на 128,2%, до 299 млн рублей.

• ГК ПИК. Прибыль сократилась в 2,2 раза — до 14,7 млрд рублей. Но руководству все равно накинули еще 17,2% сверху, суммарно выплатив 2,35 млрд рублей.

• Эталон. Выручка снизилась, а чистый убыток составил 13,2 млрд рублей против 14,1 млрд годом ранее. При этом менеджмент получил свои 91 млн рублей — на 1,1% больше, чем годом ранее.

Денег нет, но вы держитесь

На этом празднике жизни белой вороной выглядит группа «Самолет». Застройщик переживает действительно тяжелые времена: выручка сократилась на треть — до 117,5 млрд рублей, а вместо чистой прибыли компания зафиксировала чистый убыток около 22,3 млрд рублей.

В итоге «Самолет» стал единственным, кто урезал выплаты руководству — сразу на 44,6%, до 460 млн рублей.

Почему так происходит

Эксперты объясняют этот парадокс жестокими реалиями рынка. Рентабельность бизнеса застройщиков стремительно падает из-за дорогого проектного финансирования, заоблачных ставок по корпоративным кредитам и падения спроса. В официальной отчетности «Эталона» также говорится о влиянии высоких рыночных ставок и охлаждении спроса на первичном рынке.

Но при этом на рынке возник дефицит квалифицированных топ-менеджеров. За таких специалистов девелоперы вынуждены конкурировать, что отражается на размере их вознаграждения.

Даже в условиях кризиса компании стараются удерживать сильных управленцев, которые должны бы вытаскивать бизнес со дна. Поэтому за их работу платят миллиарды — даже на фоне чистых убытков. Стоит ли оно того — уже совсем другая история.