Как не платить риелтору.
Уважаемые пикабушники, решил запилить пост на тему обнаглевших агентов, читай риелторов. Поводом к написанию данного поста послужило желание помочь своему товарищу-пикабушнику, в случае, если с него захочет получить денег паразит-прилипала.
И так, прошу просить за сухость поста, но без этого не обойтись.
Как мы знаем, практически все без исключения агенты именуют свои договоры агентскими. Разберемся, влияет ли на правовую природу какой-либо договорной конструкций его название.
И так, для начала стоит определится, что же представляет из себя этот агентский договор.
В силу ч. 1, ст. 1005 ГК РФ По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Абзацем 3, ч. 1 этой же статьи предусмотрено, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В нашем частном случае данная конструкция может работать только в одну сторону – в результате выполнения агентом действий, предусмотренных агентским договором, у принципала (то есть у тебя пикабушник) должны возникнуть какие-то права, а именно – право пользования (для договоров найма) или право собственности (для купли-продажи).
Но внимательный пикабушник заметит, что рассматриваемая модель не работает, поскольку агенты по своим договорам берут на себя обязательство по поиску объектов недвижимого имущества для найма или купли-продажи, и соответсвенно в результате их, хм... труда, у принципала никаких прав и обязанностей не возникает, ввиду того, что он самостоятельно заключает будущий договор. Что-то здесь не чисто. Предлагаю копнуть глубже в целях выявления правовой природы договоров, которые нам навязывают ушлые ребята.
На самом деле все очень просто. Читаем любой стандартный «агентский договор» наших любимых риелторов и приходим к выводу, что предметом таких контрактов является оказание услуг по подбору жилья для найма, либо оказание услуг по покупке либо продажи ваших квадратных метров. Ничего не напоминает? Если нет, то я напомню.
Снова берем в руки ГК РФ и смотрим в ч. 1, ст. 779. И так, в силу ст. 779 ГК РФ По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Неправда ли конструкция договора оказания услуг, предусмотренная ст. 779 ГК РФ больше ложится на жизненные реалии? То-то же. Таким образом делаем вывод, что правовая природа агентских договоров из риэлтерских агентств подпадает под договор возмездного оказания услуг.
А теперь самое главное, ради чего собственно весь пост и затевался.
В силу ч. 1, ст. 782 ГК РФ Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Поскольку риелтор никогда в жизни не сможет доказать, что понес хоть какие-то расходы, связанные с исполнением договора – взыскать с пикабушника деньги в суде у него никогда не получится.
Аналогичный подход мы видим и в абз. 2 ст. 1010 ГК РФ, в силу которой Агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;
Вместе с тем, опять же таки внимательный пикабушник задаст вопрос: Так в ст. 1010 ГК РФ содержится условие об агентских договорах, заключенных без определения срока его окончания, как его расторгнуть, если в нем предусмотрен срок ? Так вот, еще раз повторюсь, тот факт, что риелтор назвал свой договор агентским, не меняет его правовой природы, в силу которой он является договором возмездного оказания услуг!
Таким образом, риелтор, который вынудил вас заключить с ним договор, может быть законно послан вами в пешее эротическое и не получить то, что как он думает ему причитается.
Резюмируя сию простыню советую следущее: Если вы заключили с риелтором договор, по условиям которого деньги платятся не в момент его подписания, а по факту подписания договора найма с наймодателем, или по факту заключения договора по купле-продаже объекта недвижимости – смело вручайте агенту заранее подготовленное уведомление о расторжении договора, после того как подпишите все документы.
Добавлю, что данная схема была обкатана в ходе покупки жилого помещения, где прилипала из агентства этажи, навязавший свои недоуслуги, был послан в далекое путешествие по сказочном далям и сделать они с этим ничего не смогли.
Всем удачных сделок!