Серия «Недвижка»

Всем привет

В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.

Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду:
1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.

Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!

Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.

1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц
2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц
3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц
4) Налог за сдачу - 1840 рублей в месяц
5) УК за решение всех вопросов - 6900 рублей в месяц

Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.

Итого:
1) Доходность с УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84-6,9)*12)/(2371) 8,5% годовых
2) Доходность без УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84)*12)/(2371) 12% годовых

Что еще не учел? Если мы хотим оценить эту инвестицию целиком, то дополнительно стоит учитывать рост стоимости квартиры, а так же эффект от того, что инфляция активно обесценивает ипотеку. Но меня эти цифры сейчас не сильно волнуют, поэтому посчитаю как-нибудь в другой раз. В будущем планирую эту квартиру отдать сыну на 18 летие.

Как вам такая инвестиция?

Всем привет

10 месяцев назад я писал о том как купил за почти 15 миллионов однушку у метро. Первый взнос 3 миллиона, на 30 лет ипотека, ежемесячный платеж 57 тысяч за счет семейной ипотеки + субсидии от застройщика и вот 4% на весь срок

Цена тогда казалась мне немного дороговатой, но дом выглядел интересно и был у метро.

Обратился ко мне недавно знакомый с просьбой помочь с выбором квартиры под семейную ипотеку, я глянул текущие цены в ЖК и мягко говоря удивился. Похожая однушка на мою подорожала почти на 6 миллионов! https://www.pik.ru/flat/972092

Если смотреть с окнами не эркерами, то есть варианты чуть дешевле. Но не суть. Чтобы купить такую квартиру теперь потребуется 9 млн первый взнос, а платеж по ипотеке будет 72 тысячи в месяц. По сути в семейную ипотеку теперь остается смотреть только студии? https://www.pik.ru/flat/972230

Или жк подальше от метро https://www.pik.ru/flat/984403

Я подумал, что возможно так аномально выросли цены только в моем жк. Но беглый поиск показал, что такая же ситуация со всеми жк возле метро по Москве. Сильный рост цен. Я такого не ожидал и не понимаю на чем этот рост произошел. Льготную ипотеку для всех отменили, остались только семейные, что можно взять только 1 раз. А цены показывают просто безумный рост. Если у вас есть идеи почему, то напишите в комментах, очень интересно будет почитать.

Всем привет

Наконец этот день настал и я получил ключи от своей студии 20 метров в Митино от ПИКа. Плановый срок сдачи был в начале лета, но все затянулось. Купил я ее за 1кк с платежом 17,8к в месяц на 30 лет в 22 году.

Приемка прошла очень хорошо. По сути большинство косяков связано с окнами, которые ПИК быстро устраняет. Никакой плесени не обнаружили. Я доволен. Кстати теперь ПИК всюду вешает камеры. И в лифтах и на площадке и лестницах.

А вот путь до метро через лесопарк. Каждый день по ней не походишь, так как часть ее грунтовая. Но очень приятно было пройтись через лес с прудом и уточками.

Теперь осталось мебелировать и можно сдавать. Думаю тысяч за 45 уйдет. Посмотрим.

Всем привет
Недавно я рассказал о своей покупке квартиры в 4% ипотеки.

В комментариях на форуме инвесторов разгорелась буря. Сегодня я был по делам рядом со стройкой и решил заглянуть. Так что держите фотографии:

Такие дела. Вы можете оглянуться вокруг себя и решить в лучших условиях живете или худших. А потом не удивляться, почему это за однушку у метро я планирую получать более 100к в месяц арендой. Всем удачи.

Всем привет

Продолжаю инвестировать. Кратко напомню. В акциях РФ у меня сейчас ~4 млн рублей. Куплена студия 20 метров в Митино под сдачу в аренду в 0,7% ипотеку в 22 году. Скоро о ней подробнее напишу, ибо ключи вот-вот выдадут. И вот сегодня появился второй обьект под сдачу, полноценная однушка 38 метров у метро с готовой отделкой.

1. Что купил?

ЖК Матвеевский парк, корпус ПИК+

Плюсов у ЖК море: пешеходный бульвар, современные школы и садики, детские площадки. Из минусов наверно стоит отметить гигансткую ТЭЦ которая относительно рядом находится. Наверное лично я не хотел бы там жить и предпочел что-нибудь более экологичное.

Срок сдачи август 2027.

2. Почем купил?

Стоимость квартиры - 14 991 401 рублей. Первый взнос 3 миллиона, на 30 лет ипотека, ежемесячный платеж 57 тысяч. Как так мало спросите вы? Все просто, семейная ипотека + субсидия от застройщика и вот 4% на весь срок ипотеки. После сдачи дома, такая однушка у метро будет сдана за более 100 тысяч в месяц. Так что математика хорошая.

Так что семейная ипотека на данный момент единственный способ выгодно купить квартиру в Москве на мой взгляд. Благодаря инфляции это позволит мне богатеть еще быстрей, чем раньше. На этом пока с квартирами закончу и сосредоточусь на покупке акций.