Звонит мне вчера вечером старый клиент, с просьбой проверить с «юридической стороны» квартиру, которую его дочь присмотрела для покупки и даже внесла задаток, и дает телефон риелтора, которая сопровождает сделку.
Звоню риелтору и прошу документы, которые у неё есть на руках, получаю ответ, что у неё на руках только выписка из реестра недвижимости на квартиру, справки продавец принесет на сделку. На мой вопрос, как так получилось, что по квартире ничего не известно, а уже внесен задаток в размере 50 000 рублей, получаю хамоватый ответ, что ей виднее, юридическое образование она получила, когда я еще в детский сад ходил, как она узнала мой возраст по телефону остается загадкой, риелтором она работает уже 10 лет, и не мне её учить.
В итоге скидывает мне выписку, и мне сразу в глаза бросается, что квартира подарена восемь месяцев назад. Сама по себе сделка дарения должна вызывать повышенное внимание, хотя бы по тому, что в банкротных делах такие сделки отменяют достаточно легко, а тут даже года не прошло после дарения.
Звоню риелтору, сообщаю новость и прошу получить у продавца договор дарения, на что получаю истеричную тираду, что я ни хрена не понимаю, лезу не в свои дела, что квартиру продавцу подарил брат, покупателю ничего не грозит, так как это близкий родственник и ему будет сложно оспорить сделку, а я своими действиями срываю «хорошую сделку с приличным дисконтом», и вообще я не клиент, делать она ничего не будет, и уже не рабочее время, я совсем охренел звонить в 19 часов 05 минут.
Звоню клиенту, подключаем к разговору его дочь, в общих чертах обрисовываю ситуацию, дочь запрашивает договор дарения у продавца сама, и утром скидывает его мне.
Действительно, квартиру подарил брат. Начинаю проверять брата, оказывается, что на брате висит очень много долгов, и первые из них просужены чуть позже дарения квартиры, но самое главное, что в отношении брата физическим лицом подано заявление о банкротстве, заседание по которому будет в октябре.
Звоню клиенту и обрисовываю возможные ситуации, при этом в любом случае нужно понимать, единственное ли жилье это для брата или нет, для чего он должен предоставить выписку из ЕГРН обо всей недвижимости, когда-либо зарегистрированной на нём.
Квартира - единственное жилье брата, тогда по действующей практике сделку не отменят, так как единственное жилье банкрота не может быть продано с торгов. Но никто не может дать стопроцентную гарантию, что завтра практика не развернется, и, например, будут считать, что раз должник добровольно отказался от жилья, то иммунитет на реализацию этого жилья исчезает.
Квартира - не единственное жилье, а так как дарение, по сути, уменьшает размер имущества банкрота, то такая сделка будет признана недействительной, сделка между сестрой и покупателем, с учетом наличия дисконта, также признается недействительной, как причинившая вред кредиторам. Квартира уходит с торгов, покупатель встает в конец очереди.
Договор дарения признают недействительным, сделка между сестрой и покупателем остается в силе, покупатель - добросовестный приобретатель, но так как покупатель на момент покупки квартиры была зарегистрирована в квартире, принадлежащей отцу, но так как от приватизации своей части она отказалась, то имеет право пожизненного проживания, и поэтому новая квартира не является единственным жильем. Квартира уходит с торгов, покупатель получает удовлетворение наравне с остальными кредиторами, но с учетом пропорции долгов.
Покупатель – добросовестный приобретатель, суд признает, что новая квартира - её единственное жилье, квартира уходит с торгов, вырученные средства в первую очередь идут покупателю в размере стоимости, указанной в договоре, продадут дешевле - получит меньше, а еще нужно будет отнять от стоимости продажи с торгов около 7%, которые получит управляющий.
Клиент и его дочь почти в один голос говорят: «Ну, нахер!» и решают искать дальше, уже без помощи риелтора.
Спустя двадцать минут мне звонит риелтор и начинает визжать в трубку, что я идиот, сорвал ей такую прекрасную сделку, что никто квартиру бы не отнял и вообще я сделал только хуже, так как у неё в договоре прописано, что в случае отказа от подобранного ею варианта клиент обязан оплатить полную стоимость услуг, и она обязательно пойдет в суд, взыщет эти 150 000 рублей и еще проценты. Я пожелал ей удачи и положил трубку, а затем составил претензию с уведомлением о расторжении договора, которую почтой отправила дочь клиента, а в случае, если продавец не вернет задаток, подадим иск к ней о взыскании этой суммы.
И вот мне искренне непонятно, как можно взять 150 000 за подбор квартиры и ни хрена вообще не сделать, да еще и создать покупателю проблемы на ровном месте. Я за гораздо меньшие деньги и проверку сделки проведу, и отчет клиенту отдам, который он потом как доказательство своей осмотрительности и добросовестности в суде может использовать, и то все время думаю, как бы сделать лучше, надежнее.
Очень хочется, чтобы продавец задаток не вернула.
Телеграм канал не рекламирую, но начал активно вести, кому нужно, найдет.
