Отельный бизнес Таиланда. Можно ли заработать?
Более трёх лет я работаю в компании по управлению бизнесом, в частности отелями и ресторанами, и наблюдаю одну и ту же картину, которая повторяется изо дня в день, из месяца в месяц, из года в год.
Едешь по улице, видишь объявление об аренде: дома из нескольких квартир и расположенного на первом этаже — массажного салона, ресторана или cannabis shop. Через несколько дней или недель объявление исчезает, и становится понятно, что бизнес начал работать. Загораются окна, здание перекрашивают, рядом стоят мотоциклы — словом, появляется движуха и внутри, и снаружи. Это значит, что “счастливый” И глубоко вдохновленный своим прекрасным их в будущем очень прибыльным бизнесом предприниматель вкладывает ещё больше денег, надеясь, что бизнес принесёт ему прибыль, во много раз превышающую вложенные средства. Проходит время, как правило, от шести месяцев до года, и на здании снова появляется объявление о его аренде.
Я объясню, почему так происходит.
Помимо управления бизнесом в мои обязанности входит, в том числе, поиск помещений и земельных участков для бизнеса: ресторанов, отелей и других коммерческих объектов. Поиск происходит как в интернете, так и что называется «на земле». Кроме того, я постоянно общаюсь с сотрудниками других компаний, а также с собственниками зданий, помещений и земельных участков. И вот что получается.
Тайский собственник недвижимости, будь то ресторан, многоквартирный коммерческий дом или отель или магазин, не хочет сам заниматься этим бизнесом, но хочет получать столько же денег, как если бы лично управлял этим бизнесом каждый день, без выходных.
И вот что они придумали.
Что удивительно, этот восхитительный метод завладение денежными средствами законным способом работает за счёт невероятного спроса со стороны иностранцев. Это касается примерно 99% коммерческой недвижимости: многоквартирных домов, например, на 4–8 квартир, или отелей на 20 и более номеров. О них и поговорим. Рестораны, магазины, массажные салоны и так далее рассмотрим в другом тексте .
Во всём мире обычно действует следующая схема сотрудничества между собственником бизнеса коммерческой недвижимости и физическим лицом или компанией, которые хотят управлять этим бизнесом. В отличие от жилой недвижимости, которая сдаётся в аренду, коммерческая гостиничная недвижимость чаще передаётся в управление. То есть компания или частное лицо в статусе индивидуального предпринимателя по договору управления распоряжается этой недвижимостью, сдаёт её в аренду, получает доход и берёт за свои услуги вознаграждение, как правило примерно 25%.
В Таиланде всё устроено иначе. Здесь собственники коммерческой гостиничной недвижимости сдают её исключительно в аренду и обязательно требуют так называемые «ключевые деньги» (key money). Это своего рода первоначальный взнос. Обычно он составляет около 10% от стоимости рыночной недвижимости. Ну и, конечно, арендная плата за несколько месяцев вперед и депозит в размере 2-3 месяцев стоимости аренды — куда же без них.
Большинство объектов, на таких условиях не сдаются, но некоторые всё же находят арендаторов. Иностранцы прилетают в Таиланд со всего мира в надежде заработать на потоке туристов и в результате попадают в подобную ловушку, теряя свои деньги в течение первого года.
А собственники либо дожидаются окончания договора аренды, либо не дожидаются и начинают искать нового предпринимателя.
Как формируется спрос на любой бизнес в Таиланде — это отдельная тема. Полагаю, что его формируют специально обученные команды. Иначе сложно объяснить, почему предприниматель не делает элементарных математических расчётов, берёт в аренду многоквартирный дом или отель и уже через несколько месяцев оказывается в глубоком убытке. Иными словами предприниматель тратит десятки тысяч долларов на аренду заведомо убыточного бизнеса. Это не маленькие деньги и их нужно где-то найти. И просто обычный человек зачастую не имеет возможности обладать такими деньгами и тем более их так легко и бездумно потратить. Это насколько нужно быть загруженным жесточайший пропагандой чтобы совершить такой поступок?
Можно открыть любое объявление в Facebook в группе по аренде недвижимости, взять калькулятор или просто загрузить данные в ChatGPT, и практически в 100% случаев получится отрицательная прибыль.
То есть тайский собственник не хочет сам работать, нанимать и контролировать персонал, общаться с клиентами, Вести первичную бухгалтерию и другое делопроизводство. В общем не хочет и заниматься своим бизнесом, а хочет просто получать столько же денег, сколько получал бы, если бы лично управлял бизнесом при максимальной загрузке.
Это просто удивительная и абсолютно необъяснимая ситуация. И в эту ловушку попадает всё больше и больше предпринимателей из разных стран. Кстати, сами тайцы тоже иногда попадаются. Но, поскольку большинство тайцев — небогатые люди и им сложно найти 30–50 тысяч долларов, чтобы арендовать коммерческий многоквартирный дом поэтому в большинстве случаев жертвами становятся иностранцы: русские, китайцы, малазийцы, европейцы, американцы. По моим наблюдениям, лидируют турки, за ними идут индусы, потом русские, а затем — представители самых разных стран.
Я даже приведу пример. Возьмём в Facebook одно из объявлений, загрузим его в Chat GPT и посмотрим, что получится.
Зппрос в Chat GPT
“Стоимость аренды дома 10 квартир, 150 тысяч бат в месяц. Плюс ключевые деньги, 1 миллион бат. Плюс депозит, три месяца. В этом доме есть помещение внизу, которое можно сдавать за 25 тысяч бат в месяц. Дом будет загружен в высокий сезон Пхукета на 75%, а низкий сезон на 25%. Стоимость одного номера 8 тысяч бат в месяц. Посчитай прибыль, убыток”.
Результат
Ежегодный доход: 740 000 бат
Аренда: −1 800 000 бат
Уже только по аренде:
убыток −1 060 000 бат в год
Если добавить ключевые деньги в первый год:
1 060 000 + 1 000 000 = убыток −2 060 000 бат в первый год
И это до учёта:
зарплат;
электричества;
воды;
ремонта;
налогов;
расходных материалов;
рекламы;
комиссий Booking/Airbnb.
То есть при таких условиях объект изначально убыточный даже при 75% загрузке в высокий сезон.
Давайте сделаем другой запрос Хотя я считаю это нереально потому что полной загрузки не бывает никогда всегда какие-то комнаты свободны. Но тем не менее сделаем запрос такой:
“Посчитать с полной загрузкой каждый месяц арендная плата будет взиматься по 10.000 бат за комнату”.
Результат:
Без учёта ключевых денег:
1 500 000 − 1 800 000 = −300 000 бат в год
То есть даже при 100% загрузке весь год объект уже даёт убыток 300 000 бат в год, ещё до расходов на персонал, электричество, воду, ремонт, рекламу и налоги.
С учётом ключевых денег в первый год:
−300 000 − 1 000 000 = −1 300 000 бат
То есть первый год: минус примерно 1,3 млн бат (не считая операционных расходов).
Как такое вообще возможно? Ведь очевидный убыток виден буквально за пять минут расчётов. Даже самый неопытный человек сможет понять, что бизнес убыточен. Почему люди не могут выполнить эти элементарные, можно сказать, детсадовские расчёты?
Кто-то скажет, Почему-то считаешь аренду по месяцам ведь посуточно аренда значительно выгоднее. Так может сказать только тот человек который никогда не занимался этим бизнесом. Долгосрочная аренда приносит такую же прибыль как и краткосрочная, а зачастую даже большую прибыль потому что долгосрочные клиенты не так сильно уничтожают недвижимость как это делают краткосрочные. Объяснять этот факт очень долго и это наберётся ещё на целую статью расчётов. ёб твою мать что ли блядь а вы что блядь охуели что лицу
Время от времени я разговариваю с собственниками недвижимости и сотрудниками подобных компаний и спрашиваю: «Почему вы не передаёте свою недвижимость в управление, а сдаёте её в аренду по таким высоким ценам? Как вы вообще находите арендаторов?»
Кто-то улыбается и уходит от ответа, а кто-то говорит прямо: «К нам всё равно придут и арендуют, потому что спрос очень большой. Нет никакого смысла снижать цену или менять формат с аренды на управление. Мы в любом случае получим свои деньги. А что будет делать арендатор — нас не волнует. Пусть он хоть на следующий день обанкротится. Мы просто пересдадим объект другому, снова получив ключевые деньги в размере около 10% стоимости недвижимости, депозит и арендную плату, как правило, за два месяца вперёд, а иногда и больше».
Некоторые откровенничают ещё сильнее. Они объясняют, почему стараются взять как можно больше ключевых денег и предоплату за максимально возможное количество месяцев. Ответ простой и звучит примерно так: «Все понимают, что ни один бизнес не способен долго выдерживать такие расходы. Рано или поздно арендатор перестанет платить аренду. Но это уже не проблема для собственника недвижимости. Он ведь заранее получил ключевые деньги, которые зачастую покрывают арендную плату примерно за два года вперёд. Кроме того, он уже получил депозит и оплату несколько месяцев аренды. Найдём другого».
И ведь действительно находят. Причём очень быстро.
Это напоминает «Поле чудес» из сказки про страну дураков. Приезжает предприниматель, сначала как турист осматривается по сторонам, а вокруг — на каждом шагу бизнес: рестораны, магазины, массажные салоны, красивые вывески, яркие фасады, толпы туристов с полными кошельками. И в его голове сразу возникают красивые картины будущего богатства, роста его банковского счета и качественное улучшение жизни.
Большинство предпринимателей просто не понимают, что у любого объекта недвижимости есть объективная рыночная стоимость аренды. Если установить цену выше рынка, люди просто не будут его арендовать. Кроме того, существует сезонность. В высокий сезон средняя заполняемость составляет 70–80%, а в низкий — зачастую не превышает 20%. Есть и сопутствующие расходы: зарплаты сотрудников, текущий ремонт, электричество, вода, коммунальные платежи и множество других затрат.
Рассчитать годовую прибыль можно очень легко — практически для любого объекта недвижимости: будь то дом на пять квартир или отель на 155 номеров.
Всё лежит на поверхности. Достаточно открыть Booking.com или Airbnb, собрать данные, сделать расчёты на бумаге или просто загрузить информацию в ChatGPT. Он быстро рассчитает финансовую модель и ещё подскажет, на что стоит обратить внимание.
Но предприниматели, вдохновленные идеей лёгкого заработка, огромным количеством туристов и внешним впечатлением от процветающего бизнеса, почему-то либо вообще не делают расчётов, либо делают их неправильно. А если и делают правильно, то убеждают себя: «У меня всё равно получится лучше. Я ведь умнее, опытнее и хитрее остальных».
Но, к сожалению, примерно в 99% случаев этого не происходит.
Если аренда которую оплачивает предприниматель собственнику составляет допустим 5 000 долларов в месяц, а объект способен приносить только 4 000 долларов дохода, то при любых обстоятельствах убыток составит 1 000 долларов каждый месяц. И никакими маркетинговыми ходами, ремонтом, улучшением объекта или добавлением новых услуг эту фундаментальную проблему решить невозможно.
Повторюсь: существует рыночная стоимость любой недвижимости. Люди просто не станут бронировать объект по завышенной цене, если рядом можно забронировать аналогичный значительно дешевле. И с этим ничего нельзя сделать.
Кто-то скажет: «Да что ты такое говоришь? Это неправда. Существуют маркетинговые технологии, которые выводят объект в топ, делают его популярным, и тогда люди готовы платить больше».
Да, такие технологии действительно существуют, и они работают, особенно в гостиничном и ресторанном бизнесе. Но проблема в том, что на подобный маркетинг собственнику придется постоянно тратить огромные суммы собственных денег. Причём делать это нужно непрерывно, потому что реклама быстро вытесняется новой рекламой, а человеческая память очень короткая.
Вывод
В итоге получается парадоксальная ситуация. Большая часть коммерческой недвижимости в курортных районах Таиланда — на Пхукете, в Паттайе, Краби, Самуи и других туристических регионах — сдаётся по таким ценам, что предприниматель с самого начала оказывается в крайне невыгодном положении. После оплаты ключевых денег, депозита, нескольких месяцев аренды вперёд, зарплат сотрудникам, коммунальных услуг, ремонта, рекламы и других расходов выясняется, что заработать на таком объекте практически невозможно.
Можно сколько угодно говорить о маркетинге, хорошем сервисе, грамотном управлении и большом туристическом потоке. Всё это действительно важно. Но если экономика объекта изначально не сходится, никакой маркетинг не превратит убыточный бизнес в прибыльный. Математику невозможно обмануть. Если расходы постоянно выше доходов, убыток неизбежен.
Именно поэтому так часто можно увидеть одну и ту же картину. Сегодня на здании висит объявление «Сдаётся готовый бизнес». Через несколько недель оно исчезает, начинается ремонт, появляются новые владельцы, закупается оборудование, нанимается персонал. Кажется, что бизнес ожил. Но проходит несколько месяцев — и на том же самом месте снова появляется объявление о сдаче в аренду. Меняются предприниматели, но не меняется сама причина их неудачи.
Я не утверждаю, что в Таиланде невозможно успешно вести бизнес. Наоборот, успешных проектов здесь достаточно. Но любой бизнес должен начинаться не с эмоций и красивых обещаний, а с расчётов. Перед тем как подписывать договор и вкладывать десятки или сотни тысяч долларов, нужно честно ответить всего на один вопрос: сходится ли экономика этого объекта? Если ответ отрицательный, лучше отказаться от сделки сразу, чем потерять деньги через несколько месяцев.
Бизнес может обмануть ожидания, люди могут ошибаться, посредники могут обещать всё что угодно, но цифры не лгут никогда. Именно поэтому любой успешный бизнес начинается не с красивой вывески, а с калькулятора.
Но основная причина на мой взгляд заключается именно в самой модели. Для гостиничного бизнеса сдача объектов в дорогую аренду с крупными ключевыми платежами почти всегда оказывается экономически невыгодной для предпринимателя. Во всём мире многоквартирные дома, отели чаще работают по модели управления, когда собственник и управляющая компания заинтересованы в общем результате и разделяют риски. Такая модель более справедлива, устойчивее и значительно лучше соответствует специфике гостиничного бизнеса.
