Почему недвижимость не обязана дорожать вместе с инфляцией
Есть довольно распространённая логика: деньги со временем обесцениваются, цены растут, поэтому недвижимость — хороший способ защитить накопления от инфляции.
В ней есть смысл. Но есть один нюанс: цена квартиры не обязана расти вместе с инфляцией.
Я работаю брокером по недвижимости и регулярно вижу, как эти два понятия смешивают. Давайте разберёмся.
Что вообще такое инфляция?
Если сильно упростить, инфляция — это рост общего уровня цен на товары и услуги.
В России её обычно оценивают через индекс потребительских цен — ИПЦ. Росстат рассчитывает его на основе набора товаров и услуг, которые покупают домохозяйства: продукты, одежда, транспорт, услуги и т. д.
ИПЦ не является индексом стоимости квартир.
Изменение цен на жильё Росстат считает отдельно — есть индексы цен на первичном и вторичном рынках.
На бытовом уровне легко предположить:
Если в среднем всё подорожало на 10%, значит, и квартира должна подорожать примерно на 10%.
Но квартира — не банка тушёнки.
Допустим, банка стоила 100 рублей, а через год стала стоить 110.
На её цену влияют стоимость мяса, металла, энергии, логистики, зарплат и других составляющих. Рост этих расходов вполне может привести к росту конечной цены.
А теперь представим квартиру за 15 млн рублей.
Что определяет, будет она через год стоить 16,5 млн или 14 млн?
Не только стоимость бетона, арматуры, ремонта и работы строителей.
В первую очередь важно, сколько людей хотят и могут купить такую квартиру и сколько аналогичных квартир им предлагают.
Например:
Рядом с домом появилась новая станция метро.
Квартира не стала больше. В ней не появилось ни одного дополнительного квадратного метра.
Но добираться стало удобнее. Для покупателей квартира стала привлекательнее — спрос вырос, и цена может вырасти.
Теперь другой сценарий.
Рядом построили крупную дорогу, и окна оказались над транспортной развязкой.
Квартира физически осталась той же. Но часть покупателей готова платить за неё меньше.
Цена может снизиться.
Инфляция при этом может быть совершенно одинаковой в обоих случаях.
От чего на самом деле зависит цена квартиры?
Если очень упростить — от сочетания спроса, предложения и характеристик конкретного объекта.
На спрос влияют:
доходы покупателей;
ставки и доступность ипотеки;
государственные программы;
демография;
привлекательность района.
На предложение:
количество квартир на рынке;
объём нового строительства;
количество продавцов.
А дальше идут характеристики самой квартиры:
метро и транспорт;
состояние дома;
этаж и планировка;
вид из окна;
ремонт;
инфраструктура;
шум и экология;
планы развития территории.
Поэтому совершенно нормальна ситуация, когда квартиры в одном городе за год меняются в цене совершенно по-разному.
Одна подорожала, вторая почти не изменилась, третья подешевела.
При этом инфляция была одна и та же.
Но разве инфляция вообще не влияет на недвижимость?
Конечно влияет, но инфляция может воздействовать на цены квартир через другие факторы.
Например:
инфляция → рост расходов → изменение себестоимости строительства → изменение цен на новостройки.
Или:
инфляция → изменение ставок → изменение доступности ипотеки → изменение спроса → изменение цен.
То есть связь есть.
Просто она не выглядит как:
инфляция +10% → квартира +10%.
Так является ли квартира защитой от инфляции?
Иногда — да. Но это не автоматическое свойство недвижимости.
Покупая квартиру, человек фактически делает ставку на конкретный объект, конкретную локацию, будущий спрос, состояние рынка ипотеки и ещё десятки факторов.
Инфляция среди них есть, но она не является кнопкой, которая каждый год автоматически прибавляет квартире несколько процентов стоимости.
Поэтому я бы разделял две мысли:
«Деньги обесцениваются» — да.
«Значит, любая квартира обязательно дорожает минимум на величину инфляции» — нет.
Квартира может оказаться хорошим способом сохранить деньги. А может оказаться активом, который годами стоит на месте или теряет в реальной стоимости.
И именно поэтому, когда я слышу от покупателя: «Ну недвижимость же всё равно растёт вместе с инфляцией», мне всегда хочется спросить:
«А какая именно недвижимость?»