gkhvsem

Противники ТСЖ одним из его минусов считают коррупцию.

Выражается она, по их мнению, в следующих формах.

- Откаты.

- Сдача в аренду мест общего пользования.

- Фиктивная регистрация граждан.

- Обналичивание через зарплату.

Однако это всё можно найти и в недобросовестных управляющих компаниях, но с такими отличительными особенностями.

1. ТСЖ обычно собирает деньги с одного дома и должно тратить их на этот же дом. Оно занимается только управлением конкретного дома, и весьма ограниченно в посторонней хозяйственной деятельности.

УК же собирает деньги с кучи домов, может заниматься другими работами, помимо управления. Финансовых потоков гораздо больше, отследить нарушения сложнее.

Можно брать документы, подтверждающие затраты на работы без привязки к конкретному дому, и показывать их по каждому дому, как будто именно там работы и выполнялись.

Завышение объёмов работ в УК тоже нажористее, потому как домов больше. Возьмём классику: чистка половины крыши вместо целой на 30 домах против 1 дома в ТСЖ - гораздо привлекательнее.

В УК встречаются те же мёртвые души.

В УК есть те же работы, которые выполняются собственным персоналом, и на которые потом составляются документы о выполнении их сторонними подрядными организациями.

В недобросовестной УК всё то же самое, только размах шире.

2. Из председателя ТСЖ легче выдавить признание. Посмотрите на полицейских форумах - где ОБЭПу легче ловится и доказывается - в УК или ТСЖ? А что из уже возбуждённого хоронится чаще - материалы про УК или ТСЖ?

Частый случай - привлекли к административному штрафу директора УК. Что он делает? Выписывает себе премию за усердную работу и платит за счёт неё штраф. Все красиво. Что в таком случае делает председатель ТСЖ? Премию он себе выписать не может, у него смета, а размер вознаграждения (если оно есть) утверждено на собрании членов. Глупыши платят со счета ТСЖ и становятся лёгкой палкой для правоохранителей.

Привлечь к уголовной ответственности председателя ТСЖ трудно, но легче чем директора УК.

3. Административного ресурса у УК больше, чем у ТСЖ. С жилищной инспекций и местной администрацией УК взаимодействует чаще, связи крепче. На некоторых местах товарищества всячески гнобят, начиная с момента создания.

Недобросовестного председателя ТСЖ проще замучить проверками и штрафами. К директору УК топать надо, он далеко и часто не на месте. А председатель тут живёт, чего бы не подергать его. Да и стражи у него в виде гавкающего персонала мало или нет.

У многих товариществ нет юристов, там председатель выходит один на один с контролирующими органами, а в УК штат больше, часто есть юристы, которые усложняют проверки (я сейчас про финансовую деятельность) и делают их непривлекательными для контролирующих и надзорных органов.

Поэтому председатели ТСЖ ведут себя по началу как божьи коровки или ограничивают свои аппетиты.

4. Финансовая жизнь ТСЖ постоянно упирается в смету, которую члены товарищества утвердили на собрании. При этом смета совсем не секретный для жителей документ. А вот добыть в УК внятное обоснование размера платы за содержание жилья - задача зачастую может оказаться неподъемной.

Поэтому недобросовестный председатель хотя бы связан сметой.

Надоел он такой жителям, выбрали нового, порядочного. Посмотрел новый председатель выписку с банка, куда деньги уходили, и сообщил куда надо. Можно ли представить такое же в УК, где директор - должность не выборная, и часто вообще совпадает в одном лице с учредителем компании?

Контролировать исполнение несекретной сметы легче, чем расходы УК.

Сухой остаток. Финансовые злоупотребления могут быть и в ТСЖ, и в УК. Только во вторых объёмы будут промышленнее. А выявлять нарушения и наказывать проще в беззубых ТСЖ.

_______________

Для телеграм канала ЖКХ

Если в ваших домах живут инвалиды, то с управляющих компаний могут потребовать устанавливать для них пандусы.

В последнее время прокуратуры, ̶ ̶к̶о̶т̶о̶р̶ы̶м̶ ̶н̶у̶ж̶н̶ы̶ ̶п̶а̶л̶к̶и̶ ̶п̶о̶ ̶и̶н̶в̶а̶л̶и̶д̶а̶м̶, начали писать представления в адрес управляющих организаций с требованиями обеспечить доступность жилых помещений для жителей-инвалидов: начиная с пандуса, продолжая шириной двери и заканчивая рельефными кнопками в лифте.

Правовое обоснование: ст. 15 закона о соц. защите инвалидов.

Статья ссылается на Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД №649. Они про то, как органы власти обследуют условия жизни маломобильных групп населения и принимают решения о возможности и целесообразности приспособления общего имущества к потребностям таких граждан.

Казалось бы, причём тут управляшка и за чей счёт она всё это будет делать.

Очевидно, что за счет денег, собранных на содержание жилья с остальных жителей.

Есть и судебная практика: за неделю до нового года, 24 декабря 2019 г. Верховный Суд РФ  отказал компании в рассмотрении её кассационной жалобы, засилив решение нижестоящего суда. Это дело № А79-11450/2018.

По нему признали законным предписание жилищной инспекции, требующей от УК обеспечить доступность жилья для инвалидов.

Правовое обоснование: подп. «в» п. 10 Правил содержания общего имущества № 491 - "общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования квартирами, помещениями общего пользования, в том числе для инвалидов". По мнению суда, заключая договор управления, компания приняла на себя обязательства выполнять эти правила.

Не помогли доводы о том, что обеспечение доступности для инвалидов - это, в первую очередь, забота самого государства и его органов (упомянутое постановление №649), а также решение общего собрания собственников об отказе от установки пандуса.

Последнее было проведено компанией уже после проверки и, видимо, с целью отказаться от работ, а не собрать денег на пандус.

С другой стороны, много ли собственников согласится финансировать пандус, который нужен кому-то другому?

Сделала опрос на своем канале, вот такие получились ответы.

Интересно мнение пикабушников.

_____________________

Источник - мой телеграм канал ЖКХ

Многие жители не знают, как проводятся общие собрания, зачем они нужны, какие вопросы на них решаются. Результат этой безграмотности - неосознанное участие в таких собраниях под влиянием обмана со стороны инициатора. Жители сами соглашаются на повышение платы, смену УК, дополнительные сборы денег.

В совокупности с нашим нежеланием читать то, что подписываем, методики проведения таких собраний бывают очень эффективными.

Схем много, приведу несколько примеров из жизни, с которыми сталкивалась в своей практике.

1. Подруга живёт на краю города в старом убитом доме. Управляшки за такой дом не борются, а наоборот, пытаются избавиться. И вот, пообещав ремонт на следующий год, одна УО решила прекратить управление и даже нашла компанию себе на смену. Жителям сказали, что у них будет меняться управляющая организация. Жители не знают процесс смены управляшки, поэтому новость переварили без вопросов. Далее человек (как я поняла, отбывающий исправительные работы в старой управляшке) обошёл с документами жителей:

- "Вы знаете, что у Вас УК поменялась? Теперь от такой-то будут платёжки приходить."

- "да, говорили".

- "распишитесь тогда здесь и здесь, что Вы в курсе."

2. Ленивая вариация п.1.

Управляющая компания вешает объявления, где информирует жителей о чём-то, как решенном: увеличился размер платы, будет устанавливаться видеонаблюдение/охрана/что угодно за такую-то сумму, перезаключается договор управления. Ниже жителям указано на необходимость самим прийти в УК до определённой даты и получить копию чего-то/предоставить какие-либо сведения и параллельно что-нибудь подписать.

Вот так:

А вот какие вопросы под этим скрываются (вплоть до передачи УК права сдавать общее имущество и получать за это вознаграждение):

3. Кто-то под видом сотрудников жилищной инспекции обходит жителей и опрашивает об участии в каком-то прошлом собрании, предлагая заново, в целях некой проверки заполнить (по факту проголосовать) и подписать документ, похожий на бюллетень.

4. При приёмке квартир в новостройках просто подсовывают документы по голосованию среди остальных документов (вариант для невнимательных), или не отдают ключи, пока не подпишут бюллетень/договор управления (для внимательных, но непокладистых).

Вещи вроде бы банальные, а вывод - очевидный. Но, видимо, не для всех, раз схемы работают.

Какие способы еще знаете, с чем приходилось сталкиваться?

________________

Телеграм канал ЖКХ

Казалось бы, ответ очевиден: надо жаловаться в прокуратуру тоже же уровня, что и орган жилищного надзора. В регионах это обычно прокуратура субъекта (областная, краевая и т.п.).

В чём проблема (рассказываю как бывший работник органов прокуратуры).

В областную прокуратуру приходит жалоба. На нее смотрят и видят, что она из какого-то района (города) области, там есть слова про ЖКХ и упоминается управляющая организация.

Работник аппарата областной по работе с обращениями глубоко не вчитывается в жалобу (их у него десятки и сотни), обращение перенаправит «вниз», в прокуратуру того города или района, где живёт заявитель.

В этой нижестоящей прокуратуре обращения читают более внимательно (их же надо разрешать по существу) и видят, что на самом деле обжалуется (без)действие жилищной инспекции, то есть органа уровня субъекта РФ.

За жилищной инспекцией субъекта надзирает профильная структура прокуратуры области (например, отдел в Управлении по надзору за исполнением федерального законодательства), а никак не нижестоящая прокуратура районного или городского уровня.

Поэтому в нижестоящей прокуратуре возникает когнитивный диссонанс, из которого она может выйти 3 путями:

- рассмотреть как-нибудь обращение и отписаться, что все хорошо, поддержав ГЖИ;

- рассмотреть обращение, проверив не ГЖИ, а управляющую организацию, попытавшись тем самым подуспокоить самого заявителя, одновременно подменив контролирующий орган, что в ведомстве не одобряется;

- запросить у ГЖИ материалы проверки, в случае выявления нарушений подготовить проект представления об их устранении и направить его обратно в областную для подписания и направления в ГЖИ.

Последний вариант наиболее неприятный, поэтому редко встречается: намекать прокуратуре субъекта о её ошибке нижестоящий прокурор в здравом уме не станет.

Что делать, если хотите, чтобы проверили именно ГЖИ?

Надо обращение сформулировать таким образом, чтобы работникам аппарата прокуратуры субъекты сразу было понятно, что жалоба должна рассматриваться ТОЛЬКО самой прокуратурой субъекта.

Чего делать нельзя.

- Нельзя смешивать в обращении критику ГЖИ и управляющей организации. Иначе спустят вниз проверять УК или перенаправят в ГЖИ.

- Нельзя начинать обращение, переписывая в деталях всю историю общения с УК и ГЖИ ("я заметил, что второй день в подъезде не горит лампочка. Подождав еще три дня, я пошел в управляющую компанию. Директора не было на месте. Мне там сказали... "). До слов про ГЖИ просто не дочитают.

В качестве образца.

[сверху справа шапка - в какую прокуратуру и от кого.]

Уважаемый [Иоанн Иоаннович!]

Государственной жилищной инспекцией по [Энской области,] то есть органом госнадзора субъекта, длительное время вопреки требованиям Федерального закона №59-ФЗ надлежащим образом доводы обращения не рассмотрены, по существу поставленных вопросов мотивированный ответ заявителям не дан, нарушения прав и законных интересов значительного числа граждан (среди которых есть инвалиды, пожилые лица, пенсионеры) не устранены; все предусмотренные законом меры по защите социально уязвимых категорий граждан ГЖИ не приняты.

В связи с этим, просим силами аппарата прокуратуры области организовать и провести проверку достаточности и своевременности принятых областной ГЖИ мер по изложенным нами обстоятельствам; по результатам проверки принять меры реагирования и привлечь виновных должностных лиц ГЖИ к ответственности за нарушения порядка и сроков рассмотрения обращения.

[Далее КРАТКО излагается суть нарушения: когда, кем и каким образом было направлено обращение (обращения) в жилищную инспекцию, а также указание на то, что] в установленный 30-дневный срок ответа по существу доводов жалобы не получено, как и не получено уведомления о продлении срока рассмотрения заявления.

Уважаемый прокурорский работник, принимающий решение по результатам предварительного рассмотрения нашего обращения! Понимая громадность объема текущей работы и силу соблазна отыскать повод направить заявление в порядке пунктов 3.2.-3.5 Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры РФ, предлагаем избежать недоразумений, влекущих чрезмерную (зачастую, посредством депутатских и иных особо контрольных обращений) переписку и полагаем возможным напомнить, что данное заявление не подлежит направлению в другие органы, в т.ч. в нижестоящую территориальную прокуратуру.

Приложение: копия обращения в ГЖИ в 1 экз. на ___л.

______________________

Источник: мой телеграм канал "ЖКХ"

Речь пойдет о конкретном штрафе, предусмотренном в статьях 156 и 157 Жилищного кодекса РФ за ошибку в начислениях за ЖКУ (есть и другие меры ответственности, сейчас речь не о них).

Плюшка для жителей появилась с 2018 года, многие СМИ о ней писали, но не рассказали, как правильно поступать. Поэтому часто жители, помня звон, сразу жалуются в жилищную инспекцию или идут в суд. Это неправильно: они сильно рискуют не получить ничего.

Итак, инструкция.

Управляющая компания (ТСЖ, кооператив) может неправильно рассчитать плату за содержание и текущий ремонт либо за коммунальные услуги - воду, электроэнергию, тепло и т.д., что часто влечет увеличение размера платы. Предположим, вы заметили ошибку и знаете, в чём она заключается (например, насчитали не с той площади, по неутвержденному тарифу, не по той формуле и т.д.).

1. В первом случае надо открыть ст. 156 ЖК РФ (в самом конце), во втором – ст.157 ЖК (тоже нужен самый хвост статьи) и обязательно Правила предоставления коммунальных услуг №354 (пункты 155(1) и 155(2).

В Жилищном кодексе написано о том, что:

- в случае нарушения порядка расчета платы организация должна уплатить потребителю штраф в размере 50% превышения.
- исключения: нарушение произошло по вине потребителя или было устранено до обращения и (или) до оплаты жителями.
- потребитель должен письменно обратиться в организацию о выплате штрафа.
- дальше у организации есть 30 дней на проверку правильности начисления, после чего она принимает решение о выявлении нарушения и выплате штрафа либо об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.
- при положительном решении организация выплачивает штраф не позднее 2 месяцев со дня обращения потребителя. Делается это путем снижения размера платы или путем снижения размера задолженности.

Если речь идет о коммунальных услугах, то в упомянутых Правилах №354 есть важно дополнение, а именно требования к письменному обращению потребителя: в нем указываются ФИО потребителя, дата и место рождения, место жительства (регистрации), паспортные данные, ИНН.

2. Надо быть уверенным в том, что организация посчитала плату неправильно. Можно было бы для уверенности обратиться в жилищную инспекцию, но тогда в случае выявления ею нарушения организация успеет пересчитать плату до обращения потребителя, и он потеряет право на штраф.

3. Далее пишется заявление в саму организацию, где указывается и обосновывается ошибка, просьба произвести перерасчёт и уплатить штраф в размере 50% превышения. Не лишней будет ссылка на закон (упомянутые выше нормы). Если речь о коммунальных услугах, то в заявлении надо не забыть указать кучу данных о себе (ФИО, дата и место рождения, место жительства (регистрации), паспортные данные, ИНН).

4. Ждем 1 месяц решения управляющей организации. Компания может законно отказать в перерасчете, если ошибка возникла не по ее вине (например, потребитель неверно передавал показания счетчика), если она исправила ошибку сама до обращения потребителя и (или) он еще не оплатил неправильно начисленную плату.

5. Если организация незаконно отказывает в перерасчете - то только после этого идем жаловаться в жилищную инспекцию или суд. Последний вариант стоит выбирать, когда твердо уверены в своей правоте. Иначе в случае проигрыша можно нарваться на взыскание судебных издержек – будет неприятно.

Я посмотрела споры между потребителями и организациями, и вот что еще важно знать:

- скорее всего (но не всегда, есть исключения) суд откажет, если плата неправильно начислена до 2018 года (до появления в Жилищном кодексе правил про штраф). В Москве я бы даже не пыталась, а вот в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге положительные для жителей прецеденты были.

- 99% откажут, если потребитель не обращался в организацию в установленном порядке с письменным заявлением или случай подпадает под исключения, о которых писала выше.

- могут быть сложности, если помещение нежилое (Нижегородская область), но обычно проблем не возникает. И если ошибка была в расчете пени (Саратов).

- стоит помнить, что штраф идет в оплату будущих платежей или уменьшения задолженности, и не пытаться взыскать эти деньги в чистом виде "на руки".

_____________

Телеграм канал ЖКХ.

P.S. если вдруг тема окажется актуальной, там я опубликую расширенную версию статьи со ссылками на решения судов.

О том, как УК недооценила способности жителя.

В законе об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности прописана одна из обязанностей управляющих компаний, о которой мало кто знает:

лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем 1 раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием
- расходов на их проведение,
- объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов,
- сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ч. 7 ст. 12).

Речь идет не о самом проведении мероприятий, а именно о том, чтобы придумать их и рассказать о них жителям. На практике часто сводится к скачиванию образца из интернета и вывешиванию на информационной доске. То есть довольно формальная обязанность.

Если управляющая компания не сделает хотя бы этого, то для нее есть ответственность – ч. 5 ст. 9.16 Кодекса РФ об административных правонарушениях - штраф на юрлицо от 20 000 до 30 000 руб. К ответственности привлекают давно и успешно, зачастую ради палок.

Однако копание в судебной практике показало, что этой малоизвестной обязанностью пользуются не только контролирующие органы для наращивания своих показателей, но и жители. Занимательная история нашлась в апел. определении Мосгорсуда от 12.09.2018 по делу N 33-40075/2018:

Начитанная жительница пишет в управляющую компанию претензию-запрос: «перечень мероприятий до моего сведения не доводился, пришлите его в течение 10 дней, иначе пойду в суд».

Компания просьбу не выполнила (ох, зря), и жительница действительно пошла в суд с требованием о защите прав потребителя.

Уже в суде УК стала заявлять, что всё разрабатывала и всё доводила с 2015 года, и даже притащила в суд бумагу с названием «программа», которую суд забраковал, так как она «представлена в не утвержденном виде, без подписей должностных лиц и их согласования, не содержит в себе какие-либо планы мероприятий, количество и качество повышения энергетической эффективности, а также их разработок, а является общим перечислением необходимых мероприятий».

Суд удовлетворил почти все требования жительницы (суммы скрыты еще при публикации судебного решения):

- обязал предоставить предложения по энергосбережению,

- обязал произвести перерасчет за содержание и ремонт за период с 01.05.2015 до момента устранения нарушения,

- взыскал с УК неустойку за нарушение сроков разработки и предоставления собственникам предложений о мероприятиях по энергосбережению и неустойку за неисполнение в добровольном порядке требования жительницы о представлении информации,

- взыскал компенсацию морального вреда, «потребительский штраф», судебные издержки.

Управляющая компания написала жалобу, указав, что расчеты надо делать исходя из стоимости спорной услуги (разработка перечня и его доведение), а не из общего размера платы за содержание жилья.

Однако суд указал на п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

в случае нарушения установленных сроков оказания услуги или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены оказания услуги, а если ее цена не определена договором - общей цены заказа.

Мосгорсуд отметил, что в направляемых потребителям квитанциях указывается общий тариф за содержание и ремонт, а цена каждой отдельной услуги, входящей в этот тариф, не указывается. «При таких обстоятельствах, расчет неустойки производится от общей цены заказа, а именно исходя из общей суммы, уплаченной потребителем по статье «содержание и ремонт».

Вот так, практически на ровном месте - за непредоставление бумажки (обычно никому не нужной) - управляющая компания получила целую порцию неприятностей.

Как оцениваете действия жительницы? Впечатлило или похоже на потребительское вредительство?

________________

Мой телеграм канал «ЖКХ»