chipusia

На Пикабу
поставил 66802 плюса и 1034 минуса
отредактировал 0 постов
проголосовал за 0 редактирований
Награды:
5 лет на Пикабу
4768 рейтинг 708 подписчиков 56 подписок 23 поста 7 в горячем

Улица Неаполя. Италия.

Улица Неаполя. Италия. Pentax, 645, Италия, Неаполь, Архитектура

Снято на Pentax 645N

Объектив 45мм 2.8

Плёнка Кодак Эктар 100 исо

Диафрагму тут закрывал, но из за специфики оптики ГРИП внизу всё равно размывает.

Сообщество "Недвижимость"

Привет, Пикабу!


Предлагаю создать сообщество охватывающее такую сферу как недвижимость.


Мои подписчики знают, что я хорошо знаком с первичной недвижимостью и всем с этим связанным (застройщики, технологии строительства, договора и прочее), но я совершенно не знаком с вторичной недвижимостью, а тем более с загородной.

Хочу объединить людей в вопросах приобретения недвижимости, а если вы уже приобрели, то буду рад, а точнее наше сообщество (если такое будет) будет радо, если вы поделитесь тонкостями в этих вопросах. Хорошо если позитивным, но, как мы знаем, зачастую негативным (вдруг тут и сила Пикабу кому поможет). Все мы знаем какая это нервотрёпка когда ты задумал купить: вторичку, новостройку, дачку.

Дак давайте же поможем друг другу в таком сложном вопросе. Давайте поделимся своими историями будь то они счастливые или нет.


Проще говоря пишите если: обманул агент, застройщик, что либо не устроило или же наоборот вы в экстазе от сделки, если вы обращались в страховые по выплатам в новостройках, да много чего это же недвижимость, да тут сам чёрт ногу сломит. Короче пишите обо всём :)

Хочу что бы мы были как Ди Каприо

Сообщество "Недвижимость" Недвижимость, Новостройка, Жилье, Загородная недвижимость, Строительство, Документы, Аналитика, Договор
Показать полностью 1

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2)

Вентилируемый фасад

Дорогая и самая притягивающая внимание, придающая солидности технология оформления фасада. Применяется в основном в купе с кирпично-монолитной технологией в домах комфорт-бизнес-элит класса по причине дороговизны (но она всё же дешевле кирпича).

Схема от меня:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка

Красивая схема:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка

В живую:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка

В целом эта технология достаточно опасна. Всё дело в том, что для качественного оформления такого фасада нужен очень квалифицированный специалист, а с этим у нас проблемы (в Европе по этой технологии строят более 30 лет, у нас же только-только начали). Поэтому если вы выбираете дом с вент фасадом, выбирайте только очень надёжного застройщика, хотя даже это вам не гарантирует 100% качественно выполненных работ.

В чём же опасность?


Немного истории. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок, как это часто бывает, из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. При этом если в Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, то в России эта фасадная технология стала развиваться в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и в жилом многоэтажном домостроении. Стоит отметить, что если в Европе срок эксплуатации такой системы составляет 10–15 лет, после чего происходит плановая замена фасада, то в России к системе вентилируемых фасадов предъявляются заведомо невыполнимые требования, в том числе по этажности объектов и срокам их эксплуатации. А сроки в регламенте до 50 лет между прочим.


Проблемы связаны не только с недостатком квалифицированных кадров, но и с частым на строительном рынке стремлением сэкономить на стройматериалах и заменить их более дешевыми аналогами. При кажущейся простоте технология вентфасада имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать. Основание для крепления фасада, надежность анкеров, выбранная система направляющих, варианты облицовочных плит, взаимное сочетание металлов, а также качество применяемых материалов и монтажа несертифицированных систем – все это в итоге влияет на всю систему в целом.


Короче говоря, технология вентфасада у нас сырая: застройщики экономят на стройматериалах, низкая квалификация спецов, слишком высокие здания, слишком завышены требования по сроку эксплуатации.


Не всё так плохо, но я просто хочу вас предупредить, что 80% вентфасадов в новостройках далеки от совершенства. Просто при выборе дома будьте внимательны и не ведитесь на блестящую яркую штуковину, выбирайте с умом.


Облицовка кирпичом


Как я уже писал тут всё просто. Технология создана для того что бы устранить минусы кирпичной технологии (сроки строительства) и упростить облицовку монолита сохранив тепло- и шумоизоляцию. Тут ненужно применять утеплители, штукатурить или навешивать фасад.

Всё остальное это будет повторением кирпично-монолитной технологии описанной выше.

Резюмируя хочу сказать следующее, в технологии фасадов нет чего-то лучше, чего-то хуже, всё зависит от соблюдения технологий, от качества выполнения работ. Навесной, мокрый, кирпичный всё зависит от конкретного подрядчика и его добросовестности.


Обещал немного поговорить о кирпичных домах.

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка

Лично я знаю только одного динозавра который строит из кирпича. В СПб Строительный трест.

Дома дорогие, по свойствам, тот же кирпич монолит. Но сроки строительства и стоимость жилья, а так же длительная усадка дома несопоставимы с нынешним рынком. Я так понимаю потребители там покупают именно кирпич, так как не доверяют другим технологиям. Лично для меня это ошибка.


Тут можно затронуть тему о межкомнатных перегородках. Дело в том, что в монолите, кирпиче нет разницы в способе изготовления межкомнатных (межквартирных) перегородок. Они изготавливаются либо из пеноблоков, либо из кирпича. Есть ещё финские дома, там перегородки в комнатах из гипсокартона, но это уже лирика.

Вот как то так выглядит кирпич или пеноблоки:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка
Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка

Короче говоря, между кирпичом и монолитом в шумке, тепле разницы 0.

Так что кирпич со временем выродится из многоэтажного строительства.


За сим я откланяюсь. Писал я пост больше недели, не ожидал что так много получится. Старался :)

Надеюсь вам понравится!

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть2) Длиннопост, Застройка, Технологии, Новостройка
Показать полностью 7

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1)

Привет, Пикабу!

Прошу прощения за столь длительный перерыв, но у меня был отпуск

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

и этому факту я рад как маленький танцующий негритёнок!

Впечатлений масса, плачу от счастья, и со слезами радости на глазах перехожу к железу и бетону в наших любимых и опасных новостройках.

Хочу оговориться! Я заметил, что в комментариях есть люди, которые, не то что бы более осведомлены в технологиях строительства (по профессиональным причинам), но и непосредственно знакомы изнутри со всеми мельчайшими подробностями конкретных объектов.

Так что если вдруг застройщик говорит что строит так, а вы человек на стройке застройщика и говорите что не так, то спорить я не буду. Я транслирую инфу, можно сказать, из уст застройщика и их рекламаций + собственный опыт и опыт знакомых или коллег.

И так, на рынке ситуацию можно описать следующим образом


МОНОЛИТ VS ПАНЕЛЬ


Но стоит отметить и строителей из кирпича. Кирпич сейчас редкость и вполне заслуженно, объясню чуть позже почему.

Давайте же попробуем разобраться что к чему.

Начнём наше знакомство с панельных домов.


Есть множество типов и технологий постройки панельного дома, всего их около 20. Рассказывать о каждой нет необходимости. Просто обобщим и найдём различия:


Панельная технология.

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Репутация панельных домов изрядно подмочена прошлым. Не думаю что стоит ругать наших предков, ведь это было не от криворукости, просто была острая необходимость в жилье, не важно каком, но жилье. Соответственно такое понятие как качество, если и учитывалось, то в последнюю очередь. В частности это касается хрущёвок: 2.48м потолок (уже ужас), 1 к кв 30-33 кв м (та самая крохотная кухонька), никакая звукоизоляция, технология «холодный пол» (разрушение межпанельного шва и дальнейший сквозняк), в общем и целом картонный «рай» на земле. Но для человека из коммуналки это было просто роскошно.

Сейчас же на рынке недвижимости высокая конкуренция и серьёзный игрок не может себе позволить, что бы его репутация была подмочена плохим качеством жизни в его доме. И я сейчас не говорю о таких «лоукостерах» как СУ 155 (туда же и ЦДС), тут всё понятно, их вообще кроме денег ничего не заботит.


Кстати, о СУ 155,тут у меня хохма простится. Дело было в Приморском районе Санкт-Петербурга около 2х лет назад. Приехал я тогда взглянуть на место строительства одной стройки от Сетл сити, а рядом, как будто вытолкнутый из недр самого ада, красовался ЖК «Новая каменка» от СУ 155. Почему же я так критичен? А вот почему. Вижу, едет фура, а в прицепе у фуры панели, а у панелей окна и балкон! Балкон и окна, Карл! И это чудо заезжает на стройку СУ 155. Занавес.


Я вот критично отозвался о Новой каменке от СУ 155, но это если мы говорим о качестве самого жилья. Если вы инвестор, то ситуация меняется. Мой знакомый купил в Каменке несколько квартир, когда ещё там масштабных строек не было. Когда 1 очередь Каменки сдавалась, район уже было не узнать (благодаря ЛССму ЖК «Юбилейный квартал», а затем и ЛСР, Северный город и Сетл Сити + мелочь всякая), соответственно стоимость квадрата там выросла феноменально. Короче говоря, наварился он с них нехило.


Но идём дальше, я совершил попытку нарисовать для сравнения старую технологию панелей и новую (взял пример новой технологии у ЛСР).

Рисунок старой:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

В живую:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Тут всё понятно, панельный каркас + приставные панели и заделка швов смесями. Всё что ждёт вас в доме по такой технологии я описал выше, когда описывал хрущёвку. Новая технология:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

В живую:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Под цифрами подразумевается следующее:

1) Штукатурка по сетке рабице

2) Утеплитель Rokwool (минеральная вата)

3) Панель дома


Как вы видите, есть значительные отличия. Первое что бросается в глаза, это уменьшение зазора между панелями, так как тут панели не навешиваются снаружи, а идут стык в стык.


Дальше это утепление минеральной ватой, тут ЛСР подчёркивают, что кубик ваты укладывается именно как на рисунке, т.е. на место шва + штукатурка, которая не даёт теплу уходить. Казалось бы незначительные изменения, но эффект от них значительный. Плюс ко всему потолки от 2.65м до 2.75м.


Ещё ЛСР научились делать лучевую разводку отопления (правда только в ЖК София СПб), но я думал что в панельке это сделать невозможно (применяется в монолитных домах). Что такое лучевая разводка отопления? Это когда трубы отопления проложены в полу вот пример на фото:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи
Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Короче говоря, очень красиво, нет этих уродливых труб вдоль стены. Для скептиков: трубы рассчитаны минимум на 50 лет, они из пластика и нагрузка давления на них минимальна из за слоя бетона. В своей жизни вы их менять не будете, а вот потомкам, да, придётся. 


Панельно-монолитная технология


Тут всё просто, идёт изготовления монолитного каркаса, а дальше он обвешивается панелями. В таком случае происходит снижение себестоимости строительно-монтажных работ на 25%. Значительно сокращаются и сроки строительства. Такие дома не имеют ограничений по этажности, так как несущие функции в них выполняют монолитные конструкции. При этом и панели лишаются несущих функций, становясь легче и дешевле.

Стоит отметить, что и потолки в таких домах идут без ограничения высоты. Так же нет проблем с перепланировкой.

Яркий пример применения такой технологии дом о котором я уже говорил – ЖК «Тапиола» от Лемменкяйнен. Высота потолков от 3х метров.

Хотел найти фоточку где видно монолитный каркас, но они строят каркас и сразу же вешают панели, в общем смотрите. Технология внешне прямо как у ЛСР, только внутри не панели, а монолит (слева видны швы, а справа всё уже заделано):

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Вот тут видно как утепляют минеральной ватой:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

А тут как штукатурят фасад (так же по сетке рабице):

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

В общем и целом панельные технологии шагнули далеко вперёд.

Дома стали тёплые (такое понятие как межпанельный шов ушёл в прошлое),

с высокими потолками,

быстрые темпы строительства,

увеличилась квадратура (от 36 м кв),

шумоизоляция на уровне (но по шумке даже в элитном доме может быть беда, но в современных новостройках уже не как в хрущёвке),

ровные стены и невозможность усадки дома,

ну и конечно стоимость, разница с монолитом 20-30%.


По минусам (не беру старые панельки, только новые):

всё так же очень проблематично сделать перепланировку (не касается панельно монолита),

плохая сейсмоустройчивость,

нет подземных паркингов,

маленькие подоконники (панель не глубокая),

тот самый последний этаж, он всё ещё может потечь.


Поговорим о монолите.

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Сама технология монолитного строительства появилась ещё в 30е годы прошлого столетия, но в России для строительства жилья она стала применяться чуть более 15 лет назад, так как наши производственные мощи были сосредоточены на производстве готовых конструкций (панелей). На данный момент монолитная технология является одной из самых популярных (80% рынка в Москве), и неспроста. Не смотря на то, что монолит возводится прямо на стройке, а это значит, что качество конструкции очень сильно зависит от внешних факторов, и по сути является непредсказуемым, технология зарекомендовала себя очень хорошо, особенно для нашей страны (мы очень хорошо её освоили).

Монолитные дома возводят довольно быстро: многоэтажный дом вырастает за год-два. Это медленнее, чем возводятся панельные дома, но втрое быстрее, чем строить жилой кирпичный дом. Преимущества монолитных домов вытекают из самой технологии: все конструкции здания создаются непосредственно на строительной площадке, без привлечения дорогостоящей спецтехники. Благодаря этому себестоимость строительства относительно невысока. Жилые монолитные дома могут быть любой этажности, поскольку нагрузка в них распределена по всему периметру несущих стен и перекрытий, а не приходится на один фундамент, как это бывает со зданиями, построенными по другим технологиям. Вес монолита ниже на 15-20% по сравнению с другими многоэтажными домами. Усадка проходит быстро и равномерно, благодаря чему можно приступить к отделочным работам сразу после завершения строительства.

Срок службы монолитного дома без капитального ремонта превышает 100 лет. Конструкции здания прочны, и способны выдержать сейсмическую активность до 8 баллов. Стены в монолитном доме не имеют швов, что обеспечивает герметичность строения, а также обеспечивает хорошую тепло- и гидроизоляцию помещений (последний этаж не может протечь).

Перекрытия в монолитных домах, внешние стены и монолитные колонны являются несущими конструкциями, внутренние стены – нет (они из пеноблоков или кирпича), это позволяет провести в квартире любую перепланировку. Технология позволяет возводить дома практически любой конфигурации и с добавлением любых архитектурных элементов. Благодаря этому все проекты монолитных домов уникальны.


Достоинства монолитных домов:

Долговечность;

Невысокая себестоимость;

Небольшие сроки строительства – от года до двух лет;

Хорошая тепло- и гидроизоляция;

Равномерная усадка, можно сразу приступать к ремонту;

Уникальность проекта;

Свободная планировка;


Короче говоря, монолитные дома это огромные, единые, герметичные конструкции, которые можно отлить в любой форме, хоть полукругом, хоть зигзагом (эстетику в архитектуре никто не отменял), нет ограничений по высоте дома, по высоте потолка, вообще не почему нет ограничений (в пределах разумного), а самое главное гарантировано тепло и сухость.

Прежде чем начнём знакомится с разновидностями монолитных технологий, позвольте вас предостеречь. Бывает так, что застройщик не достраивает дом, и дом стоит много лет, а потом его всё-таки достраивают. Брать такой дом я настоятельно не рекомендую. Любой дом нужно строить и сразу же заселять, в противном случае в дом селятся плесень, и прочая ерунда от которой вам будет очень сложно избавиться. Будьте внимательны, проверяйте историю новостройки, даже если вы берёте переуступку!


Что же касается разновидностей технологий монолита, отличаются друг от друга они тем, что и как их наполняет.

Обычная монолитная технология, а вместе с тем и самая распространённая, выглядит так:

Монолит + пеноблоки

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

1) Штукатурка по сетке рабице

2) Утеплитель минеральная вата

3) Пеноблоки из газобетона

4) Монолитная плита

Вживую это выглядит так:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Есть вариант, где вместо пеноблока используется кирпич, это несколько дороже. Что касается каких-либо изоляционных свойств, в плане тепла, влаги и пр., вряд ли вы ощутите разницу.

Выглядит всё это вот так:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

1) Штукатурка по сетке рабице

2) Утеплитель минеральная вата

3) Кирпич

4) Монолитная плита

В живую:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Короче говоря, обычная и недорогая технология это отлив монолита и облицовка пеноблоками. Чуть дороже с кирпичом. Кирпич используется в более дорогих домах, по мне так для солидности больше.


Дальше идёт технология монолит-кирпич.


Тут будут все плюсы кирпичного дома со всеми плюсами монолита. Очень хорошая технология, а ещё лучше, что её стали применять в жилье эконом класса. Но в эконом классе кладка идёт внутри монолитной конструкции. Сейчас покажу в чём разница.


В недорогом варианте выглядит она следующим образом:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

1) Облицовочный кирпич

2) Монолит

Вживую (обратите внимание виднеется монолит между этажами):

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Тут видно каркас самого монолита, его либо красят, либо обшивают чем-нибудь.

Если подороже, то дом облицовывается вот так (чаще это бизнес класс, бывает и комфорт):

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

1) Облицовочный кирпич

2) Монолит

В живую (только графику нашёл, простите):

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Тут облицовка клинкерным (меняющим цвет от температуры обжига) кирпичом, это дорого, круто и красиво. Основное отличие это эстетика, так как не видно монолитного каркаса между этажами.

В остальном я не слышал жалоб на комфортность проживания ни в том, ни в другом.


Отдельная тема это фасады зданий

Фасад может быть:


Штукатурка

Вентилируемый

Кирпич


Поговорим о штукатурке (мокрый фасад).


Это самая недорогая технология, применяется чаще всего в жилье эконом класса (хотя технология при должно исполнении может прекрасно вписаться и в элит). Такой тип фасада применяется как в панельной, панельно-монолитной технологии, так и в монолитной.

Повторю рисунки:

Панель:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Монолит:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Красивая картинка с технологией:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

«Мокрым» фасад стал, потому что при его устройстве используются мокрые процессы с использованием специальных клеевых растворов, штукатурок в отличие от «сухих» вариантов утепления зданий, например, навесных систем.

Плюсы такого фасада:


уменьшается теплопроводность стен, что позволяет сократить расходы на отопление, а также на кондиционирование в теплое время года;

улучшаются характеристики шумо- и звукоизоляции;

увеличивается эксплуатационный ресурс дома;

повышается уровень комфортности помещений здания.

нет ограничений по форме и высоте здания

Возможно украсить фасад так как вам угодно (или застройщику)


Как и в любой другой технологии всё зависит от качества материалов и выполненных работ. В среднем мокрый фасад служит около 7и лет (вообще по регламенту до 25и лет, думаю тут всё зависит от качества), далее начинает тускнеть, крошиться и тут уже дело вашей УК. Если УК добросовестная, то и проблем с этим фасадом 0, его всегда подкрасят, подправят.


Приведу пример – в СПб есть 2 малоэтажные стройки: ЖК Новая Скандинавия и ЖК Мистола хилс.

У Скандинавии на таунхаусах сразу после сдачи начала обваливаться штукатурка. Ну и не жалко, так как там люди не бедные покупают и всё равно у таунхуса сами фасады делают, но всё таки. В мистола применили технологию самоомывающихся фасадов, что не дёшево. Плюс я знаю УК застройщика Северный город, по качеству они соперничают с финнами, что просто феноменальный результат для наших УК, так что фасад там в надёжных руках.

В общем мокрые фасады помогают продлить срок службы дома, сохранить в нём тепло, уменьшить шум с улицы, а так же придать ему неповторимый вид.

К слову о неповторимом виде, до сих пор для меня эталоном является 7ой дом в ЖК 7 столиц.

На этом доме красуется часть полотна выдающегося модерниста Густава Климта «Портрет Адели Блох-Бауэр I»:

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 3 (часть1) Новостройка, Длиннопост, Технологии, Строительство, Фасад, Фасады, Монолит, Кирпичи

Впечатляет, не так ли?


Друзья, тут я должен остановиться, так как постодел не даёт дальше загружать картинки.

Через 10 минут будет продолжение.

Показать полностью 24

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 2.

Привет, Пикабу!


Как и обещал, продолжаем наш тернистый путь к «той самой» идеальной новостройке.


Сегодня мы говорим о застройщике, что это, кто это и как понять что он не спит и видит как нас с вами обмануть.



Для начала посмотрим из чего состоит стройка (это важно):


Застройщик — Юридическое (реже физическое лицо) получает в установленном порядке права на застройку земельного участка. Застройщик отвечает за организацию строительства в целом. Именно застройщик распределяет будущие квартиры в своем доме между остальными участниками строительства и ведет учет их принадлежности.


Генинвестор — Юридическое лицо, осуществляющее финансирование (как правило за счет привлечения средств других организаций и частных лиц)

Генподрядчик — Организация, возглавляющая непосредственно процесс строительства, т.е. строит дом

Подрядчик, Субподрядчик (субчики) — Организации, привлеченные Генподрядчиком и подрядчиком соответственно для выполнения определенного объема работ не стройке

Поставщики материалов — Как понятно из названия, поставляют на стройку строительные материалы

Инвестор(дольщик) — Физические и юридические лица, предоставляющие свои средства для осуществления строительства дома

Агентство Недвижимости — Привлекает инвесторов к строительству дома, с одной стороны, с другой — осуществляет информационную, юридическую поддержку клиентов в процессе поиска нужного объекта и заключения договора со строительной организацией, сопровождает «дольщика» до получения последним объекта в собственность.


Итак что мы имеем. Есть застройщик, есть генподрядчик, есть генинвестор и агентство. Все эти организации могут быть как одним целым, так и существовать по отдельности. И этот факт первое что говорит о ООО «N» в том или ином свете.


Чем же хорошо когда все эти ребята одна организация? Такие компании называют «компаниями полного цикла», т.е. застройщик сам берёт свои деньги (не всегда но часто это так), сам строит, сам ведёт документацию. Что бы организовать всё это, нужно время, много времени, компанией полного цикла в один момент стать невозможно. Проще говоря это уже мощная организация имеющая цели строить и сдавать, имеющая репутацию, а так же слаженную работу между всеми своими подразделениями (например, вопрос качества строительства уже понятен, просто сходите на сданный объект и поспрашивайте жителей как им живётся).


Кстати, вы спросите, зачем тут агентство? Ответ прост, даже крупные застройщики иногда «ленятся» создавать свой отдел продаж, им проще дать проценты агентству, чем содержать своих менеджеров (возможно, они на этом даже экономят). Агентство создаёт сайты, рекламирует, старается, а вы просто строите и не паритесь, к вам и так придут, ведь вы застройщик полного цикла, локомотив, молодец и вообще царь на рынке.


Думал нужно или не нужно приводить примеры, но всё таки решил приведу.


Вот несколько титанов на рынках СПб и Москвы:

СПб:

ЛСР

ЛенСпецСму

Северный город и RBI

Теорема

Сетл Сити

ЮИТ

Лемменкяйнен

Пионер


Москва:

MR Group

ЛСР

Эталон инвест

Пионер

Пик


Это те застройщики, к которым, я бы принёс деньги не глядя и спал бы спокойно. Каждого из этих застройщиком я могу хвалить часами и восхищаться их подходом к рынку. Они все разные, у них разные качества и про это я писать не буду (так как материала на отдельный пост).


Но, друзья, это не значит что стоит отбрасывать стройки где у нас с вами работает не такой крутой парень. Застройщик полного цикла это здорово, но в большинстве случаев и ценники у них будь здоров, так что мы ищем более разумные варианты по меньшей стоимости.


Следующим показателем у застройщика будут года существования, даже лучше, соотношение лет и построенных кв м.


Например, ООО «А» за 10 лет построило 1000 кв м, проще говоря за 10 лет они построили 2х этажный домик. ООО «А» сейчас вам предлагает проект комплексной застройки на 18 корпусов по 20 этажей каждый. Тут в пору задуматься, а почему вы, уважаемый застройщик, за 10 лет ничего не построили, а теперь занялись КОТом (Комплексное освоение территорий, я знаю как тут любят котиков и в стройках они тоже есть, правда не мохнатые). Странно-странно.


Возьмём ООО «Б». За 10 лет застройщик успешно реализовал 5-6 крупных проектов, всё сдал вовремя или с задержками не более года. Главное, что все его проекты сейчас сданы и успешно функционируют, а их качество не вызывает нареканий. И этот застройщик вам предлагает КОТа с теми же параметрами как и у ООО»А». Какого котика выбирать вы уже поняли.


Но что же делать если вам и здесь не подходит вариант и нужно искать у «свежего» застройщика на рынке, который вот только вылупился, но уже смел и амбициозен.


Смотрите на проект:


Кто подрядчик

Кто инвестор


Эти ребята не дураки, ввязываться абы куда они не будут. И не потому что у них совесть так есть или они людей стесняются обманывать, нет. Молодые застройщики не имеют своих активов, короче денег у них дом построить нет. Генподрядчику особо платить нечем, да и инвесторам западло деньги возвращать. Что же делает наш маленький, амбициозный и хитрый застройщик? Он раздаёт «инвестиционные квартиры», т.е. расплачивается с инвестором и генподрядчиком квартирами. Ну вы поняли, если застройщик кинет, он кинет не только несчастного дольщика, а инвесторов и генподрядчика. Так что эти ребята на стрёме, и если генподрядчик с именем, бывалый и за его плечами уже не одна стройка, то он является гарантом благополучия и гарантирует успех.


Кстати, тут у вас появляется шанс купить квартиру с хорошей скидкой, так как генподрядчик «сливает» квартиры побыстрее (а соответственно дешевле чем у застройщика), ему нужны бабосики. Где найти такие квартиры? Уж точно не у застройщика, всё это только в агентствах.


По генподрядчику ориентироваться проще всего, так как он скорее всего определённое ООО «N», по инвестору уже сложнее, вплоть до того что нужно узнавать кто у инвестора CEO, а уже потом смотреть в каких проектах он участвует.


Есть ещё один способ определить надёжность застройщика – это аккредитация банками.

Прежде чем банк аккредитует стройку, он проводит полный досмотр застройщика, особенно если это ноунейм. Банки как генподрядчики и инвесторы заинтересованный в успехе стройки. Так что если стройка не надёжна, то и банки будут соответственные.

Как вы можете догадаться, нашим катализатором будет главная вредина и самый недоверчивый, но всеми «горячо любимый» СберБанк России.

Сбер не аккредитовывает ЖСК, каким бы вы там не были супер-мега застройщиком. ЖСК? До свидания!

Какие-то малейшие косяки в документации? До свидания!

У вас лицо неприятное! До свидания!

И всё в таком духе. Сбер должен снизойти до застройщика и щедро, своей плодородной рукой, его аккредитовать.

Зато если вы видите в аккредитации сбербанк, можете быть уверены стройка стоящая.

К слову, бывают настолько непонятные стройки, что даже захудалые банки их не аккредитовывают, поэтому застройщик открывает свой банк и всё, привет опасная стройка с опасной ипотекой (просто мечта).


Ещё одним признаком надёжности стройки является сам проект стройки.

Это то, что вам будет предлагать застройщик, в плане окружения, дизайнов придомовых территорий их благоустройства, дизайн МОПов (мест общего пользования), короче всего что есть и будет на стройке. Немного запутано, так что приведу пример. Вот перед нами проект: заказан он у именитого финского, итальянского, бельгийского, российского, немецкого архитектурного бюро. Это значит что на этапе проектирования вбухано немало денег только на оболочку проекта. Так что намерение у застройщика построить определённо есть.


Второстепенным признаком может являться земля на которой строится дом. Она может быть в аренде, а может и в собственности (для г Москва неактуально, так как с собственность приобретать землю нельзя, за МКАДом можно). Короче говоря если в собственности, то это гуд, так как опять же застройщик потратил деньги на эту землю и отбивать их как то надо.


Поведём итог. Самая безопасная стройка для нас с вами будет таковой:


Застройщик «полного цикла»

История его насчитывает более 10-и лет и на его счету есть успешные объекты, а их количество не 1 и 2

Стройка аккредитована Сбер Банком

Договор ДДУ

Земля в собственности у застройщика

Проект заказан у именитого бюро или впечатляет своим оснащением


Хочу пример привести, это одна из моих любимейших строек:


Город СПб


Застройщик Лемменкяйнен – фины, существуют более 100 лет, компания строит дороги, заводы (завод ниссан в Питере это их работа). Куда там до жилой, для них это семечки, работают во многих странах Европы как подрядчики и застройщики. Представьте масштабы! А теперь как думаете, достроят?


Их объект «Тапиола» на фрунзенской


3 метра потолки


Технология умный дом (через телефон можно выставлять температуру в доме, а так же включать, выключать воду и электричество и тд и тп)

Древо-алюминиевые стеклопакеты

Датчики затопления, если прорвало, то воду выключат автоматом

В ванной сливное отверстие в полу, хоть водой обливайся прямо посередине

Свет проведён на лоджию

Сразу установлены крутые входные двери

Бескаркасное остекление лоджий

Лифты Коне

Все коммуникации идут в спец панелях ELPO, крутая штука, много места экономит.

Короче говоря сказка, я балдею, но очень дорого :(


Вот и всё! В следующем посте я хочу рассказать какие технологии строительства бывают, это к разговору, что даже панелька бывает бизнес класса и чем она отличается от эконом. А то многие думают, раз панелька, значит УГ. Это не так!


А пока я желаю вам удачи! Увидимся!

Показать полностью

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда?

Привет пикабу!


Как и обещал, пост о том что же такое купить квартиру в стройке.


В первую очередь позвольте поприветствовать 192 подписчика, сказать что я охренел ничего не сказать. Когда я сегодня зашёл на пикабу выглядел я примерно так

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Длиннопост, Застройка, Новостройка, Договор, Мат

Ну, поехали.


На рынке первичной недвижимости сам чёрт ногу сломит. Например, если я вам скажу - можно смело покупать котлован по ПДКП (предварительный договор купли продажи) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и именть 99% гарантий что объект будет построен. Или же купить стройку по ДДУ (договор долевого участия) со степенью готовности 90% и ждать 5 лет пока сдадут этот дом. Всё это, к сожалению, или счастью реально.


Хочу сразу сказать, по стройкам, застройщикам и тд и тп конкретики особо не будет. Я хочу что бы у вас выработался нюх. И вы чётко отличали стойких запах гуано и конфеток. Что бы вы были ну вот как на картинке

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Длиннопост, Застройка, Новостройка, Договор, Мат

Первое на что необходимо обращать внимание это, конечно же договор, редки те случаи когда не по ДДУ застройщик действительно хочет построить всё в срок и без проблем. Почему? Давайте взглянем на основного конкурента ДДУ, договор ЖСК. Так скажем разберёмся раз и навсегда.


Вот выдержки из его правового положения:


«Деятельность ЖСК направлена на приобретение в интересах членов Кооператива жилья на первичном рынке, в том числе на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов» - т.е. вы все скинулись что бы построить дом, ок.


«ЖСК регистрирует Устав, в котором прописаны положения взаимоотношения членов кооператива.» - а вот это уже прикол, в уставе можно написать всё что угодно, ВСЁ ЧТО УГОДНО, КАРЛ, вплоть до того что можно и под вопрос поставить установку лифтов, сроки сдачи (+25 лет? Легко!), качество материалом, вообще всё что вам в голову придёт. При том, вы никогда этот устав не увидите пока подписываться не придёте, его нигде не публикуют.


«Необходимо помнить, что в соответствии с условиями Устава ЖСК Правление ЖСК на основании определенного обоснования может увеличить сумму паевого взноса, например на основании увеличения себестоимости строительства.» - не ну вы поняли, деньги просрали и вам говорят мол не хватает, неси ещё. И это будет 100% законно! И Вы принесёте, потому что при расторжении вы теряете 15% (+- наглость застройщика) от суммы договора, весело?


«Подробное регулирование отношений членов кооператива осуществляется уставами конкретных кооперативов.» - те устав имеет силу закона, устав и есть закон, устав создаётся кооперативом.


Это основное. Как видите получается такая ситуация: вам говорят «привет, давай дом строить», а вы ему «давай», ну и понеслась, а как там уже вы построите, и что непонятно. Потому что договор регламентирует не закон и государство, а устав который написан ООО «ЧестоСтройВекВолиНевидать» уже 100500лет на рынке и тд и тп.


Есть исключения по застройщикам, Питер это ЛенСпецСМУ, Москва это ПИК, это как пример честных титанов работающих от части по ЖСК.


Кстати, судится не имеет смысла, по ЖСК никого не засудишь, он вне закона.

В общем совет директоров у таких застройщиков выглядит примерно так

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Длиннопост, Застройка, Новостройка, Договор, Мат

ЖСК конечно нагоняет ужаса, имеет полное право! Но есть ещё один спорный догвор - ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Пикабушник Quitest это для вас (часть ответа на вопрос)


Тут я могу сказать следующее, не так страшен чёрт как его малюют. Наоборот, я вот рад что он есть, он даёт вам возможность купить квартиру по самой низкой цене. Но тут нет ипотеки, так как документы до конца у застройщика не готовы, соответственно банки не могут аккредитовать объект. В 99% случаях он регистрирует свой первый ДДУ (да-да, сначала в УФРС уходит договор на одобрение, а сколько он там проваляется, особенно в Питере (примерно 6 мес), ни кто не знает) поэтому хитрые застройщики придумали ПДДУ. Обмануться тут можно, но достаточно сложно, это должна быть откровенно опасная стройка, ну прям очень, что аж глаза резать должна.


В общем ПДДУ эпизодичный договор и бояться его не стоит (он существует максимум 5-6 мес, а в большинстве случаев 2-3). Правда и юридической силы в нём не больше чем в ЖСК. Всё на доверии к застройщику.


Дальше должен быть договор «инвестирования и соинвестирования», но это уже батя ДДУ, он и стал основополжником нашего с вами светоча в тернистом лесу бетона, метала и человеческой жадности – «Договора, Долевого, мать его, Участия» или просто ДДУ.


Что же в нём такого хорошего:


У него есть правовая база, он основан на 214 Федератьном Законе. Это значит, что когда ты решил что-то построить, то на этапе когда ты только всё начал регистрировать за тобой следит государство. Короче геморрой. И это хорошо, ради откровенного обмана застройщик так заморачиваться не будет, а значит стройку он, всё таки, планирует закончить. Уже только в этом плюс.


Договор регистрируется в УФРС, пока-пока двойные продажи! Плюс правомерность написанного будет проверена инспекторами! Всё строго по закону.


Но дальше лучше:


Договор должен включать следующие существенные условия (без этого не зарегистрируют первый договор от застройщика):


определение конкретного объекта долевого строительства – тут нужно расписать всё, вплоть до каждого миллиметра дома, территория рядом, коммуникации, так как проект опять же, будет строго проверяться по готовности. Короче говоря перестроить уже не получится (хотя были случаи) у застройщика (были случаи когда на этапе стройки из 2х комнатных квартир начали студии делать, как итог ад с коммуникациями, правда деньги моим знакомым вернули, хвала ДДУ!)


срок передачи объекта застройщиком инвестору – не сдал плати пени, моему знакомому задерживали стройку, а квартира в ипотеке, застройщик оказался сам виноват в просрочке (большая редкость) и ему выплачивали пени 6 мес, дак он ими ипотеку гасил, довольный был, вы бы видели.


цена договора, сроки и порядок уплаты – основное отличие от ЖСК, никогда ценник не врастет, он фиксирован.


гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет на объект, исчисляется со дня передачи объекта инвестору, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Дольщикам Объекта не может составлять менее чем три года). – ну а тут просто кайф, на стройку идёт обязательная гарантия! Поверьте, это значительно улучшает качество стройки.


Рамки 214 ФЗ даже заставляют застройщиков публиковать проектную документацию на сайтах (разрешение на строительство, собственности или аренде земля и тд)


Система аккредитивов, тоже для вас. Застройщик не увидит деньги пока не получит доки из УФРС. Вы, конечно, их тоже уже не увидите, но то что это стимулирует застройщика сделать всё быстро и по закону факт.


Что качается страховки, тут пока ничего не понятно, продукт новый, не обкатанный, случаев обращения за возмещением у меня нет и у знакомых тоже, тут можно только порадоваться.


Как видите ДДУ кардинально отличается по своей юридической базе и даёт дольщикам (пайщик в ЖСК) максимальное количество гарантий.


Но как и везде есть опасности, этот договор не манна небесная, так что никогда не расслабляйте ничего, когда речь идёт о недвижимости.


Например: мой знакомый брал квартиру в стройке, 50% готовности дом. В ДДУ есть пункт о том, что после стройки отклонение квадратуры помещения не должно быть более (в среднем +- 1 м кв). Он человек дотошный, когда был 1 раз у застройщика прочитал весь договор от корки до корки, и в нём было +- 1 м кв. Принял решение брать недели через 3, дали договор, он читает, и что бы вы могли подумать, в договоре +- 3 м кВ, это просто ахренеть как много (в среднем 1 м стоил 150тр, т.е. в худшем случае он попал бы на 450тр и никто никому ничего не должен). Его лицо в тот момент отлично охарактеризовывет один мем 

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Длиннопост, Застройка, Новостройка, Договор, Мат

Как потом выяснилось, было зафиксировано уменьшение квадратуры уже на стройке, и был приказ, увеличить порог отклонения квадратных метров. История закончилась подписанным договором на 1 м кв и выплатой компенсации за метры в пользу моего знакомого. Застройщик топ 3 по Москве (один из моих горячо любимых), очень надёжный, так что не расслабляйтесь даже когда всё очень хорошо выглядит.


Как видите, хоть и жёсткая форма у договора в рамках 214 ФЗ, но где-то приписать всё же можно, но это уже частности всех их не разобрать.


Есть ещё такой договор в новостройках – ПДКП (предварительный договор купли-продажи).


Заключить его можно когда стройка завершена. Вы спросите, а почему не КП (купля-продажа) он же очевидно надёжней, а не мутит ли чего шайтан-застройщик? Ответ прост, потому что для этого застройщик должен взять дом в собственность, а это налоговая нагрузка и никому она там не нужна. Поэтому заключайте смело ПДКП и получайте ключики через 3 дня.


А есть уникумы, те случаи, когда котлован строится по ПДКП, но это что-то неепически надёжное, с неепическими инвесторами, подрядчиками, и неепически крутое, т.е. когда договор формальность, а люди что строят гарант всего. Отыскать такую жемчужину нелегко, но можно, правда и ценник там будет заряженный.


Кстати, для тех кто ищет готовое и не готовое жильё. Лайф хак! Вы хотите ничего не заплатить агенту, но воспользоваться всеми его услугами при покупке готовой квартиры (или стройки)? Это реально. Идите в агентство новостроек, говорите - нужна готовая квартира (это касается и котлованов и пр), вам кофе, показ, документы на стройку, полный сервис и всё бесплатно. Почему? А потому что агентские платит застройщик, а цены что у застройщика, что у агентства одинаковые, можете сами проверить. Я сам хожу в агентства за инфой (так как то что есть у них не нагуглишь хоть ты тресни), к застройщику идти не имеет смысла, в агентстве те же квартиры, но застройщики собраны вместе и вы экономите время, да и агент не особо пристрастен, так как по большому счёту ему всё равно какого застройщика вы выберите, он постарается найти идеальный вариант и заключить с вами сделку (агенты из новостроя не такие лютые как со вторички).

Ну и что касается форумов, интернетов и прочего, чаще они вредят, чем помогают. Тут нужна своя голова, свободная от мнения родстенников, друзей, агентов и пр. Просто тупой сбор информации и тщательный её анализ.


Ну что ж, нюх на договора у нас более-менее выработался. Дальше давайте попробуем разобраться, на что смотреть когда видишь застройщика, как оценить его надёжность, по каким параметрам.


Так как это отдельная, интересная и объёмная тема, позвольте я выложу её следующим постом. Задавайте вопросы, постараюсь включать всё в следующий пост.

А пока мои глаза не выпали от напряжения (а печатаю я уже порядка 3х часов), я заварю себе чайку, а вам оставлю пёсика

Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Длиннопост, Застройка, Новостройка, Договор, Мат
Показать полностью 4

Моя жизнь не станет прежней

Свекашено, бм молчал.

Моя жизнь не станет прежней ВКонтакте, Юмор, Пословицы и поговорки

Подробная инструкция как разбить редкий Шелби GT500 всего 10 секунд!

Отличная работа, все прочитано!