Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда?
Привет пикабу!
Как и обещал, пост о том что же такое купить квартиру в стройке.
В первую очередь позвольте поприветствовать 192 подписчика, сказать что я охренел ничего не сказать. Когда я сегодня зашёл на пикабу выглядел я примерно так
Ну, поехали.
На рынке первичной недвижимости сам чёрт ногу сломит. Например, если я вам скажу - можно смело покупать котлован по ПДКП (предварительный договор купли продажи) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и именть 99% гарантий что объект будет построен. Или же купить стройку по ДДУ (договор долевого участия) со степенью готовности 90% и ждать 5 лет пока сдадут этот дом. Всё это, к сожалению, или счастью реально.
Хочу сразу сказать, по стройкам, застройщикам и тд и тп конкретики особо не будет. Я хочу что бы у вас выработался нюх. И вы чётко отличали стойких запах гуано и конфеток. Что бы вы были ну вот как на картинке
Первое на что необходимо обращать внимание это, конечно же договор, редки те случаи когда не по ДДУ застройщик действительно хочет построить всё в срок и без проблем. Почему? Давайте взглянем на основного конкурента ДДУ, договор ЖСК. Так скажем разберёмся раз и навсегда.
Вот выдержки из его правового положения:
«Деятельность ЖСК направлена на приобретение в интересах членов Кооператива жилья на первичном рынке, в том числе на строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов» - т.е. вы все скинулись что бы построить дом, ок.
«ЖСК регистрирует Устав, в котором прописаны положения взаимоотношения членов кооператива.» - а вот это уже прикол, в уставе можно написать всё что угодно, ВСЁ ЧТО УГОДНО, КАРЛ, вплоть до того что можно и под вопрос поставить установку лифтов, сроки сдачи (+25 лет? Легко!), качество материалом, вообще всё что вам в голову придёт. При том, вы никогда этот устав не увидите пока подписываться не придёте, его нигде не публикуют.
«Необходимо помнить, что в соответствии с условиями Устава ЖСК Правление ЖСК на основании определенного обоснования может увеличить сумму паевого взноса, например на основании увеличения себестоимости строительства.» - не ну вы поняли, деньги просрали и вам говорят мол не хватает, неси ещё. И это будет 100% законно! И Вы принесёте, потому что при расторжении вы теряете 15% (+- наглость застройщика) от суммы договора, весело?
«Подробное регулирование отношений членов кооператива осуществляется уставами конкретных кооперативов.» - те устав имеет силу закона, устав и есть закон, устав создаётся кооперативом.
Это основное. Как видите получается такая ситуация: вам говорят «привет, давай дом строить», а вы ему «давай», ну и понеслась, а как там уже вы построите, и что непонятно. Потому что договор регламентирует не закон и государство, а устав который написан ООО «ЧестоСтройВекВолиНевидать» уже 100500лет на рынке и тд и тп.
Есть исключения по застройщикам, Питер это ЛенСпецСМУ, Москва это ПИК, это как пример честных титанов работающих от части по ЖСК.
Кстати, судится не имеет смысла, по ЖСК никого не засудишь, он вне закона.
В общем совет директоров у таких застройщиков выглядит примерно так
ЖСК конечно нагоняет ужаса, имеет полное право! Но есть ещё один спорный догвор - ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Пикабушник Quitest это для вас (часть ответа на вопрос)
Тут я могу сказать следующее, не так страшен чёрт как его малюют. Наоборот, я вот рад что он есть, он даёт вам возможность купить квартиру по самой низкой цене. Но тут нет ипотеки, так как документы до конца у застройщика не готовы, соответственно банки не могут аккредитовать объект. В 99% случаях он регистрирует свой первый ДДУ (да-да, сначала в УФРС уходит договор на одобрение, а сколько он там проваляется, особенно в Питере (примерно 6 мес), ни кто не знает) поэтому хитрые застройщики придумали ПДДУ. Обмануться тут можно, но достаточно сложно, это должна быть откровенно опасная стройка, ну прям очень, что аж глаза резать должна.
В общем ПДДУ эпизодичный договор и бояться его не стоит (он существует максимум 5-6 мес, а в большинстве случаев 2-3). Правда и юридической силы в нём не больше чем в ЖСК. Всё на доверии к застройщику.
Дальше должен быть договор «инвестирования и соинвестирования», но это уже батя ДДУ, он и стал основополжником нашего с вами светоча в тернистом лесу бетона, метала и человеческой жадности – «Договора, Долевого, мать его, Участия» или просто ДДУ.
Что же в нём такого хорошего:
У него есть правовая база, он основан на 214 Федератьном Законе. Это значит, что когда ты решил что-то построить, то на этапе когда ты только всё начал регистрировать за тобой следит государство. Короче геморрой. И это хорошо, ради откровенного обмана застройщик так заморачиваться не будет, а значит стройку он, всё таки, планирует закончить. Уже только в этом плюс.
Договор регистрируется в УФРС, пока-пока двойные продажи! Плюс правомерность написанного будет проверена инспекторами! Всё строго по закону.
Но дальше лучше:
Договор должен включать следующие существенные условия (без этого не зарегистрируют первый договор от застройщика):
определение конкретного объекта долевого строительства – тут нужно расписать всё, вплоть до каждого миллиметра дома, территория рядом, коммуникации, так как проект опять же, будет строго проверяться по готовности. Короче говоря перестроить уже не получится (хотя были случаи) у застройщика (были случаи когда на этапе стройки из 2х комнатных квартир начали студии делать, как итог ад с коммуникациями, правда деньги моим знакомым вернули, хвала ДДУ!)
срок передачи объекта застройщиком инвестору – не сдал плати пени, моему знакомому задерживали стройку, а квартира в ипотеке, застройщик оказался сам виноват в просрочке (большая редкость) и ему выплачивали пени 6 мес, дак он ими ипотеку гасил, довольный был, вы бы видели.
цена договора, сроки и порядок уплаты – основное отличие от ЖСК, никогда ценник не врастет, он фиксирован.
гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет на объект, исчисляется со дня передачи объекта инвестору, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Дольщикам Объекта не может составлять менее чем три года). – ну а тут просто кайф, на стройку идёт обязательная гарантия! Поверьте, это значительно улучшает качество стройки.
Рамки 214 ФЗ даже заставляют застройщиков публиковать проектную документацию на сайтах (разрешение на строительство, собственности или аренде земля и тд)
Система аккредитивов, тоже для вас. Застройщик не увидит деньги пока не получит доки из УФРС. Вы, конечно, их тоже уже не увидите, но то что это стимулирует застройщика сделать всё быстро и по закону факт.
Что качается страховки, тут пока ничего не понятно, продукт новый, не обкатанный, случаев обращения за возмещением у меня нет и у знакомых тоже, тут можно только порадоваться.
Как видите ДДУ кардинально отличается по своей юридической базе и даёт дольщикам (пайщик в ЖСК) максимальное количество гарантий.
Но как и везде есть опасности, этот договор не манна небесная, так что никогда не расслабляйте ничего, когда речь идёт о недвижимости.
Например: мой знакомый брал квартиру в стройке, 50% готовности дом. В ДДУ есть пункт о том, что после стройки отклонение квадратуры помещения не должно быть более (в среднем +- 1 м кв). Он человек дотошный, когда был 1 раз у застройщика прочитал весь договор от корки до корки, и в нём было +- 1 м кв. Принял решение брать недели через 3, дали договор, он читает, и что бы вы могли подумать, в договоре +- 3 м кВ, это просто ахренеть как много (в среднем 1 м стоил 150тр, т.е. в худшем случае он попал бы на 450тр и никто никому ничего не должен). Его лицо в тот момент отлично охарактеризовывет один мем
Как потом выяснилось, было зафиксировано уменьшение квадратуры уже на стройке, и был приказ, увеличить порог отклонения квадратных метров. История закончилась подписанным договором на 1 м кв и выплатой компенсации за метры в пользу моего знакомого. Застройщик топ 3 по Москве (один из моих горячо любимых), очень надёжный, так что не расслабляйтесь даже когда всё очень хорошо выглядит.
Как видите, хоть и жёсткая форма у договора в рамках 214 ФЗ, но где-то приписать всё же можно, но это уже частности всех их не разобрать.
Есть ещё такой договор в новостройках – ПДКП (предварительный договор купли-продажи).
Заключить его можно когда стройка завершена. Вы спросите, а почему не КП (купля-продажа) он же очевидно надёжней, а не мутит ли чего шайтан-застройщик? Ответ прост, потому что для этого застройщик должен взять дом в собственность, а это налоговая нагрузка и никому она там не нужна. Поэтому заключайте смело ПДКП и получайте ключики через 3 дня.
А есть уникумы, те случаи, когда котлован строится по ПДКП, но это что-то неепически надёжное, с неепическими инвесторами, подрядчиками, и неепически крутое, т.е. когда договор формальность, а люди что строят гарант всего. Отыскать такую жемчужину нелегко, но можно, правда и ценник там будет заряженный.
Кстати, для тех кто ищет готовое и не готовое жильё. Лайф хак! Вы хотите ничего не заплатить агенту, но воспользоваться всеми его услугами при покупке готовой квартиры (или стройки)? Это реально. Идите в агентство новостроек, говорите - нужна готовая квартира (это касается и котлованов и пр), вам кофе, показ, документы на стройку, полный сервис и всё бесплатно. Почему? А потому что агентские платит застройщик, а цены что у застройщика, что у агентства одинаковые, можете сами проверить. Я сам хожу в агентства за инфой (так как то что есть у них не нагуглишь хоть ты тресни), к застройщику идти не имеет смысла, в агентстве те же квартиры, но застройщики собраны вместе и вы экономите время, да и агент не особо пристрастен, так как по большому счёту ему всё равно какого застройщика вы выберите, он постарается найти идеальный вариант и заключить с вами сделку (агенты из новостроя не такие лютые как со вторички).
Ну и что касается форумов, интернетов и прочего, чаще они вредят, чем помогают. Тут нужна своя голова, свободная от мнения родстенников, друзей, агентов и пр. Просто тупой сбор информации и тщательный её анализ.
Ну что ж, нюх на договора у нас более-менее выработался. Дальше давайте попробуем разобраться, на что смотреть когда видишь застройщика, как оценить его надёжность, по каким параметрам.
Так как это отдельная, интересная и объёмная тема, позвольте я выложу её следующим постом. Задавайте вопросы, постараюсь включать всё в следующий пост.
А пока мои глаза не выпали от напряжения (а печатаю я уже порядка 3х часов), я заварю себе чайку, а вам оставлю пёсика
