Почему не стоит связываться с АльфаБанком при ИЖС
Всем привет!
Захотелось поделиться своим опытом взаимодействием с АльфаБанком в сфере ипотечного кредитования в ИЖС. И почему этот банк нужно обходить стороной, если вы хотите строить дом.
Писал пост максимально сдержано, но столько, сколько потратил своих нервов на них я ещё ни на кого не тратил. Понимаю, что у любого банка полно всяких сюрпризов, которые неочевидны на первый взгляд, но АльфаБанк это просто квистенция кабальных и скрытых условий. Для ЛЛ в тексте выделил минусы и в самом низу краткая сводка.
При этом я никак не выгораживаю подрядчика, он так же оказался недобросовестным, зато с аккредитацией от АльфаБанка :). И если бы всё по стройке пошло гладко, то проблем возможно и не было. С другой стороны у подрядчика проблемы начались, в том числе и из-за данного банка.
Место действия - Новосибирская Область.
В декабре 2024 году заключили ипотечный договор на ИТ-ипотеку. Да, зима не лучшее время, чтобы начинать стройку, но как получилось так получилось. Было решено зафиксировать стоимость строительства, а работы начать в апреле-мае. Ипотечные деньги были размещены на эксроу-счёте, вместе с деньгами от первоначального взноса.
Тут небольшая сноска.
Эскроу-счёт - это специальный банковский счёт, на котором временно хранятся деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки.
Первый звоночек прозвучал в январе-феврале, когда подрядчик робко поинтересовался, а можно ли сменить эксроу-счёт. Но не подрядчик, не мы активных действий не принимали. Изучали вопрос смены эскроу-счёта и ждали строительный сезон.
В марте вступил 186-ФЗ и там было указано, что проектное финансирование подрядчиков возможно только в том банке, где лежат деньги на эскроу счёте. То есть в нашем случае - это АльфаБанк. Но как оказалось сам АльфаБанк не предоставляет проектного финансирования, т.е. займ под 1-6%, а только комерческое 25-27%. Первый минус - АльфаБанк кредитует подрядчиков под коммерческий процент. Естественно, это не было заложенно в стоимость дома. И подрядчик сказал, что строить не могу - денег нет.
Тут хочу подметить, что с ростом процентной ставки ничего не изменилось. Как строили на заемные деньги, так и строили. Проценты закладывают в стоимость строительства. По-крайне мере это справедливо для маленьких компаний, у которых оборотки почти нет. То есть клиент по факту платит проценты дважды - один банку за кредит и второй подрядчику, которой он закладывает в стоимость строительства.
Поэтому в марте при поддержке подрядчика стали активно писать в АльфаБанк по поводу перевода эскроу счёта в другой банк, где у подрядчика есть проектное финансирование. Альфа отказался это делать ссылаясь на внунтрение правила, которые, кстати, обновились как раз 1 марта :) То есть в теории до марта месяца мы ещё могли попробовать перевести, но уверен, Альфа и тут не дал бы этого сделать. В общем попытки сменить эскроу-счёт продлилсь, где-то с марта по апрель. А потом плюнули на это дело - ни юристы, ни цб не смогли помочь. Второй минус - АльфаБанк не даёт сменить эксроу счёт.
Параллельно с этим (а точнее с конца 2024) у подрядичка начались проблемы с финансированием. Поэтому когда вышли с подрядчиком на откровенный разговор, это был где-то май месяц, то он нам предложил сменить себя другим подрядчиком. Они нашли какого-то подрядчика с Open Village Новосибирска 2025. При этом очень долго договаривались между собой. Выглядело это очень подозрительно, то ли хотели часть своего материала в зачёт предложить, то ли ещё что-то. Материала у текущего подрядчика было много, но то как он хранился не вызывало доверия. Поэтому мы решили не ждать, что они там надумают, и решили подыскать нового подрядчика сами.
Зашли на сайт АльфаБанк открыли список аккредитованных подрядчиков с Новосибирска и стали методично обзванивать. Озвучили свой проект и стоимость постройки. Если в кратце одноэтажный дом, сибит, двухскатная крыша, холодный чердак с общей площадью 120м2, бюджет 10кк. Тепловой контур, отделка черновая, теплый пол, без электрики, котёл газовый, ээ котёл.
Обзвонили около 10 подрядчиков и получили примерно одинаковую картину. Часть подрядчиков услышав, что эскроу-счёт в АльфаБанк сразу отказывались иметь с нами дело. Одна из причин у АльфаБанка невыгодные условия для подрядчиков - это моё предположение. Например, эскроу-счёт раскроется не раньше, чем через 8 месяцев даже если дом построят за 5 месяцев. Документ этот не найду, но видел где-то на просторах вк/банки.ру отзыв, что проблема имеет места быть. Это наверное не так страшно, но подрядчики хотят быстрее получить деньги, чтобы пустить деньги дальше в стройку и эти 3-4 лишних месяца совершено ни к чему. Возможно, есть какие-то ещё нюансы. Тут строители лучше расскажут. Третий минус - с АльфаБанком подрядчики работают неохотно, либо вообще отказываются. То есть надо иметь ввиду, если придётся менять подрядчика по какой либо причине, то выбор будет меньше, чем фактический список аккредитованых подрядчиков.
Ну а те подрядчики, что соглашились, озвучивали сумму в 11.3-11.7кк на постройку такого дома, если эскроу держать в АльфаБанке. При этом сказали, что если открыть счёт в другом банке, где есть проектное финансирование, то тот же самый дом будет стоить 9-9.3кк, т.е. на 25% дешевле. Конечно чуда не будет, подрядчик закладывают проценты в стройку. О чём они и предупреждают. Четвертный минус - с АльфаБанком строиться дорого.
Кстати, к слову об аккредитации подрядчиков. Тот подрядчик, что нам хотел строить числился в аккредитованных до конца июля месяца 2025. И то мне кажется АльфаБанк удалил его из списка только благодаря мне. Ещё в мае-июне на данного подрядчика были исполнительные листы. А судебные заседания с конца 24го - в том числе на сумму полной стоимости дома (что-то около 11кк). Сами подрядчики говорили, что получить аккредитацию в АльфаБанке можно за одну неделю. Пятый минус - АльфаБанк даёт аккредитацию всем подряд и не отвечает за аккредитованных подрядчиков.
В итоге, АльфаБанк как собака на сене, не даёт сменить эксроу счёт, но строиться с ним не получится. Проект сменить нельзя (или за деньги), да и не хочется, и так пришлось у текущего подрядчика подрезать хотелки (с 127м2 до 120м2). Сложив пункт 2 и пункт 4 пришли к выводу, что не сильно то и нужна такая ипотека.
Расторжение, точнее закрытие ипотеки это отдельная тема. Можно накатать отдельный пост. Скажу так, что тянут время максимально долго, а за закрытие ипотеки требует ещё заплатить комиссию, иначе не закроешь и будешь платить проценты два года, а там эскроу-счёт сам автоматически раскроется и ипотека закроется :) Всё это прописано в их тарифах и автоматически принмается при заключение ипотечного договора. Шестой минус - АльфаБанк затягивает сроки и вытягивает по максимум денег с клиента. В целом надо понимать, что любой банк это не благотворительная организация, поэтому стоит ознакомится с правилами банка заранее. Но на мой взгляд у АльфаБанка максимально невыгодные условия. Ну и если правила появятся уже после заключения договора, то это никак их не отменяет :) По-крайне мере те правила на которые опирался Альфа, вышли после 1 марта 2025, а договор заключили в декбара 2024.
Поддержка и офисные менеджеры это отдельный разговор. Менеджеры абсолютно некомпентенты, максимально затягивают время, перекладывают обращения на почту, а с почты тебя посылают в офис. Время ответа на обращение на почту в 5 дней магическим образом доходило до 10. При условие, что тебе надо закрыть кредит, то это дорого обходится :) Поэтому надо бегать ногами и стимулировать их.
Так что могу с уверенностью сказать, что АльфаБанка - это самый ублюдский банк, с которым мне когда либо приходилось иметь дело. Не рекомендую с ним связываться. К сожалению, в начале я не обладал этими знаниями, хотя была возможность выбрать другой банк.
Эскроу-счёт работает. Очень надеюсь, что освободит рынок недвижки от всякого мусора. Собственно, это сейчас и происходит, как и происходило в строительстве МКД, а АльфаБанк и подобные банки потеряют лицензию на выдачу льготных ипотек.
Предвосхищая вопросы:
При условие активной переписки и хотьбы по офисам ипотеку я закрыл где-то дней за 20-25. Но я максимально долбал им мозг, т.к. работать вообще не хотели.
Льготная ипотека (ИТ) теперь мне недоступна. Это оффициальный ответ от ДОМ.РФ. Формально я ей воспользовался. Но даже если не потерял, то второй раз вряд ли бы ею воспользовался.
Писал в ЦБ ещё в марте месяце, чтобы помог как-то решить вопрос с перевдом эскроу-счёта, а так же писал жалобы на АльфаБанк при закрытии. Если в кратце, то ЦБ насрать - обращайтесь в суд. Закину ещё удочку фин. омбудсмену по поводу комиссии и затягивании закрытия ипотеки, но там без особых надежд. Суммы небольшие, но тут дело принципа.
Помимо ЦБ писал и в другие организация (ФАС, Роспотреб, Банки.ру и т.п.), итог везде одинаковый. Эти структуры ничего не решают - пишите в спортлото.
За проценты уплатил за всё время что-то около 330к. Этот долг повесил на подрядчика.
Возможно получить семейную ипотеку при определенных условиях, даже если до этого пользовался льготной ипотекой.
Что там у других банков? Покрайне мере ВТБ/Сбер позволяет сменить эксроу счёт. Про другие банки не скажу. С Дом.РФ просто много подрядчиков соотрудничает.
Сноска для ЛЛ:
АльфаБанк кредитует подрядчиков под коммерческий процент 25-27% (на момент май-июнь 2025).
АльфаБанк не даёт сменить эксроу счёт ссылаясь на внутрение правила.
C АльфаБанком подрядчики работают неохотно, либо вообще отказываются из-за невыгодных условий для них и для клиента.
АльфаБанком строиться дорого - подрядчик будет закладывать процент кредита в стоимость строительства(см. п.1).
АльфаБанк даёт аккредитацию всем подряд и не отвечает аккредитованных подрядчиков - аккредитацию можно получить за неделю, зато обанкротившийся подрячик будет висеть в списке пол года и более.
АльфаБанк затягивает закрытие ипотечного договора, берёт комиссию за его закрытие.