Newrealestate

Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. Сталкивались с таким?

Зачем это нужно продавцу:

При продаже недвижимости порой возникает доход, с которого нужно платить налоги.

Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».

Минимальным сроком при этом считается:

✔️ 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания.

✔️ 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.

Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на НДФЛ, который зачастую он пытается переложить на покупателя.

Доходом считается цена продажи недвижимости. Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости. Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 3 млн и теперь продает за 4 млн, то его налог составит 130тыс.р. (13% от 1 млн, т.е. с разницы).

Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблемы с налогами не возникает. И вряд он обратиться к вам с просьбой о занижении цены.

Почему это не нужно покупателю:

▪️ Если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита - покупка жилья и неотделимые улучшения. Здесь есть другой нюанс, об этом ниже.

▪️ В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и тп), такое занижение не пройдет.

▪️ Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится тот же ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения. Т.е. в меньшей сумме, чем могли бы.

▪️ Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения. По крайней мере, части имущественного вычета точно лишитесь.

▪️ Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму.

▪️ Если вам придется продавать эту недвижимость раньше нормативного срока 3-5 лет, вы сами «налетите» на налог с продажи.

▪️ Не дай бог, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки. А если вам придется доказывать свою добросовестность, то вряд ли ее докажете в сделке с занижением цены. Продавец всегда может сказать, что его вынудили к такой сделке. И кто знает конечный результат судебной разборки. Да и в целом, все-таки подобная сделка - свидетельство недобросовестности ее участников.

Соглашаться или нет на такую сделку, решать вам, но сначала обратите внимание на свои потери.

Источник

Реальность вас сильно удивит. Если вы начнете разделять Девелоперов и Застройщиков и Строительные компании на три отдельные категории, что картина сильно поменяется.

Застройщик – владелец земельного участка. Как правило на владельца Земельного участка вешают всё! На него повесят все кредиты, всё согласование и все ДДУ (обязанности построить и передать квартиры).

Строительная компания – это генеральный подряд. Её дело построить и сдать. Строители вообще работают в поисках Генерального подряда. Им пофигу, что, где и когда строить. Их дело отжать скидки из подрядчиков и поставщиков, а главное, выбить свои деньги из Застройщика. Потому что тот и так весь в долгах.

Девелопер – странная сущность. Это мифический Бренд. У него есть отдел умных парней в пиджаках и галстуках, который ищут Земельные участки и кредиты под строительство. Задача Девелопера отжать Строительную компания и Архитекторов, а так же согласовать Бумаги с городом.

Если копнуть любой крупный Бренд в Девелоперском бизнесе в России и начать проводить его аудит, и что мы выясним?

Земельный банк оформлен на номиналов: это такой набор ОООшек с землей на балансе.
Строительная компания живет сама по себе, она часто вообще не работает с объектами самого Девелопера. Она активно ищет подряды на стороне.

Ну и теперь кто же сам Девелопер тогда в сути своей? Никто! Это мелькающие как в калейдоскопе люди, которые меняют одно рабочее место на другое.

Источник

Есть недвижимость, которую не любят риэлторы и банки. Стоит опасаться и вам при ее покупке.

Квартира 1.

Квартиры с отказниками при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право «пожизненного» проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?

Квартира 2.

Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию. С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.

Квартира 3.

Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода. Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной.

Квартира 4.

Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги. Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде.

Квартира 5.

Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала. Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.

Квартира 6.

Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием. Сделку могут признать недействительной.

Квартира 7.

Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты. Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.

P.S.: Наличие у квартиры таких проблем не означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски и изучите документы.

А лучше, пригласите профессионального агента по недвижимости.

Источник

Как считаете, данные опроса верны?

Прим. Добавляйтесь в друзья, чтобы не потерять важное!