Выбор квартиры⁠⁠

Добрый день, ребята! Живу в Ростове-на-Дону.
что иимеем? Семья с 3-х летним ребёнком.
Живем в однушке в свежем доме 2020 года. Однушка не в ипотеке, своя. Её цена на вторичном рынке 5 500 000 рублей. Есть кое-какие накопления. Желаем улучшить жилищные условия. И вот такой выбор у нас:
1. Берем небольшую трешку в новостройке в семейную ипотеку (6%). Новостройка - 25 этажей. Такой...человейник. Средненькая локация. На первоначальный взнос деньги есть. В кредит берём 5200 000. Ежемесячный платеж 31к.
Однушку оставляем пока что. Как вариант - сдаем. Сейчас её можно сдать за 28-30к. То есть её аренда практически полностью покрывает платёж по ипотеке. Так и живём. На крайняк, если что-то не так, то продадим и с этих денег закроем ипотеку за новостройку.
Смущает в этом варианте - после уплаты первоначального взноса мало остаётся своих денег на ремонт в новостройке - около 2 лямов, что конечно мало для квартиры в 70 квадратов. Ну и смущает, что этот огромный долг будет висеть. Мало ли что. Времена нынче не особо радужные в экономике.
2. Продаем однушку условно за 5500к.
добавляем накопления и покупаем примерно за 8 лямов вторичку 1980-х годов постройки с хорошим ремонтом в хорошей локации. Дом по классике - 4 квартиры на этаже, тихий двор с парковками на газонах. Покупаем без кредитов, ипотек и прочих долгов. И даже ещё останется пару-тройку-четверку сотен тысяч про запас.
Преимущества нового дома над старым понятны. Но тут плюс - нет долгов, кредитов. Просто заезжаем и живём.
Минусы - если, решимся, например, лет через 10 продать квартиру, хз, какая на неё будет цена и как легко будет продать ибо дом будет уже совсем старенький....
В общем, как вы думаете, какой вариант наиболее прагматичный?