Что нам стоит дом построить?
Добрый день, уважаемые пикабушники и пикабушницы!
Иногда на меня нападает графомания и кусает в пятки, отчего очень хочется поделиться с людьми своим положительным и не очень опытом.
Это в принципе мой первый пост и прошу сильно не пинать. Постараюсь в нескольких постах рассказать о выборе своего участка, о проведении коммуникаций и т.д.
Также, сразу предупрежу - что я не истина в последней инстанции. С землей я сталкивался в первый раз, вероятно буду рассказывать о своих ошибках тоже.
Начнем с того, что я всегда хотел жить в своем доме. Вот прям всегда. Но дома у моей семьи не было. Только дача, на которой я примерно с 10 по 17 лет каждое лето зависал на все летние каникулы.
Но вот я вырос, стал самостоятельным мальчиком, женился и плотно задумался как бы скорее свалить за город. Город у нас не очень большой, примерно 500к населения, но тем не менее. Бюджет - ну не то, чтобы маленький на все это дело, но и не шикуем. Дом решили поставить "пробный" а потом построить дом побольше, если понравится. Вгрохать большую сумму сразу в огромную "Усадьбу" половину которой ты не используешь, строить это с муками несколько лет совершенно не хотелось.
Итак, в 2022 году мы с женой поехали смотреть участки. Все это дело заняло примерно неделю. Критерии выбора были следующие:
Наличие общественного (хоть какого-нибудь) транспорта в получасе ходьбы от будущего дома.
Добираться до центра (без пробок если) примерно за 30 минут на машине.
Возможность без проблем протянуть свет\газ без значимых затрат.
Стоимость участка.
Участки, которые располагались в уже достраивающихся поселках в нашем регионе стоили от 700.000 рублей за 10 соток. Немного дороговато за землю без коммуникаций и возможности выбора. Поэтому мы стали смотреть землю, в только образованных поселках, либо где только начинают строится. Ценники на данное удовольствие начинались уже от 200.000 рублей. Из минусов - может так случится, что поселок строится не будет, и вы будете одни в поле (и дом ваш будет торчать как прыщ на жопе). Из плюсов - цена вкусная и есть возможность выбора.
Итак, спустя неделю поездок (тянет на отдельную историю про риелторов), просмотров и выбора - вот он, наш красавец участок.
10 соток земли, прямоугольной формы, 27х37м. Имеет небольшой перепад от дороги вниз (вода уходит с участка быстро и вниз в овраг). От участка до остановки общественного транспорта пешком 20 минут. Дороги между участками отсыпаны щебнем. По стоимости - у риелтора на авито цена за данный участок была 300.000. Однако я нашел непосредственно собственника, и купил его за 250.000.
Итак. Участок куплен, что же делать дальше?
А дальше нам необходимо данный участок зарегистрировать в Росреестре. Берем с собой договор купли продажи, в моем случае еще была расписка от продавца, и идем в МФЦ. Платим пошлину, ждем недельку и на руки вам выдают выписку из ЕГРН, где вы числитесь собственном.
В моем случае - дальше по плану было получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка).
Лирическое отступление - лучше, конечно, если ГПЗУ уже есть у продавца. Именно в ГПЗУ прописываются все основные ограничения, размечена зона где можно строить и т.д.
Но так как ГПЗУ делается около месяца, а стоимость участка вкусная, посоветовавшись со знакомыми и местными, кто уже купил участки и получил ГПЗУ, решили заказывать его уже после покупки.
Что нам дает этот ваш ГПЗУ?
В градостроительном плане земельного участка прописаны все отступы и ограничения, которые необходимо соблюсти. Например в нашем случае - по 3 метра с каждой стороны участка строить нельзя. Также, там прописан максимальный процент застройки от размера участка.
Например - если участок 10 соток, а максимальный процент застройки - 40%, то нехитрой математикой мы понимаем что строений должно быть не больше 4 соток из 10 на участке.
Но, что самое главное, в ГПЗУ написаны ограничения использования участка. Например, участок может находиться в зоне с особым использованием территории - и там вообще строиться нельзя, или еще какие тонкости.
Этот план можно получить в администрации, написав заявление, либо оформить данное заявление на госуслугах. Я выбрал второй способ, подал заявление, и получил его примерно через 2 недели.
В моем случае критичных ограничений не было (есть подлетная зона аэропорта, но у нас весь город в нее попадает), и площадь застройки - 40% от размера участка. Можно переходить к следующему этапу.
Планирование и подключение коммуникаций
Теперь, зная отступы, мы можем прикинуть писю к носу что мы можем построить и где мы можем это сделать.
Но, чтобы понимать какая в чистом поле земля именно твоя - нужно "вынести точки".
Набираем по объявлению кадастрового инженера, он приезжает со специальной палкой и gps-приемником (прошу не ругаться, я в душе не чаю, как эта штука называется правильно), и вбивает на точках участка колышки. В нашем случае - получилось 4 колышка по краям участка. Соответственно все, что внутри этой территории огороженной колышками - ваше.
Поскольку колышки нам вбили деревянные, то опасаясь за их сохранность я сразу вмуровал металлические б\у столбики вместо них.
Стоит недорого, делается за день, но:
Не потеряются
Можно натянуть между столбами шнурку и точно понимать границы
От этой шнурки можно отмерять вглубь участка
Итак. Участок есть, он ваш, вы знаете где он. Что нужно еще для счастья? Правильно - коммуникации. Я еще успел запрыгнуть в поезд и подать заявление на подключение электроэнергии по федеральной программе. Думаю на текущий момент уже не особо актуально расписывать как и что нужно сделать, но если нужно будет - спросите в комментах, я отвечу.
Спойлер: свет мне провели, но не за 6 месяцев, а за 10. И то, после жалобы в ФАС и Губернатору области.
Касательно газа - поселок, к которому относится мой участок уже газифицирован, следовательно можно впрыгнуть в программу догазификации (это когда до участка трубу бесплатно проведут), но для этого (во всяком случае в нашем регионе) нужно построить и зарегистрировать дом.
Вода. С водой было много дум. Вариант подключить централизованное водоснабжение имелся, но по стоимости - около 4 миллионов рублей (прайс мне выкатил местный водоканал). Был вариант сделать колодец, я походил по соседям, посмотрел, пообщался. У большинства были именно они, глубиной около 5 колец. Это недорого, достаточно сердито, но вода там сомнительного качества, плюс в жару может пересохнуть.
Поэтому по итогу остановился на скважине. Стоимость бурения у нас с обсадкой трубы около 3.000 рублей за метр. Итоговая стоимость будет зависеть от глубины бурения. Но пока нет электричества - буриться особо смысла нет, решил отложить это на потом.
Канализация - септик. Дешево и сердито, 3 бака переливных и выход в поле фильтрации. Был еще вариант с ЛОС (Локальная очистная станция), но с ним очень много ограничений на используемую химию. Я часто работаю руками в мастерской и периодически чтобы их отмыть нужны специальные моющие средства, с ЛОС не совместимые. Про централизованную канализацию я вообще молчу. Стоимость такого решения просто конская.
Но для начала нужно электричество. От него мы запитываем инструмент, освещение, камеры и все остальное по желанию. По стандартному договору, если до нашей точки подключения (читай - до участка) от уже имеющейся линии электропередач не более 300 метров (для поселков) или 500 (для сельской местности), но за 6 месяцев с даты заключения тебе должны эту самую линию протянуть и счетчик на столбе повесить. А пока у нас есть эти 6 месяцев - можно перейти в стадию "Планирование"
Планирование
Мы с женой взялись за дело, начертили план участка в масштабе и стали прикидывать что же мы все-таки хотим. Влетать в долгострой не хотелось, хотелось бы заехать максимально быстро.
По итогу - минуя все муки выбора остановились на каркасном доме на забивных ЖБИ сваях. Объясню выбор:
Сжатые сроки строительства. Тут что не говори, но каркасник на сваях собирается очень быстро. Не надо ждать набора прочности бетона, меньше грязи с раствором, не нужно возить воду на замешивание.
Дом "пробный". Обстоятельства всегда могут измениться, а строить из кирпича небольшой дом - не очень практично. Требуется много техники, много грязи на участке. С каркасником проще. Понравится жить - строим уже большой дом, не понравилось - не беда, будет дачей.
Отопить нормально сделанный каркасник дешевле и быстрее. Впрочем, остынет он тоже быстрее, если дверьми хлопать.
По размеру было решено сделать 6х12 по обвязке, чтобы использовать максимально стандартные размеры досок. В высоту стена - 3 метра, опять-же, чтобы с материалом не было проблем. 72 метра по пятну застройки как оказалось при проектировании - 78, и 62 метра полезного пространства. Нас этот вариант устроил. Но что делать дальше? А тут мнения людей, которые строят себе сами расходятся. Часть людей считает что в каркасном доме проект не нужен, главное "соблюсти технологию". Меня, как инженера, по образованию, коробит от неизвестности и отсутствия расчетов, поэтому мы обратились к проектировщику.
Товарищи, это мой первый пост и он получился достаточно большим. Если кому-то будет интересно, буду пилить дальше, расскажу про проект, выбор материала и прочее.