Серия «Про КРТ»

Вкратце что такое КРТ

UPD. КРТ - Комплексное Развитие Территорий - это такой государственный проект (градостроительный механизм, если в терминах), который на бумаге нужен, чтобы избавляться от заброшенных, никому не нужных застроек (и жилых, и нежилых) в пользу муниципальных нужд.

Например, есть вот огромный заброшенный завод, которым кто-то владеет, но никто им не пользуется и никому он не нужен - стоит, занимает землю. Такой объект может попасть под КРТ, если соответствует определенным критериям, он будет изъят и муниципальное управление пустит эту землю или само здание под что-то полезное.

Как это делается

Есть закон 494-ФЗ (вот он, если интересно).

Вкратце: регионам выдали кучу полномочий, а собственнику оставили почти ноль. Местные власти сами решают, какой участок отправить в КРТ. Мешает им твое здание? Тихонько правят правила застройки под конкретный кусок земли, и твой объект внезапно не соответствует. Поздравляю, ты в очереди на снос.

И ладно бы речь про аварийки. Так нет же. Читал разбор коллег (вот этот) – под нож спокойно идет нормальное работающее здание, просто потому что стоит на дорогой земле поближе к центру (утрирую, конечно, но мы ведь все знаем, как это делается) или перестало соответствовать ПЗЗ, потому что оно внезапно изменилось (и такое делают).

Что происходит, если объект попал в КРТ

Попал объект в зону КРТ, тебе присылают проект соглашения, и по ст. 66 ГрК РФ на ответ дают 45 дней. Вроде нормальный срок? И да, и нет – полно нюансов:

• во-первых, письмо доходит не до всех. По закону его шлют на юрадрес, но как-то так выходит, что до кого-то оно не доезжает. А время идет. Многие застройщики узнают об этой счастливой новости рандомно – из СМИ например.

• во-вторых, чтобы реализовывать КРТ собственными силами, а не отдавать свою собственность, согласиться на проект должны вообще все собственники в зоне, причем разом. Один откажется – и ничего у вас не получится. Условие в принципе невыполнимое, на мой взгляд.

И самое смешное (хотя какое тут смешное) — это сами 45 дней. За полтора месяца ты должен оценить актив, посчитать живые деньги, прикинуть, что станет с бизнесом, потом, если что, выполнить переоценку и идти в суд защищать свои права. Кто хоть раз продавал недвижимость, тот сейчас невесело усмехнулся.

А не согласишься с ценой, город идет в суд и забирает принудительно. Тебя просто ставят перед фактом, и ты же еще бегаешь и доказываешь, что не верблюд.

Это я еще не писал про денежный вопрос поподробнее. Если интересно – дайте знать в комментах, мне тут тоже есть что сказать, но я не знаю, насколько это на пикабу востребовано.

Теперь к делу

По-идее, государство должно возместить рыночную стоимость объекта, плюс убытки, плюс упущенную выгоду по ст. 56.8 ЗК РФ владельцу. На деле возмещают куда меньше.

Почему?

В основном потому что оценку заказывает орган власти, который заинтересован в экономии бюджета. В их расчет обычно не попадают вложения в недвижимость, особенности использования объекта и реальные доходы от него.

В собственнику не платят за то, насколько у него насиженное место. Это критично для кафе, аптек, маленького магазина и т.п. То, что все привыкли находить их именно там, где они есть, создает им клиентов. Люди ходят сюда годами, привыкли, знают. Но это не компенсируют – компенсируют голые квадратные метры.

Уехал на окраину по цене ветхого фонда – и начинай заново, с нуля, без своих клиентов. Бизнес это обычно хоронит.

Есть еще фактор: стоимость фиксируют на дату решения о КРТ, а пока тянутся бумаги и суды, цены в районе спокойно подрастают. И вот ты получаешь деньги, идешь купить что-то похожее рядом, а денег уже не хватает.

При этом, кстати, ваш собственный актив (недвижимость) в цене стремительно падает, т.к. из-за КРТ он считается рискованной инвестицией.

Продать такой объект тяжело, потому что покупателю он тоже даром не нужен. Вкладываться в ремонт глупо, потому что здание под снос. В банк идти бесполезно, в залог его берут с большой неохотой. Вроде актив у тебя есть, а толку от него ноль.

А проголосовать против нельзя?

Попытаться выйти или отказаться от КРТ почти невозможно. Чтобы в день Х всё оказалось не так плохо, дам тройку советов:

1. Следите за своим участком, и реально регулярно, потому что эти изменения прилетают как снег на голову, а сроки потом не ждут.

2. Заранее закажите независимую оценку, если попали под КРТ, это в суде главный козырь против цифры, которую нарисует застройщик.

3. Узаконьте все до последней пристройки: любая неоформленная перепланировка дает им повод срезать выплату, а то и вовсе отказать.

Ну и главное, если вас накрыло КРТ – относитесь к нему как к чрезвычайной ситуации, я не один так считаю - коллеги (тут) пишут, что спасти свою собственность если попала под КРТ почти невозможно. И если честно других позитивных мнений не нахожу.

Вывод у меня выходит невеселый

КРТ в нынешнем виде – это передел города в пользу застройщиков, а собственник в этой схеме расходник. Я ведь не против того, чтобы города приводили в порядок, это ж хорошо. Я против того, чтобы это делали через "ой, письмо не дошло". Бизнес и так сейчас всюду закрывается из-за финансов – и убивать его еще и с помощью КРТ вообще безумие.

В интернете мало кейсов и мало информации вообще о том, что собственникам с этим делать. Поделитесь своими кейсами и знаниями, если есть. Будет интересно почитать.