Скидываю заключение по правовым рискам при покупке квартиры клиенту: все проверил - и квартиру, и собственника, и предыдущего собственника. Рисков не видно, можно покупать, но нет справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Пишу, что нужно бы запросить.
Перезванивает клиент и говорит, что справки не дадут, так как собственник в Армении, уехала туда поправить здоровье к родственникам, два года назад. Спрашиваю, будет ли собственник на сделке присутствовать, говорит, что нет, будет племянник по доверенности. На вопрос, кем заверена доверенность, получаю ответ – армянским нотариусом.
В итоге предлагаю отказаться от сделки, либо предложить сделать доверенность в консульстве РФ, либо проводить сделку с участием продавца. На вопрос, почему, рассказываю историю из прошлого.
Жила-была женщина, которая страдала психическим расстройством и лежала на лечении в профильной больнице несколько лет безвылазно. И была у этой женщины в собственности квартира. И вот осенью 2019 года ей потребовалась справка формы 9, но ей ее не дали, а сообщили, что она снята с регистрационного учета по смерти.
Администрация больницы инициирует проверку, обращается в правоохранительные органы, обращается в суд о восстановлении на регистрационном учете.
В деле о восстановлении регистрационного учета выясняется, что у квартиры есть новый собственник, который купил ее в марте 2018 года у человека, который действовал от имени женщины по доверенности, выданной в городе Чернигове в Украине, но право собственности зарегистрировано было только в августе. А в сентябре 2018 года женщину снимают с учета в виду смерти, по свидетельству о смерти, выданным в Украине.
Возбуждается уголовное дело в отношении неустановленного лица.
Параллельно подается иск к настоящему собственнику об истребовании квартиры. Суд устанавливает, что женщина не просто не пересекала границу, но и постоянно находилась в больнице, а значит, не могла выдать доверенность. Проводят экспертизу доверенности и устанавливают, что подпись и рукописный текст, являются копиями подписи и текста, выполненными, вероятно, не самой женщиной, а другим лицом с подражанием подлинным подписи и тексту, на что могут указывать выявленные совпадающие признаки.
Покупатель пытается доказать, что он добросовестный приобретатель, но суд не признает его таковым, так как деньги он передавал наличкой, доказательств передачи денег нет. Заявляет о пропуске срока исковой давности, но суд указывает, что срок начал течь с момента получения ответа по справке формы 9, поэтому он не вышел. Пытается оспорить результат экспертизы доверенности, но суд указывает, что она объективно не могла быть выдана в Украине женщиной, находившейся в Санкт-Петербурге. Апелляционную жалобу покупателя отставляют без удовлетворения, женщине возвращают квартиру.
У меня есть большие сомнения по поводу неосведомлённости покупателя о ситуации, по состоянию на зиму 2023 года, к ответственности его не привлекли. Но даже если он действительно не знал об обмане, то было множество знаков, чтобы не проводить эту сделку.
Поэтому, если вам предлагают сделку по доверенности, выданной иностранным нотариусом, нет действенных способов проверить ее действительность. Даже если на доверенности есть апостиль, нет гарантии, что она не отозвана, проверить эту информацию вы не сможете. Взыскать вред за ненадлежащее удостоверение личности с иностранного нотариуса нереально. Поэтому - только доверенности, выданные российскими нотариусами или консулами, либо личное присутствие продавца. Ну и не забывайте проверять доверенности на действительность и отзыв через сайт Федеральной нотариальной палаты.
Больше новостей о законе в Телеграм-канале, который я не рекламирую, но начал активно вести.
