dkhalaev

Теперь поговорим непосредственно о том, какие действия необходимо предпринять, чтобы обратиться в суд и получить не просто положительное, но и реально исполнимое решение, если конструкция пола в квартире соседа не обеспечивает требуемую защиту от шума.

Первый этап (переговоры)

Чаще всего это не самый эффективный способ, но попробовать договориться все же стоит.

Во-первых, так дешевле для всех. Будущему истцу, как правило, придется оплатить досудебное исследование и судебную экспертизу, услуги представителя и иные судебные расходы. Если иск будет удовлетворен, суд может взыскать эти расходы с ответчика полностью или в разумных пределах.

Во-вторых, время. Пожалуй, это самый ценный ресурс. В Московском регионе споры о переделке пола могут рассматриваться от шести месяцев до двух лет (с учетом возможных попыток обжалования).

Будущего ответчика перспектива длительного судебного разбирательства может не слишком беспокоить, поскольку менять полы он не собирается. Однако после удовлетворения иска ситуация изменится. В установленный судом срок (обычно в течение двух-трех месяцев) соседу, для того, чтобы переделать полы во всей квартире, придется искать организацию - члена СРО, вывозить мебель и, возможно, на время проведения капитальных работ снимать другое жилье для себя, семьи и питомцев.

Конечно, сосед может рассчитывать на то, что решение суда можно просто не исполнять и продолжать жить как раньше. На этот случай уже в исковом заявлении следует просить суд присудить судебную неустойку (астрент) за каждый день неисполнения решения (на практике от 500 до 1 000 рублей).

Кроме того, после предъявления исполнительного листа, судебный пристав возбудит исполнительное производство. Неисполнение решения суда повлечет применение мер принудительного исполнения, включая обращение взыскания на денежные средства и иное имущество должника, установление запретов и ограничений,в том числе временное ограничение выезда за пределы РФ.

Это вполне реальные последствия, к которым сосед, скорее всего, окажется не готов.

Поэтому, если существует хотя бы теоретическая возможность договориться с соседом о доступе в квартиру и совместно провести исследование, чтобы установить, соответствует ли межэтажное перекрытие требованиям по защите от шума, этой возможностью необходимо воспользоваться. Договариваться стоит хотя бы потому, что добровольное решение проблемы почти всегда обходится обеим сторонам дешевле и быстрее судебного разбирательства.

Второй этап (досудебное исследование)

Если переговоры оказались успешными, необходимо обратиться в компетентную организацию (это важно, т.к. не все организации, а точнее специалисты обладают необходимой квалификацией, опытом и оборудованием). Измерять перекрытие (именно перекрытие, а не общий уровень шума в квартире) необходимо по специально предусмотренной методике ГОСТ 27296-2012 «МЕТОДЫ ИЗМЕРЕНИЯ ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ ОГРАЖДАЮЩИХ КОНСТРУКЦИЙ»

Суть метода заключается в том, что на пол в вышерасположенной квартире устанавливается стандартная ударная(топательная) машина, а в нижерасположенной квартире измеряется уровень ударного шума, передаваемого через перекрытие. По результатам исследования определяется индекс приведенного уровня ударного шума, который затем сопоставляется с нормативным значением. Подробнее можно почитать здесь.

Если переговоры не увенчались успехом, и обеспечить доступ специалиста в квартиру соседа не представляется возможным (по понятным причинам), можно провести замер шума по  ГОСТ 23337-2014 «Шум. Методы измерения шума на территориях жилой застройки и в помещениях жилых и общественных зданий»

Такое исследование не определяет звукоизоляцию межэтажного перекрытия. В лучшем случае специалист сможет зафиксировать фактические уровни проникающего шума, и сопоставить их с установленными санитарными нормативами, после чего сделать вероятностный вывод о том, что одной из возможных причин превышения нормативных показателей является недостаточная звукоизоляция конструкции пола в вышерасположенной квартире. Иными словами, такой замер не заменяет полноценного исследования межэтажного перекрытия, но позволяет подтвердить, что жалобы истца основаны не только на его субъективном восприятии шума.

Результаты замера вместе с другими доказательствами (предложениями совместно провести исследование и доказательствами отказа в предоставлении доступа в квартиру) создают основания для заявления перед судом ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Третий этап (обращение в суд)

После подготовки заключения специалиста, содержащего результаты измерений и выводы о возможных причинах повышенной слышимости, можно обращаться в суд. В суде необходимо заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. После того как суд назначит экспертизу и определит ее стоимость, истцу потребуется внести денежные средства на специальный счет суда.

Важно понимать, что эксперт проводит исследование в пределах поставленных перед ним вопросов. Стороны вправе предложить свои вопросы, однако их окончательный перечень определяет суд.

Поэтому вопросы необходимо сформулировать правильно. Эксперт должен установить не только то, соответствует ли фактическая звукоизоляция межэтажного перекрытия нормативным требованиям, но и причину выявленного несоответствия, фактическую конструкцию пола в квартире ответчика, а также перечень работ, необходимых для их устранения.

Если спросить эксперта только о том, превышен ли уровень шума, можно получить заключение, подтверждающее нарушение, но не позволяющее установить его причину и определить, какие именно работы должен выполнить ответчик. Такое заключение значительно сложнее положить в основу исполнимого решения суда.

Формально заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и должно оцениваться вместе с другими доказательствами. Однако, на практике, именно оно становится основным доказательством по подобным делам (требующих специальных познаний). Суд не обладает специальными знаниями в области строительства, метрологии и экологии, поэтому от полноты исследования, правильности поставленных вопросов и обоснованности выводов эксперта во многом будет зависеть решение.

Четвертый этап (получение и исполнение решения суда)

Ни одно судебное дело нельзя считать заранее выигранным. Отказ можно получить даже по, казалось бы, типовому иску, например о возмещении ущерба, если не доказать виновность ответчика. В случае с полом доказывать виновность необходимости нет. Закон этого не требует. Но, добросовестный юрист не вправе гарантировать, что суд обязательно примет решение в пользу доверителя. Вместе с тем, если судебная экспертиза установит, что конструкция межэтажного перекрытия (пола) не обеспечивает нормативную защиту от шума, а выполненные работы не соответствуют строительным требованиям, вероятность отказа в иске существенно снижается.

Однако выиграть суд еще не конец истории. Решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы его можно было реально исполнить. Сосед может уклоняться от проведения работ, выполнить их частично либо заменить конструкцию пола без достижения требуемых показателей звукоизоляции. Поэтому важно правильно поставить вопросы перед экспертом и четко сформулировать просительную часть иска.

Автор: Денис Халаев

В жизни любого человека рано или поздно может возникнуть неприятная ситуация – залив квартиры, в которой он проживает. Какие правильные действия должен предпринять собственник залитого жилого помещения для разрешения данной неприятной ситуации в положительном для него ключе? Как защитить свои права собственникам квартир с «виновной» стороны от излишних требований со стороны пострадавшего? Какую роль в заливе квартир играет управляющая компания или товарищество собственником жилья, а также застройщик? В этих достаточно актуальных вопросах предстоит разобраться в данной статье.

Что такое залив квартиры? Залив в самом общем смысле – это неконтролируемое попадание воды в жилое помещение, которое, как правило, причиняет ущерб потолку, полу, стенам, мебели, электрике и другим элемента внутренней отделки жилища, а также предметам материального мира.

Основные причины заливов квартир в многоквартирных жилых домах можно разделить на 3 большие категории:

- залив вследствие неисправности оборудования используемого соседями из вышестоящей квартиры, либо вследствие ошибок соседей из вышестоящей квартиры при эксплуатации различного оборудования;

- залив вследствие ненадлежащего исполнения обязанности управляющей компании либо товарищества собственников жилья по содержанию общедомового имущества в исправном состоянии;

- залив вследствие нарушений проектной документации и иных ошибок при возведении здания застройщиком.

С точки зрения законодательства залив квартиры – это причинение вреда собственнику квартиры, в связи с чем, важно отметить законодательное обоснование его возмещения.

Ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ст. 1064 ГК РФ. Общие основания ответственности за причинение вреда.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Говоря про залив квартиры, важно разграничивать понятия вреда, ущерба и убытков. С первой точки зрения, это слова синонимы, однако опираясь на логику законодателя и рассматривая судебную практику, можно прийти к выводу, что это разные понятия и для определения конкретных мер по возмещению неблагоприятных последствий их необходимо разграничивать.

Понятия вреда в нормативно-правовых актах Российской Федерации нет. Вместе с тем, в судебной практике сложился подход, при котором под вредом понимается всякое умаление охраняемого законом материального или нематериального блага, любые неблагоприятные изменения в охраняемом законом благе, которое может быть как имущественным, так и неимущественным (нематериальным). Такой подход отражен в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2015 № 81-КГ14-19. Как следует из указанного определения вредможет быть имущественным и неимущественным (как правило под неимущественным вредом понимается моральный вред). Имущественным вредомявляется любые неблагоприятные последствия в охраняемом законом благе, выразившиеся в уменьшении имущества потерпевшего в результате нарушения, принадлежащего ему права на это благо. Моральным вредом является физические или нравственные страдания, причиненные гражданину (п. 1 ст. 151 ГК РФ).

По ущербом понимаются неблагоприятные последствия, которые находятся в причинно-следственной связи с действиями по причинению вреда. При этом в юридической литературе выделяют прямой ущерб и косвенный. Под прямым ущербом понимается неблагоприятное последствие, находящееся в прямой причинно-следственной связи с действиями по причинению вреда. Под косвенным ущербомпонимается ущерб, который возникает в результате возникновения прямого ущерба, когда речь идет о расходах на восстановление утраченного права.

Под убытками понимается отрицательные имущественные последствия, возникающие вследствие нарушения субъективных гражданских прав субъектов гражданского права. Иными словами, убытки – это именно материальные потери лица. При этом в п. 2 ст. 15 ГК РФ понятие убытков раскрывается через расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, законодатель раскрывает понятие убытков посредством использования понятия «реального ущерба», при этом частично отождествляет их, из чего можно сделать вывод о соотношении этих понятий как общее и частное, где общим будет понятие убытков, а частным – понятие ущерба. То есть, каждый ущерб будет являться убытком, но не каждый убыток ущербом.

В контексте залива квартиры, одну из определяющих ролей при возмещении неблагоприятных последствий играет правильное определение убытков в виде реального ущерба вследствие залива. В отдельных случаях, например когда речь идет о заливе квартиры, которую сдавали в аренду по договору аренды, речь также может идти и об упущенной выгоде.

Реальный ущерб, причиненный заливом квартиры, определяется исходя из совокупности всех имеющихся доказательств. О размере реального ущерба может свидетельствовать ряд обстоятельств. Ключевым документом с точки зрения доказывания самого факта причинения вреда, является акт о причинении ущерба имуществу (акт о заливе). В п. 152 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (редакция от 19.12.2025) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») устанавливается необходимость составления акта при причинении ущерба имуществу собственника, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых этот ущерб был причинен. Акт составляется в 2-х экземплярах, подписывается как исполнителем, так и потребителем либо его представителем. При этом, данная норма регламентирует, что акт должен быть составлен в срок не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Специального порядка составления акта при затоплении иными лицами (не исполнителями коммунальных услуг) законодательство не содержит. Таким образом, порядок составления акта о заливе, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (редакция от 19.12.2025) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») возможно применять по аналогии.

Кроме того, в некоторых субъектах есть региональные подзаконные акты, регламентирующие порядок проведения обследования жилища при его повреждении. Например, в г. Москве действует Приложение № 2 к приказу Управления городского заказа Правительства Москвы 3 55-48/1 и Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы № 5-37/1 от 12 марта 2001 года. Данное Приложение № 2 устанавливает Положение о порядке проведения ремонта, связанного с повреждениями жилого помещения. В Положении, среди прочего, регламентируется порядок составления акта об обследовании жилого помещения. Так в соответствии с данным Положением при поступлении обращений о повреждении жилого помещения в диспетчерскую службу организации, управляющей жилым фондом, последняя организует комиссионное обследование на месте в присутствии: потерпевшей стороны; старшего по подъезду (дому); представителя организации, осуществляющей эксплуатацию данного жилого дома; представителя жилищной организации. По результатам комиссионного обследования поврежденного жилого помещения на месте составляется акт произвольной формы, в котором указывается причина повреждения, производится описание объема причиненного ущерба и делается вывод о имеющих место действиях (бездействии), повлекших повреждение жилого помещения, со стороны владельца поврежденного имущества, эксплуатационной организации или иного физического либо юридического лица. Акт составляется в трех экземплярах, подписывается всеми присутствующими при осмотре лицами, утверждается главным инженером жилищной организации и вручается по одному представителям виновной и пострадавшей сторон. Третий экземпляр акта хранится в жилищной организации. Кроме того, данное Положение устанавливает, что в случае если повреждение жилого помещения произошло из-за неправомерных действий или бездействия одного из пользователей расположенных выше помещений, обязательно присутствие его или его представителя при проведении осмотра поврежденного помещения и подписание им (его представителем) акта обследования. При отказе виновной стороны от подписания акта обследования об этом в акте должна быть сделана соответствующая запись.

На практике зачастую акт о заливе составляется с нарушениями сроков, установленных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (редакция от 19.12.2025) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). Однако сам по себе довод о том, что акт составлен несвоевременно, не опровергает возможные выводы по существу спора и не несет негативных последствий для истца по делу о возмещении ущерба, вызванного заливом. Это суждение подтверждается судебной практикой.

К примеру обратимся к Апелляционному определению № 33-42312/2024 от 14.10.2024 Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда. Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика денежных средств в счет возмещения ущерба, компенсации морального вреда, расходов по оплате государственной пошлины, по оплате услуг представителя, на составление доверенности, на оплату выписки из ЕГРН, а также почтовых расходов. Суд первой инстанции – Останкинский районный суд г. Москвы иск удовлетворил частично и постановил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет возмещения ущерба, расходов по оплате государственной пошлины, по оплате услуг представителя, на оплату выписки из ЕГРН, а также почтовых расходов. Ответчик с данным решением не согласился и подал апелляционную жалобу, которую и рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.

Одним из оснований оспаривания решения Останкинского районного суда г. Москвы со стороны ответчика являлись доводы о том, что акт о заливе принадлежащего истцу жилого помещения составлен с нарушением срока, установленного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Судебная коллегия с указанным доводом не согласилась, по ее мнению: «нарушение срока составления акта о заливе не свидетельствует о недопустимости указанного акта как доказательства, поскольку сроки не являются пресекательными, кроме того, стороной ответчика не представлено доказательств того, что ущерб квартире истца был причинен по иной причине, а не в результате залива, произошедшего из квартиры ответчика, и в отсутствие вины последнего». В итоге Решение Останкинского районного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.

Помимо этого, при составлении акта о заливе квартиры управляющей компанией могут быть допущены и иные нарушения, например: ошибки в персональных данных пострадавшего лица или виновника, неполное описание причиненного ущерба, отсутствие подписи виновника (или указания на отказ виновника подписать акт), отсутствие подписей членов комиссии и печати управляющей компании, неверная дата залива.

Суды, как правило, исходят из того, что акт о заливе не устанавливает самостоятельно права и обязанности сторон, он является лишь одним из доказательств, которое оценивается с точки зрения относимости, допустимости, достоверности и достаточности в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле. В этой связи, ходатайства сторон о признании акта о заливе недопустимым доказательством в связи с нарушениями при его составлении судами как правило не удовлетворяются.

Обратимся к Решению Люблинского районного суда г. Москвы № 2-2398/2025 от 22 апреля 2025 года. Истец обратился в суд с иском к ответчику в лице управляющей компании о признании акта осмотра жилого помещения (акта о заливе, в котором истец признается виновной стороной) недействительным в связи с тем, что он не присутствовал при составлении акта осмотра пострадавшей квартиры (акта о заливе).

В удовлетворении иска Люблинский районный суд г. Москвы отказал, приведя следующие аргументы:

«Подобные акты, составляемые управляющими организациями, свидетельствуют о наличии факта залива, определяют наличие повреждений в квартире в результате залива и фиксируют его причину.

Данный акт оценивается судом при разрешении иска о возмещении ущерба от залива, как одно из доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

В данном случае истец неверно избрал способ судебной защиты, поскольку действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным акта осмотра жилого помещения о заливе квартиры. Несогласие с содержанием акта также не является основанием для признания его недействительным.

Акт осмотра жилого помещения не направлен на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а фиксирует лишь факт предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (раздел X Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства №354 от 06.05.2011 г.), которое, в свою очередь влечет наступление последствий, предусмотренных законом или договором.

По смыслу гражданского судопроизводства при возникновении спора акт осмотра только одно из доказательств и истец не лишен возможности приводить другие доказательства, такие как свидетельские показания или результаты экспертизы.

Более того, в соответствие с положениями статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ с 2015 года порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий регулируется КАС РФ.

Ответчик является коммерческой организацией и не наделено нормами права какими- либо властными функциями по отношению к другим участникам гражданского оборота, в том числе, по отношению к истцу.

Акт осмотра жилого помещения не являются актами государственного органа или органа местного самоуправления и сам факт их составления не нарушает прав истца, и такой способ защиты как признание данного акта недействительным действующим законодательством не предусмотрен.

Суд отмечает, что доводы истца о том, что он не присутствовал при составлении акта обследования, не получал копию акта для ознакомления, не может служить основанием для признания акта недействительным, поскольку обязательность участия собственника квартиры, из которой произошло залитие, при составлении акта осмотра поврежденной квартиры законом не предусмотрена.

Таким образом, основываясь на вышесказанном можно сделать вывод о том, что акт о причинении ущерба (акт о заливе) – важное доказательство, подтверждающее сам факт залива, однако он не является единственным доказательством и рассматривается судами в совокупности с другими доказательствами по делу. Незначительные отклонения от норм, регулирующих порядок составления акта о заливе, как правило не приводят к признанию его недопустимым доказательством, вместе с тем, какие-либо иные обстоятельства, опровергающие факты, изложенные в акте о заливе, подтвержденные надлежащим образом, могут оказать серьезное влияние на судебное решение.

В случае возникновения споров между сторонами относительно причин залива, характера и размера ущерба, причиненного заливом, оценки ущерба с точки зрения расчета стоимости восстановительных работ важную роль в разрешении спора играет экспертиза. Прибегнуть к специалистам и экспертам, обладающим специальными познаниями возможно еще до обращения в судебные органы. При этом важно различать виды проводимых экспертиз в зависимости от преследуемых целей. По делам о причинении ущерба имуществу вследствие залива актуальными экспертизами являются строительно-техническая и оценочная экспертизы. Кроме того, в некоторых случаях имеется необходимость в микологической, и товароведческойэкспертизах.

Целью строительно-технической экспертизы является установление причины протечки, определение источника залива и выявление виновной в заливе стороны. При этом изучаются системы водоснабжения, инженерные ниши и детали поврежденного интерьера, производятся сопоставления векторов распространения влаги с проектным расположением коммуникаций. Кроме того, эксперты в рамках данной экспертизы определяют в пределах чьей именно зоны ответственности произошла утечка, соответственно выводы данной экспертизы чрезвычайно важны для верного принятия решения по гражданскому делу о возмещении ущерба имуществу вследствие залива.

Разделение зон ответственности экспертными учреждениями производится на основании Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержания жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Главой I указанного Постановления Правительства РФ определяется состав общего имущества. В контексте заливов важно иметь ввиду и руководствоваться п. 5 Постановления Правительства РФ № 491, согласно которому в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Помимо этого, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. Также в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Кроме того, ответ на вопрос о зоне ответственности по содержанию труб в многоквартирном доме также содержится в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 ноября 2025 года № 31150-ОГ/00 «О разграничении ответственности по содержанию труб в многоквартирном доме». По своей сути данное Письмо не является нормативно-правовым актом и не имеет своей целью установление прав и обязанностей собственников квартир в многоквартирных жилых домах, а также управляющих многоквартирными домами организаций. При этом, указанное Письмо разъясняет подход к разграничению эксплуатационной ответственности участников этих правоотношений, основываясь при этом на нормативно-правовых актах РФ и имеющейся судебной практике.

Основные тезисы Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 ноября 2025 года № 31150-ОГ/00 «О разграничении ответственности по содержанию труб в многоквартирном доме»:

Границей эксплуатационной ответственности между управляющей организацией и собственниками по внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома для водоснабжения, является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки от стояков.

Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет нарушения прав других собственников, в состав общего имущества не включаются. Границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки системы отопления, при этом он является общим имуществом.

Труба канализационного стояка и ее элементы, расположенные в санузлах жилых и нежилых помещений, являются общедомовым имуществом. Их содержанием и ремонтом обязано заниматься лицо, управляющее многоквартирным домом. Отводы от первых стыковых соединений с ответвлениями от стояка канализации не могут быть отнесены к общему имуществу.

Данный подход к определению зоны ответственности находит свое отражение в судебной практике. Обратимся к Решению Тушинского районного суда г. Москвы от 20 февраля 2026 года по делу № 2-401/2026. Истец обратилась в суд с иском к ответчику в лице собственника вышестоящей квартиры о взыскании денежных средств в счет возмещения ущерба, причиненного заливом. К участию в деле в качестве соответчика привлечена управляющая компания. Как следует из материалов дела залив произошел после планового включения горячего водоснабжения. При обследовании квартиры истца выявлена течь из вышестоящей квартиры. Кроме того, установлено, что ответчиком выполнена перепланировка сантехнического оборудования, демонтирован полотенцесушитель. При повторном запуске горячего водоснабжения течь в квартире ответчика не выявлена. В целях установления причин залива квартиры истца по делу судом назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза. В результате производства экспертизы установлено, что наиболее достоверной причиной залива является незакрытая запорная арматура на демонтированном полотенцесушителе. Стояк горячего водоснабжения с запорной арматурой, расположенной в нише для коммуникаций квартиры ответчика, относится к общедомовому имуществу, вследствие чего эксперты сделали вывод о том, что залив произошел в зоне ответственности управляющей компании. В итоге суд, исходя из того, что содержание общего имущества многоквартирного дома, включающее проведения осмотров указанного имущества должно обеспечиваться должным образом управляющей компанией, принял решение о частичном удовлетворении исковых требований истца и взыскал с управляющей компании денежные средства в пользу последнего. В части исковых требований к ответчику – собственнику вышестоящей квартиры Тушинский районный суд г. Москвы отказал.

Оценочная экспертиза направлена на определение стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов. Данная экспертиза имеет достаточно весомое значение, поскольку именно этот вид экспертизы доказывает размер ущерба.

Существует несколько способов определения сметной стоимости ремонтных работ: базисно-индексный, ресурсный и ресурсно-индексный. Базисно-индексный метод – это метод, при котором стоимость работ рассчитывается в базисных ценах (например, на ценах актуальных на момент 2000 – 2001 годов), а затем пересчитывается в текущие цены с помощью укрупненных индексов изменения сметной стоимости, которые публикует Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Данный метод обладает сравнительно меньшей точностью по сравнению с другими методами, в этой связи в ходе оценочных экспертиз в настоящее время практически не применяется.

Ресурсный метод – метод, при котором, сметная стоимость рассчитывается путем прямого подсчета и суммирования стоимости всех необходимых ресурсов – материалов, труда рабочих, эксплуатации машин и механизмов. Главный принцип – использование при расчетах текущих цен на эти ресурсы на момент составления сметы, то есть для расчетов по ресурсному методу необходимо регулярно и крайне оперативно обновлять данные. Метод позволяет максимально точно отразить реальные затраты, так как учитывает фактическое количество и стоимость каждого ресурса. Вместе с тем, трудоемкость этого метода достаточно высокая и избыточная относительно ремонта квартиры после залива. В этой связи чаще всего при производстве оценочной экспертизы применяется третий метод – ресурсно-индексный.

Ресурсно-индексный метод – метод, при котором сметная стоимость определяется на основе текущих цен на ресурсы, доступных в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, с одновременным применением индексов к составляющим единичных расценок в базисном уровне цен. В настоящее время текущие цены на ресурсы регламентируются в Федеральной сметной нормативной базе, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2021 года № 1046/пр (ФСНБ-2022). То есть основа расчета стоимости при расчетно-индексном методе – это комбинация сметных цен строительных ресурсов в базисном уровне цен и одновременным применением информации о сметных ценах, размещенной в ФСНБ-2022, а также индексов изменения сметной стоимости к составляющим единичных расценок в базисном уровне цен. Данный метод обладает достаточной точностью, при этом он менее трудоемкий в сравнении с ресурсным, поэтому при производстве экспертиз по заливам квартир он используется чаще всего.

Возникает вопрос, а можно ли обойтись вообще без экспертной оценки размера ущерба, например, в случае если размер ущерба будет подтверждаться личными записями о стоимости работ с приложением соответствующих договоров и актах о выполнении тех или иных работ?

Для ответа на данный вопрос, обратимся к Определению Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 46-КГ15-34 от 19 января 2016 года. Истец обратился в суд с иском к ответчику о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры. Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что истец не представила доказательств размера причиненного ей ущерба, а материалы дела не позволяют установить размер ущерба, поскольку фактическое изложение в тексте иска таблицы в виде видов работ с указанием их объема, стоимости и стоимости материалов не является надлежащим доказательством причинения ущерба и его размера имуществу истца, не соответствует ст. 55 ГПК РФ и не может являться допустимым доказательством, подтверждающим причинение и размер ущерба, иных доказательств при этом истцом не представлено. Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, оставив решение без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций, указав, что по смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При таких обстоятельствах обязанностью суда, предусмотренной действующим законодательством, отмечается в определении, было выяснение действительных обстоятельств дела, а именно установления факта залива и лица, виновного в произошедшем заливе, факта причинения вреда имуществу истца и его оценки в материальном выражении, однако суд от данной обязанности уклонился. Кроме того, суд также наделен и иными процессуальными возможностями, которые позволяли ему достоверно установить размер причиненных убытков, однако в нарушение действующего законодательства суд первой инстанции такими возможностями не воспользовался.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что если факт причинения ущерба, в том числе по причине залива подтвержден, размер ущерба также необходимо подтверждать объективными доказательствами либо их совокупностью, однако если истец этого самостоятельно не сделал, зафиксировав лишь стоимости проведенных работ и материалов, необходимых для этих работ, это обязан сделать суд, в том числе посредством назначения соответствующей экспертизы.

Микологическая экспертиза – экспертиза, направленная на установление факта плесневого (грибкового) поражения помещения, а также на установление наличия или отсутствия причинно-следственной связи между его появлением и заливом помещения. Главный вопрос, который встает перед указанной экспертизой: действительно ли плесневое (грибковое) поражение появилось из-за конкретного инцидента (залива помещения) или у данной проблемы имеются иные причины? Таким образом, одной из основных целей микологической экспертизы является разграничение свежего и хронического плесневого (грибкового) поражения. В рамках производства микологической экспертизы эксперты изучают визуальные и органолептические признаки плесневого поражения, с помощью специальных инструментов осуществляют соответствующие измерения, производят тепловизионное обследование, изымают образцы плесени, проводят их лабораторное исследование.

На практике микологическая экспертиза необходима для правильного и наиболее полного определения размера ущерба, поскольку появление плесневого (грибкового поражения) это не только «визуальный ущерб», но и потенциальная опасность для здоровья проживающих в затопленном помещении.

Товароведческая экспертиза по делам о заливах направлена на установление ущерба, причиненного затоплением помещения, предметам и вещам, находящимся в помещении, но являющимся частью его отделки. Иными словами, целью товароведческой экспертизы является проведение исследования пострадавшего вследствие залива движимого имущества, находящегося в квартире в целях установления его стоимости.

В рамках указанной экспертизы эксперты определяют: марку; модель; производителя; материалы, из которых соответствующий предмет выполнен; дату изготовления; степень износа до залива; характер повреждений, причиненных предмету вследствие залива; оценивает возможность восстановления предмета, а также целесообразность его ремонта.

На практике товароведческая экспертиза по делам о заливах необходима в случаях повреждения эксклюзивной, либо раритетной, а также очень дорогостоящей вещи.

Иными доказательствами, кроме актов о причинении ущерба (актов о заливе) и заключений экспертов по делам о возмещении ущерба вследствие залива квартиры доказательствами, подтверждающими как сам факт залива, так и характер и степень ущерба, могут быть: фотоматериалы; видеозаписи; свидетельские показания; различные документы, подтверждающие стоимость имущества; сметы и иные расчетные документы; переписка с управляющей организацией и виновником залива.

Разграничение ответственности между застройщиком и УО.

Ранее в настоящей статье уже поднимался вопрос относительно разграничения ответственности за заливы квартир в многоквартирных жилых домах между собственниками квартир и управляющей организацией. Однако, помимо этого, также важно выделить в качестве потенциального ответчика застройщика и разграничить его зону ответственности с зоной ответственности управляющей организации.

Итак, застройщик может выступать в качестве ответчика по делам о причинении ущерба вследствие залива квартиры в многоквартирном доме в тех случаях, когда причиной такого затопления являются нарушения строительных норм при возведении здания или проведении отдельных видов работ, либо застройщиком устанавливались некачественные коммуникации и инженерное оборудование. Истцу необходимо доказать сам факт залива помещения и наличие дефектов в виде некачественного монтажа конструкций, нарушений при установке конструктивных элементов, проблем с инженерными системами, а также причинно-следственную связь между ними.

При этом важно иметь ввиду, что как правило такие требования к застройщику необходимо предъявлять в течение гарантийного срока, установленного п.п. 5 – 5.2 ст. 7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Кроме того, указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Подход о возложении обязанности возмещения ущерба, вследствие залива квартиры в многоквартирном доме по причине допущенных строительных дефектов на застройщика нашел свое отражение в судебной практике. Таким примером может послужить Решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 14 августа 2023 года по гражданскому делу № 2-208/23. Истцы обратились в суд с иском к ответчику в лице застройщика о возмещении ущерба, причиненного заливом принадлежащей им квартиры. Из материалов дела следует, что в период гарантийного срока произошел залив квартиры истцов. В результате залива были повреждены внутренняя отделка и движимое имущество. По результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы установлено, что причиной залива квартиры истцов является разгерметизация трубы системы отопления на радиаторе. Данный участок трубы входит в состав общедомового имущества. Кроме того, судом установлено, что на дату залива квартиры истцов ее инженерное оборудование находились на гарантии ответчика. В итоге суд удовлетворил исковые требования истцов и взыскал с ответчика в лице застройщика денежные средства в счет возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры, иные сопутствующие расходы, а также компенсацию морального вреда.

Таким образом, застройщик наравне с собственником квартиры и управляющей организацией многоквартирного дома при наличии определенных обстоятельств также может быть привлечен в качестве ответчика по делам о возмещении ущерба, причиненного заливом квартир.

Автор статьи: Николай Свотнев