Zedcorp

Zedcorp

пикабушник
поставил 51 плюс и 5 минусов
93 рейтинг 39 комментариев 4 поста 0 в "горячем"
9

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

Итак привет всем моим 23 подписчикам, сегодня у нас речь пойдёт о финансовом обосновании принятых решений...

Итак,  если взять данные из предыдущего поста, то попробуем прикинуть следующие ТЭПы:

У нас - Общественно-деловая зона.

Плотность - 35 тыс м на 1 га.

Высотность - 30 м.

0,57 Га * 35 = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.

Начнём с пиров, и с получения на строительство.

Документация для получения на строительство регламентируется 87 ПП и прохождение экспертизы, для общей прикидки воспользуемся онлайн калькулятором (я использую Калькулон.ми):

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Ой, это не тот Калькулон, вот то что требуется:

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Итак получаем общие затраты в 60 млн р, хотя такие ценники выдают с тендерной документацией и с полным дизайном всех помещений, обычно от общегородских ценников такой проект обойдётся примерно 20-25 млн р. + сам участок, 60-70 млн.


Итак нам на подготовку документов потребуется 80-95 млн р и почти 9 месяцев работы, это если без сюрпризов.


Дальше прикидываем затраты на строительные работы, не зная объёмов, которые определяются на стадии проектирования точной цифры ни кто не скажет, поэтому чаще всего пользуются укрупнёнными показателями для расчёта стоимости строительства.


И дальше мы идём от класса здания. Построить саму коробку не особо сложно и дорого, основные деньги сейчас заложены в оснащении объекта системами и отделочных работах, если класс объекта высок.


офисы класса С - примерно 50-70 тыс р за 1 метр общей площади,

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Офисы класса В 90-150 тыс р за 1 метр квадратный

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Офисы класса А 150 - 250 тыс р за 1 м кв, - но тут это ни кто строить не будет

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Всё зависит от того какой класс недвижимости в данном районе,


Мы возьмём Б, для того чтобы не быть в совсем трэшь сегменте, и использовать преимуществом близость к метро.


Итак укрупнёно 19 950 м2 * 100 000 рублей за метр получим почти 2 ярда, которые нам надо растянуть примерно на 2 года строительства.


Не кажется ли вам что в сравнении с общей стоимость проекта затраты на проектирование это мелочь, хотя многие закладывают, что проект должен стоить  5-10 % от СМР, Если не считать оснащение , отделку и меблировку, то получим примерно 600 - 1200 млн на коробку, что примерно и составит 10% ПИРов по сборникам.


Часто экономя на проекте, пользуясь услугами полупрофессионалов люди закладывают себе большие проблемы, поскольку:

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Не экономьте на консультации, зачастую 1 градостроительный анализ стоит намного дешевле,чем внезапно всплывшее ограничение или затенение 50 квартир в жилом доме с нарушением инсоляции.


Итак вернёмся к финансам.


Мы получили затраты, что же у нас с потенциальными доходами, во первых у здания есть КПД, это полезная площадь которую можем сдавать, в офисах и торговых центрах, она порядка 75 %. Итак и из 19 950 м2 сможем сдать в лучшем случае 14 900 м2. стоимость офисов в этом районе

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

И при самых идеальных условиях мы сможем сдать примерно за 2000 за 1 м2 в месяц. и это месячный доход порядка  29,8 млн в месяц, 357,6 млн в год, и чтобы перекрыть затраты, это примерно 6 лет, если считать грубо без дисконтированного дохода, без учёта инфляции и тд, но это полный возврат инвестиций.

В итоге мы получаем готовый объект который лет за 6-7 может вернуть затраченные средства, если конечно вы строите не в кредит, там другой расчёт, и нужен залог, поскольку сейчас ЗУ не может являться предметом залога для кредита, но это совсем другая история.


В общем выводы следующие считайте и планируйте, и обращайтесь к знающим людям желательно к тем кто это уже делал, на ваше удивление многие с вас даже денег за консультацию не Возьмут. Итак получилась не полная статейка и тут всё примитивно, но многие даже так не прикидывают по своим объектам, уже потом спрашиваешь их:


- Тут бассейн???, это же промзона, до жилья и офисов 30 мин на машине, кто туда ходить то будет?.

- Не ну а чё, у меня знакомый построил, нормально, да и я плавать люблю....


а после постройки:

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

Так что берегите себя, а следующая статья будет про финмодельки:

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост

1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование - массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

Записки девелопера 3 -  Финансово-экономическое обоснование принятых решений. Девелопмент, Застройка, Проектирование, Финансовое планирование, Записки девелопера, Финансовое моделирование, Длиннопост
Показать полностью 9
1

Записки девелопера 2. Стратегическое планирование. Развитие территории.

«Стратегические просчеты невозможно компенсировать тактическими успехами.»

―Карл фон Клаузевиц.


В предыдущем посте мы проговорили про анализ территории для застройки, можно сравнить это с разведкой местности.


Теперь настало время проговорить про определение основных целей и путей их достижения.

Как в любом бизнесе основной целью являются деньги и ускорение их оборота, для возвращения вложенных инвестиций. и сразу определимся с масштабом - примерно пешеходной доступности в 0.6 - 1.2 км от нашего объекта, чтобы не анализировать Всю Москву для определения вектора развития.


Имея следующие исходные данные из предыдущего поста :
Записки девелопера 2. Стратегическое планирование. Развитие территории. Градостроительство, Девелопмент, Развитие застроенных территори, Бизнес, Длиннопост

У нас - Общественно-деловая зона.

Плотность - 35 тыс м на 1 га.

Высотность - 30 м.

Сколько де мы можем посадить на этом участке????

0,57 Га * 35 = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.


Развивая эту или иную территорию мы следуем подсказкам, что же у нас тут уже есть?

Записки девелопера 2. Стратегическое планирование. Развитие территории. Градостроительство, Девелопмент, Развитие застроенных территори, Бизнес, Длиннопост

в непосредственной близости от метро мы имеем коробку с кучей всякой всячины от детского мира до пиццы хат.


По площади у нас проблема с парковкой и самым здравым будет определение здания под 50 % застройку участка чтобы площадь первого этажа у нас была не менее 2000 м2, поскольку у многих ретейлеров в требованиях это определено как минимальная площадь для аренды.

на 30 метров это примерно 6 этажей по 2000 м2, в которых полезной останется около 70 % в лучшем случае. итак пот торговлю сдаваемая площадь 3000 м2 под офисы и иные предприятия ещё 6000м2.


На данном этапе неплохо было бы заключить предварительное соглашение об аренде с отсрочкой до ввода здания в эксплуатацию, чтобы выполнить проект уже под технологию конкретных арендаторов и учесть их бренд буки в отделке помещений (если они имеются).

Вблизи имеем детский мир - звоним в Кораблик и Дочки сыночки,

Рядом Пятёрочка - пишем в Магнит, Магнолию, Окей, Дикси и другим ретейлерам.

Записки девелопера 2. Стратегическое планирование. Развитие территории. Градостроительство, Девелопмент, Развитие застроенных территори, Бизнес, Длиннопост

Торговлю планируем только на 2-первых этажа (выше торговля не работает).


Далее офисы или фитнесс-центр, одно для другого является большим преимуществом.

Записки девелопера 2. Стратегическое планирование. Развитие территории. Градостроительство, Девелопмент, Развитие застроенных территори, Бизнес, Длиннопост

И сначала думаем, потом вкладываем деньги. вкладывая деньги в стройку своди деньги люди хотят их вернуть за 3-5 лет, если строительство идёт за кредитные деньги, то обычно кредит берут лет на 10, в любом случае, прежде чем что то сделать надо подумать, если не знаешь как делать - спроси того кто знает.


Проведя работу с потенциальными клиентами и набрав пакет арендаторов и имея документы на землю - мы можем начать планировать бюджет на наше строительство, об этом уже в следующем посте.


План постов:


1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование - массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

Показать полностью 3
9

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

Итак краткий план постов на перспективу, чтобы потом нельзя было бы слиться):


1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование - массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

День добрый товарищи.


Это наш второй выпуск.


Сегодня расскажем вам о том какие интересности нас ждут при выборе участка под развитие и на что стоит обращать внимание при приобретении.


1-е и основное это место расположения, рассмотрим пример один участок к районе метро Царицыно.


пешая доступность до метро, но начнём в общем от расположения

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

Далее мы смотрим потенциальных пользователей нашим объектом, если это у нас магазин, надо смотреть на поток проходящих мимо людей. По данным метрополитена через эту станцию проходит.

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

У крупных сетей Х5, магнит и других, есть специальный софт написанный в виде ГИС-системы, для определения потенциальных посетителей и потенциальной прибыли, в зависимости от этого они сразу определяют рентабельной объекта.

Но тут попробуем в рукопашную.

Общий поток 128 тыс человек, но помимо метро есть ещё и ЖД станция.

Из соседних объектов есть гостиницы, рынок, радиорынок, в районе мало офисных помещений.

С учётом близости к метро - офисы - это отличный вариант, нужен якорный арендатор, если найти такого кто займёт 25 % от площади (хотя в сказки уже пора перестать верить) да и офисы сейчас отмирают из-за коворкнгов и тд, поэтому мы можем найти государственного арендатора, некий центр, который создаст поток посетителей (это уже разрабатывается в стратегии развития).

Вернёмся к анализу территории.

Потом нам интересна категория земель, в зависимости от категории начисляется кадастровая стоимость, и от этого платят налоги. сейчас не будем углубляться в каждую отдельную категорию, а рассмотрим основные, если кому интересно что именно что значит - надеюсь вас в гугле не забанили и сможете вбить в Яндексе нужный запрос.

Проверить к какой категории относится участок очень просто:

Выходим на публичку (публичная кадастровая карта) и ищем интересующий нас участок:

Например:

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

Тут присутствует основная информация)

Тип:Земельный участок

Кад. номер: 77:05:0005008:237

Кад. квартал:77:05:0005008

Статус: Ранее учтенный

Адрес:г Москва, ул Веселая, вл 2

Категория земель:Земли населённых пунктов

Форма собственности:Частная собственность

Кадастровая стоимость:60 229 642,05 руб.

Декларированная площадь:5 715 кв. м

Разрешенное использование: Для размещения промышленных объектов

по документу:эксплуатации существующего здания под административно-складские цели

Что нам это даёт???

Мы понимаем категорию, надо её менять, если мы хотим офис, мы понимаем форму собственности (участок висит на продаже по банкроству,) надо понять перспективные затраты на град документацию, ИРД, ПИР и на СМР и понять, срок возврата инвестиций - но про это в другой раз....


Итак смотрим на то, есть ли ГПЗУ?

Заходим на ИСОГД

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

У нас есть ГПЗУ в 2013 году, пока нет доступа и если нет друзей в МКА, то открываем ПЗЗ и ищем подводные камни, ограничения и предельные показатели.

По ПЗЗ:

Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост
Записки девелопера... 1) Выбор участка - Градостроительный анализ территории. Градостроительство, Анализ территории, Архитектура, Точечная застройка, Зед, Девелопмент, Инвестиции, Длиннопост

У нас  - Общественно-деловая зона.

Плотность  - 35 тыс м на 1 га.

Высотность -  30 м.

Сколько де мы можем посадить на этом участке????

0,57 Га * 35  = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.


Отступиление:

На такую площадь укрупнёно под категорию Б можно заложить по 130 т.р. за 1 м итого получим - порядка 2,5 млрд рублей на весь период капитальных вложений (специально считаем завышено, ибо не каждый умеет управлять финансированием и из-за этого случаются перерасходы).

Укрупнёно посчитаем с учётом КПД примерно 65 % от полезной площади мы сможем сдать 13 тыс м кв. со средней ценой за торговую площадь за торговлю от 2000 за 1 метр

За офис от 1500 за мест (по данным ЦИАН)

Если выйти на 40 % от этого за 1 год, то можно выйти на 9 млн в месяц. в год это будет порядка 100 млн р. в виде аренды.

Если считать совсем примерно с пессиместичным прогнозом то это 20-25 лет, но это полный возврат инвестиций, не забываем, что мы получили ОКС, который можно реализовать и уже снять свою маржу.. (более подробно следующих статьях тут углубляться не будем.)


Итак что у нас в итоге:


Мы имеем участок стоимостью 40-60 млн р с торгов, на него нужно посмотреть ГПЗУ и возможно его перевыпустить.

Расположение удачное для торговли и офисов, пешая доступность от метро. Транспортная доступность приемлемая, проблема с парковками, если делать большое количество офисов то придётся  делать несколько уровней вниз, что несёт не малые затраты.

Определившись с концепцией, можно начинать следующие этапы разработки, главное понимать что нужно на выходе, понять стратегию и дальше двигаться по тактике...

Спасибо что дочитали до конца)

Итак это если кратно про градостроительный анализ территории, сюда вошло далеко не всё, да и так "галопом по европам" в каждом городе это индивидуально, но задавайте вопросы - постараюсь ответить каждому)

Показать полностью 7
13

Записки девелопера... начало

День добрый, сегодня начинаю цикл статей на тему того, что мне самому интересно и с чем приходится работать. Сегодня речь пойдёт про развитие территорий.


Сегодня вскользь коснёмся этой темы и если эта тематика вас заинтересует - разовьём в нечто большее. Проговорим Про эскизное проектирование или массинг участка. этот термин пришёл к нам с европейской школы архитектуры, по большому счёту это примитивная игра в кубики на вновь осваиваемых территориях.


итак участок с которым мы работали был расположен на пятницком шоссе:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

В большем приближении:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

по окружению следующая картина:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

участок достаточно большой и есть ГПЗУ на жилую застройку, и как всегда будем использовать ТЭП на максимум. Технико-экономические показатели - следующие во всех- 4-х вариантах:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

Итак поехали по вариантам..... в первом принимаем следующую структуру с отдельно стоящими доминантами - замыкаем квартал и достаточно невысокой застройкой 14 этажей, секции берём типовые и раскидываем по требованиям санпин:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

Поднимаем объём и получаем следующую картинку:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

Переходим ко второму варианту, оставляем очертание - выравниваем этажность:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

В 3-м варианте добавим немного треша.... хотя пол России таким застроено. Любимые застройщиком свечки, дёшево и сердито и невозможно жить)

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

Итого 22 этажа и на всех 3-4 лифта, ни двор а парковка нас всех ждёт:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

Ну и если проявить немного проффесионализма - создаём свой собственный квартал и размазываем метры квадратные по территории:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

5-6 этажей для меня самый лучший вариант, после 25 этажных гетто прям элитное жильё.

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

А  вот теперь вопрос:


В каких бы условиях вы бы хотели жить???


Но самое грустное, что заказчик выбрал немного иной вариант, вот вам парочку черновых рендеров выбранного варианта:

Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост
Записки девелопера... начало Эскиз, Градостроительство, Архитектура, Длиннопост

По правилам лиги - имя проекта - есть,

Архитектор-градостроитель - Жаров Г.

Архитектор - Екимов А.

Место тоже представлено


Если досмотрели до сюда - респект и уважуха, значит не зря я сюда написал)

Всем добра, хороших дворов и своих крепостей.

Показать полностью 24
Отличная работа, все прочитано!