ЗПИФ недвижимости в РФ (part 2)
💥И тут выясняется интересная вещь...
💣 Прям бомба
УК оценивает стоимость активов по оценке независимого оценщика.
Я слышал мнения, что ... что бы там не говорили о «карманности» этих оценщиков, оценка не будет отличаться более 10-15% от реальной. Если в ПИФе несколько объектов, тогда средняя тем более будет отражать более-менее объективную картину. Если бы объекты реализовывали сейчас, то скорее всего близко к этой оценке.
⛓️💥 Но на бирже стоимость паев живет, как выяснилось, своей жизнью. Возможно, инвесторы воспринимали паи ЗПИФ, как облигации с низкими купонными выплатам (выше я писал про их инертность), поэтому стоимость многих таких паёв очень сильно падала относительно даже цены размещения. А относительно «стоимости пая по оценке оценщика» дисконты по некоторым фондам часто просто нереальные, чумовые, ошарашивающие. Прям «черная пятница» какая-то.
Эти инструменты отнюдь не похожи на облигации. У них постоянно растет справедливая стоимость (в отличие от стабильного номинала у облигаций), и растет размер выплат за счет индексации.
В последнее время цены подросли (я тоже на этом слегка прокатился), но до сих пор вижу потенциал.
Даже если принять как допущение, что стоимость недвижимости внутри фондов больше не будет переоцениваться в сторону роста (не верю в это в нашей инфляционной стране) и размер выплат не будет расти, доходность таких инвестиций к дате окончания фондов очень интересна.
А если дисконт биржевой цены паёв к СЧА (стоимости чистых активов) фонда уйдет еще раньше, то может идти речь о сверхдоходности‼️
❗️Риск этой истории в том, что паи фондов могут вдруг снять с торгов, и тогда придется ждать до погашения фонда самой управляющей компанией (в среднем лет 7).🤷♂️ Случаи были. Сейчас по некоторым ранее торговавшимся фондам УК "СФН" (дочка Сбера) не проходят торги, но по одному из фондов нашел информацию, что это в связи с частичным погашением пая при реализации части активов.
▶️ P.S. Завтра выложу таблицу с дисконтами. Уверен, что они произведут впечатление.
Ссылка на публикацию в телеграм-канале "Рынки - что делать?" - https://t.me/mkts_whattodo/69