vadikus13

Решил на пару дней отойти от недвижимости (на выходных обязательно выложу продолжение предыдущего поста).

Сразу скажу, я - сторонник равноправия и гендерные различия проявляться должны только в постели. И всё нижеизложенное справедливо как для мужчин, так и для женщин.

Вы когда-нибудь сталкивались в отношениях с ситуацией, когда вы совершаете какой-нибудь поступок или рассказываете/объясняете что-нибудь и вот вроде вас понимают, всё хорошо, а спустя какое-то время все ваши слова начинают ставить с ног на голову, поступки объяснять мотивами, которые вы и вообразить себе не могли. Мне не повезло, я достаточно долго пробыл в таких отношениях (хотя при чём здесь невезение, скорее латентный мазохизм и нежелание бросать на полпути), так вот, я долго не мог понять причину, пытался объяснить женской логикой  (да-да, всем свойственны стереотипы) и повышенной тревожностью. Но случаев было так много и претензии, порой, были столь нелепы и нелогичны, что я даже в какой-то момент начал сомневаться в собственной адекватности. И лишь спустя очень большое время я понял - моя вторая половина просто "советовалась" с подружками, точнее пересказывала что я говорю и что я делаю. Но пересказывала не смысл, как она его понимала, а сами слова,  не мотивировку поступка, а просто сам факт его совершения. При этом, разумеется, опуская все пояснения. Конечно, как и всегда, при "вырывании из контекста", подружки ее понимали так как хотели (ибо они не юристы, чтобы перед тем как делать выводы выслушивать обе стороны). И так как они - подруги, высказывали ей свои подозрения и опасения, а уже их она транслировала мне (вот тут мне действительно не повезло, обычно всё-таки говорят что-то вроде "мне подружка сказала, что ты это сделал потому-то", моя же выдавала весь этот бред за собственные мысли). И в итоге получалось как в истории с Якубовичем, в которой он якобы участников своего шоу называет шизофрениками (специально посмотрел кусок интервью, ничего подобного в виду он не имел. Вот не понимаю я СМИ, которые так не заботятся о своей репутации).

В общем, мальчики-девочки, в словосочетании "личные отношения" оба слова ключевые. Это ваши ЛИЧНЫЕ отношения. А если уж совсем невтерпёж поделиться с друзьями/близкими, то передавайте СМЫСЛ, не поняли смысла - УТОЧНИТЕ. Количество скандалов/упрёков/недовольств резко уменьшится.

Неожиданно для меня, мой предыдущий пост "зашёл", и знаете, мне понравилось (да, внимание льстит, куда уж без этого), так что я продолжу разбирать тему покупки квартиры. Вообще, планирую даже серию постов. На всякий случай, никаких услуг я не предлагаю и не оказываю и с этими просьбами ко мне не обращайтесь, я занимался этим раньше и достаточно долго, чтобы знать о чём я пишу, но сейчас мне это НЕ ИНТЕРЕСНО.  Разумеется, всех нюансов я охватить в посте/серии постов не смогу, тут книгу нужно писать, но что смогу, как говорится, на какие-то вопросы отвечу в комментариях, не обещаю сразу, но постараюсь.

Прочитав "на свежую голову" свой предыдущий пост, почитав комментарии, решил перейти от общего к частному. 

ВНИМАНИЕ: Моё мнение - когда речь идёт о сделках размером с десятилетнюю зарплату, лучше обратиться к СПЕЦИАЛИСТУ (хорошая юр.фирма или хорошее агентство недвижимости, где есть свой юр. отдел). Но если вы по каким-то причинам этого делать не хотите или не можете, постараюсь дать пару советов как уменьшить свои риски.

На всякий случай, озвучу своё отношение к риэлторам (а то некоторые считают почему-то, что я призываю пользоваться их услугами) - по большей части, они НЕ НЕОБХОДИМЫ. Точнее будет так: если вы хотите продать квартиру, вам риэлтор не особо нужен, если вы хотите купить квартиру в новостройке - тоже нет, если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке (за наличку/в кредит) - тоже не особо (но проверять нужно, если не можете самостоятельно - дешевле обратиться в юридическую контору с конкретными документами), если у вас что-то более серьёзное - когда в цепочке сделок 3-5 квартир (бывает больше), десяток участников, куча внесенных авансов/задатков, непонятные сроки освобождения физического/юридического - тут без помощи именно риэлторов не обойтись (но проще с такой цепочкой не связываться, если ситуация не вынуждает конечно).

Дополнение к предыдущему посту: Я всегда призывал и призываю получать документы на покупаемую ВАМИ квартиру САМОМУ (ну или ВАШЕМУ представителю, на худой конец), а не просить предоставить документы лицо, потенциально заинтересованное в подлоге (продавца :)). Какие документы нужно "добывать" для проверки, читайте в предыдущем посте:

https://new.pikabu.ru/story/kak_proverit_pokupaemuyu_kvartir...

Итак, вот вы решили купить квартиру (ситуацию, когда вы одновременно с этим ещё продаете свою квартиру и хотите всё это увязать в одну сделку я рассмотрю в одном из последующих постов):

1. Первый вопрос, который вы должны задать - "продажа прямая? (свободная?)". Вариантов вопроса два, но суть у них одна - будет ли продавец привязывать к продаже своей квартиры одновременную покупку другой квартиры. Почему это важно? Потому что вы зависите от того,  найдёт ли в обозначенные сроки продавец себе квартиру ("альтернативу", и сделки такие называют "альтернативными"). Помимо того, что может просто не найти и, соответственно вам не продать (жить-то ему надо где-то, а к вопросам продажи может и позже вернуться), может найти, но дороже и будет пытаться повысить в цене свою (будет давить на то, что ну вот видите, цель у меня была купить другую, а они все дороже оказались, это не я жадный, а обстоятельства такие). В лучшем случае, вы потеряете просто время. В худшем же - деньги:  на проверку ( ее именно поэтому лучше осуществлять после нахождения вашим продавцом себе квартиры, точнее после внесения им за нее аванса/задатка), оценку (в случае, если в кредит покупаете), нотариат и различные справки (суммы небольшие, но обидные).

Что делать? 

По-возможности, искать свободную. Если таковых нет, или вам не нравятся, пытаться внести за квартиру ЗАДАТОК (кратко - в случае отказа продавца от продажи ЗАДАТОК возвращается в ДВОЙНОМ размере, в случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ - не возвращается, если интересно 380 ст. ГК РФ). Если не соглашается (а я бы не согласился :) ), но квартира очень нравится - вносить АВАНС минимальный (тысяч 15-50, как договоритесь, но будьте готовы к тому, что его возможно придётся увеличить, об этом подробнее напишу пост про альтернативные сделки) и параллельно искать другую квартиру (на всякий случай), постоянно интересуясь у продавца (в пределах разумного конечно) как у него обстоят дела с поиском (это психологически не дает расслабиться). Вообще, альтернативные сделки сами по себе довольно интересны, возможно, напишу отдельный пост.

2. Второй вопрос - "на основании чего собственник владеет квартирой" (ну или "какие документы у вас на квартиру" - суть одна). Запомните, свидетельство о государственной регистрации права (уже несколько лет его вообще не выдают) - это правоПОДТВЕРЖДАЮЩИЙ документ (т.е. он всего лишь подтверждает, что да, владеет, а вот на основании чего - в нём написано после слов "документ-основание:").

Самые распространённые основания (порядок произвольный, изложено кратко):

1. Наследство - (документы: свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию)

Тут пояснять особо не нужно, собственник/собственники получили квартиру/долю в квартире от умершего (чаще всего родственника, но не обязательно).

2. Приватизация  (документы: "договор передачи", в кавычках, потому что после слов "договор передачи" в названии договора есть ещё слова и они бывают разные, но суть одна - безвозмездная передача недвижимости в собственность граждан государством, так же должно присутствовать, чаще просто на другой стороне договора передачи, "заявление на приватизацию").

Тут тоже всё понятно, собственник/собственники квартиру приватизировали.

3. Купля-продажа (документы: "договор купли-продажи квартиры", иногда "с использованием чего-то там", к примеру, "кредитных средств").

Собственник/собственники квартиру купили.

4. Инвестирование в строительство (названия документов разнятся, но общий смысл - договор инвестирования в строительство).

Собственник "купил" (приобрел право требования на самом деле) новостройку, а впоследствии оформил право собственности.

5. Обмен (документы: договор мены).

Тут тоже всё просто - собственник в своё время с кем-то поменялся квартирами.

5а. Мена с городом. Такой договор (договор мены) заключает город при расселении домов "под снос", но, разумеется, только в случае, если квартира в сносимом доме была приватизирована.

6. Дарение (документы: договор дарения)

Квартиру собственнику подарили.

7. Исполненная рента/пожизненное содержание (документы: договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, разумеется, они должны быть "исполнены", т.е. получателя ренты/содержания в живых уже не должно быть).

В этих случаях, если кратко, собственник в своё время заключил договор ренты/содержания с пожилым/больным человеком, содержал его так или иначе (согласно договору) и после его смерти полностью вступил в права собственности (право владения у него уже было, а вот право пользования и распоряжения он приобрёл только после "исполнения" ).

8. Судебное решение (документы: постановление суда)

Здесь, если кратко, собственнику квартиру присудил суд.

Конечно существуют ещё экзотические основания, такие как "договор отступного", но в 99% случаях основания собственности будут из перечисленных мною выше.

Итак, не все основания одинаково "полезны". Далее буду перечислять в порядке убывания "полезности" (на мой взгляд) :

("прописан" -зарегистрирован по месту жительства, "выписан" - снят с регистрационного учёта)

- Самый лучший вариант - инвестирование. Тут вообще всё замечательно, квартирой никто до этого не владел (ибо её ещё и в природе не было), подводных камней очень мало, риски невелики. Единственное, проверьте, всё ли выплатил в своё время продавец за нее, и обязательно - брачные отношения продавца в период выплат за квартиру (попросите нотариальное заявление, что в тот период в официальном браке не состоял, либо согласие супруга на продажу, того супруга, который был в период выплат :) ). Ну и, на всякий случай, посмотрите не было ли там арестов/обременений каких, а если были, то почему.

- Вариант чуть похуже, но всё равно очень хороший - приватизация. Тут, несмотря на то, что до продавца квартирой владел город, а приватизацию он оспаривать не будет, уже появляется не слабое такое количество подводных камней. Но в итоге, все они сводятся, в основном, к тому, что кого-то "обошли" при приватизации. Проверяется легко - заказывается архивная выписка из домовой книги (покупается у посредников, просится за шоколадку у паспортистки - у кого на что фантазии хватит) и смотрится - кто был "прописан" до приватизации и куда/когда он "выбыл". Особое внимание уделить несовершеннолетним (если менее, чем за полгода до приватизации был "выписан" ребенок, или вообще "прописан" был, но в приватизации почему-то не участвовал, правда такое было, в основном, в 90-92 гг, лучше начните искать другую квартиру) и лицам, которые не понятно по какой причине/куда выбыли, в этом случае нужно выяснять кто это такие и почему так. Я лично сталкивался с ситуацией, когда один дядька приватизировал комнату, но предварительно признал свою бывшую супругу, которая там была зарегистрирована, сначала безвести отсутствующей, а затем умершей. И пытался ее [комнату] продать. Проблема была лишь в том, что бывшая супруга уже лет 15 как жила в США с другим мужиком. Так вот, вернувшись, она спокойно отсудила бы себе половину комнаты (1/2 долю в праве), причем уже у новых собственников.

- Вариант, могущий быть как очень хорошим, так и плохим - купля-продажи. Почему плохим? потому что до покупки квартиры вашим продавцом, ее могли оставить в наследство/подарить/поменять и т.д. Как проверять? Получать (покупать) историю переходов права и смотреть кому и на каком основании она принадлежала раньше. Чем меньше переходов - тем лучше. В идеале, нужно проверять КАЖДЫЙ переход (но так редко кто параноит, обычно уделяют внимание свежим наследствам, дарениям). И да, при покупке важно понимать, что если человек купил квартиру находясь в браке, то эта квартира - совместно нажитое имущество и соответственно требуйте нотариального согласия супруга на продажу, и даже если был развод и имущество не делилось, всё равно требуйте согласие супруга. Не могут предоставить - ищите другую квартиру. Если делилось, изучайте внимательно постановление суда. Если продавец утверждает, что в браке не состоял и его паспорт это подтверждает - требуйте нотариального заявления о том, что на момент покупки в зарегистрированном браке не состоял (у нотариусов есть типовая форма).

Первые два варианта и купля-продажа (в случае, если в истории были только эти варианты основания) проверить квартиру вполне реально самостоятельно. Но опять же, хотя бы знакомого юриста попросите посмотреть документы.

Писать оказалось на удивление непросто. Видимо, с непривычки. Остальные основания владения, внесение авансов/задатков, передачу денег, согласование сроков освобождения, альтернативные сделки - всё это в последующих постах, постараюсь выпускать их почаще.

Читал тут пост

https://pikabu.ru/story/vozmozhnost_priznat_sdelku_nezakonno...

и в комментариях увидел следующую фразу "риэлторы на самом деле ничего не проверяют", начал отвечать, но на самом деле таких мнений много, ну или слова вроде "мне банк квартиру проверит". Так вот, решил запилить пост (как и все предыдущие, дорога ему в минуса, но душа зудит от желания рассказать товарищам как оно на самом деле).

Так вот, ГАРАНТИРОВАТЬ  "юридическую чистоту квартиры" (термин бредовый, но его применяют) вам не сможет НИКТО. НИКОГДА. СОВСЕМ. Потому что это невозможно (законодательство не позволит). Но проверить-таки возможно, ведь строгость законов возмещается необязательностью их исполнения. Так вот, проверять квартиру нужно по четырем направлениям (далее в пунктах я буду указывать документы, которые необходимо получить, или действия которые необходимо совершить):

1. Расширенная выписка из ЕГРП - в ней отображается история переходов права (кто когда-либо владел квартирой), когда-либо наложенные обременения/аресты, в общем очень полезный документ. НО!!!! Её не дают никому :) (собственнику только за тот период, за который он был собственником). Только по различным запросам (уголовным, судебным и т.д.) ну или ЗА ДЕНЬГИ (риэлторы так и поступают, юристы, себе или знакомым покупающие тоже,  банкам, к примеру, это ни разу не "упало" и они ограничиваются простой выпиской, где просто написано как оно сейчас обстоит). Как вам ее взять? Интернет в помощь (ради интереса загуглите).

2. Архивная выписка из домовой книги (иногда можно обойтись сведениями из ЦАБ, но не всегда) - показывает кто когда-либо был зарегистрирован (постоянно/временно неважно, как правило, куда убыли, по каким причинам и когда). Тоже, разумеется очень важный документ. Ну вот к примеру, увидели вы что до приватизации квартиры, в ней был "прописан" (зарегистрирован по месту жительства)  несовершеннолетний, а потом был выписан из нее за два-три месяца до приватизации и в ней, соответственно, не участвовавший. Вы скажете: ну и чё такого. А вот суд скажет (вероятность этого действительно велика): ребенка специально выписали, ущемив его права, так что держи дорогой ребенок свою долю ЭТОЙ квартиры. И срок исковой давности для этого ребенка начнется с момента его совершеннолетия. А ее могли год назад приватизировать, а ребенку был годик. Короче, АРХИВАЖНЫЙ документ. НО!!!! Её тоже никому не дают (всё в точности как и в первом пункте). И опять, гугл в помощь.

3. Справки из ПНД и НД о том, что продавец на учёте не состоит/об отсутствии противопоказаний (как психиатр напишет, там тоже всё по-разному) - берёте САМИ (а не просите продавца за ними "сходить"), точнее сами ПОКУПАЕТЕ (это будут не справки разумеется, а "ответы на запросы") ну или, на худой конец, сами с ним в диспансеры идёте и караулите в коридоре.

При сомнениях и в следующих случаях:

- Группа риска - старше 60, есть признаки алкоголизма/наркомании/болезни

- Стоит на учёте  в ПНД илл НД

заказываете медицинское освидетельствование - к вам прямо на сделку приедет психиатр/нарколог (кто вам нужен) и проведет освидетельствование продавца (стоит до 10 тыс. в МСК) с выдачей акта (если всё оки по его мнению).

4. Обходите соседей и разговариваете за жизнь, выясняете всё что можно: кто жил, чё там творилось, кто кого куда и т.д. Бабки, порой, очень словоохотливы.

Далее, все эти документы анализируются. Если вы не знаете как это делать, всё равно, всё это получаете и тащите к юристам, занимающимся недвижимостью - пусть посмотрят (но только специально занимающимся, там нюансов тьма). А если вам лень, то да, к риэлторам (крупные агентства ОБЯЗАТЕЛЬНО это проделывают, некоторые даже и на те, что сами "продают"), ну или есть юр.конторы, которые сами всё это получают, смотрят и вам "разрешают" (ну или нет) купить.

P.S. Ситуацию, описанную в посте, на который ссылался вначале повествования - практически невозможно предотвратить. Точнее, та пара, у кого ТС покупал квартиру могла провести освидетельствование. Он же мог узнать о предыдущей владелице как об алкоголичке только из беседы с соседями (хотя, был бы параноиком, можно и на предыдущих собственников набрать сведений о пнд/нд, но вдруг не "состояла", а так "побухивала").