Вы не покупаете недвижимость за границей. Вы покупаете юрисдикцию
Частый вопрос, который мне задают: «Сколько стоит квадратный метр на Бали / в Таиланде / на Занзибаре?»
А правильный первый вопрос совсем другой: что именно я получу на руки?
Объект - это витрина. Настоящий актив, который вы покупаете - это набор прав в конкретной правовой системе. И вот тут начинается то, что большинство покупателей не разбирает вообще.
Индонезия (Бали). Иностранец не может получить полную собственность. Совсем. Есть Hak Sewa - аренда на 25-30 лет. Есть Hak Pakai - право пользования до 80 лет с продлениями. Есть схемы через компанию PT PMA. Но freehold в привычном нам понимании нерезиденту не продадут, потому что для него его просто не существует.
Занзибар. Вся земля по Land Tenure Act 1992 года принадлежит президенту. Иностранец получает аренду от 33 лет с продлением максимум до 99. И только в проекте, одобренном инвестиционным агентством ZIPA.
Таиланд. Максимальный срок аренды, который можно зарегистрировать - 30 лет. Не 90 и не 99. Если вам обещают «гарантированные 99 лет», это три договора по 30 и продления никто не гарантирует. Квартиру в кондоминиуме иностранец купить может, но иностранцам в доме может принадлежать не больше 49% площади.
Оман. Полная собственность для иностранцев есть только внутри специальных туристических комплексов (ITC). За их пределами в отдельных районах Маската можно купить только право пользования квартирой на 50 лет с продлением до 99 и только если вы живете в Омане больше двух лет.
Понимаете, что происходит? Одно и то же слово «купил» в четырех странах означает четыре разные юридические конструкции. У них разный срок жизни, разная ликвидность и разная наследуемость.
Поэтому перед покупкой я бы задал себе три вопроса:
Что именно я получаю: собственность, аренду или право пользования?
На какой срок и кто гарантирует продление?
Что будет с этим правом через 20 лет и после моей смерти, смогут ли его унаследовать дети?
Если продавец начинает с планировок и вида из окна, а не с формы владения, он продает вам квадратные метры, а не понимание того, что вы покупаете.
А вы знали, что «купить виллу на Бали» по факту чаще всего значит взять ее в долгую аренду? Кто покупал за границей, напишите, какая форма владения вам досталась и рассказали ли вам о ней до сделки?
