Почему покупка дома может закончиться банкротством продавца и потерей денег покупателя⁠⁠

При покупке недвижимости важно предусмотреть все риски. История нашей героини ярко показывает, как неверные действия и отсутствие осмотрительности может привести к потере денег, дома и малейшего шанса получить что-либо от продавца. Чем закончился спор, что сказал Верховный суд и какие выводы стоит сделать — рассказываю в статье.

Что случилось?

Гражданка Н. заключила предварительный договор покупки дома с участком.

В рамках договора она передала продавцу 2,1 млн рублей, на которые продавец обязался погасить ипотеку и снять залог с недвижимости. Потом стороны собирались заключить основной договор.

Продавец погасил ипотечный долг, но тут Н. почему-то захотела купить дом на 2 млн дешевле, и начала требовать скидку. Но продавец согласился уступить только 130 тысяч.

Тогда Н. потребовала вернуть аванс. Но денег у продавца уже не было, ведь он отдал их банку.

Н. обратилась в суд с иском о взыскании с продавца денег как неосновательного обогащения.

Что решили суды?

Суд первой инстанции удовлетворил ее требование.

Однако исполнить решение суда оказалось невозможно: у продавца не осталось денег и имущества, кроме дома и участка (единственного жилья).

Тогда продавец подал на банкротство, Н. вошла в реестр кредиторов. Но у продавца были еще долги перед двумя банками.

На погашение долгов ушла зарплата мужчины и деньги от продажи машины, но этого хватило только на погашение малой части всех долгов.

В итоге суд признал его банкротом и списал все остальные задолженности, кроме долга перед Н.

Но апелляция пересмотрела решение первой инстанции, полностью освободив продавца от всех долгов.

Кассация отменила решение апелляции, признав, что долг перед Н. все равно надо выплатить, списывать его нельзя.

Что сказал Верховный суд?

Апелляция была права, а вот первая инстанция и кассация ошиблись.

1. Н. сама виновата, что сделка не была завершена: она начала необоснованно требовать с продавца скинуть 40% от первоначальной цены.

2. Продавец не уклонялся от возврата аванса и не проявил недобросовестности — свою часть сделки он исполнил, а деньги не мог вернуть, поскольку передал их банку, как и было оговорено.

3. Как выяснилось, на момент заключения предварительного договора у Н. не было всей суммы, она рассчитывала взять кредит. Но в кредите отказали, поэтому Н. и начала требовать скидку. В сложившейся ситуации и срыве сделки виновата она сама, т. к. не рассчитала риски.

4. Проявив осмотрительность, Н. также следовало заранее учесть долги продавца перед банками.

По совокупности этих выводов Верховный суд решил: вины продавца в срыве сделки и невозврате аванса нет. В силе оставлено решение первой инстанции, все долги списаны, а Н. и без дома, и без денег (Определение Верховного суда по делу N 310-ЭС20-6956).