Ответ на пост «С чего начать строительство?»⁠⁠8

Ну и немножко в продолжение серии "что я узнал став ... юристом"

100% граждан понятия не имеют, как заключать договор на строительство дома. Вот ни одного за 20 лет практики я не встречал, у кого договор был бы хотя бы на 60-70% близок к идеалу.

Как граждане заключают договора? Купил участок. ВАУ,... Теперь буду строить дом. Находим то что красиво в интернете или еще где - и тупо идем заключать. Лучший способ найти подрядчика - поспрашивать у знакомых кто недавно закончил строительство. Сарафанное радио - оно самое лучшее в рекламе. Хотя иногда и случаются сбои.

Далее речь будет идти о строительстве нормального каменного дома, а не сборно-щелевого из бруса/опилок/палок. Я живу в 8 бальной сейсмозоне, и мой дом построен именно из такого расчета.

1. Вспоминайте сразу бессмертного М.М.Задорнова.

"Вторые по честности после политиков, а может и первые - строители".

2. Грамотные строители, начинают окучивание клиента словами "у нас договор, всё честно, сделаем смету".

Если так говорят - 100% хотят наебать. 200%.

2.1 договор предложенный фирмой будет максимально размытый и не конкретный. И будет защищать исключительно фирму, а не ваши интересы.

2.2. "сделаем смету" это второй развод. Во первых, не будучи специалистом, вы в смете нихуя не поймете. Нет, знакомые слова и цифры вы там найдете. И даже прочитаете. Но общий смысл наебвалова до вас не дойдёт.

Например. Простая операция - установка опалубки. Если использовать автоматизированные комплексы составления смет - путь всем известный АВК, то данную в общем простую операцию можно провести простым способом - "установка опалубки щитовой". А можно добавить сопутствующие работы - крепление гвоздями, растяжками, выравнивание, очистка и т.д. и т.п. в результате чего стоимость работы и материалов возрастает кратно.

При этом вам выдадут смету на 20-50-100-200 листов. А то и больше.

2.3 Так что делать? Вы должны примерно знать сколько стоит квадратный метр коробки в вашем регионе того типа которого вы хотите. Посчитайте площадь дома. Умножьте на стоимость квадратного метра. И получите итоговую стоимость коробки. Добавьте +10%. Всё что больше - наебалово. Если конечно вы не хотите дом с выебонами.

3. С ценой мы определились.

4. Определитесь нужен ли вам подвал/цокольный этаж. Земляные работы - это то, где можно всё что угодно скрыть и закопать. И это сильно удорожает строительство дома. Хотя если вы хотите спокойно пережидать в подвале бомбежку - то да. Армированный бетон - наше фсё.

5. Заключаем договор. Подрядчик всегда просит 100% предоплату. НИКОГДА не давайте её.

6. В договоре должно быть указаны.

1. Этапы работ.

   подготовка площадки - требуйте расшифровки что это, подготовка котлована и т.д. сразу определяйте объемы работы. Скажем дом вы будете строить 3х4. Т.е. пятно застройки 12 кв.м. На ленточном фундаменте или плите. Если школу не прогуливали - начертите простые фигурки и посчитайте площади. И объемы. Если есть проект - уже хорошо. Объемы сверяйте с проектом.

2. В договоре должна быть указана ЦЕНА каждого этапа строительства. фундамент/цоколь/1 этаж/2 этаж/крыша/отделка. Чем более подробно будут указаны работы и их стоимость тем вам проще контролировать. И потом взыскивать проценты за просрочку исполнения обязательства. А это между прочим 3% в день.

3. сроки по каждому этапу. СРОКИ ПО КАЖДОМУ ЭТАПУ. СРОКИ ПО КАЖДОМУ ЭТАПУ. Интересно как сделать шрифт больше и толще?

   Поясню. У каждого этапа - разбивка, копание, сборка опалубки и т.д. должен стоять срок исполнения. В днях или датах. Допустимо указывать общий срок на какой-то отдельный этап - цокольный этаж - 1 месяц, монтаж 1 этажа - 2 месяца, и т.д.

   При этом в договоре должен быть указан отдельно общий срок окончания строительства.

   Таким образом вы будете контролировать срок исполнения договора по каждому этапу. И будете точно знать где пропущен срок. (помните, да 3% в день)

4. Если есть проект - в договоре достаточно сослаться на материалы указанные в проекте. Если проекта нет, или проект эскизный - должно быть прописано, что из чего делается, какой арматурой что армируется и т.д. Помним про смету. Если вам её дали, и она укладывается в общую сумму - хорошо.

5. В договоре должно быть указано, что стоимость работы всех механизмов и техники уже включена. Если такой оговорки нет, вы никогда не докажите, что она должна быть. Особенно, если в выданной вам смете механизмов нет.

6. В договоре должно быть указано, что все расходные материалы включены в стоимость работ. Смотреть п.5. Вы просто ахуеете, когда узнаете, сколько строители тратят перчаток/рукавиц/электродов/гвоздей и т.д. если будете всё это оплачивать отдельно.

7. Итак, договор вами прочитан, условия указанные выше, соблюдены. И вы решили внести аванс. СТОЯТЬ! Вот тут я забыл, что в договоре, должно быть указано, что оплата производиться поэтапно и после подписания актов выполненных работ. Запомните - если вы что-то приняли без проверки и подписали акт - в дальнейшем вы не сможете предъявить претензии по этим работам.

7. Лучше нанять человека, не связанного с данной фирмой, для контроля работ. Лучше контролировать самому. Если вы хоть что-то понимаете в учете и строительстве. А то знаете ли, привезут 5 кубов бетона, а проведут 7. Арматура положена 16 мм. А свяжут из 12 мм. Если залить бетоном - то и не видно. вывезут 3 камаза грунта, а выставят 5. У меня был случай, когда заказчик просто нанял студента-строителя и тот тупо сидел на участке и просто записывал что привозилось и что делалось. Экономия, однако была 30%. (цена договора не была твердой).

8. Да забыл. Цена договора может быть твердой - т.е. подписали - и ниибёт. Больше только по доп.соглашению и только с ВАШЕГО согласия. Или договорной. Строители не любят твёрдых цен. Во первых цена материалов может измениться. Причем резко и не предсказуемо. Тут наверно можно пойти на встречу. Во вторых - в твёрдую цену практически не возможно вписать расход перчаток/гвоздей и т.д. Он уже там сидит. А вот если цена договорная - вот тут мальчик-контролёр и нужен. Приписки никто не отменял. Особенно при капитализме, где "человек-человеку - корм."

9. Вы в любой момент можете расторгнуть договор возместив подрядчику исполненные работы. Для этого и надо указывать цену и сроки каждого этапа. Условно. Срок на фундамент - 1 месяц. Цена - 500 тыс. Вы оплатили стоимость первого этапа - 500 тыс. Подрядчик выполняет работы не за месяцы, а за 2. Расторгаем договор. Требуем выплатить вам неустойку - 3% за каждый день нарушения сроков. За 30 дней - 90%. Подрядчик естественно посылает вас нахуй. Подаете в суд, без напряга получаете решение о взыскании с подрядчика - 500 тыс. пени, 250 тыс. штрафа, тысяч 20-50 морального ущерба. Заключаете договор со следующим подрядчиком.

НИКОГДА не подписывайте акты выполненных работ "задним числом". В акте вы вправе указать выявленные вами недостатки и установить срок на их исполнение.

Подрядчик не хочет устранять? Расторгаем договор. См. п. 9.

Вы не обязаны оплачивать работы и материалы которые не были заранее с вами согласованы. Совсем не обязаны. И подрядчик как бы угрожал судом, никогда ничего не взыщет.

Помните. Как бы вас не уверял подрядчик в своей честности, какой бы у него не был шикарный офис и секретарша, сколько бы он чая / кофе/коньяка вам не наливал - он в первую очередь хочет получить ваши деньги. Любой ценой. А как только получит - вы ему не интересны.

Надеюсь эти скромные советы помогут хоть кому-то избежать бессмысленных трат денег и нервов. Разговаривать с подрядчиком - не имеет смысла. Только письменно.

Это же кстати касается и ремонта.

И да. Стоимость коробки (без цоколя или подвала) примерно равна стоимости отделки нормального качества. Т.е. если коробка вам обойдется в 3 млн, а отделку вы решили отложить на потом - это еще 3 млн. Ну или делать всё самому экономя на зарплате наемных рабочих (примерно 50 на 50 - стоимость материалов и работы).