Договор найма квартиры
Несколько лет ничего не писала, не хочу читать комменты, что все агенты говноежки, синдром отличницы страдает.
Но наткнулась на публикацию тут, и поняла, как много людей не понимают смысла и нюансов договора найма. Итак, если вы снимаете квартиру, что важно:
1. Договор найма. Вы Наниматель, хозяин Наймодатель. Потому что договора аренды заключаются только если одна из сторон юр.лицо!
2. Почему 11 месяцев? Очень просто. Если договор заключается на год и более, собственник обязан регистрировать договор в Росреестре! В выписке из ЕГРН на такую квартиру появится запись об обременении. Никакой взаимосвязи с налогами. После найма обременение надо снять ручками через МФЦ. А это сложно и долго. (2 недели) , подать тоже самое.
3. Налоги. Уважаемые собственники, мы с вами живем в стране Россия, с любой полученной копейки мы обязаны заплатить: 13% НДФЛ, если мы физ лицо, ежегодно подавать декларацию до 1 мая. 4%, если мы самозанятые, а Наниматель физ лицо, 6%, если юр лицо, ИП и ООО в зависимости от системы налогообложения. Даже если сдали за рубль, даже если на один час. Таков закон. Платите вы или нет- ваша совесть, но "письма счастья" налоговая стала высылать все чаще. И сверху штрафы.
4. Обязательные пункты договора.
Понятное дело: кто, кому, что сдал, кто проживает, какой срок и сумма оплаты, даты, кто платит КУ. Куча обязательств, кто когда и как принял/передал, состояние, опись, контакты.
Обязательно!!! Платежная ведомость (называйте как хотите), в ней 4 графы: дата/за что/сумма/Наниматель/Наймодатель/ (подписи).
Если вы переводите на карту-есть чек, если отдаете наличными - обязательна подпись Наймодателя в вашем комплекте, иначе не остаётся доказательств что вы кому-то что-то отдали!!!
5. Обязательный пункт в договоре: квартира не под арестом, не обременена, никто из собственников/зарегистрированных не против её сдачи в наем.
6. Никто из сторон не вправе менять стоимость договора.
7. Наймодатель не может посещать квартиру чаще, чем раз в месяц в присутствии Нанимателя. (Запомните, важный пункт).
8. Если что-то сломалось по вине нанимателя - каприз за его счёт, если потому что было старое или бракованное - за счёт наймодателя. Как определить? Вызвать мастера.
9. Очень грамотно заполняйте перечень имущества- что, состояние, марка, степень износа. Я последнее время психанула и стала добавлять фразу "состояние интерьера и имущества подтверждается фото фиксацией", мне проще распечатать фото квартиры и заставить каждую подписать, нежели спорить, что у нас был холодильник Bosh, а сдают нам " Юрюзань ". *утрирую*
Пункты, которых не должно быть в договоре:
Штрафы за расторжение раньше срока - незаконно!!
Посещение по желанию/без присутствия - незаконно!! Кроме чрезвычайных ситуаций - пожар, потоп.
Ремонты за счёт Нанимателя - незаконно!! Если нет договоренности.
Особенно надо вглядываться в пункт о залоге! Депозит, обеспечительная сумма, как ни называй - суть одна! Это страховка собственника от ущерба. НИКОГДА это не сумма за последний месяц. Если вы собственник и дали хорошим ребятам пожить последний месяц за этот счёт - вы остаетесь абсолютно уязвимым - неоплата ку, не подача счетчиков, как результат задолженность, порча имущества, да все, что угодно. Хозяин остаётся с ущербом, и если на месте люди не хотят платить- взыскать через суд очень сложно, и догонять и бить на выходе мы их не будем, что делать?
Депозит/залог/обеспечительная сумма остаётся у Наймодателя до момента приёмки квартиры!!!
Вычитать из неё можно только по взаимной договоренности, например, порча мебели с учётом износа. Нельзя вычесть всю сумму дивана, если ему 10 лет, даже если он уникальный.
В идеале на приемке подписать акт о передаче объекта. С претензиями или без.
Если у вас остались вопросы по недвижимости - пишите. Какие темы раскрыть ещё -тоже :)
Если вы пришли написать, что все агенты говно - удержите свой говномёт. Я работаю много лет только по рекомендациям, а это много значит.
Всем добра и солнышка :)