3085

Что на самом деле происходит с недвижимостью

Что на самом деле происходит с недвижимостью Недвижимость, Цена на квартиру, Квартирный вопрос, Москва

Добрый день! Меня зовут Борис, коренной москвич, мне 49 лет, 25 из которых я занимаюсь недвижимостью, прошел все этапы рынка... Но это так, отступление.

Это первая моя статья, поэтому строго не судите. Планирую написать ряд статей, только из своей практики, не знаю зайдет – не зайдет, но, возможно, кому-то будет интересно и кто-то задумается.

Сейчас все обсуждают: упадет – не упадет. Коротко отвечу – упадет... Ну, не может квадратный метр в хрущевке стоить 200 000! При этом, продавцы уверены, что может, а покупатели только смеются – ну…, реновацию им в помощь.

А теперь пример из жизни. Сентябрь 2019 (90% читающих считают, что в 19-м был рост), знакомый попросил помочь продать 3-х комнатную квартиру: м. Бабушкинская, ул.Чичерина, 73 квадратных метра, серии П44, стандартная, чистенькая, аккуратненькая квартира, неплохой спальный район, ещё советское (для людей!) проектирование, большие дворы. Нет такого, как "окно в окно" – выходишь на балкон покурить, забыл зажигалку и тебе её сосед из дома напротив кинул, ты прикурил и обратно ему перекинул... Так вот, несколько одинаковых домов той же серии, 11 одинаковых трёшек в продаже. 7 из них СВОБОДНЫЕ, т.е. люди не разъезжались, а тупо нужны были деньги. Цены от 14 млн. - хлам, даже фото не выкладывали до 19 млн. Продать нужно было быстро, выставили 13 950 000... Самая дешёвая в этой локации, повторяю сентябрь. А дальше начался цирк! Глядя на нас, у всех поползли цены вниз, и было весело наблюдать, как в ноябре самая дорогая уже стоила 16,5 млн.! Мы тоже сползали, показов много - толку ноль. Запомнился перед новым годом звонок от женщины с благодарностью – она пересмотрела все эти 11 квартир ещё летом и две ей очень понравились, но никто особо не торговался, так 200-300 тыс., - так вот, когда она нашу смотрела (одна из первых кстати, наверное, напоминалка стояла в циане), я ее уверил, что все сейчас начнут двигаться вниз, т.к. у нас неплохая квартира и пока она не продана, у них продать особо то нет шансов. Она посмеялась... Не поверила, наверное, что так бывает. В итоге она купила в доме напротив за 14 млн. с чем-то, не запомнил точную сумму, полный "фарш" из серии заезжай и живи, за которую летом просили 17! Вот и звонила радостная. Свою мы отдали в итоге за 12.5 млн. сразу после новогодних праздников. По факту снизились на полтора млн. за четыре месяца. Друг получил деньги, уже куда то вложил, но это отдельная история.

Повторюсь, история из моей практики. Люди продают квартиру за 17 млн., пришел человек даёт 16, в ответ 200 тыс., больше не можем (одна клиентка у меня говорила "морально не готова") там, наверное, также было, либо агент, если был, бестолковый, не смог убедить. Проходит четыре месяца, за 14 с копейками отдают. Да, в декабре мы свою выставляли за 12,9, а самая дорогая была 16.2 млн..

Всё это я рассказал только для того, чтобы показать как происходит на практике, ведь, очень многие уверены что в 2019-м был рост. Примеров ещё очень много. С 2009 года на вопрос "сколько стоит моя квартира?", всем говорю, что надо вопрос по-другому ставить: "сколько дадут за мою квартиру?" Вроде все, для первой статьи.

Дубликаты не найдены

Отредактировал Hasar 11 дней назад
+135

Проблема в том, что за цену квартиры принимаются ожидания продавца.

В этом плане биржевой «стакан» более правильная вещь: там видна очередь заявок на продажу, заявок на покупку и доступна история по какой совершались сделки.

В недвижимости мы видим список заявок на продажу, но не понятно, какие ожидания покупателей и, главное- нет истории сделок.

В биржевой торговле «цена акции» это цена по последней сделке.

раскрыть ветку 144
+37

золотые слова. видна цена предложения и вовсе не видно по какой реально цене прошли сделки, кто сколько скинул и т.п.

раскрыть ветку 54
+41
То что вы видите в объявлениях это хотелки. Открываешь сайт,а там 1 млн хотелок, а по факту либо с торгом,притом большим,либо пусть в рекламе болтается
раскрыть ветку 53
+16

Квартиры - не коммодитизируемый товар, стакана не получится. На мосбирже думали делать расчетный фьючерс на условный квадратный метр, но там такой большой разбег даже в пределах Москвы и огромные возможности для манипуляций, что не решились.

раскрыть ветку 7
+18

Очень верное замечание. Так как даже две идентичные по площади квартиры условного ПИКа или хрущёвки будут на разных этажах или в разных районах.

Но, вместе с тем, было бы здорово знать почём продали соседнюю квартиру в прошлом месяце и сколько готовы дать за вон ту квартиру эти вот три покупателя.

раскрыть ветку 6
+13

Квартиры все разные. Но касаемо ЦИАН, там 80% квартир выставлено сильно выше реального рынка. Остальные сайты недвижки, уверен, картина та же.

Такую же как в посте трёшку рядом с метро вполне реально найти и за 11 млн, но это время 3-6 месяцев(ипотечная, объединение и т.п. варианты). Вообще есть хорошие районы с метро и парками с ценами 150тыс/квадрат. В центре (между садовым и ТТК) вполне реально найти за 200тыс/метр хорошую квартиру.

Ещё раз: цены на сайтах недвижки сильно завышены.

раскрыть ветку 70
+15
Так это же как на авто.ру который сильно раньше всех цианов и Авито появился, логика у всех какая? О у него такая же за 500 тыщ, только пробег точн скручен, и битая по-любому, а я то свою только по району удрачивал, это не считается продам за 600, ну там на пиво скину норм пацанам, и так думает каждый следующий, и вуаля в списке бэк авто дороже новой, потому что он же коврики купил, и из салона уже пригнал, и обкатал для тебя
раскрыть ветку 1
+22
Нет ни какого реального рынка!
Я купил у застройщика на котловане и сделал ремонт за 10.000м2
Вы купили уже когда дом был сдан и сделали ремонт за 15.000м2
Как итог у нас один дом но разная стоимость жилья
Я купил средний этаж, Вы последний
Я купил квартиру 40кв.м с гардеробной и кухней 15
А вы с кухней 10 и корридором 7м2
Я купил с видом на море, Вы окна в окна
Как тут узнать реальную цену рынка, если при покупке 100500 факторов надо учитывать
А у нас большинство клиентов смотрит на количество кв.м которое ни о чем не говорит.
Можно купить дешевое говно по низкой цене м2, а можно взять ахуенную планировку где каждый метр будет с умом, да цена метра дороже, но полезной площади больше и солнечный свет и меньше шума и т.п
Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 35
+5
Так где смотреть ,если не на сайтах?!
раскрыть ветку 3
+1

Хорошо, где искать квартиру тогда и как?

раскрыть ветку 4
+1
Вы риелтор или вкладываетесь?
раскрыть ветку 14
0

А на аукционах Москвы реально купить?

раскрыть ветку 3
0

А когда оценочный альбом (не помню как точно называется, для банка) заказываешь там цену реальную пишут?

раскрыть ветку 3
+4
В нашем рабочем поселке (до метро 2000 км) отгрохали коттедж в 5 этажей. Решили съехать, выставили за 65 млн. Прошло уже лет 5, цена снизилась до 12 млн, но покупателей нет. Кому нужен элитный коттедж, купит его скорее в пригороде крупного города, или у моря.
раскрыть ветку 4
+1
Может не покупают потому что знают что будут проблемы в будущем, так как в частном домостроение разрешено максимум 3 этажа.
раскрыть ветку 1
0

Интересно если разбить на квартиры хтот коттедж?

раскрыть ветку 1
+3

Дом клик дает данные продаж, среди тех кто брал ипотеку в Сбербанке. Я свою квартиру там увидел.

раскрыть ветку 2
+6
Не знаю как должен работать ДомКлик, но периодически смотрю квартиры в соседних домах, в своем доме. И раз в год отправляю им "жалобы": то фотки одинаковые у разных квартир, то вообще фото верхнего этажа, а в комментарии указан например второй. Странный сайт, ведь написано о надёжности.
0

Яндекс еще

+5
С завышенными ценами - всегда вспоминаю анекдот.
Мужик продает курицу на рынке.
- сколько хочешь за курицу?
- 2000 долларов
- О_о, а что так дорого?
- деньги нужны очень...
0
Там часто не ожидания продавца, а влажные мечты его риэлтора.
+64
Цены от 14 млн. - хлам, даже фото не выкладывали до 19 млн

еб-ть мой х-й....

раскрыть ветку 41
+10

Не ебать мой хуй, а столица нашей Родины, Москва

раскрыть ветку 2
+5
Иллюстрация к комментарию
раскрыть ветку 1
+13
Угу, мне ипотеку еще 1.4 платить, а там в цене, блять, подвинулись.
раскрыть ветку 13
+5
у меня вся квартира 1,5 новострой двушка без ремонта, на берегу волги)))) год назад брал
раскрыть ветку 12
0
Как вы думаете до скольки может доходить стоимость квартиры на набережной города Тамбов, 130 квадратов, дизайнерский ремонт
раскрыть ветку 23
+19
"Дизайнерский ремонт" это типа настолько крутой ремонт, что по-любому найдется лох, который купит в два раза дороже?
раскрыть ветку 10
+1

Миллионов до 20)

раскрыть ветку 5
0
10 млн?
-1
Вы меня спросили?
раскрыть ветку 4
+21

Реальное падение будет только при начале банкротств частных лиц, когда банки начнут распродавать жилье должников. Пока этого не случилось, само по себе падение спроса особо цену не подвинет. Люди не будут продавать дешевле, чем купили без острой необходимости. Тем более что из Москвы некуда уезжать-то, если настанет жопа, то как обычно в нашей стране, за пределами Москвы будет ещё хуже. Как бы народ наоборот не повалил в Москву ещё сильнее в поиске хоть какой-то работы и хоть каких-то социальных гарантий.

раскрыть ветку 6
+1

Ну или государство поднимет налоги и держать впрок станет невыгодно.

раскрыть ветку 5
+7

А зачем это государству? За покупкой новых квартир стоят целые отрасли: стройка, цемент, полимеры, куча других производств, а сколько рабочих мест? Нахрен государству останавливать это? Оно наоборот всеми силами пытается разогнать, государству выгодно, чтобы люди покупали новостройки, а не вторичками обменивались.

Не, конечно могут себе в ногу выстрелить, за ними станется. Но вообще в некоторых странах даже вид на жительство обещают иностранцам, лишь бы недвижимость покупали.

раскрыть ветку 4
+375
Что на самом деле происходит с недвижимостью
Как уговорить кота купить Вам трюфели
Пить или не пить на праздники
Зачем утеплять балкон

Вы не получите ответы на эти вопросы в этом посте.

раскрыть ветку 105
+234

На рынке недвижимости всё как всегда. Захочешь продать - хрен продаш, а захочешь купить и купить то нечего.

раскрыть ветку 104
+31
Как и на авторынке, тут все площадки захвачены перекупщиками (риэлторами). Им важно сохранить ажиотаж, важно убрать от покупателя реальную стоимость, не показывать историю сделок по аналогичным квартирам. Чем мутнее вода, тем проще всякому жулью вести "бизнес". Ну и в целом, рынок недвижимости в Москве сильно перегрет - дефицит нормальной жилплощади, так как все едут в Москву. А едут все, потому что деньги все тут. Вот и получается, что шайка перекупов жирует на дефиците. Сейчас из-за эпидемии поток рабов в Москву поутих - вот они и запищали - "ко-ко-ко! Рынок недвижимости падает, надо срочно покупать, пока дешево" в надежде, что народ начнет покупать и цены снова пойдут вверх, дефицит вернётся. А кто считает, что риэлторы тут не при чем, и эта профессия в России такая же, как и все - попробуйте сдать или продать квартиру в Москве без их участия.
раскрыть ветку 6
+16

нет

просто цена и стоимость продажи совершенно разные вещи)

+39

Почему то когда наши знакомые в 2019 году хотели в Ховрино двушку купить, цены были адовые, никто и сотню уступить не хотел, по низкому ценнику шли убитые квартиры хрущёбы в усмерть с гнилыми трубами, по 8-9 лямов! А тут прям два три ляма люди скидывали. Также на циане смотрели.

раскрыть ветку 68