Серия «Ищем квартиру»

Фоток внутренностей не сохранилось, но это была обычная квартира 70 м² без изысков, с пожившим ремонтом, так что, считай, без него, где-то с деревянными окнами. 9 миллионов — было объективно дорого для нее в 2020 году, висела в продаже она к тому времени месяцев 9.

Причина у такой цены, помимо близости к метро, была в том, что в квартире 5 собственников, среди которых есть взрослая дочь семейства, и нужно было купить ей отдельную однушку и жилье оставшимся членам семьи. Есть такая закономерность — чем больше собственников, тем больше они хотят выручить за квартиру.

Соответственно, это покупка со встречкой: то есть нужно дождаться, когда текущие владельцы найдут себе подходящее жилье, а потом провести две (или более) сделки цепочкой. Обычно это влияет на цену в сторону ее уменьшения, но не здесь — 5 собственников, напомню. Продали ее примерно весной 2021 года, то есть через год и несколько месяцев.

Думаю, что так долго продавали не из-за цены, а из-за этого:

Не, мы знали, что с той стороны улицы проходит ЛЭП, но не думали, что ее опора торчит прям в окне.

Вообще это частая тема, что в объявлениях стараются умолчать о каких-то минусах, которые все равно всплывут при просмотре. И я их понимаю — вряд ли фотки с опорой ЛЭП повысят популярность объявления. Ну и не фотографировали бы тогда вид — делов-то. Нет, надо изогнуться, чтобы захватить именно перспективу на перекресток, а не тупо вид на соседний дом, который и видно по умолчанию, если не изгибаться. Затем обрезать кадр снизу (крыша ТЦ) и справа (ЛЭП) — вуабля, видовая квартира готова.

Мой поинт такой: не можете сформировать реальных ожиданий у покупателя — не формируйте хотя бы позитивных, но ложных. Может, и квартира быстрее продастся.

В следующий раз расскажу, как смотрели сразу две квартиры в одном доме и одну чуть не купили: там были скучающие риелторы, растаскивющие из квартиры мебель, и мутная сделка.

———

А вы бы купили квартиру с таким видом? Если да, то почему? Что для вас было бы приоритетнее?

Плана квартиры в объявлении не было, поэтому опишу словами. Все окна выходят на одну сторону, прямо от входа — кухня и ванная с туалетом. Налево от входа по коридору смежная с кухней комната, объединенная с ней длинным балконом. В конце коридора — еще одна комната с балконом.

В целом, квартира совершенно нормальная, дом хороший. Но с такой ценой не может не быть красных флагов. Вот они:

Наследство. Текущий владелец купил эту квартиру у наследника. Наследство открылось менее года назад. Какие тут риски: в любой момент может всплыть какой-нибудь неучтенный наследник, который не знал, что любимая бабушка померла. Есть кейсы, где такие наследники появлялись через 7 лет после сделки, и суды восстанавливали сроки вступления в наследство. А дальше сделка разворачивается, покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги. Если они у него, конечно, остались.

«Соседи тут все их знают, там все нормально, новых наследников не будет», — сказал продавец. Ага, и деньги мне вернут соседи, если что.

Инвестиционная квартира. Этот объект купили, чтобы быстро подшаманить и продать дороже. Смутило, что ремонт заглох где-то на полпути. Плюс продавец говорил, что купил эту квартиру полгода назад. Но, уже зная ее адрес, я пробила ее по Росреестру — сделка зарегистрирована месяц назад. Может, инвестору срочно понадобились деньги. А, может, всплыли какие-то факты, заставляющие его быстро скинуть проблемную квартиру. Мы никогда не узнаем.

Заниженная цена в договоре. Как-будто всего остального было мало, продавец хочет указать в договоре цену в 5 млн, потому что за столько он ее покупал, и не хочет платить налог с 800 тысяч, которые накрутил сверху.

Для покупателя это вообще невыгодная схема: если сделка будет развернута, ему вернут ту сумму, которая указана в договоре. А если он сам решит продать ее раньше, чем через 3 года, то будет платить налог с разницы между ценой в договоре и той, по которой продает. То есть сам и заплатит налог с этих 800 тысяч в том числе.

А теперь немного математики. 13% от 800 тысяч — это 104 тысячи. То есть если прибавить к цене квартиры эти 104 тысячи (или чуть больше), это компенсирует расходы инвестора на налоги. Можно ли это сделать? Определенно: квартира продается сильно дешевле рынка. Почему так не сделали? Еще одна загадка.

Давление. Объявление они вывесили в пятницу, смотрела я ее в субботу. По словам продавца за сутки по этой квартире было 150 звонков, к понедельнику она уйдет, решайте быстрее.

Я терпеть не могу, когда меня торопят, создавая искусственный ажиотаж. И я сильно сомневаюсь, что кому-то пришло в голову считать звонки по объявлению. Но допустим. Если каждый звонок длился в среднем по 3 минуты, это 7,5 часов разговор за сутки. Как они выжили — я не знаю.

Квартира висела в продаже еще месяц.

Выводы. Из прошлых выпусков мы узнали, что:
— Нужно смотреть технические характеристики дома и жалобы жильцов на портале «Наш Санкт-Петербург».
— Нелишним будет сходить в искомый дом, проверить подъезд и по возможности пообщаться с соседями.

Из сегодняшнего:
— Обязательно нужно узнать историю владения этой квартирой: кто, когда и на каких основаниях ее покупал или получал.
— В Росреестре можно бесплатно посмотреть обезличенные (без фамилий владельцев) данные по квартире — в том числе, когда с ней совершались сделки и есть ли обременения.

Квартира находилась в нашем же Приморском районе, 15 минут до метро, поэтому вечером решили побродить по округе и посмотреть, что да как.

Во дворе все было нормально, современная детская площадка, хоккейная коробка, уличные тренажеры, соседние дома стоят не слишком близко, рядом трамвайная остановка, все прилично.

Но нам посчастливилось попасть в подъезд. Можно зайти с кем-то, но мы просто дернули дверь черной лестницы, и она легко открылась. Поднялись на нужный этаж, и тут я поняла, что квадратный закуток в подъезде возле квартиры — это камера мусоропровода, ничем от подъезда не отделенная. И поняла я это по запаху.

Поднялись на последний, 12 этаж, чтобы посмотреть на закат. На лестнице обнаружили лежанку бомжей, запах соответствующий. Попадают в дом они как раз через дверь на черную лестницу: присобачили металлическую пластину на магнитный замок — дверь всегда открыта. На лестнице отправляют все свои физиологические нужды, как мы успели заметить по запаху мочи и приветливо разбросанным кучам тут и там.

На площадке встретили соседа из аналогичной квартиры, объяснили, что хотим покупать здесь жилье, разговорились. Он сказал, что как раз эти пять окон квартиры из шести выходят на темную сторону — там нет солнца, из-за этого всегда сыро в квартире. Для нас это большой минус, про северные окна могли бы и по карте догадаться.

Спросили у соседа про бомжей: да, говорит, мы их постоянно гоняем, полицию вызываем, но толку нет. Ладно, не наш вариант.

Вторая квартира была поближе к метро. двушка в доме 137 серии, последний этаж, но сверху есть техэтаж. Эти дома считаются достаточно теплыми, звукоизоляция не идеальная, но вполне нормальная, потолки примерно 2,7 м.

Ценник на 700 тысяч выше, чем за другие квартиры в этом доме.

Сразу пошли в дом. Лестница опять открыта. Поднялись на этаж — лифт максимально зассанный, давно в таких не ездила. Наверное, никогда. С лестницы опять пахнуло бомжами. Да еще как. Знаете, как если человека запереть на месяц в комнате, где он будет курить, бухать, испражняться и не будет мыться — вот такой запах.

С одной стороны, мне смешно, когда я представляю, как бомжи вызывают себе лифт, чтобы там поссать. С другой стороны, грустно, что владельцы квартиры не учитывают в цене тот факт, что покупатели явно не по воздуху будут на просмотр в эту квартиру попадать.

Некоторые знакомые говорили, что бомжи — это не проблема. Мол, въедете, скооперируетесь с соседями и всех выгоните. Но если это так легко, то почему соседи сами до сих пор этого не сделали? Неужели им только нас не хватает? Короче, приняли для себя решение, что это не наша война, хотим купить жилье и ни с кем не воевать.

Выводы. Из прошлой серии мы узнали, что нужно смотреть технические характеристики дома и жалобы жильцов на портале «Наш Санкт-Петербург». Из этой — что нелишним будет сходить в искомый дом, проверить черную лестницу и по возможности пообщаться с соседями.

Ну вот, три квартиры посмотрели, и ни в одну даже не попали. В следующей серии расскажу про первую квартиру, где я была на осмотре — там и наследство, и заниженная цена, и мутные собственники, все как мы любим.

Если дочитали до этого места, и пост вам понравился, пожалуйста, поставьте лайк — так пост увидит больше читателей. Спасибо!

Особенность квартир в этих домах в том, что в них исторически не было ванной. И многие делали ванную вместо кухни. А кухню располагали в комнате рядом. Так было и здесь, только под кухню-гостиную отхватили две комнаты. Зато ванная с окном.

На продаже квартира висела прям долго. Сначала думала, может, перепланировка неузаконена, поэтому так долго продают. Потом зашла на портал «Наш Санкт-Петербург» с жалобами от жильцов и техническими характеристиками домов, а там кккомбо:

1. С завидной регулярностью несколько раз в месяц отключают воду и отопление.

2. Из пяти квартир в доме две — коммунальные.

3. По акту обследования дома и инженерных систем: протечки, гниль и плесень в конструкциях крыши.

4. Перекрытия — деревянные балки с деревянным заполнением. В случае пожара прогорит все от первого до последнего этажа. Такое вряд ли возьмутся страховать страховые и на такое вряд ли банк одобрит ипотеку.

5. Обращения от жильцов: в парадной бегают крысы, уже появились в квартирах.

6. И вишенка на торте — вижу жалобу, что обвалился потолок в квартире, течет и заливает. И фотки той самой квартиры.

Ладно, вычеркиваем.

В следующей серии расскажу про бомжей в подъезде.