Ищем квартиру: мутные инвесторы и наследство с заниженной ценой
Немного в шоке, что после первых двух серий подписалось 250 человек. Теперь нет вариантов не продолжать сериал.
Напомню, что выпуски выходят по выходным. Рассказываю, как искали квартиру для покупки в 2020—2021 году в Питере. Цены из тех же годов. Для тех, кто волнуется, что с нашим подходом мы никогда ничего не купим, спойлер: уже купили, все хорошо.
Сегодня рассказываю про первую квартиру, которую мы посмотрели живьем. Двушка 50 м² в 10 минутах от метро «Комендантский проспект». Сразу смутила цена — 5,8 млн, хотя двушки в нашем районе начинались в тот момент от 6,5. Но решили посмотреть — интересно же, что там, почему так занизили.
Так выглядит сам дом. Есть свое очень активное ТСЖ. В Питере ТСЖ обычно лучше управляет домами, чем УК, так что записали это в плюс
Это вид из окна. Окна выходят во двор, не на дорогу. Ориентация на юго-восток. Тоже плюс
Плана квартиры в объявлении не было, поэтому опишу словами. Все окна выходят на одну сторону, прямо от входа — кухня и ванная с туалетом. Налево от входа по коридору смежная с кухней комната, объединенная с ней длинным балконом. В конце коридора — еще одна комната с балконом.
Коридор в кухню, здесь сделан легкий косметический ремонт
На кухне все тоже очень лайтово и бюджетно, но это не смущает, ремонты мы делать любим и умеем
В комнатах все в оригинальном, так сказать, виде. Но тоже не пугает
Ванная с туалетом с классическим ремонтом из 2000-х
В целом, квартира совершенно нормальная, дом хороший. Но с такой ценой не может не быть красных флагов. Вот они:
Наследство. Текущий владелец купил эту квартиру у наследника. Наследство открылось менее года назад. Какие тут риски: в любой момент может всплыть какой-нибудь неучтенный наследник, который не знал, что любимая бабушка померла. Есть кейсы, где такие наследники появлялись через 7 лет после сделки, и суды восстанавливали сроки вступления в наследство. А дальше сделка разворачивается, покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги. Если они у него, конечно, остались.
«Соседи тут все их знают, там все нормально, новых наследников не будет», — сказал продавец. Ага, и деньги мне вернут соседи, если что.
Инвестиционная квартира. Этот объект купили, чтобы быстро подшаманить и продать дороже. Смутило, что ремонт заглох где-то на полпути. Плюс продавец говорил, что купил эту квартиру полгода назад. Но, уже зная ее адрес, я пробила ее по Росреестру — сделка зарегистрирована месяц назад. Может, инвестору срочно понадобились деньги. А, может, всплыли какие-то факты, заставляющие его быстро скинуть проблемную квартиру. Мы никогда не узнаем.
Заниженная цена в договоре. Как-будто всего остального было мало, продавец хочет указать в договоре цену в 5 млн, потому что за столько он ее покупал, и не хочет платить налог с 800 тысяч, которые накрутил сверху.
Для покупателя это вообще невыгодная схема: если сделка будет развернута, ему вернут ту сумму, которая указана в договоре. А если он сам решит продать ее раньше, чем через 3 года, то будет платить налог с разницы между ценой в договоре и той, по которой продает. То есть сам и заплатит налог с этих 800 тысяч в том числе.
А теперь немного математики. 13% от 800 тысяч — это 104 тысячи. То есть если прибавить к цене квартиры эти 104 тысячи (или чуть больше), это компенсирует расходы инвестора на налоги. Можно ли это сделать? Определенно: квартира продается сильно дешевле рынка. Почему так не сделали? Еще одна загадка.
Давление. Объявление они вывесили в пятницу, смотрела я ее в субботу. По словам продавца за сутки по этой квартире было 150 звонков, к понедельнику она уйдет, решайте быстрее.
Я терпеть не могу, когда меня торопят, создавая искусственный ажиотаж. И я сильно сомневаюсь, что кому-то пришло в голову считать звонки по объявлению. Но допустим. Если каждый звонок длился в среднем по 3 минуты, это 7,5 часов разговор за сутки. Как они выжили — я не знаю.
Квартира висела в продаже еще месяц.
Выводы. Из прошлых выпусков мы узнали, что:
— Нужно смотреть технические характеристики дома и жалобы жильцов на портале «Наш Санкт-Петербург».
— Нелишним будет сходить в искомый дом, проверить подъезд и по возможности пообщаться с соседями.
Из сегодняшнего:
— Обязательно нужно узнать историю владения этой квартирой: кто, когда и на каких основаниях ее покупал или получал.
— В Росреестре можно бесплатно посмотреть обезличенные (без фамилий владельцев) данные по квартире — в том числе, когда с ней совершались сделки и есть ли обременения.