Поскольку ваш случай уже находится в суде, главный фокус должен быть на юридической стратегии. Вот на что можно обратить внимание:

1. Позитивные моменты в вашем деле.

   - Юридическая проверка и ипотека: Тот факт, что вы проводили платную юридическую проверку и оформляли ипотеку через крупный банк («Сбербанк»), является серьезным аргументом в вашу пользу. Суд может учесть, что вы проявили должную осмотрительность как покупатель.

   - Результаты экспертизы: Заключение психолого-психиатрической экспертизы о том, что продавец «понимала и осознавала суть своих действий» — это мощное доказательство в вашу пользу. Оно прямо противорит доводам о ее неспособности отдавать себе отчет в действиях на момент сделки. Активно настаивайте на приобщении этого заключения к материалам дела.

2. Что можно обсудить с вашим адвокатом

   - Требование о возмещении убытков: Параллельно с иском о выселении и признании сделки действительной, важно заявлять встречные исковые требования к продавцу. Даже если она утверждает, что денег нет, суд обязан по вашему ходатайству наложить арест на ее имущество (включая иное недвижимое имущество, автомобили, счета) в целях обеспечения иска. Это создаст для нее дополнительное давление.

   - Привлечение банка: Поскольку вы брали ипотеку, «Сбербанк» также является заинтересованной стороной, так как квартира находится в залоге. Обсудите с адвокатом возможность привлечения банка к участию в деле на вашей стороне. У банка есть серьезные юридические ресурсы и интерес в сохранении залога.

   - Жалоба на бездействие прокуратуры: если прокуратура, по вашему мнению, занимает необоснованно одностороннюю позицию, вы можете подать жалобу на ее действия в вышестоящую прокуратуру.

3. Ответ на ваш главный вопрос: "Как можно было себя обезопасить?"
   К сожалению, вы сделали почти все, что можно было сделать в рамках стандартной процедуры. Единственным дополнительным элементом могло бы быть личное присутствие при снятии продавца с регистрационного учета (выписке) и немедленная регистрация права собственности сразу после перевода денег. Однако в вашем случае мошенническая схема была направлена не на саму сделку, а на действия продавца после получения денег, что крайне сложно предугадать и проконтролировать.

Краткий план дальнейших действий

Сконцентрируйтесь на третьей экспертизе: Ваша задача — предоставить суду максимально четкие и аргументированные вопросы для новой экспертизы, которые бы окончательно подтвердили дееспособность продавца на момент сделки.

Активизируйте работу с вашим адвокатом: Проработайте стратегию по заявлению встречных требований о возмещении всех понесенных убытков (аренда, судебные издержки, моральный вред).

Рассмотрите возможность привлечения СМИ: Иногда публичность помогает «сдвинуть» затянувшееся дело. Однако этот шаг нужно тщательно взвесить, чтобы не навредить процессу.

Мне искренне жаль, что вы столкнулись с такой несправедливой ситуацией. Несмотря на кажущуюся беспомощность, продолжайте бороться, опираясь на имеющиеся у вас сильные доказательства. Желаю вам благополучного разрешения этого тяжелого дела.