Когда я выбирал свою инвестиционную квартиру, выбор быстро пал на ЖК Зеленая Вертикаль. Однушки в декабре 2021 продавались у застройщика по 10,3 миллиона. До сдачи оставался ровно год. Как купить дешевле?
На вторичном рынке!
⚠Большинство людей, большая часть риэлторов и даже часть сотрудников банков не знают, что самые выгодные, субсидируемые ипотеки (Семейная Ипотека и ИТ ипотека) позволяют покупки “по переуступке” — у физлица (инвестора который купил квартиру ранее). Но только до момента пока дом еще не достроен(не сдался). Это очень крутой лайфхак который помогает инвесторам продавать объекты на вторичном рынке ставя цену немного дешевле цен застройщика. А конечный покупатель получает возможность купить квартиру со значительной скидкой.
✍Переуступка прав требования по Договору Долевого Участия(еще иногда называют договором цессии) — это передача прав на строящийся объект новому владельцу.
Бывший владелец (инвестор), получает деньги, законную прибыль от разницы цен покупки и продажи объекта, а новый — договор купли продажи с новой суммой, старый договор между покупателем и застройщиком, эскроу счет с первоначальной суммой.
Риски при покупке по недвижимости по договору переуступки:
почти такие же как при покупке недвижимости от физлица (основной риск: если продавец в ближайшем будущем обанкротится, есть вероятность что сделку признают фиктивной и вас заставят вернуть квартиру)
появляется принципиально новый риск: ведь вы покупаете объект который еще не достроен, пока это не квартира, а только лишь право требования ее в будущем после постройки. Деньги чилят на эскроу счете. В случае если дом не достроят, вместо недвижимости вернут лишь сумму внесенную первым покупателем. В моем случае я бы не досчитался двух миллионов рублей.
Как проходит сделка при покупке квартиры в ипотеку по переуступке:
одобряется ипотека
оформляется согласие застройщика(по ГК согласие застройщика не требуется, но я не стал бодаться на эту тему, потому что продавец аффилирован с застройщиком и нам было лень)
подписывается кредитный договор и договор переуступки
эскроу счет перерегистрируется на нового владельца
Так выглядит договор переуступки:
А так согласие застройщика:
В результате я выиграл миллион рублей: цена квартиры вышла 9,3 миллиона, вместо 10,3 у застройщика, а ставка льготной ипотеки 4,7% сохранилась.
Цена квартиры у застройщика в момент покупки:
Буду рад если эта информация окажется для вас полезной и поможет в жизни и инвестициях. Секреты, кейсы, лайфхаки — готовлю для вас новые материалы. В следующем посте - реальный пример заработка 134% на квартире за один год. При подготовке поста использовались материалы моего личного блога.
