На сегодняшний день есть устойчивый страх, что купить квартиру без риэлтора, значит поставить на кон по-максимуму.
Не всегда это действительно так. Сегодня хочу рассказать вам свой опыт покупки вторичной недвижимости без последствий.
Все началось с того, что опыт покупки квартиры с риэлтором я уже имела. Он был довольно положительный, но ощущение, за что я отдала 130 000 рублей зазря остался.
В моем случае была история следующая. У меня был первоначальный капитал 1 300 000 руб. Мне нужна была ипотека в 1 400 000 руб - 1 600 000 руб. Поиском ипотеки часто занимается риэлтор, вы заполняете одну анкету по форме банка и далее уже специалист агентства сам рассылает куда нужно материалы, казалось бы удобно, но дело в том, что у вас это не займет огромного количества времени. Например, тот же Тинькофф банк обрабатывает одну вашу заявку и предлагает вам условия от разных банков (судя по всему партнеров). В моем случае очень удобно было воспользоваться ипотекой от банка у которого моя зарплатная карточка. Так я подала заявку за несколько минут по телефону и заполнив анкету в Альфа банк в том числе. Очень важно сразу отсканировать все ваши документы: все страницы (в том числе и обложка) паспорта, СНИЛС, ИНН, свидетельства о браке, военник и пр. Лучше один раз сделайте, чем потом нужно будет что-то доделывать. Так вот, с ипотекой получилось так, что зарплатный проект помог - мне предложили прекрасную ставку. Дальше дело застопорилось, банк перекидывал меня с менеджера на менеджера, что-то терялось, кто-то уходил в отпуск. Через две недели ожидания я не выдержала и написала в Facebook гневный пост с активной ссылкой на банк. Не стоит недооценивать работу с репутацией - добрые люди упомянули в комментариях одного из руководителей подразделения и на следующий день моя заявка была одобрена и мне нужно было найти объект.
Так я прошла первый этап - предварительное одобрение ипотеки. В целом, если не считать проблему с коммуникациями в Альфе, то процесс занимает неделю вместе с ожиданиями и вопросами.
Дальше необходимо выбрать объект обожания недвижимости. Я точно понимала, что мне нужен новый дом, с одним собственником, желательно без прописки. При иных условиях могут а) не согласовать объект на ипотеку (например, в Петербурге, старый фонд под высокие проценты выдает ипотеку только Дельта банк) б) могут быть проблемы с документами и нотариальными бумагами если владельцев квартиры больше или один из собственников против в) могут быть прописаны несовершеннолетние или недееспособные люди и это усложняет процесс покупки
Первый мой объект мне очень нравился и я направила документы от продавца в банк. Получила отказ, так как в другом банке у продавца было обременение. Такое часто бывает, банки не соглашаются выдавать ипотеку на квартиры с обременением. Поэтому от квартиры я вынуждена была отказаться. (Кстати, она до сих пор продается, хотя я смотрела ее 9 месяца назад)
В итоге после поиска (яндекс недвижимость, циан, авито, домофонд) я просмотрела все возможные в нужной мне локации варианты и нашла квартиру с одним собственником, без прописки.
Банк в течение нескольких дней дал одобрение на сделку.
Чем хороша ипотека? Она дает вам гарантию о том, что сделка будет надежной (банк в этом очень заинтересован, ибо на кону деньги), сделка будет чистой - здесь уже интересы страховой компании (и снова на кону риск потери денег). В моем случае страховая компания “замучила” продавца квартиры. Квартира была подарена сыну от матери и нужны были доверенности от отца, что он не против, а также нужны были ответы на ряд вопросов страховой. Только после этого мне одобрил сделку банк и страховая компания.
Один важный момент, который вы должны сами проконтролировать. Обязательно у собственника запросите справки из психо и нарко диспансера по месту прописки. Если окажется, что продавец не дееспособен, то сделку суд может аннулировать. Единственный плюс, что в течение трех лет у вас по страховке есть так называемый титульник - это страхование от недобросовестной сделки и если суд признает ее недействительной, то страховая возместит вам потери и обязательства перед банком. Но лучше же не терять ту недвижимость, которая вам приглянулась, поэтому позаботьтесь об этом сами и запросите справки у продавца, если он будет против, то стоит задуматься почему же.
Сама сделка проходила не без сложностей. Когда мы приехали в банк, все было четко: без людей, у нас свой персональный менеджер, никаких очередей.
Но продавец захотел продавать по договору квартиру чуть дешевле (да-да, у нас очень высокий налог на продажу вторички, которая в собственности менее 5 лет), а остальное по расписке получить на руки. Менеджер сказала, что нам придется подождать, так как нужно было несколько изменить договор. Я думала, что нам придется приезжать, например, на следующий день, но нас отправили попить кофе. Через 1,5 часа мы вычитывали новый договор и решали вопрос с распиской.
После чего отправились в МФЦ. Через 9 дней я получила выписку из росреестра, а также ключи от своей квартиры. Деньги продавцу поступили в течение 6 часов после того, как я отдала подтверждающие документы в банк.
Расписку за то, что отдала наличные я тоже получила (оригинал, до этого была копия).
Если резюмировать, то сделка без риэлтора может быть быстрой и успешной если:
В квартире один собственник (обязательно взрослый, есть справки из психо и нарко диспансера)
В квартире никто не прописан (особенно недееспособные люди и несовершеннолетние)
Все документы у продавца готовы или он готов их заказать (например, отсутствие на текущий момент задолженностей по квартплате)
Вы выбрали надежный проверенный банк и страховую компанию
Обязательно работаете с одним или максимум двумя менеджерами по вашей ипотеке
Если со стороны есть риэлтор, который хочет занизить стоимость по договору, то отправляете его напрямую к вашему менеджеру (сами не решайте этот вопрос, это не ваша забота)
Убедитесь, что завышена цена от оценки квартиры не более чем на 50 000 руб. (если выше, то торгуйтесь или просите оставить, например, всю мебель и технику).
