Про раздел дома на блок-секции⁠⁠

Про раздел дома на блок-секции. Накидал объяснение для одного клиента, решил поделиться со всеми.

Пишу по опыту и практике своей и своих коллег.

Вопрос раздела жилого дома очень актуален, но очень сложен и только в судебном порядке.

Объясняю почему. Кратко - из-за несовершенства законодательства.

Действительно, по закону участник общей собственности имеет право на выдел своей доли.

Чтобы эту выделенную долю можно было зарегистрировать, она должна иметь вид отдельного объекта недвижимости,

иметь кадастровый номер.

Теоретически

1) это могут быть два отдельных дома

2) блок-секции

3) квартиры

В вашем случае подходит только вариант с блок-секциями.

И дальше начинаются несовершенства законодательства.

препятствие 1) Градостроительный кодекс, ст.1 - (индивидуальный) жилой дом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Так что логично - нужно доказать, что это не жилой дом, а блок-секции, и пожалуйста делитесь.

А как доказать? Только в судебном порядке.

препятствие 2) Градостроительный кодекс, ст.51. Блок-секции не подлежат регистрации в упрощенном порядке,

то есть без разрешения на строительство либо реконструкцию и соответственно без разрешения на ввод в эксплуатацию.

Так что казалось бы можно попробовать и без суда - выдачей разрешений занимается правительство области.

А там говорят - а где у вас тут реконструкция или строительство? У вас уже все построено. Разрешение не дадим.

Плюс чтобы подать заявление туда, нужен внушительный пакет документов, который обходится бывает в сотни тысяч рублей.

Если подать в росреестр диск на раздел дома без разрешения суда либо без разрешения на ввод, росреестр дает приостановку, потом отказ,

на практике по одной из вышеозвученных причин.

Если подать на Росреестр в суд - ничего не даст, во-первых, росреестр ненадлежащий ответчик, во-вторых он-то как раз действовал по

закону (о госрегистрации недвижимости, ст.26)

Плюс в процессе такого суда Росреестр и СРО пылесосят кадастрового инженера, зачем он подал диск, зная что он не пройдет.

Причем у росреестра и СРО есть официальные разъяснения по этому поводу. Кадастровому инженеру это вот все совсем не нужно.

В суд надо подавать, имея на руках технический план в бумажном виде - он описывает объекты, и техзаключение о том что объекты

действительно являются блок-секциями.

На кого подавать - тут практика разнится. Некоторые юристы подают на правительство, за отказ в выдаче разрешения на реконструкцию.

Некоторые - на соседа, который, например, может не захотеть разделять доли.

В итоге по опыту скажу - раздел жилого дома возможен, примеры были у меня, но только через суд. И судя по всему суд сложный, так как по

опыту часто суд отказывает.

Все что я мог сделать для суда я сделал - выдал вам официальный технический план на раздел дома в печатном виде с отметкой, что он выдан

для суда. После успешного суда я прикладываю его решение - и выдаю в электронном виде.

А, есть еще недавний отдельный закон о блоках. На практике не работает, но его можно использовать в суде кстати. Но немногие юристы про него знают и умеют применять.

Вроде Дума пишет его усовершенствование, но пока не принято.