Когда здравого смысла мало
Оценка – это прежде всего здравый смысл, и только затем – модели, алгоритмы, методы и вычисления. (Лейфер Л.А.)
Недавно меня попросили оценить один дом. При осмотре выяснилось, что фактическая площадь отапливаемых помещений в доме на 30 квадратных метров больше, чем площадь, указанная в документах. То есть, по документам дом имеет площадь 70 кв. м, а хозяева провели отопление в ранее холодный пристрой, выделили там перегородками жилую комнату и санузел, ванну и унитаз поставили. В общем, эта красота стала метров больше ста. Вопрос только, как теперь это все оценивать? Оценка была нужна людям не для галочки, а чтобы понимать, что можно выручить за дом при продаже.
Было понятно, что если покупатель будет брать ипотеку, то по старым документам в доме будет только 70 квадратных метров. А если квадратный метр дома, по грубой оценке, стоит сто двадцать тысяч рублей, то значит будет недооценка и, видимо, большая. Без кредита теперь покупают редко. Значит, продавец попросит у покупателя денег за дом, как за стометровый, а покупатель понесет в банк отчет, в котором сумма рассчитана по документально подтвержденным площадям, то есть будет указана меньше, чем реальная стоимость дома. А хватит ли этой стоимости, чтобы дали нужный кредит? Ладно, если кредит маленький, а если «под завязку»?
Вот по таким соображениям я предложил заказчикам сделать в отчете два расчета: один, исходя из площади дома по документам, и второй по фактической площади дома. Тогда будет сразу видно, стоит ли перед продажей заказывать новый техпаспорт, узаконивать переоборудование помещений, менять данные кадастрового учета. Хлопот не оберешься! Сам я был уверен, что оказываю этим очень важную услугу и даже, можно сказать, делаю одолжение. Но результаты меня очень удивили.
Оказалось, что если включить в общую площадь дома все дополнительные помещения (более 30 кв. м), то это увеличит стоимость дома всего на 800 тысяч рублей. Конечно, это тоже не три копейки. Но ведь грубая оценка показывала разницу в три с лишним миллиона! Как же так, и в чем дело?! Не вдаваясь в расчеты, скажу, дело оказалось в земле. Точнее в ее дороговизне.
В самом деле, когда я делал грубую прикидку стоимости домовладения в расчете на один квадратный метр жилого дома, я получил ориентировочно 120 тысяч рублей за кв. м. Потом, когда делал второй расчет по увеличенной площади дома, размер земельного участка ведь остался прежним! Поэтому коэффициент плотности застройки у моего объекта увеличился, а количество земель на 1 кв. м. застройки уменьшилось. А у аналогов этот показатель остался прежним. Это и привело к снижению удельной стоимости домовладения в расчете на 1 кв. м дома.
Для тех, кто любит формулы, приведу и формулу расчета поправки на плотность застройки. Я ее не сам придумал, но она все равно, по-моему, правильная.
К = (S учОО / S домОО - S учА / S домА)*Уд Ст. учОО
где:
S учОО – площадь участка в составе объекта оценки;
S домОО – площадь жилого дома в составе объекта оценки;
S учА – площадь участка в составе аналога;
S домА – площадь жилого дома в составе аналога;
Уд Ст. учОО – удельная стоимость участка в составе объекта оценки.
Получается что, чем больше площадь оцениваемого дома при том же участке, тем меньше число, которое получится в скобках. А может оно стать и меньше нуля. Тогда поправка будет в минус. Так у меня и получилось. Вот отсюда и результат. Восемьсот тысяч найти проще, чем три миллиона. Возможно, покупатель купит дом по старым документам, а уже потом на досуге, если захочет, приведет их в порядок.
В заключение хочу сказать, что обратиться к оценщику моим клиентам посоветовала агент, которую они попросили заняться продажей дома. Агент, видимо, чувствовала, что не может дом настолько прибавить в цене. Ведь, фактически, в нем произвели лишь относительно скромный ремонт. Здравый смысл подсказывал это. Но только оценщик смог дать достаточно точный ответ для принятия окончательного решения. Аллилуйя!
Точные цифры и расчетные таблицы приведены на сайте https://ukhanov.biz/21-kogda-odnogo-zdravogo-smysla-malo.html
Всех, кто интересуется проблемами оценки имущества приглашаю на канал "Пенки оценки" (https://t.me/penki_ocenki). Немного несерьезно об услугах по оценке имущества. Канал для потребителей.