Ипотека или снимать и копить⁠⁠

Уже давно существуют 2 мнения по поводу приобретения своего жилья и 2 лагеря, которые отстаивают свою точку зрения - ипотека или снимать и копить. Для себя я уже давно решил что для меня лучше. И решил обосновать почему ипотека - это зло.

Есть знакомая, которая сейчас пытается решить квартирный вопрос. Обращалась в банк в ипотечный отдел. На момент написания статьи ключевая ставка на отметке 15%. Я решил на ее примере просчитать эти варианты. Расчеты предварительные, и цифры для простоты решил округлить.

Исходные данные. Вам 35 лет. Хотите новостройку за 13 млн. Банк предварительно одобряет семейную ипотеку под 5% годовых с минимальным первоначальным взносом 4 млн рублей. Едемесячные выплаты 60 тыс. рублей.

Теперь вопрос. Сможете ли вы столько зарабатывать в середине срока, то есть в 50 лет? Возраст уже не тот, молодые сотрудники с вашей работой справляются быстрее и лучше. Выбивать повышение зарплаты у начальства все сложнее. Вы держитесь за свое рабочее место, боясь увольнения. Сменить работу боязно, потому что если вы не пройдете испытательный срок, то вам придется снова искать работу, а платить ипотеку нужно постоянно. Лишний раз у начальства боитесь отпроситься по семейным обстоятельствам, или уйти на больничный - вдруг уволят. А ведь платить еще 15 лет и время работает не в вашу пользу!

А теперь другой вариант. Вы снимаете квартиру за 30 тыс. и у вас есть в наличие не 4 млн., как нужно для ипотеки, а 2 млн. Вы решаете копить, ежемесячно делая вклад 30 тыс. рублей под 10%. Сейчас есть вклады и с большим процентом.

Расчет доходности за 5 лет под 10% с пополнением 30 тыс. ежемесячно:

Сумма вклада - 2 000 000 ₽

Сумма довложений - 1 770 000 ₽

Начисленные проценты - 1 813 857 ₽

Общая сумма через 5 лет - 5 583 857 ₽

Теперь посмотрим сколько будет еще через 5 лет (то есть через 10 лет с начала пополнения) под 10% с пополнением 30 тыс. ежемесячно:

Сумма вклада - 5 583 857 ₽

Сумма довложений - 1 770 000 ₽

Начисленные проценты - 4 126 641 ₽

Общая сумма через 10 лет - 11 480 498 ₽

Теперь посмотрим сколько будет еще через 5 лет (то есть через 15 лет с начала пополнения) под 10% с пополнением 30 тыс. ежемесячно:

Сумма вклада - 11 480 498 ₽

Сумма довложений - 1 770 000 ₽

Начисленные проценты - 7 931 941 ₽

Общая сумма через 15 лет - 21 182 439 ₽

То есть, имея первоначальный взнос как требовали в ипотечном отделе 4 млн. рублей, знакомая заработала бы на эту квартиру за 10 лет.

И это без головняка по поводу возможного увольнения и потери доходов, без оплаты капитального ремонта, налогов на недвижимость. Даже если она на длительный срок потеряет доход она просто будет жить на проценты по вкладу. Так что думайте как лучше, спокойно накопить без нервяков или сидеть в ипотеке и хлебать ложками корвалол.

А еще я посмотрел в график платежей и увидел, что в первые 10 лет выплачиваются о основном только проценты по ипотеке, а тело кредита будет выплачено на минимальном уровне. То есть если через 10 лет вы поймете, что не в состоянии вылатить за ипотеку, а квартира уже не новая и может опустится в цене, то продав эту квартиру у вас на руках может оказаться сумма меньше вашего первоначального взноса. Удачи и хороших мозгов!