Для ЛЛ: застройщик сбывает часть квартир не через основную организацию, а через ИП, предоставляя скидку в 500 000. Но если данное ИП уйдет в банкротство в течение 3 лет - вы останетесь и без денег и без квартиры. Разбор ситуации покупки квартиры на примере ЖК 1 Юго-Восточный в г. Тула.
Добрый день, Уважаемые Пикабушники!
Сегодня немного про недвижимость. Позвонил человек - можно я ваш номер человеку дам, ему надо квартиру купить, опасается мошенников и прочее. Ну я вроде как недвижимостью пока не занимаюсь, я юрист, а не риелтор, но давайте. Созвонились - нужно 2 квартиры. 1 в новостройке и 1 на вторичке. Обе квартиры нужны в г. Тула. Начинают кататься и смотреть квартиры. Из 17 только 1 оказалась, которую можно рассмотреть к покупке, так как риски оспаривания слишком высоки. Например. 3 смены собственника за 1,5 года и везде простая письменная сделка. Или продавец находится в местах лишения свободы и продают по доверенности. Даже тут нет ничего страшного, подпись может заверить начальник и она будет приравнена к нотариальной (185.1 ГК РФ), но не в текущей ситуации. Сразу тысяча и одна причина почему это не возможно (а это возможно) и все встает на свои места - человек придет из тюрьмы, а вы в его квартире, а он про это не знает. Не та ситуация, в который вы хотите оказаться отдавая десять миллионов. Почему именно 10? А столько стоит трехкомнатная квартира в Туле. И если ситуация со вторичкой понятна, то давайте расскажу вам про новостройки.
Появился новый ЖК - 1 Юго-Восточный. Выглядит отлично. Едут люди по дороге, видят красоту, понимают, что хотят там жить. Сворачивают в офис продаж. Им предоставляют человека, который показывает квартиру. Ну как квартиру - самый лучший вариант квартиры в конкретном доме. Это квартира с самым потрясным видом (последний этаж, потрясный вид). Это не квартира, это образец квартиры, который вы не купите, потому что она на посмотреть. Люди впадают в эйфорию, они хотят купить тут квартиру и звонят мне. Начинаем диалог. Я - я, ПЗ - представитель застройщика.
Я - Здравствуйте, мне дали ваш номер (ФИО). Пришлите, пожалуйста, выписку ЕГРН и ДКП для ознакомления.
ПЗ - да сейчас все пришлю.
Если по выписке ЕГРН у меня вопросов не было, то по ДКП у меня вызвало немного смешанные чувства.
Я - а почему договор не с застройщиком а с каким-то ИП Ивановым?
ПЗ - вы что, это очень выгодно, это субподрядная организация да еще и скидка 500 000 на покупку квартиры.
Я - субподрядная? А какой подряд она выполняет?
ПЗ - ну я имела в виду, что это наше ИП, через него квартиры идут со скидками, поэтому все покупают у него.
Я - что значит "ваше ИП"? Оно как то по документам связанно с застройщиком? Что-то я в этом очень сильно сомневаюсь.
ПЗ - ну у нас все покупают и никогда вопросов не было, что вам не нравиться?
Я - если в течение 3 лет ИП уйдет в банкротство, а чаще это происходит не по их желанию, сделки за 3 года могут быть оспорены. А теперь расскажите каким образом в доме, который введен в эксплуатацию 3 недели назад ИП, которая не вела экономическую деятельность, может себе позволить продавать квартиры на 500 000 дешевле застройщика? Это и будет решающим фактором для отмены данной сделки.
ПЗ - ой, да не уйдет оно, никогда такого не было.
Я - так я и проверять не буду. Надо поставить 10 000 000 с трех летним риском остаться без квартиры или 10 500 000 с гарантированной квартирой. Либо ДКП в котором ООО специализированный застройщик или сделки не будет.
ПЗ - странные вы, вам пол миллиона дарят а вы отказываетесь.
Я - нет, нам не дарят пол миллиона, на нас зарабатывают миллион и еще на нас перекладывают риски.
Для каких целей квартиры продают через ИП? Чтобы заработать. Разница налоговых ставок. А вот распределение рисков совершенно другое.
В итоге в ДКП теперь официальное лицо - застройщик, который во всей разрешительной документации и числится. Едем смотреть квартиру еще раз. Опять эта отличная квартира, опять отличный вид, едем в офис.
Вот договор бронирования, вносите деньги. Беру договор, а там нет ни номера, ни этажа, ни кадастрового номера. Просто абстрактная квартира с примерной площадью.
Я - а давайте мы и номер квартиры и кадастровый номер пропишем.
Я - мы покупаем конкретно вот эту квартиру, вносим крупную сумму наличными.
ПЗ - ну это и так понятно, что вы ее берете, зачем прописывать?
Я - ну если понятно, почему не прописать?
Смотрю, переглядываются. Квартира то обзорная. А как в этой ситуации проскочить уже непонятно.
В итоге прописываем и номер и этаж и кадастровый номер. К чему было так упираться? Часты случаи, что при договоре бронирования (особенно в ипотеку), вам не указывают точные данные, и абстрактно пишут квартира 3 комнаты, 85 кв.м. Все. А потом при подписании ДКП уже вставлена совершенно другая квартира, на другом этаже, с видом на соседнюю стену, а вы уже никуда деться-то не можете. Ипотека одобрена, все собрались, вокруг люди в костюмах, все смотрят на вас. 1 из 20 встанет и пошлет всех, а остальные начинают нервничать и кричать, а наша где квартира? Да ее уже купили за наличные/мы вам ее и показывали, вы сами все перепутали/бабайка унес и т.д. И в итоге человек покупает квартиру, не которую смотрел, а которую выгодно было продать.
По итогу сделка проведена, права собственности перешло, все довольные и танцуют.
Вот так на ровном месте, при покупке квартиры в офисе застройщика в новостройке есть шанс остаться и без денег и без квартиры.
Вот такая сегодня история.
А на сегодня все, всем пока.
