«Обратный выкуп»: как люди теряют квартиру, думая, что взяли займ
Работаю в залоговом кредитовании в Питере. Расскажу про схему, после которой к нам иногда приходят уже поздно.
Человеку срочно нужны деньги. Банки отказывают: просрочки, неофициальный доход, долги у приставов. Находится «инвестор», который готов дать сумму под квартиру. Только оформить предлагают не займ под залог, а договор купли-продажи. Мол, так быстрее и проще, а когда вернёте деньги, мы переоформим квартиру обратно. Иногда это называют «обратный выкуп» или «продажа с правом выкупа».
На бумаге человек квартиру продал. Не заложил, а именно продал. Собственник теперь другой.
Дальше варианты. Иногда «инвестор» честно ждёт и возвращает квартиру. Чаще — начисляет такие проценты, что вернуть невозможно, или просто перепродаёт квартиру через месяц. Бывший хозяин узнаёт об этом, когда приходят новые жильцы.
Отменить такую сделку можно. Суд может признать её притворной: по сути это был займ, а продажа его прикрывала. Но это суд, экспертизы, свидетели, переписки, и всё это время квартира числится за другим человеком. Иногда за третьим, который купил её «добросовестно».
Снаружи похоже, по документам — совсем разные сделки
Как понять, что вам предлагают именно это:
— Вы просите займ, а на подпись дают договор купли-продажи или дарения. Это главный признак. При займе под залог вы остаётесь собственником, а в выписке ЕГРН появляется обременение «ипотека в пользу такого-то».
— Говорят, что «под залог долго, а продажей быстро». Нет, займ под залог тоже оформляется быстро.
— Цена в договоре продажи сильно ниже рыночной, или наоборот завышена «для банка».
— Деньги отдают наличными «до сделки» или после, без аккредитива и без расписки с понятной суммой.
— Просят выдать генеральную доверенность на распоряжение квартирой.
Что делать, если деньги действительно нужны:
Просить именно договор займа и договор ипотеки. Перед подписанием прочитать оба целиком: сумма, ставка, срок, что будет при просрочке. Проверить, что в выписке ЕГРН вы остаётесь собственником. Если что-то непонятно — показать договор юристу, это стоит дешевле, чем потерять квартиру.
И если рядом кто-то из пожилых родственников ищет деньги — расскажите им про эту схему. Её чаще всего предлагают именно тем, кому банк уже отказал.