Дом довольно крупный: 975 квартир и 558 нежилых помещений, из которых 262 — машино-места, остальные 296 — коммерческие/прочие нежилые помещения.

Квартиры

Я отдельно разобрал таблицу квартир из декларации, а не просто взял среднюю цифру из агрегатора.

Диапазон очень широкий:

• от 19 м²;

• до 105,5 м²;

• преимущественно потолки 2,66 м;

• есть небольшое количество квартир на первых этажах с потолками около 4,2–4,25 м.

По моему подсчёту таблицы:

• 596 однокомнатных;

• 268 двухкомнатных;

• 109 трёхкомнатных;

• 2 четырёхкомнатные.

То есть это в первую очередь массовый семейно-инвестиционный продукт с большим количеством небольших квартир, а не камерный дом с преобладанием больших семейных планировок.

Средняя площадь квартиры получается около 44,7 м².

Главный минус — плотность

Вот это я бы считал главным моментом декларации.

На участке 51 893 м² размещается дом почти на тысячу квартир. Сам участок принадлежит застройщику.

При этом предусмотрено:

• 4 детские площадки;

• 1 спортивная площадка;

• озеленение газонами, кустарниками и деревьями;

• 31 гостевое машино-место на территории;

• 0 гостевых мест вне участка по декларации;

• велосипедных дорожек внутри проекта нет.

То есть красивые дворы и озеленение проектом предусмотрены, но это всё-таки довольно плотный многоквартирный дом, а не малоэтажный или действительно камерный квартал.

И особенно заметен вопрос автомобилей.

Паркинг

262 машино-места на 975 квартир.

Это примерно одно место на 3,7 квартиры.

Да, есть 31 гостевое место, но их мало. Причём сама декларация прямо говорит, что за пределами объекта планируемых гостевых мест — 0.

Поэтому если квартира покупается человеком с машиной, я бы не рассматривал паркинг как второстепенный вопрос. Стоимость машино-места и возможность его купить нужно считать вместе с квартирой.

Что мне понравилось в проекте

Есть несколько объективно сильных вещей.

1. Земля принадлежит застройщику.

Это не аренда и не сложная схема права на участок: в декларации указано право собственности застройщика, зарегистрированное в 2020 году.

2. Проект имеет положительную экспертизу.

В декларации указаны положительные заключения экспертизы, в том числе от 09.04.2025 и 28.11.2025.

3. Нормальный набор собственного благоустройства.

Есть двор, детские и спортивные площадки, озеленение, пешеходные связи. Причём в декларации это не просто рекламная фраза — конкретные элементы перечислены.

4. Шесть пассажирских и шесть грузовых лифтов.

Для большого дома это вполне существенная характеристика.

5. Эскроу.

Деньги покупателей привлекаются через счета эскроу; уполномоченным банком указан Газпромбанк.

А вот финансовую часть я бы не пропускал

На 30 июня 2026 года в декларации:

• чистый результат застройщика: –1,018 млн руб.;

• кредиторская задолженность: 100,611 млн руб.;

• дебиторская задолженность: всего 168 тыс. руб.

Но это не означает автоматически проблемы у проекта. Здесь важно учитывать, что перед нами специализированная проектная компания внутри большой группы, а строительство финансируется банковским кредитованием.

Например, в декларации указан кредит Газпромбанка на 11,338 млрд руб., из которых на отчётную дату задолженность составляла 6,537 млрд руб., а неиспользованный остаток — около 4,801 млрд руб.

Поэтому я бы сформулировал так: финансовая модель проекта кредитная и капиталоёмкая, но приведённые цифры сами по себе не дают оснований говорить о финансовой проблеме.

Очень интересный момент — проект серьёзно меняли

Вот это как раз то, что рекламные обзоры обычно не показывают.

В 2025 году проектную документацию неоднократно корректировали.

Причём речь не только о косметике:

• менялась планировочная организация участка;

• корректировались дворовые пространства;

• менялось размещение машино-мест;

• архитектурные решения подлежали полной корректировке;

• конструктивные и объёмно-планировочные решения также подлежали полной корректировке;

• корректировались инженерные системы, пожарная безопасность и мероприятия по доступности.

Позднее, 28.11.2025, снова корректировались планировка двора, вертикальная планировка, расчёт машино-мест, архитектура, конструктив, инженерные системы и расположение машино-мест.

Само по себе это не нарушение и не обязательно минус. Проектная документация новостроек часто меняется. Но для покупателя это означает: нельзя оценивать квартиру только по старым рендерам или старому плану продаж — нужно смотреть именно актуальную редакцию.

Сроки

Здесь декларация намного интереснее агрегаторов.

План-график самого проекта:

• 20% — IV квартал 2025;

• 40% — II квартал 2026;

• 60% — IV квартал 2026;

• 80% — II квартал 2027;

• ввод — IV квартал 2027.

При этом:

планируемая дата передачи квартир — 31.03.2028,
а первоначально установленная дата была 30.06.2028.

То есть на сегодняшний момент я бы ориентировался именно на 31 марта 2028 года как заявленный срок передачи, а не на рекламные формулировки.

Ещё один важный показатель: продажи

На момент этой декларации уже заключено:

• 535 ДДУ по квартирам;

• 40 договоров по нежилым помещениям;

• 27 договоров по машино-местам.

То есть по количеству квартир продано примерно 55% квартир.

Это уже не проект, где застройщик только вышел на рынок.

Мой вывод по самому проекту

Если убрать рекламу, то «Бунинская набережная» выглядит как достаточно крупный, плотный московский новострой с сильной природной составляющей и нормальной проектной документацией, но с типичными для массового проекта компромиссами.

Плюсы

• Москва, Новая Москва;

• собственная земля;

• эскроу;

• положительная экспертиза;

• большой благоустроенный двор;

• озеленение;

• 4 детские и 1 спортивная площадка;

• 12 лифтов;

• широкий выбор площадей;

• уже продано больше половины квартир.

Минусы

• 975 квартир — дом далеко не камерный;

• всего 262 подземных машино-места на 975 квартир;

• всего 31 гостевое место;

• за пределами участка гостевых мест в проекте не предусмотрено;

• нет велосипедных дорожек;

• почти все квартиры имеют потолки только 2,66 м;

• очень много небольших квартир;

• проект довольно существенно корректировался в 2025 году;

• район ещё развивается, поэтому окончательный вид окружения сегодня оценить сложнее;

• передача квартир только в I квартале 2028 года.

И самое главное: качество конкретной квартиры здесь может сильно отличаться от качества ЖК в целом. В доме 975 квартир, шесть секций и очень разная площадь. Поэтому я бы не отвечал на вопрос «хорошая ли Бунинская набережная?».

• Ежемесячный платеж: около 6 300 рублей в месяц.

• Общая сумма выплат банку: ~1 508 000 рублей.

• Чистая переплата по процентам: около 1 028 000 рублей.

• Итоговые затраты: квартира с учетом процентов и первого взноса обошлась покупателю примерно в 1 628 000 рублей.

3. Сколько стоит эта однушка сейчас?

На сегодняшний день (сентябрь 2026 года) средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Ярославле превышает 113 000 рублей. Средняя цена аналогичной однокомнатной квартиры составляет порядка 4 400 000 рублей.

Итог: Выиграл или нет?

Показатель это реальная стоимость квартиры сейчас 4 400 000 руб. Всего потрачено на покупку (с процентами) 1 628 000 руб.Чистая выгода от покупки + 2 772 000 руб.

Я остался в огромном плюсе по двум главным причинам:

1. Рост цены покрыл переплату: Квартира подорожала более чем в 7 раз (с 600 тысяч до 4,4 млн рублей). Рост стоимости жилья с запасом перекрыл миллионную переплату по кредиту.

2. Фактор инфляции: В 2006 году платеж в 6 300 рублей был ощутимой суммой (средняя зарплата в стране составляла около 10 тысяч рублей). Однако уже к середине 2010-х годов и тем более к 2026 году этот платеж из-за инфляции и роста доходов превратился в символические копейки, которые заемщик выплачивал без какого-либо труда.

Кроме того, если бы я или любой другой человек все эти 20 лет не имел своего жилья, он бы потратил на аренду чужой квартиры гораздо больше, чем переплатил банку. Если рассматривать реальную историю рынка недвижимости в Ярославле за последние 20 лет (с 2006 по 2026 год), то аренда обычной скромной однокомнатной квартиры без ремонта обошлась бы мне примерно в 2,8–3,1 млн рублей суммарно (с учетом постепенного роста цен от года к году).

Вывод: Друзья, любой кредит в России — будь то недвижимость, авто или земля — это золотое дно, независимо от процентов и переплат. И это будет выгодно всегда, пока инфляция и рост цен работают на руку крупному капиталу.

Через 10 лет условная зарплата может стать 10 000 000 рублей, а квартиры будут стоить по 100 000 000. Накопить на жилье честным трудом станет просто невозможно, а времена «мутных схем» из 90-х, когда утром покупали банку кофе за 100 рублей, а вечером продавали за 500, давно прошли. Поэтому вариант один: или сейчас, или никогда. Единственный способ обыграть систему — использовать её же правила.

Комментаторы разделятся на два лагеря. Первые скажут: «Понятно, дядя просто хочет продать свою квартиру», — и пройдут мимо. Они останутся ни с чем и через 20 лет горько пожалеют. Но другие поймут: я продаю не объект, я продаю возможность заработать и переиграть систему.

Самое сложное — это не платить по 50 000 или 100 000 рублей в месяц. С этим как раз можно справиться. Тяжело будет только первое время: два-три года, максимум пять. А потом, когда условный батон хлеба будет стоить 1000 рублей, ваш фиксированный платеж покажется сущими копейками и огромной удачей. Те, кто не возьмет объект сейчас за 4,5 миллиона, потом купят точно такой же, но уже за 14,5 миллионов.

Всех обнял! Кому понравилось, ставьте «+» — я подготовлю для вас еще много интересного.

Та цена, которая оказывается больше - является налогооблагаемой базой.

Например: Продавец продает квартиру за 4 млн, а кадастровая стоимость составляет 4,5 млн.

Налогооблагаемой базой для продавца из Новосибирской области будет 4,5 млн. А для продавца из Московской области 4,5 млн*70% меньше чем 4 млн, то есть, налогооблагаемая база - 4 млн.

Теперь смотрим - как наследодатель получил этот объект: если купил за цену более 1 млн рублей, то из налогооблагаемой базы вычитаем цену покупки объекта. Если получил в дар, приватизировал или получил по наследству, то из налогооблагаемой базы вычитаем 1 млн.

То есть, если наследодатель получил объект по приватизации, то наследник, зарегистрированный в Новосибирске в нашем примере при продаже обязан будет заплатить 477 000 рублей (13% от 2,4 млн + 15% от суммы (3,5 млн -2,4 млн)). А для продавца из Подмосковья: 390 000 рублей.