Рынок недвижимости дал трещину⁠⁠

Последние годы рынок жилья пережил настоящие американские горки. Сначала — ипотечный бум и рекордные продажи. Теперь — дорогие кредиты, охлаждение спроса и первые тревожные сигналы от крупнейших девелоперов.

Чтобы понять реальное состояние отрасли, недостаточно смотреть на отдельные цифры вроде цены за квадратный метр или ставок по ипотеке. Важна общая картина.

И если собрать её целиком, становится очевидно: «здоровье» рынка заметно ухудшилось.

📉 Как рынок дошёл до нынешнего состояния

Всё началось весной 2022 года. Тогда ключевая ставка резко взлетела до 20%, а рыночная ипотека моментально подорожала до 20–22%. Спрос на жильё практически остановился.

Государство вмешалось быстро. Были расширены программы льготной ипотеки со ставками 5–8%.

Это спасло рынок новостроек и спровоцировало новый бум. В 2023–2024 годах объёмы ипотечного кредитования били рекорды.

Но за этим ростом скрывался серьёзный перекос. Цены на новостройки с начала 2022 года выросли более чем на 50%.

Во многом это произошло из-за того, что покупатели активно брали льготные кредиты — иногда сразу несколько — и покупали квартиры на стадии котлована. Многие рассчитывали окупать ипотеку за счёт аренды.

В итоге первичный рынок начал резко отрываться от вторичного.

💸 Переломный момент — отмена льготной ипотеки

Летом 2024 года массовую льготную ипотеку начали сворачивать.

Одновременно жёсткая политика Центробанка снова подняла ставки. К концу 2024 года рыночная ипотека достигла 28–30% годовых.

Даже после постепенного снижения ключевой ставки в 2025 году кредиты на жильё остаются практически неподъёмными.

При ключевой ставке около 15,5% рыночная ипотека всё ещё держится на уровне 20–21%.

Результат очевиден — спрос резко остыл.

⚠️ Первые проблемы у застройщиков

Слабые продажи быстро бьют по девелоперам.

Показательный пример — крупнейший застройщик страны ГК Самолёт. В начале 2026 года компания попросила у государства льготный кредит на 50 млрд рублей сроком до трёх лет.

Причины типичные для всей отрасли:

❗️ высокая долговая нагрузка

❗️ замедление продаж

❗️ дорогие кредиты

Государство прямой финансовой помощи не предоставило. Но сам факт такого обращения крупного игрока — тревожный сигнал для всего рынка.

📊 Что это значит для нас

Сегодня российский рынок жилья оказался в сложной точке.

Цены остаются высокими. Ипотека — дорогая. Спрос — слабый. А девелоперы всё сильнее зависят от кредитов.

Если ситуация не изменится, рынок может надолго застрять в состоянии стагнации.

Чтобы этого избежать, потребуются системные решения, иначе нынешний спад может стать не временной коррекцией, а началом длительного охлаждения рынка недвижимости.