РУКОВОДСТВО ПО РОЗНИЦЕ ДЛЯ ЭЛЕКТРОВЕНИКОВ ( ЧАСТЬ 2 )⁠⁠

После публикации части 1 , вообще было ощущение, что я пишу сам для себя. Толи тема уже всех достала, толи я пишу банальные вещи, но отклик был минимальным от читателей. И если бы не пара обратных связей от людей для которых мои слова были важны, я бы забросил это неблагодарное занятие.

То ,что я пишу- это выжимка из моего личного опыта, которым я решил поделится. Если ты наделся прочесть далее ох…ые развлекательные стори про то как мы все просрали , то их там не будет. Только правда матка о бизнесе только ХАРДКОР, а надо тебе это все переваривать в твоей голове или нет сам решай.

Итак продолжу для тех кому все-таки интересна моя писанина.

ВЫБЕРИ МЕНЯ ПТИЦА СЧАСТЬЯ ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ИЛИ ГДЕ ЖЕ ДЕЛАТЬ БИЗНЕС ?

Итак вы определились с видом розницы и поняли, что Вы не понтуетесь перед друзьями и девочкой , а правда хотите делать деньги для своей будущей лучшей жизни . Пора задуматься об аренде помещения под цели бизнеса.

Далее спорный момент, что первичнее - найти деньги или найти помещение ?

Деньги важны , но зачастую найденное отличное помещение , в котором Вы уверены на все 100 %, притягивает и сами деньги для создания в нем бизнеса . В идеале эти два момента конечно же надо решать параллельно и в идеале к моменту обнаружения отличного помещения у вас деньги должны быть в наличии, т.к. хорошее предложение долго на рынке в поиске арендатора висеть не будет и скорее всего уйдет через день два после его появления.

Но предположим , что деньги у вас есть или не вопрос их достать и вам надо найти самое хорошее место для Ваших наполеоновских планов. Где его искать ?

Метро это сила притяжения клиентов. Метро это место , где людей больше чем где либо в ближайшем округе от него, а значит и клиентов. Только метро от метро тоже конечно же отличается. У рекламистов , торгующих рекламой внутри метрополитена , есть статистика - сколько народа проходит через каждую станцию метро за сутки. Вы можете поискать в интернете эту инфографику ( запросить в наглую у них ) и основываясь на ней выяснить для себя у какого метро торговая тяга будет выше. Чем выше трафик станции, тем выше продажи в помещении с видом на эту станцию метро.

К сожалению по мимо Вас таких умных , найдется еще множество других умных , которые тоже будут искать помещение у метро, а еще и арендодатели не дураки заработать по максимуму , поэтому аренда там всегда самая высокая по городу. И не смотря на это вы всеравно можете там отлично заработать . Однако, при выборе помещения, надо понимать, что ставка аренды не перегрета жадностью арендодателя в этом месте . Арендуя в шикарном месте , на проходке и у метро по чрезмерно «заряженной» арендной стоимости помещение , вы рискуете все заработанное отдавать хозяину этого объекта недвижимости в чистую.

Как же понять на сколько посильная аренда в этом месте ? Для этого надо мониторить разные предложения по всему городу , сравнивать их, искать цену ниже рынка . Как не странно такие иногда случаются. Например , когда хозяину помещения важнее сдать и начать получать прибыль как можно скорее ( может ему ипотеку нечем оплатить иначе ) , а не выдушивать из арендатора двойную цену долгое время проводя поиски и держа помещение в простое.

Вторая по силе притяжения клиентов коммерческая площадью находится в торговых комплексах. И как не странно эти комплексы тоже должны находится у метро !

Хотя есть конечно исключения из правил. Например есть такие торговые комплексы (в моем городе Санкт-Петербург ) как МЕГИ , открытые при мебельных магазинах ИКЕА . Несмотря на удаленность от метро, да и вообще от основного места тусовки людей ( я бы сказал они вообще в жопе мира находятся ), эти ТК сами стали центром притяжения и там все время есть толпы покупателей и высокая покупательская способность . Так что при выборе торгового комплекса , можно для начала изучить его парковку. Если там машин столько сколько на центральной улице не видел, то возможно это то самое исключение из правил и стоит туда попытаться заехать ( хотя и не факт что так просто туда попадешь ).

Дело в том, что торговые комплексы часто бывают очень привередливые в подборе пула арендаторов и не берут не известно кого и звать кого НИКАК. Им подавай бренды именитые, раскрученные имена. Все для того, чтобы быть еще более привлекательным местом для покупателей, а твое ИП Пупкина или ООО «Рога и Копыта» не впишутся в их одиозные представления о наборе арендаторов. Это раньше было модно порубить новенький ТК на клетушки 10-30 кв. метров и поздавать все ИПшникам, сейчас времена другие - сетевиков стало превеликое множество и есть кому сдавать уже помещения в 100-1000 кв.метров разом, а это для арендодателя ( владельца десятков тысяч кв. метров арендных площадей ) очень упрощает жизнь. Открою тайну. Как правило в таких ТК есть тот кто решает кому сдавать и он очень любит деньги. Если напрямую не решить ,ищи подкаты с конвертом через знакомых и знакомых знакомых , ну или иди рискни в лоб денег предложить кому то за помощь в решении твоего вопроса.

В общем арендовать отдельно стоящие помещения как правило проще, там арендодатели не столь искушенные в подборе арендаторов и чаще с радостью сдают помещение неизвестно кому и звать кого ни как - типа тебя.

Тем более, что с тебя по мимо аренды за первый же месяц еще он попросит депозит ( предоплату ) в размере 1-2 месячных арендных плат вперед, как гарант твоей состоятельности как арендодателя и как гарант того, что ты не свалишь в закат не заплатив по счетам если у тебя дела пойдут набекрень. Это кстати тоже немаловажный момент при расчете того, сколько же тебе надо денег на открытие твоей любимой розницы. При расчете накинь еще и стоимость услуг агента недвижимости ( 50-100 % от месячной арендной платы ). Хотя иногда бывает ( особенно сейчас в век вяложивущей и не активной экономики при которой огромная текучка отмирающих арендаторов не справившихся с рыночными реалиями ) , что за услуги агента платит сам хозяин.

Если ты не тянешь цену метра у метро своим кошельком или «рылом» не вышел на помещение в ТК, то можно присмотреться к более удаленным от метро местам. Таким как узел пересадок наземного транспорта или местам скопления районной торговли . Знаете бывают встречаются такие стихийные места где штук 4 сетевиков с продуктами, штук пять аптек и все какие возможно сотовые операторы в одном месте. Кстати наличие сотовых операторов ( желательно всех мастей и красной и желтой и зеленой) + еще пара известных салонов сотовой связи говорит о перспективности места. Дело в том, что сотовые сетевики тратят кучу денег на определение мест скопления их клиентов, а это и твой клиент по любому ( в какой бы ты нише не работал ). Поэтому если их нет в поле зрения то это уже чет подозрительно и может не стоит сюда лезть.

Не плохо посчитать сколько народа ходит рядом с помещением в час пик, утром, в выходные , чтобы понять возможность места. Но ты пока не знаешь возможную конверсию своего предприятия ( число зашедших людей из трафика проходящего мимо помещения потока ) и ты не знаешь свой возможный средний чек , т.к. это первое твое розничное предприятие, поэтому это тебе не особо много скажет, ведь все познается в сравнении , а свои показатели ни кто тебе за так не откроет . Но есть хитрости которые позволят тебе понять работу схожего бизнеса . Для этого есть кассовый чек конкурента.

По нему многое можно узнать о выбранном тобой сегменте. У многих чек с нарастающим итогом  количества чеков за сутки. Можно купить утром и купить перед закрытием какую то мелочь и посмотреть изменения за день. И вот ты уже знаешь  общее количество чеков за день. Если предположить средний чек заведения, то можно прикинуть объем суточной выручки . Считаешь после этого поток за день и понимаешь конверсию конкретного места . Если предприятие давно работает, то это повод брать его за образец .

Кстати проходка тоже не всегда определяет спрос твоего товара в этом месте ! В любом случае при выборе помещения надо понимать кто твой клиент и стоит ли тем кто тут ходит толпой предлагать то, что ты собираешься продавать. Например у кучки институтов явно не пойдут шубы по 500 штук за одну и ресторан высокой кухни тоже может прогореть, а вот например магазин молодежных брендов ( хоть и не дешевых ) может выстрелить, шаверма какая то будет процветать. И наоборот, там где улица пестрит бутиками , 100 % не стоит продавать дешевые булочки и женские трусы за три копейки.

Как же искать это распрекрасное помещение спросите Вы ?

Самый легкий способ это конечно же нанять агента, желательно из агенства с большой клиентской базой, чтобы первым узнавать о самом «вкусном». Но это если по богатому решать вопрос.Если денег в обрез, а как правило в начале бизнеса так оно и есть ( и даже если ты думаешь , что это не так то ты ошибаешься ) , то есть и иные способы.

Во первых не всегда собственники бегут к агентам за помощью. Открою тайну - агенты любят брать комиссию с обеих сторон и говорить, что с другой стороны они не берут. Из за этого часто они сдают дольше чем это возможно. Во вторых собственники не все лентяи и особо активные ( понимая про во первых ) параллельно с работой агента сами во всю пытаются сдать помещение размещая объявления в интернете ( это АВИТО , ЦИАН и т.д. , что там местное у Вас есть) или вообще просто вешая банер на своем помещении с телефоном.

Надо облазать все сайты недвижимости и потом пешочком проехаться по всем «злачным» местам где бы ты хотел увидеть свой бизнес. Обязательно пешком, т.к. когда ты как и твои клиенты на своих двоих, то ты видишь перспективность места лучше чем проезжая на машине и даже выходя из нее , а также не пропускаешь те самые банеры.

Где не надо арендовывать помещение ?

В шаге от проходки не надо . Ты думаешь ты такой распрекрасный , вот поставил табличку и весь поток свернет вот в эту арку , вот за этот угол, на другую улицу - НЕ СВЕРНЕТ ! А ты будешь сидеть и печалиться гоняя мух по витрине . Люди жутко ленивые существа, лишний шаг не сделают , экономят время , энергию , да и ты еще не пуп земли чтобы тебя искать с собаками . Лень не даст им переться на второй этаж , спускаться в подвал . Помещение без витрин или хотя бы без окон уже подозрительно с точки зрения стоит ли туда идти клиенту ( не видно же снаружи что там за такое ).

Если ты себя все-таки загоняешь в цоколь или подвал , проверь, можешь ли ты повесить достойную рекламную вывеску или сосед сверху уже все занял ? Если занял , то ловить тебе тут вообще нечего. Проверь помещение на затапливаемость. Собственник не скажет что каждую весну тут все топит к черту, а будет уверять, что гидроизоляция в норме . Сырость, плесень и четкая полоса на стене от стоячей воды скажет тебе , что надо валить из этого помещения куда подальше.

Кстати если ты отважился забраться на второй этаж ( ну проходка гигантская подкупает иногда ) - убедись , что у собственника эта лестница как следует согласована. Обидно будет если ты займешь помещение, отремонтируешь, а потом лестницу демонтируют как незаконную конструкцию на фасаде. И кстати из двух зол выбирай путь вниз - клиент скорее спуститься на пять ступенек чем поднимется на пять ступенек в верх , это закон лени.

Глядя на помещение заранее подумай откуда будет загружаться товар ? На машине можно вообще сюда подъехать или тащить на горбу через три улицы ? Некоторые помещения вообще не приспособлены для подъезда машин . И я не говорю о наличии задней двери со двора. Если например вход один и он с центральной улицы то пока ты дойдешь с товаром до двери, твою машину просто эвакуируют.

Еще есть одна ловушка для тебя как будущего арендатора - это один вход на несколько помещений. Если там тамбур и направо сосед, налево ты то еще нормально, если там вход соседа, а твой в конце коридора то забудь о клиентах. Такая же «песня» зал в действующем заведении. Если надо пройти через кучу залов чтобы добраться до твоего , то клиент до тебя не дойдет - будь уверен.

Купить или арендовать ? Иногда так стоит вопрос. Написав посты про свой прошлый бизнес я прочитал кучу «экспертных» мнений в коментах по поводу того, что я облажался не скупив через кредиты эти помещения под магазины , а упорно продолжал их арендовывать. Ребят, доходность бизнеса недвижимости 10 % годовых, а розничного бизнеса на арендованной площади от 50 % годовых и выше. В аренду или в собственность выгоднее вкладывать свой ограниченный капитал ? А если еще и взять драконовские % за этот капитал , то становится ясно , что делать бизнес в недвижимости на свои копейки или беря кредит в банке категорически не выгодное занятие. Это скорее уже следующая стадия - инвестирование , о разнице бизнеса и инвестирования в свое время писал очень хорошо некто Роберт Киоски - почитайте кому интересно.

И еще есть один маленький шанс на успех с помещением ,это партнерство с арендодателем.

Не обязательно прямое , как например у некогда засветившегося ярко на Пикабу владельца заведения ПУМПОШКА.

Тут смотря какую цель преследует этот самый арендодатель. Если цель просто сдавать спокойно и получать свою денюжку радостно ее тратя раз в месяц, то это без вариантов - ищи деньги на аренду. Но есть категория арендодателей, которым аренда повышает капитализацию помещения. Пока у него нет арендодателя , помещение стоит одни деньги, но как находится арендатор, да еще и успешный, помещение с арендатором стоит дороже. И если это арендодатель цель которого выгодно продать помещение, тут возможно твой шанс раскатать его на всевозможные уступки. Но особо не обнадеживайся , ты пока ни кто, и придется быть очень убедительным, чтобы доказать , что именно ты как арендатор повысишь капитализацию его помещения в глазах покупателя. В идеале, если бы у тебя были бы к этому времени уже какие то торговые точки, то сделать это было бы проще.

И вот ты нашел и готов подписывать. Не будь бакланом, читай договор внимательно и подписывай если условия на твоей стороне. Не бойся отстаивать свои права.

Наверное стоит рассказать про некие моменты договора которые очень тебе помогут по жизни !

Договора обычно подписываются на 11 месяцев. Это тот срок, при котором по закону договор не подлежит регистрации в ФРС ( Федеральная Регистрационная палата ).

Как правило арендодатели не любят договора длиннее 11 месяцев, т.к. в случае если ты будешь не платежеспособен, то судебная тяжба с тобой может затянуться более чем эти 11 месяцев и его потери будут еще выше. Поэтому он, ссылаясь на то, что не зарегистрирована перепланировка, что что то там еще и как то там так , будет тебя убеждать , что не стоит связываться с договорами более 11 месяцев, да и они не подпишут такой договор принципиально.

Что делать в таком случае. Ведь через 11 месяцев, он может сдать твое помещение кому то другому, а не тебе и ты попадешь , на ремонт, переезд , да и вообще на 11 месяцев раскрутки этого бизнеса в этом месте.

Для этого отстаивай свои права как арендатора. Сейчас устойчивые арендаторы на вес золота и если он хочет быстрее сдать, то пойдет на некие подвижки ( только смотри не пережми, т.к. помни , что я выше говорил - недооцененные помещения долго на рынке не выставляются ).

Моменты которые неплохо было бы в договоре аренды пролабировать для себя :

- Договор на 364 дней вместо 11 месяцев - по закону регистрации обязательны договора от года, а год минус 1 день регистрировать не надо, а у тебя будет лишний месяц по договору аренды.

- Несколько договоров подряд на 11 месяцев ( или до года ). Ни кто не мешает сразу договорится на три года вперед и подписать 3 договора , два из которых будут из будущего.

- Драконовские условия для арендодателя при расторжения с тобой договора. Ну они прописывают депозиты и как правило этот депозит при досрочном расторжении тобой договора не возвращаются . Пусть при досрочном расторжении договора ( его не продлении ) арендодатель не только вернет депозит , а вернет его например в двойном или тройном размере . Это слегка охладит его пыл на желание сменить арендатора из жадности.

- Оплата аренды не за месяц вперед, а до третьего половину и до 18-го половину. Ну тут все просто . Вы экономите для себя 50 % месячной аренды платя не сразу за месяц вперед , а частями по пол месяца.

- Отсрочка по началу начисления арендной платы.Ну тут всегда надо торговаться. Вы тратите время на ремонт, какое то время идет раскрутка бизнеса. Всегда нормальные арендодатели дают 1-2 первых месяца бесплатной аренды, чтобы вы не съехали через три.

- Рассрочка по внесению депозита. Это страховка арендодателя. У меня не раз было что половину депозита я платил сразу, а вторую например через пол года. А за эти пол года на вторую половину депозита уже удавалось с этой точки заработать. Это как бы тоже уменьшает ваши начальные вложения.

Также не забудь определить в договоре какая из сторон за что платит по коммунальным расходам помещения по договору.

Это такие расходы как : электричество, горячая и холодная вода , газ , вывоз мусора, телефон, интернет. Я всегда выбивал условия, при которых электричество по счетчику, а остальное вопрос арендодателя. Это его помещение и его бизнес, все эти вопросы с УК или с водоканалом тот еще геморрой , только его тебе и не хватало до кучи !

И вот вы все изучили, помещение обнюхали вдоль и поперек и всеравно не можете для себя понять брать его или нет. Я знал ни одного человека которые на этом этапе так и оставались навсегда, т.к. решится вписаться в бизнес ( а он начинается с момента как ты подписал договор аренды ) очень сложно , ведь это переход к чему то новому и неизведанному, это пугает .

Парадокс ситуации заключается в том, что для себя вы по поводу этого помещения как раз то все уже решили знаете ответ, но мозг боится принимать решение.

Что я делал в такой ситуации чтобы разобраться в своем решении ?

Есть один очень забавный способ выяснить ваше мнение откинув влияние страха на него.

ОРЕЛ или РЕШКА. Но нет, не тупая случайность как обычно это выглядит.

Расскажу подробнее .

Берем три монетки, и говорим , что орел означает надо брать, решка да ну его в жопу.

Выпало чего больше из трех монет в броске считаем за орла или решку.

Кидаем монетки до тех пор пока чего то выпадет больше три раза - орлов или решек.

И вот тут кульминация. В момент когда происходит решающий бросок, ты уже знаешь что хочешь чтобы выпало. Результат этого броска уже не важен, чтобы ты не выкинул, ты уже все решил для себя и знаешь что бы ты хотел чтобы выпало , поэтому сделаешь так как хотел , а не как «карта легла». Выпадет не так, ты ощутишь разочарование , выпадет так будет радость и это и есть сигнал.

Не надо только упрощать церемонию. Вся эта движуха помогает принять решение с которым ты уже внутренне согласен убрав шелуху, что и есть важным достижением для тебя как предпринимателя.

Подведу итог сей главы . Экономия хороша, но за метры будь готов платить не маленькую аренду. Открывшись не в том месте , ты рискуешь увидеть прибыль НИКОГДА.

СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ - а у тебя на второй заход денег может и не найтись.

Если ты не откроешься вот прямо сейчас (пока есть еще порох в пороховницах) то не откроешься НИКОГДА.

Ваш Sova Alehsa