Ответ Kovalevan7 в «Ипотека»⁠⁠9

Сейчас пошла волна постов об ипотеке, а точнее - о том, как ипотеку противопоставляют постоянному съему жилья и преимуществах собственного приобретенного в ипотеку жилья перед съемным. И настроение постов в целом одинаковое - лучше вкладывать деньги в свое, чем снимать чужое, в конце у тебя останется квартира, а не шиш с маслом, и так далее.

Ответ меня побудил написать пост от @Kovalevan7, где он с цифрами "на пальцах" пытался объяснить выгоду от покупки собственного жилья. Получилось у него, честно говоря, не очень, так как при сравнении, для себя он сделал одни условия (квартира для проживания уже есть, новую можно брать на котловане и спокойно дожидаться постройки дома), для "оппонирующей" стороны - другие (своего жилья нет, снимать нужно с первого для), плюс не включил в расходы стоимость ремонта и обстановки новой квартиры. Это меня в целом задело за живое, так как я относительно недавно сам брал квартиру в ипотеку, и высчитывал возможные выгоды и потери на пару уровней глубже, чем он, и выводы относительно выгодности/невыгодности ипотеки и съема у меня получились другие.

Попробуем взять вводные упомянутого автора и исправить его просчеты и упрощения: у него общая стоимость квартиры со всеми переплатами получилась 3.44 млн, съем аналогичного жилья - 2.16 млн (18 тысяч на 120 месяцев), итого, по его мнению, купить свое жилье выйдет на 1.28 млн (или 11200 рублей в месяц) дороже, чем снимать его же 10 лет. Мы все-таки добавим год съема жилья в ожидании постройки дома, три месяца на работы по ремонту (итого 18тысяч на 15 месяцев) и хотя бы 500 тысяч рублей на собственно, ремонт и обстановку. Итого 4.21 млн за свою квартиру, и те же 2.16 млн за съем на 10 лет, разница - 2,05 миллиона, или 17100 рублей в месяц.

Также уравняем наших гипотетических товарищей в финансовых условиях - без этого мы и так все знаем, что 4 миллиона всяко лучше, чем 2. Дадим обоим по 600 тысяч рублей на первый взнос (как у автора в условиях), и второму товарищу добавим "лишних" откладываемых 17100 рублей в месяц, которые он не платит за ипотеку, потому что снимает квартиру. Включаем машину времени, и переносимся на 10 лет назад. Итак, 2011 год, один товарищ вкладывает 600 тысяч рублей в ипотечную покупку квартиры в доме на стадии котлована, а второй - идейный "съемщик", и просто кладет деньги в банк, скитаясь по съемным хатам.

Судя по данным из интернетов, средняя стоимость квадратного метра жилья в Железнодорожном (ближайшая к ЖК автора локация) в 2011 году составляла 78700 рублей, в 2021-м - уже 114900. То есть квартира, в 2011 стоившая 3.3 млн (берем заявленную ТС стоимость готовой квартиры), в 2021 будет стоить уже 4.82 млн. Итого, товарищ номер 1, вложив за 10 лет 3.44 миллиона рублей, подходит к 2021 году с погашенной ипотекой и собственной квартирой стоимостью в 4.82 миллиона рублей. В целом - неплохо.

Что же второй? Он, как уже упоминалось, кладет деньги в банк, и каждый месяц пополняет свою копилочку. Посчитаем для него сложный процент в первом попавшемся калькуляторе, а ставки по гипотетическим вкладам приравняем к ставке рефинансирования.

2011: кладет 600,000 на рублевый счет, пополняет ежемесячно на 17100, ставка 8%. В конце года имеет 846,000.

2012: кладет 846,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 8%. В конце - 1,112,000.

2013: кладет 1,112,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 8.25%. В конце - 1,403,000.

2014: кладет 1,403,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 8.25%. В конце - 1,720,000.

2015: кладет 1,720,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 8.25%. В конце - 2,063,000.

2016: кладет 2,063,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 10.5%. В конце - 2,489,000.

2017: кладет 2,489,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 9.25%. В конце - 2,926,000.

2018: кладет 2,926,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 7.5%. В конце - 3,348,000.

2019: кладет 3,348,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 7.0%. В конце - 3,785,000.

2020: кладет 3,785,000 на счет, пополнение на 17100, ставка 5.0%. В конце - 4,171,000.

И в 2021-м году у него в кармане будет без малого 4.2 миллиона рублей, несмотря на то, что еще 2.16 млн он потратил на съем жилья. 4.2 миллиона - хоть и поменьше, чем нынешняя цена квартиры первого товарища, но это точно далеко не "ничего за душой", как автор писал в комментариях к своему посту.

Ну а если товарищ-два решил копить деньги в долларах, будет еще интереснее. Стартовые условия те же - 600 тысяч рублей в начале и 17100 рублей пополнения в месяц. Среднегодовой курс - из гугла, средние годовые ставки по долларовым вкладам - оттуда же.

2011: Среднегодовой курс - 29.39. Он покупает $20415 на 600,000 рублей, и пополняет ежемесячно на 17,100 рублей, то есть на $582 по курсу, ставка по вкладу 4.9%. В конце года получает $27999.

2012: Среднегодовой курс - 31.07. Кладет $27999, ежемесячно пополняет на $550, ставка 4.4%. На конец года у него $35440.

2013: Среднегодовой курс - 31.85. Кладет $35440, ежемесячно пополняет на $537, ставка 3.1%. На конец года у него $42553.

2014: Среднегодовой курс - 38.47. Кладет $42553, ежемесячно пополняет на $445, ставка 3.2%. На конец года у него $48908.

2015: Среднегодовой курс - 61.29. Кладет $48908, ежемесячно пополняет на $279 (эх, курс), ставка 4.0%. На конец года у него $54032.

2016: Среднегодовой курс - 67.19. Кладет $54032, ежемесячно пополняет на $255, ставка 2.0%. На конец года у него $57956.

2017: Среднегодовой курс - 58.30. Кладет $57956, ежемесячно пополняет на $293, ставка 1.4%. На конец года у него $62018.

2018: Среднегодовой курс - 62.69. Кладет $62018, ежемесячно пополняет на $273, ставка 2.3%. На конец года у него $66497.

2019: Среднегодовой курс - 64.66. Кладет $66497, ежемесячно пополняет на $265, ставка 2.2%. На конец года у него $70922.

2020: Среднегодовой курс - 72.12. Кладет $70922, ежемесячно пополняет на $237, ставка 1.0%. На конец года у него $74255.

Итого, в 2021-м году у него на счете $74255, что по актуальному на сегодня курсу (76.17) составит 5.66 млн рублей. Вот это уже прямо вот намного больше, чем "ничего за душой", точнее - аж на 840 тысяч рублей больше, чем стоит квартира товарища номер 1. Уже совсем неплохо, правда?

Без сомнения, моя прикидка тоже очень приближенная и условная. Цифры усредненные, но тем не менее, насколько позволяют судить мои экономические познания - валидные. Конечно, квартира в другом городе могла за эти годы подорожать намного сильнее (в Казани, например - с 42 тысяч за метр в 2011 до 96 тысяч в 2021), и выигрыш первого товарища в стоимости жилья был бы ощутимо больше. Но и второй мог бы не просто класть деньги на депозит, а отправиться на фондовый рынок, купив долю в фонде S&P 500, и тоже получить более высокую доходность. Кому-то, безусловно, может тяжело даваться финансовая дисциплина, и копить деньги может быть крайне трудно, другой и думать не хочет о том, чтобы привязаться к конкретному дому и району - вот это уже действительно частности, и высказаться я хотел совсем не про них.

А про то, что хотя я тоже "ипотечник", а не "вкладчик-съемщик" (изрядную сумму денег я вложил в квартиру в Москве), мне абсолютно очевидно, что в среднем, при равных финансовых условиях (а не в "примерах из жизни" где один просто снимает квартиру, а другой по волшебству еще достает из кармана котлету на первый взнос, а потом еще 10-20-30к в месяц на "переплату" по ипотечному взносу относительно съема), ипотека уже отнюдь не выглядит супервыгодным и безоговорочно верным вариантом. И уж тем более при таких равных вводных не будет рисуемой некоторыми ипотечниками ситуации типа "вот у одного в итоге через 10 лет квартира, а у другого хрен с маслом". У обоих подходов есть и плюсы и минусы, и выбрать из них один универсально и абсолютно правильный - невозможно. "Ипотечникам" и "съемщикам" надо не друг перед другом выпендриваться, а считать и анализировать, тогда и наступит гармония и взаимопонимание.