Осмотр дома перед покупкой⁠⁠1

Недавно проводили осмотр  частного дома перед покупкой

Вводные данные

📍 КП Никольское-Лесное 2

💰 13 000 000 ₽

По документам все готово к продаже, но проектов нет, только эскизы, делал для себя и тд.

Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой

1. Крыша: Уклон в 6 раз меньше нормы

Первоначально была спроектирована плоская кровля по плите перекрытия с уклоном 2°, в процессе ее поменяли на деревянную и уложили профлистом, уклон не поменяли

Ну про плесень, влажность, пароизодяцию я даже не говорю, тут и так в десонтаж все

⚖️ Нарушен: СП 17.13330.2017 «Кровли»

Минимальный уклон кровли из профилированного листа должен составлять 12° (20%), а по факту 2°

💀 Последствия: При уклоне 2° вода стоит на крыше, стыки не герметичны, поэтому вода пойдет внутрь пирога кровли, как мы видим на фото, плесень уже пошла

💰 Цена исправления: от 1.5 млн ₽ (полная переделка).

2. Фасад: Трещины, брак монтажа и не защищенная пена

Плиты утеплителя наклеены без смещения, сетка торчит, пенопласт пожелтел от солнца, а пена разрушена

⚖️ Нарушен: СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные с наружными штукатурными слоями»

Плиты утеплителя следует устанавливать вплотную друг к другу с перевязкой вертикальных швов (разбежкой) не менее 100 мм.

На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы).

ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»

Наружный слой монтажного шва должен быть водонепроницаемым и стойким к воздействию УФ-облучения.

Пенный утеплитель должен быть защищен от воздействия света и осадков.

💀 Последствия: Если по этому утеплителю дальше продолжить работы, то трещины на фасаде появятся в первую же зиму (они уже есть). Разрушенный ультрафиолетом пенопласт потерял свои свойства.

💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, новый мокрый фасад, перемонтаж окон).

3. Кладка наружных стен

Пустые швы, толщина шва местами более 10 мм (вместо 2-3 мм), узкие вставки блоков, толщиной менее 100 мм.

⚖️ Нарушение: СТО 501-52-01-2007

Толщина швов при кладке из ячеистобетонных блоков на клее должна быть 2±1 мм.

Все швы должны быть полностью заполнены раствором.

💀 Последствия: Сквозное продувание стен, мостики холода, промерзание.

💰 Цена исправления: от 200к (Расшивка швов, инъектирование, доп. утепление., локальный демонтаж стен)

4. Внутренние перегородки: перемонтаж

Отсутствие перемычек, прогиб перемычек, коррозия, отсутствие армирования по оконными блоками, множественные трещины, отсутствует деформационный зазор

Опирание перегородĸи из ПГП на возведённую перегородĸу из газобетона, без переопирания на переĸрытие (общая высота более 6 м), в основании перегородĸи из ПГП сломанные блоĸи

⚖️ Нарушен: СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»

Пункты 9.40 - 9.70 Требование к креплению стен и перегородок к перекрытиям (анкеровка).

Отсутствие демпферного зазора (20-30 мм) приводит к тому, что при прогибе нагрузка передается на перегородку, и она лопается (что мы и видим на фото в отчете).

СТО НААГ 3.1-2013

Раздел 6 Конструирование стен

Раздел 7 Конструктивные решения несущих стен

Раздел 8 Конструктивные решения поэтажно опертых стен

💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (перемонтаж и усиление перегородок и стен).

5. Стяжка

Толщина стяжки над трубами теплого пола недостаточна. Не соблюден защитный слой, ориентировались на уже установленные оконные блоки.

⚖️ Нарушен: СП 29.13330.2011 «Полы»

Пункт 8.2: При расположении в стяжке трубопроводов их толщина над трубопроводами (в том числе электрическими кабелями) должна быть не менее 45 мм.

💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, перемонтаж окон).

🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 5 млн ₽ только на исправление ошибок.

За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.

Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.

Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт стройку века - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.

Там куча реальных советов и лайфхаков