257

Как составить договор на покупку квартиры и не лохануться

Прошлая часть про покупку квартиры неплохо зашла населению, поэтому следующий пост решил сделать прямым продолжением. Разберем, как правильно составить договор купли-продажи квартиры/дома. Повторюсь - крайне не рекомендуется использовать типовой договор, предлагаемый риэлторами, потому что написаны они обычно криво и косо, что порождает неясности. А это таит в себе опасность.


Чтобы снизить уровень опасности, учтите следующее:



Шаг 1. Делаем начальное оформление: в шапке пишем «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ/ДОМА», указываем город, дату подписания. Ничего сложного и необычного.



Шаг 2. Пишем участников сделки правильно: «Мы, такая-то такая-то, родившаяся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированная там-то и там-то, именуемая в дальнейшем продавец, и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то, именуемый в дальнейшем покупатель, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:…»


То есть: пишем полные ФИО, без сокращений, дату и место рождения, полные данные паспорта и полный адрес регистрации человека. Делается это с целью идентификации человека. Нормальный контрагент не станет протестовать против включения всех этих данных в договор.



Шаг 3. Далее можно и нужно каждый отдельный пункт договора нумеровать. В первом пункте пишем само существо договора, вокруг чего собственно весь сыр-бор: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект такой-то [пишем весь адрес, метраж, кадастровый номер, этажность всего дома и на каком из этажей находится квартира, в случае покупки дома указываем все характеристики участка, на котором дом находится].



Шаг 4. Пишем, на основании чего у продавца имеется право собственности на объект. Если договор купли-продажи, пишем дату и номер (если номер имеется), если судебный акт, то дату вынесения и вступления его в силу, а также суд. Короче, пишем все максимально подробно. Также отмечаем, что право собственности подтверждается Свидетельством о гос регистрации (с серией и номером и датой), либо Выпиской из ЕГРН (с серией и номером и датой).



Примечание. Не так давно в закон были внесены изменения. Теперь свидетельств о праве собственности не выдают; хотя старые действуют. Теперь для подтверждения права собственности запрашиваются Выписки из ЕГРН.



Шаг 5. Пишем цену. В рублях. Если обговаривали цену в валюте, пишите по курсу этой валюты и отметьте, что стороны договорились использовать курс, установленный на определенный день. Все цифры дублируем прописью. Напишите, что цена изменению не подлежит. Если вносилась какая-то предоплата, тоже отражаем это, причем в числах. Не забываем дублировать прописью.



Шаг 6. Пишем порядок оплаты. Сюда включим положения о банковской ячейке или аккредитиве. Подробнее расписывал в прошлом посте. Пишем, что деньги продавец получит после регистрации права собственности. Если оформляемся через ячейку, то нужно прямо прописать в этом пункте адрес отделения банка, а также то, что ключ остается у нас.


Также здесь нужно соблюсти и интересы продавца, поэтому отметим в договоре, что деньги продавец получит не позднее следующего рабочего дня после получения документов о переходе права собственности на руки. То есть включаем в текст свое обязательство о передаче ключа.



Шаг 7. Отдельно пишем, что у продавца на Объект не возникает залога. Этим положением мы меняем общее правило, установленное законом на случай проведения сделки с отсроченными платежами. А наша отсрочка на один рабочий день уже подпадает (как меня бесит это слово) под эту норму. Так мы получаем дополнительную гарантию.



Шаг 8. Здесь устанавливаем правило о том, что стороны должны незамедлительно после подписания договора и заключения договора с банком (на ячейку или аккредитив) представить договор и сопутствующие документы для гос регистрации перехода права собственности.


Также не забываем о продавце и ставим свое обязательство явиться за готовыми документами о переходе права собственности… мм.. допустим, в течение 2х дней. Если вот таких ремарок не делать, договор просто откажутся заключать.



Шаг 9. Пишем, что все действия по договору совершаются в условиях личного присутствия сторон/представителей. Делается это в том числе для того, чтобы... (Шаг 10).



Шаг 10. Пишем, что изъятие денег из ячейки подтверждается распиской продавца. Фраза в расписке о том, что лицо претензий не имеет, отваживает это самое лицо от возможных возбуханий в будущем.



Шаг 11. Прописываем состояние квартиры. Полностью: ремонт, перечень мебели, розеток, техники, включая сантехнику. А то были прецеденты. Отмечаем, что стоимость этого имущества уже включена в общую стоимость квартиры/дома, указанную при Шаге 5.


Сюда же пишем о том, что продавец подтверждает, что никто не зарегистрирован, никто правом пользования не обладает, в том числе в будущем; что объект обременений никаких не имеет (что нет залога, нет ареста, нет договоров, нет завещательных отказов и иных обременений (окончание важно, потому что подразумевает открытый перечень, а не только поименованные обременения)).


Если появится через пару лет зэк, этим пунктом можно будет продавца наказать.


Можно также дополнительно отметить, что продавец обязауется не ухудшать состояние объекта до момента передачи ключей от объекта покупателю.



Шаг 12. Пишем, что нет никаких задолженностей за коммуналку, капремонт и иных, включая налоговую задолженность. На всякий случай.



Шаг 13. Пишем порядок действий на случай включения задней передачи. Если что-то пойдет не так по вине одной из сторон, если откажется от сделки, то что за это будет. Неустойка там, или же ничего.


И пишем, что будет в случае, если регистрации перехода права не произойдет по не зависящим от сторон причинам. Тут можно написать просто, что происходит возврат полученного в ходе исполнения сделки, либо срок исполнения обязательств по договору соразмерно увеличивается (например, документы можно забрать не позднее одного рабочего дня после того, как огромный потоп будет устранен).


Этот пункт также даст гарантию на случай, например, если квартира сгорит, пока документы будут в Росреестре. Тогда продавец деньги должен вернуть (или мы просто вытаскиваем их из ячейки по правилам банка).



Шаг 14. Пишем про то, что если у стороны есть супруг, то сторона предоставляет нотариальное согласие этого супруга на совершение сделки. Либо пишем, что сторона не находится в браке.



Шаг 15. Пишем, что продавец обязуется не совершать с объектом иных сделок, в том числе сдавать его в наем, в пользование и иное.



Шаг 16. Пишем о том, что все риски и бремя права собственности покупатель несет с момента фактической передачи объекта, то есть с момента передачи ключей. Вкупе с Шагом 13 это также дополнительная гарантия.


Тут же можно отметить, что и за коммуналку и капремонт покупатель начинает платить только с момента фактической передачи. Но тут как договоритесь.



Шаг 17. Пишем, что фактическая передача объекта должна быть совершена незамедлительно (или, по крайней мере, не позднее следующего рабочего дня) после получения на руки документов о переходе прав собственности. Акт приёма-передачи лучше в договоре не упоминать, повторюсь; хотя подписывать его обязательно при передаче ключей.



Шаг 18. Почти всё. Пишем, что мы в здравом уме, обладаем полной дееспособностью, знаем содержание норм права, применяемым к фактически совершаемым нами действиям, а также то, что нет обстоятельств, которые вынуждают нас совершить эту сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Можем упомянуть статьи 166, 209-211, 454, 460, 549-558 Гражданского кодекса РФ, 34, 35, 36 Семейного кодекса РФ, 327 Уголовного кодекса РФ.



Шаг 19. Можем написать, что все споры стороны будут пытаться решить в досудебном порядке, но это если хотите. А так, пишем, что споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ. Например, так: «При не достижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами».



Шаг 20. Пишем, что договор составлен в трех экземплярах, на стольки-то страницах каждый.



Шаг 21. Делаем финальное оформление. Ставим места для подписей на каждой странице, а также пишем маленькую бумажку «Прошито и пронумеровано, имя, подпись, дата», которую приклеим на задней стороне договора после его прошивания.


Пишем, что договор вступает в силу после его подписания сторонами.


В конце подписи с полной расшифровкой.



Все! Договор содержит, как видите, много условий «на всякий случай» (на случай спора). Но они являются полезными и потому, что предотвращают человека от совершения глупостей.



Также спасибо некоторым комментаторам, которые внесли хорошие дополнения к предыдущему посту.


Итак, было отмечено также:

1. Запрашивайте справки о состоянии зарегистрированных людей архивного типа, а также справки о том, кто съехал по некоторым особым основаниям (срочники, зэки). Это справки Формы 9 и Формы 12.

2. Проверяйте, не находится ли продавец в состоянии банкротства. Проверить можно тут: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx

3. ЕГРН выписки будут содержать больше и более достоверную информацию. Я в шоке, что на сайте Росреестра онлайн могут быть представлены не соответствующие реальности сведения.

4. Проверяем лицо на исполнительное производство здесь: http://fssprus.ru/

5. Берем справку на продавца из дурки и нарко-диспансера. Это дополнительная гарантия.



P.S. Также повеселили в комментариях лица, являющиеся, видимо, риэлторами. Пригорело у них знатно, но при этом они сами почему-то пишут, что «как правило, проблем у нас не возникало», «в четырех из пяти случаев находим способ», «всегда находим выход из ситуации». А зачем добросовестному покупателю возникновение какой-то ситуации? Или зачем брать риск стать одним из пяти случаев?


Пост писался для того, чтобы люди могли максимально обезопасить себя при совершении такой купли-продажи. Отдельные же сделки с особенностями заслуживают отдельных постов.


Потому слюной брызгать в другом месте.

Найдены возможные дубликаты

+6
Спасибо большое за такой подробный пост. Как раз интересовалась подобной тематикой, поскольку предстоит покупка квартиры в РФ.
+3

Спасибо за полезную информацию! Знай я её пару лет назад, избежал бы многих проблем. Сохраню пост на будущее.

+3
Спасибо вам за информацию. Очень полезная.
+3
Вот огромнейшее спасибо автору. Всё в кучку собрал. Раньше даже ни малейшего понятия о таких сделках не имел.
+2

При использовании в сделке ячейки банка требовать договор на "поглядеть" - чтобы выяснить кто и как именно может вынуть деньги - буквально на днях столкнулись со случаем когда покупатель дачи арендующий ячейку, куда он должен был положить деньги, в договоре хранения был указан как единственное "лицо имеющее право доступа" причем без всяких условий и наличия при нем другой стороны сделки или их представителей.

То есть фактически покупатель мог просто получить документы и забрать деньги назад.

Вряд ли это было мошенничество - договор согласились подправить без всяких проблем - но тем не менее. Недвижимость это такая тема что лучше иногда перебдеть, чем недобдеть.

+2
Ну чё то прям много заморочек с ячейками, по факту дай бог 1 из 100 ,если не из 1000( 9 из 10 ипотечные и с перечислением на счет продавца), сделок так проходит. Ну и пунктиков нескольких не хватает: о том кто в данный момент стоит/не стоит на рег. учете и когда обязуется выписаться, ещё пункт о том что этот пункт является актом приема-передачи))) пунктик с перечислением статей ГК РФ, там их много в зависимости от нюансов сделки. Да и очень много зависит от участия сторонних организаций будь то банк(ипотека) или ПФР(мат.кап.), органы опеки, количество участников сделки ( если идёт отчуждение долей или участвуют несовершеннолетние сделка перед регистрацией в росреестре заверяется у нотариуса а это доп. расходы по-моему 0,5% от кадастровой стоимости) И вообще, как говорил, нюансов много, не все риэлторы(юристы) черти позорные, есть действительно те кто не зря свой хлеб есть.
А так автор молодец- всё по делу!!!
Пы.Сы ни риэлтор я)))
+1
Здравствуйте, а можно образец грамотно составленного договора купли-продажи по выше указанным пунктам, не сочтите за наглость просто юридически не подкован (
+1

Спасибо за подробный пост! В виду того что на этой неделе у нас состоится сделка купли-продажи прошу вас дать ссылку на образец договора. Буду очень благодарен.

+1

Смутил пункт о получении денег после регистрации права. Когда мы покупали квартиру - оплата была после сдачи документов в регпалату, но до выдачи свидетельства, т.е. продавец доносил бумагу о том, что деньги полностью получил и только после этого возобновлялась регистрация. Если подобной бумаги не приносилось - сделка уходила на приостановку до момента окончательного расчета. Но это лет 10 назад так было.

А как в данном случае поступать, если покупатель не исполняет свои обязательства, допустим отдал сумму не полностью? Свидетельство-то он получил уже. Только через суд? Или как от подобной ситуации максимально возможно обезопасить продавца в данном случае?

раскрыть ветку 4
+1
С банковской ячейкой такая ситуация исключена - продавец и сотрудник банка проверяют, полная ли сумма кладется в ячейку.
раскрыть ветку 2
+1

А забрать деньги из ячейки можно только при предъявлении (кроме договора на ячейку)  зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, я так понимаю? И присутствие покупателя при этом уже не требуется, так?

раскрыть ветку 1
0

2017. Банк ВТБ 24. Ипотека. Расчет с продавцом осуществлен только после получения документов из рег. палаты. В случае недобросовестности покупателя действуют штрафные санкции, после этого возможно расторжение через суд.

+1

Где ты был на прошлой неделе...Моя 2к отдала за пакет документов.

0

благодарю!

0

@Cale, доброго! Сейчас нахожусь в стадии покупки квартиры. Дом сдается! На квартире обременение 1800 ипотеки в Сбере! Хотели сначала, чтобы я перекрыл ипотеку, потом после снятия обременения переходим на "чистую" сделку! Отказался! Теперь предлагают внести 30к залога, они гасят 5 ноября ипотеку, снимают обременение - выходим на сделку! но! Предлагают деньги с ячейки вытащить до вступления мной в собственность, не является ли подобная ситуация опасной для меня? Каким образом тогда вернее заключить договор(ы)? Залог передавать в присутствии третьего лица? Как то нужно это все документировать? Буду благодарен, если посоветуете

0

Надо запомнить

0
Автор, ты забыл самое главное прописать - ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА! Без нее все твои "незамедлительно" гроша ломаного не стоят.
Очень много юридического мусора:
В 2017 зачем сумму прописью прописывать?
Абз 2 П.11 - если а договоре прописано, что зека нет, а он таки есть, единственный вариант решить проблему через продавца - просить в суде расторгнуть договор. Но никто это не делает, потому что квартира, хоть и проблемная, гораздо лучше неясных перспектив взыскания ее стоимости у продавца. Мертвый пункт
П.12 - то же самое, но тут нужно просто добавить ответственность продавца, если такие приколы обнаружатся. Например, оставил хату с долгом рубль за коммуналку - заплати 3 покупателю.
П.15 - а ответственность где?
П.17 - опять ответственность. И почему это "акт приема-передачи лучше не упоминать"? Если вы планируете его подписывать, то упоминать нужно, что бы в случае чего вторая сторона не начала ссылаться на какой-нибудь неявный пункт и говорить что договор имеет силу акта.
П.18 юридический мусор для придания внушительности тексту. Если нотариус печать поставил бы, то это имело бы какое-то значение.
А вы умеете удивлять - я впервые вижу,что бы сюда еше и УК приплетали.
П.19 опять мусор, дело подсудно общей юрисдикции (если продаван и покупатель не юрики), а там эти оговорки не действуют
П.20 аналогично
П.21 маленькая бумажка нужна, если текст на нескольких страницах, а подписывать каждую лень. В этом случае ее нужно не просто сзади приклеить на заднюю сторону, а СКЛЕИТЬ все листы так, что бы нельзя было какой-нибудь подменить. Если вы подписываете каждый лист, то этого не требуется.
К тому же, грамотный договор влазит на один лист с 2х сторон (если нет 10 человек с каждой из сторон), в этом случае даже подписывать его нужно 1 раз.
раскрыть ветку 5
+2
Как же вы надоели :).
Во-первых, сразу бросилось в глаза. Грамотный договор на один лист не войдёт! Ну что за тупизна.
Во-вторых, писать цифры прописью нужно затем же, зачем и в 2016, в 2018 и наверное в 2050. Нужно подтвердить, что не произошло опечатки.
Далее. Зэк. Нет, это не единственный вариант. И нет, некоторые так делают.
Далее коммуналка. Ну опять тупо. Никто такой договор не заключит.
Далее. Акт приёма передачи. Не упоминать, потому что его придётся сдавать в Росреестр уже подписанный. А это риск для покупателя, что он подписан. По понятным причинам.
Про последующие пункты даже смысла не вижу отвечать, все и так понятно.
Вы написали один из самых тупых комментариев ever
раскрыть ветку 4
+1
1) еще как войдет, если его писать 12 шрифтом и не растягивать абзацы на пару строк. И если не вписывать туда юридический мусор для красоты - как например переписывают нормы закона (нахуя, они и так действуют), статьи закона (туда же) и хуеву тучу обязательств без ответственности.
2) цифры раньше прописывали не для избежания опечаток (какие нахер опечатки в договоре на пару миллионов), а что бы туда вручную лишнюю цифру не дописали, когда договор писался вручную. Сейчас все печатают, и необходимость отпала.
3) зек не единственный вариант, да. Но выписать зека по суду гораздо дешевле и проще, чем расторгать договор и просить у продавца деньги назад. Как правило, требовать назад уже нечего.
4) нормальные люди заключают.
5) росреестр не берет акт приема - передачи, не надо его туда сдавать. Ты сам то документы хоть раз подавал?

Дядя, если бы ты учился на юрфаке, то знал бы, что если за нарушение правила не установлена ответственность, то это правило не действует. Логично, правда?
раскрыть ветку 2
0

Вопрос по фабуле договора. Это я про "и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то".
Я продаю одну квартиру и покупаю другую. Риэлторы требуют сняться с регистрационного учета по той квартире, что я продаю, ДО сделки. Как в договор на приобретаемую квартиру впишут мою регистрацию, когда я буду бомжом буду снят с учета?

-6
Комментарий удален. Причина: данный аккаунт был удалён
раскрыть ветку 5
+3

ну да. адекватный покупатель должен рискнуть оспариванием сделки по недееспособности продавца, возвратом квартиры и получением денег обратно по половине пенсии продавца в месяц. и нет, наличие водительского не гарантирует то, что человек дееспособен.

раскрыть ветку 4
0
Комментарий удален. Причина: данный аккаунт был удалён
раскрыть ветку 1
-3
Дело в том, что подобных справок можно придумать еще штук 20 - например, справку из полиции о том что продавец за мошенничество не привлекался:) хотите 100% безопасности? Тогда:
1) го оформляться к нотариусу
2) оформляйте титулярное страхование сделки.
раскрыть ветку 1
ещё комментарии
Похожие посты
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: