258

Как составить договор на покупку квартиры и не лохануться

Прошлая часть про покупку квартиры неплохо зашла населению, поэтому следующий пост решил сделать прямым продолжением. Разберем, как правильно составить договор купли-продажи квартиры/дома. Повторюсь - крайне не рекомендуется использовать типовой договор, предлагаемый риэлторами, потому что написаны они обычно криво и косо, что порождает неясности. А это таит в себе опасность.


Чтобы снизить уровень опасности, учтите следующее:



Шаг 1. Делаем начальное оформление: в шапке пишем «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ/ДОМА», указываем город, дату подписания. Ничего сложного и необычного.



Шаг 2. Пишем участников сделки правильно: «Мы, такая-то такая-то, родившаяся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированная там-то и там-то, именуемая в дальнейшем продавец, и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то, именуемый в дальнейшем покупатель, совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:…»


То есть: пишем полные ФИО, без сокращений, дату и место рождения, полные данные паспорта и полный адрес регистрации человека. Делается это с целью идентификации человека. Нормальный контрагент не станет протестовать против включения всех этих данных в договор.



Шаг 3. Далее можно и нужно каждый отдельный пункт договора нумеровать. В первом пункте пишем само существо договора, вокруг чего собственно весь сыр-бор: «Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект такой-то [пишем весь адрес, метраж, кадастровый номер, этажность всего дома и на каком из этажей находится квартира, в случае покупки дома указываем все характеристики участка, на котором дом находится].



Шаг 4. Пишем, на основании чего у продавца имеется право собственности на объект. Если договор купли-продажи, пишем дату и номер (если номер имеется), если судебный акт, то дату вынесения и вступления его в силу, а также суд. Короче, пишем все максимально подробно. Также отмечаем, что право собственности подтверждается Свидетельством о гос регистрации (с серией и номером и датой), либо Выпиской из ЕГРН (с серией и номером и датой).



Примечание. Не так давно в закон были внесены изменения. Теперь свидетельств о праве собственности не выдают; хотя старые действуют. Теперь для подтверждения права собственности запрашиваются Выписки из ЕГРН.



Шаг 5. Пишем цену. В рублях. Если обговаривали цену в валюте, пишите по курсу этой валюты и отметьте, что стороны договорились использовать курс, установленный на определенный день. Все цифры дублируем прописью. Напишите, что цена изменению не подлежит. Если вносилась какая-то предоплата, тоже отражаем это, причем в числах. Не забываем дублировать прописью.



Шаг 6. Пишем порядок оплаты. Сюда включим положения о банковской ячейке или аккредитиве. Подробнее расписывал в прошлом посте. Пишем, что деньги продавец получит после регистрации права собственности. Если оформляемся через ячейку, то нужно прямо прописать в этом пункте адрес отделения банка, а также то, что ключ остается у нас.


Также здесь нужно соблюсти и интересы продавца, поэтому отметим в договоре, что деньги продавец получит не позднее следующего рабочего дня после получения документов о переходе права собственности на руки. То есть включаем в текст свое обязательство о передаче ключа.



Шаг 7. Отдельно пишем, что у продавца на Объект не возникает залога. Этим положением мы меняем общее правило, установленное законом на случай проведения сделки с отсроченными платежами. А наша отсрочка на один рабочий день уже подпадает (как меня бесит это слово) под эту норму. Так мы получаем дополнительную гарантию.



Шаг 8. Здесь устанавливаем правило о том, что стороны должны незамедлительно после подписания договора и заключения договора с банком (на ячейку или аккредитив) представить договор и сопутствующие документы для гос регистрации перехода права собственности.


Также не забываем о продавце и ставим свое обязательство явиться за готовыми документами о переходе права собственности… мм.. допустим, в течение 2х дней. Если вот таких ремарок не делать, договор просто откажутся заключать.



Шаг 9. Пишем, что все действия по договору совершаются в условиях личного присутствия сторон/представителей. Делается это в том числе для того, чтобы... (Шаг 10).



Шаг 10. Пишем, что изъятие денег из ячейки подтверждается распиской продавца. Фраза в расписке о том, что лицо претензий не имеет, отваживает это самое лицо от возможных возбуханий в будущем.



Шаг 11. Прописываем состояние квартиры. Полностью: ремонт, перечень мебели, розеток, техники, включая сантехнику. А то были прецеденты. Отмечаем, что стоимость этого имущества уже включена в общую стоимость квартиры/дома, указанную при Шаге 5.


Сюда же пишем о том, что продавец подтверждает, что никто не зарегистрирован, никто правом пользования не обладает, в том числе в будущем; что объект обременений никаких не имеет (что нет залога, нет ареста, нет договоров, нет завещательных отказов и иных обременений (окончание важно, потому что подразумевает открытый перечень, а не только поименованные обременения)).


Если появится через пару лет зэк, этим пунктом можно будет продавца наказать.


Можно также дополнительно отметить, что продавец обязауется не ухудшать состояние объекта до момента передачи ключей от объекта покупателю.



Шаг 12. Пишем, что нет никаких задолженностей за коммуналку, капремонт и иных, включая налоговую задолженность. На всякий случай.



Шаг 13. Пишем порядок действий на случай включения задней передачи. Если что-то пойдет не так по вине одной из сторон, если откажется от сделки, то что за это будет. Неустойка там, или же ничего.


И пишем, что будет в случае, если регистрации перехода права не произойдет по не зависящим от сторон причинам. Тут можно написать просто, что происходит возврат полученного в ходе исполнения сделки, либо срок исполнения обязательств по договору соразмерно увеличивается (например, документы можно забрать не позднее одного рабочего дня после того, как огромный потоп будет устранен).


Этот пункт также даст гарантию на случай, например, если квартира сгорит, пока документы будут в Росреестре. Тогда продавец деньги должен вернуть (или мы просто вытаскиваем их из ячейки по правилам банка).



Шаг 14. Пишем про то, что если у стороны есть супруг, то сторона предоставляет нотариальное согласие этого супруга на совершение сделки. Либо пишем, что сторона не находится в браке.



Шаг 15. Пишем, что продавец обязуется не совершать с объектом иных сделок, в том числе сдавать его в наем, в пользование и иное.



Шаг 16. Пишем о том, что все риски и бремя права собственности покупатель несет с момента фактической передачи объекта, то есть с момента передачи ключей. Вкупе с Шагом 13 это также дополнительная гарантия.


Тут же можно отметить, что и за коммуналку и капремонт покупатель начинает платить только с момента фактической передачи. Но тут как договоритесь.



Шаг 17. Пишем, что фактическая передача объекта должна быть совершена незамедлительно (или, по крайней мере, не позднее следующего рабочего дня) после получения на руки документов о переходе прав собственности. Акт приёма-передачи лучше в договоре не упоминать, повторюсь; хотя подписывать его обязательно при передаче ключей.



Шаг 18. Почти всё. Пишем, что мы в здравом уме, обладаем полной дееспособностью, знаем содержание норм права, применяемым к фактически совершаемым нами действиям, а также то, что нет обстоятельств, которые вынуждают нас совершить эту сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Можем упомянуть статьи 166, 209-211, 454, 460, 549-558 Гражданского кодекса РФ, 34, 35, 36 Семейного кодекса РФ, 327 Уголовного кодекса РФ.



Шаг 19. Можем написать, что все споры стороны будут пытаться решить в досудебном порядке, но это если хотите. А так, пишем, что споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ. Например, так: «При не достижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами».



Шаг 20. Пишем, что договор составлен в трех экземплярах, на стольки-то страницах каждый.



Шаг 21. Делаем финальное оформление. Ставим места для подписей на каждой странице, а также пишем маленькую бумажку «Прошито и пронумеровано, имя, подпись, дата», которую приклеим на задней стороне договора после его прошивания.


Пишем, что договор вступает в силу после его подписания сторонами.


В конце подписи с полной расшифровкой.



Все! Договор содержит, как видите, много условий «на всякий случай» (на случай спора). Но они являются полезными и потому, что предотвращают человека от совершения глупостей.



Также спасибо некоторым комментаторам, которые внесли хорошие дополнения к предыдущему посту.


Итак, было отмечено также:

1. Запрашивайте справки о состоянии зарегистрированных людей архивного типа, а также справки о том, кто съехал по некоторым особым основаниям (срочники, зэки). Это справки Формы 9 и Формы 12.

2. Проверяйте, не находится ли продавец в состоянии банкротства. Проверить можно тут: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx

3. ЕГРН выписки будут содержать больше и более достоверную информацию. Я в шоке, что на сайте Росреестра онлайн могут быть представлены не соответствующие реальности сведения.

4. Проверяем лицо на исполнительное производство здесь: http://fssprus.ru/

5. Берем справку на продавца из дурки и нарко-диспансера. Это дополнительная гарантия.



P.S. Также повеселили в комментариях лица, являющиеся, видимо, риэлторами. Пригорело у них знатно, но при этом они сами почему-то пишут, что «как правило, проблем у нас не возникало», «в четырех из пяти случаев находим способ», «всегда находим выход из ситуации». А зачем добросовестному покупателю возникновение какой-то ситуации? Или зачем брать риск стать одним из пяти случаев?


Пост писался для того, чтобы люди могли максимально обезопасить себя при совершении такой купли-продажи. Отдельные же сделки с особенностями заслуживают отдельных постов.


Потому слюной брызгать в другом месте.

Найдены возможные дубликаты

+6
Спасибо большое за такой подробный пост. Как раз интересовалась подобной тематикой, поскольку предстоит покупка квартиры в РФ.
+3

Спасибо за полезную информацию! Знай я её пару лет назад, избежал бы многих проблем. Сохраню пост на будущее.

+3
Спасибо вам за информацию. Очень полезная.
+3
Вот огромнейшее спасибо автору. Всё в кучку собрал. Раньше даже ни малейшего понятия о таких сделках не имел.
+2

При использовании в сделке ячейки банка требовать договор на "поглядеть" - чтобы выяснить кто и как именно может вынуть деньги - буквально на днях столкнулись со случаем когда покупатель дачи арендующий ячейку, куда он должен был положить деньги, в договоре хранения был указан как единственное "лицо имеющее право доступа" причем без всяких условий и наличия при нем другой стороны сделки или их представителей.

То есть фактически покупатель мог просто получить документы и забрать деньги назад.

Вряд ли это было мошенничество - договор согласились подправить без всяких проблем - но тем не менее. Недвижимость это такая тема что лучше иногда перебдеть, чем недобдеть.

+2
Ну чё то прям много заморочек с ячейками, по факту дай бог 1 из 100 ,если не из 1000( 9 из 10 ипотечные и с перечислением на счет продавца), сделок так проходит. Ну и пунктиков нескольких не хватает: о том кто в данный момент стоит/не стоит на рег. учете и когда обязуется выписаться, ещё пункт о том что этот пункт является актом приема-передачи))) пунктик с перечислением статей ГК РФ, там их много в зависимости от нюансов сделки. Да и очень много зависит от участия сторонних организаций будь то банк(ипотека) или ПФР(мат.кап.), органы опеки, количество участников сделки ( если идёт отчуждение долей или участвуют несовершеннолетние сделка перед регистрацией в росреестре заверяется у нотариуса а это доп. расходы по-моему 0,5% от кадастровой стоимости) И вообще, как говорил, нюансов много, не все риэлторы(юристы) черти позорные, есть действительно те кто не зря свой хлеб есть.
А так автор молодец- всё по делу!!!
Пы.Сы ни риэлтор я)))
+1
Здравствуйте, а можно образец грамотно составленного договора купли-продажи по выше указанным пунктам, не сочтите за наглость просто юридически не подкован (
+1

Смутил пункт о получении денег после регистрации права. Когда мы покупали квартиру - оплата была после сдачи документов в регпалату, но до выдачи свидетельства, т.е. продавец доносил бумагу о том, что деньги полностью получил и только после этого возобновлялась регистрация. Если подобной бумаги не приносилось - сделка уходила на приостановку до момента окончательного расчета. Но это лет 10 назад так было.

А как в данном случае поступать, если покупатель не исполняет свои обязательства, допустим отдал сумму не полностью? Свидетельство-то он получил уже. Только через суд? Или как от подобной ситуации максимально возможно обезопасить продавца в данном случае?

раскрыть ветку 4
+1
С банковской ячейкой такая ситуация исключена - продавец и сотрудник банка проверяют, полная ли сумма кладется в ячейку.
раскрыть ветку 2
+1

А забрать деньги из ячейки можно только при предъявлении (кроме договора на ячейку)  зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, я так понимаю? И присутствие покупателя при этом уже не требуется, так?

раскрыть ветку 1
0

2017. Банк ВТБ 24. Ипотека. Расчет с продавцом осуществлен только после получения документов из рег. палаты. В случае недобросовестности покупателя действуют штрафные санкции, после этого возможно расторжение через суд.

+1

Спасибо за подробный пост! В виду того что на этой неделе у нас состоится сделка купли-продажи прошу вас дать ссылку на образец договора. Буду очень благодарен.

+1

Где ты был на прошлой неделе...Моя 2к отдала за пакет документов.

0

@Cale, доброго! Сейчас нахожусь в стадии покупки квартиры. Дом сдается! На квартире обременение 1800 ипотеки в Сбере! Хотели сначала, чтобы я перекрыл ипотеку, потом после снятия обременения переходим на "чистую" сделку! Отказался! Теперь предлагают внести 30к залога, они гасят 5 ноября ипотеку, снимают обременение - выходим на сделку! но! Предлагают деньги с ячейки вытащить до вступления мной в собственность, не является ли подобная ситуация опасной для меня? Каким образом тогда вернее заключить договор(ы)? Залог передавать в присутствии третьего лица? Как то нужно это все документировать? Буду благодарен, если посоветуете

0

Надо запомнить

0

благодарю!

0
Автор, ты забыл самое главное прописать - ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА! Без нее все твои "незамедлительно" гроша ломаного не стоят.
Очень много юридического мусора:
В 2017 зачем сумму прописью прописывать?
Абз 2 П.11 - если а договоре прописано, что зека нет, а он таки есть, единственный вариант решить проблему через продавца - просить в суде расторгнуть договор. Но никто это не делает, потому что квартира, хоть и проблемная, гораздо лучше неясных перспектив взыскания ее стоимости у продавца. Мертвый пункт
П.12 - то же самое, но тут нужно просто добавить ответственность продавца, если такие приколы обнаружатся. Например, оставил хату с долгом рубль за коммуналку - заплати 3 покупателю.
П.15 - а ответственность где?
П.17 - опять ответственность. И почему это "акт приема-передачи лучше не упоминать"? Если вы планируете его подписывать, то упоминать нужно, что бы в случае чего вторая сторона не начала ссылаться на какой-нибудь неявный пункт и говорить что договор имеет силу акта.
П.18 юридический мусор для придания внушительности тексту. Если нотариус печать поставил бы, то это имело бы какое-то значение.
А вы умеете удивлять - я впервые вижу,что бы сюда еше и УК приплетали.
П.19 опять мусор, дело подсудно общей юрисдикции (если продаван и покупатель не юрики), а там эти оговорки не действуют
П.20 аналогично
П.21 маленькая бумажка нужна, если текст на нескольких страницах, а подписывать каждую лень. В этом случае ее нужно не просто сзади приклеить на заднюю сторону, а СКЛЕИТЬ все листы так, что бы нельзя было какой-нибудь подменить. Если вы подписываете каждый лист, то этого не требуется.
К тому же, грамотный договор влазит на один лист с 2х сторон (если нет 10 человек с каждой из сторон), в этом случае даже подписывать его нужно 1 раз.
раскрыть ветку 5
+2
Как же вы надоели :).
Во-первых, сразу бросилось в глаза. Грамотный договор на один лист не войдёт! Ну что за тупизна.
Во-вторых, писать цифры прописью нужно затем же, зачем и в 2016, в 2018 и наверное в 2050. Нужно подтвердить, что не произошло опечатки.
Далее. Зэк. Нет, это не единственный вариант. И нет, некоторые так делают.
Далее коммуналка. Ну опять тупо. Никто такой договор не заключит.
Далее. Акт приёма передачи. Не упоминать, потому что его придётся сдавать в Росреестр уже подписанный. А это риск для покупателя, что он подписан. По понятным причинам.
Про последующие пункты даже смысла не вижу отвечать, все и так понятно.
Вы написали один из самых тупых комментариев ever
раскрыть ветку 4
+1
1) еще как войдет, если его писать 12 шрифтом и не растягивать абзацы на пару строк. И если не вписывать туда юридический мусор для красоты - как например переписывают нормы закона (нахуя, они и так действуют), статьи закона (туда же) и хуеву тучу обязательств без ответственности.
2) цифры раньше прописывали не для избежания опечаток (какие нахер опечатки в договоре на пару миллионов), а что бы туда вручную лишнюю цифру не дописали, когда договор писался вручную. Сейчас все печатают, и необходимость отпала.
3) зек не единственный вариант, да. Но выписать зека по суду гораздо дешевле и проще, чем расторгать договор и просить у продавца деньги назад. Как правило, требовать назад уже нечего.
4) нормальные люди заключают.
5) росреестр не берет акт приема - передачи, не надо его туда сдавать. Ты сам то документы хоть раз подавал?

Дядя, если бы ты учился на юрфаке, то знал бы, что если за нарушение правила не установлена ответственность, то это правило не действует. Логично, правда?
раскрыть ветку 2
0

Вопрос по фабуле договора. Это я про "и такой-то такой-то, родившийся там-то и тогда-то, паспорт серия номер, кем и когда выдан с кодом подразделения, зарегистрированный там-то и там-то".
Я продаю одну квартиру и покупаю другую. Риэлторы требуют сняться с регистрационного учета по той квартире, что я продаю, ДО сделки. Как в договор на приобретаемую квартиру впишут мою регистрацию, когда я буду бомжом буду снят с учета?

-6
Комментарий удален. Причина: данный аккаунт был удалён
раскрыть ветку 5
+3

ну да. адекватный покупатель должен рискнуть оспариванием сделки по недееспособности продавца, возвратом квартиры и получением денег обратно по половине пенсии продавца в месяц. и нет, наличие водительского не гарантирует то, что человек дееспособен.

раскрыть ветку 4
0
Комментарий удален. Причина: данный аккаунт был удалён
раскрыть ветку 1
-3
Дело в том, что подобных справок можно придумать еще штук 20 - например, справку из полиции о том что продавец за мошенничество не привлекался:) хотите 100% безопасности? Тогда:
1) го оформляться к нотариусу
2) оформляйте титулярное страхование сделки.
раскрыть ветку 1
ещё комментарии
Похожие посты
2077

Мануал по покупке квартиры

Специально для @pikabushnik87 и неизвестно откуда появившимся 13 подписчикам. Кто вы, читающие мою графоманию? Не плюсов ради, поэтому без рейтинга. Если поможет кому-то еще - буду рад. Итак начнем.


ЭТАП 1: Выбираем объект.

Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор – это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет - личное дело каждого. Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.


На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.


ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов

Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:

1) Адрес, метраж, и иные характеристики – они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.

2) Собственник – он должен совпадать с продавцом.

3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если приватизация - нужно выяснить, кто от приватизации отказался, поскольку такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире и выселить его нельзя даже через суд. Если судебный акт - просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.

4) Обременения – не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.


Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки


Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое – надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе – спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?


Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается – явно что-то с квартирой не чисто.


Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.


Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета. Судиться с ними придется вам.


Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов за услуги ЖКХ, налоги – это вам тоже нафиг не нужно.


Если в сделке участвует престарелые - обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние - заключение органа опеки.


Проверяем личность продавца.

1. Сайт ФССП - долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на недвижке может быть обременение)

3. Сайт МВД - проверить действительный ли паспорт продавца.

4. Сайт ГАС правосудие - ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.

5. Сайт Арб. суда. - КАД арбитр - смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть - ахтунг.

6. Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс - https://bankrot.fedresurs.ru

7. Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца - смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.

8. Реестр залогов - https://www.reestr-zalogov.ru

9. Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК - раздел розыск - может продавец в розыске - нам это тоже не нужно.

10. Реестр наследственных дел - https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/


ЭТАП 3: Переходим к сделке.

Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:


Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку – договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.


Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу - договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.


Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса - он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.


Если продавец не согласен – шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.


Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу – за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя – составьте нормальный договор.


Если вариант текста договора составлял продавец – однозначно несем его на проверку грамотному юристу.


Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.


ЭТАП 4: Оплата

Здесь опишу два варианта - ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.


Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку - озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.


Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.


С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.


Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели – за безопасность надо платить.


Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.


Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.


Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности.


ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.

Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:

1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО

2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)

3. Квитанцию об оплате государственной пошлины

4. Паспорта

5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах

6. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.


После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.


Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ – не скажу, т.к не помню,но чуть дольше.


После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.


Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.


Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.


Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Подписываете акт приема-передачи.


Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и однозначно, ведь так?


Далее отправляете продавца на 4 буквы -  в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.


Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки. Можно выдохнуть.


Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал – он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!


Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь. Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке где один покупает и одновременно продает при этом в сделке участвуют малолетки плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.


Всем спасибо и успехов!

Показать полностью
42

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства

Всем привет! Я юрист и одна из основных моих специализаций - это наследственное право. Я подготовил серию тем, которые хочу раскрыть в ряде постов.

Мой первый пост был посвящен видам наследственного имущества, вот он по ссылке.

Вспомним, что наследственным имуществом признаются:
- вещи, в том числе деньги и ценные бумаги;
- вещные права и права на имущество, не оформленное надлежащим образом наследодателем при жизни;
- долговые обязательства...
Зацикливаться на видах более не будем, этот пост про документы.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Хоть я и написал, что зацикливаться на видах имущества не будем, я думаю удобнее будет понимать какие документы надо на наследственное имущество, если всё-таки распределить наследство на группы. Итак...

Деньги.
Наличка. Это очень спорный момент и лежит исключительно на совести наследников. Если у деда в подушке были деньги и кто-то из наследников их нашел при наличии других наследников и присвоил их себе... Ну, формально, вплоть до состава преступления. А de facto - сложно доказуемо: "да и не хранил он деньги в подушке", "деньги хранил в подушке, да не в той", "да и вообще не было никакого деда, wake up, neo, ti obos...".
А так, по закону, тот кто нашел деньги умершего, дай бог ему здоровья, должен отдать эти деньги нотариусу, чтобы нотариус присвоил их себе положил эти деньги на депозит и потом, когда придет время распределять наследство, распределил их между наследниками пропорционально их долям.

На своей практике я не встречал деление наличных денег указанным способом. Всегда все делили либо по договоренности без нотариуса (по-братски), либо единолично (не по-братски).

Счета, вклады, депозиты. Тут все просто, если у вас на руках есть сберегательная книжка, либо договор на открытие вклада, либо просто информация о том, в каких банках (и финансовых организациях) у наследодателя были деньги, то каких-либо проблем не возникнет. Указанные документы, либо информация, представляются нотариусу, который, в свою очередь, формирует и направляет нотариальный запрос в указанные Вами финансовые организации о наличии у наследодателя всех счетов, вкладов, иных сбережений. Так же данный запрос нотариус может направить в налоговую. Как правило нотариус делает такие запросы не по своей инициативе, а только по просьбе наследников. Ответ на запрос придет непосредственно нотариусу, хотя сам нотариальный запрос может передать в банк и сам наследник.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Картинка из интернета по ссылке

Ценные бумаги.
Акции. При наследовании акций потребуется некоторая сноровка и умение пользоваться ПК и осуществлять розыск информации.
Проще, если есть документы, типа такого.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Картинку взял из интернета по ссылке.

Если никаких документов и хлебных крошек не обнаружено, то:
1. Надо выяснить хотя бы наименование организации, акционерного общества.
2. Выяснив название, нужно узнать (загуглить в яндексе, например) о том, кто является регистратором акций. Это такая организация, которая занимается хранением информации о том, сколько акций выпустила организация и кто является владельцем акций.

Реестродержатель — Википедия
Реестродержа́тель (также регистра́тор) — профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг на основании договора с эмитентом.
3. Выяснив, кто является регистратором акций, необходимо обратиться к нотариусу, чтобы нотариус сделал нотариальный запрос регистратору о том, являлся ли наследодатель владельцем акций.
4. Получив положительный ответ (о поступлении ответа можно уточнять у нотариуса, но не ранее чем через месяц после отправки запроса, ну +/- дней 15), необходимо взять у нотариуса копию справки / ответа регистратора и потом, с этим документом, необходимо обратиться к оценщику для составления отчета о рыночной стоимости акций на момент смерти. Этот отчет необходим для расчета пошлины нотариуса. ( Да, мы платим за отчет оценщику, чтобы он посчитал, от какой суммы нам рассчитывать нотариальный тариф, который мы заплатим нотариусу :) )
Ну потом все, отчёт отдается нотариусу, на этом документы для акций собраны.

Недвижимость.
Постройки (жилые, нежилые), земельные участки, помещения (квартиры, гаражные боксы).
В принципе, на весь этот блок нужны однотипные документы, в зависимости от статуса регистрации этих объектов в Росреестре ("регистрационная палата"). Итак.
Простой путь.
Предположим, у нас есть любой из перечисленных объектов, к примеру, квартира. И все у нас в порядке:
+ регистрация в Росреестре была
+ кадастровый номер есть
+ кадастровая стоимость была присвоена ещё до смерти наследодателя. 3 из 3, бинго! Тут все просто, даже если нет документов, не страшно, главное знать адрес. Тут по старой схеме, говорим адрес нотариусу, и нотариус уже делает самостоятельно электронный запрос, ответ на который приходит уже через 1-3 дня (за редким исключением 7-10 дней. Это только когда настраивать ЕНОТ начали, были сбои, сейчас я уже не встречаю задержки программы).

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Картинка взята из интернета по ссылке для примера, как выглядит первая страница документа на квартиру.

А теперь давайте убирать пазлы и смотреть что будет.

Уберём наличие кадастровой стоимости.
- в таком случае мы идем к оценщику, и делаем оценку стоимости имущества на дату смерти наследодателя. О том, что нет кадастровой стоимости на момент смерти наследодателя нас скажет нотариус. Если не верите нотариусу, можно сделать самостоятельно запрос об этом через МФЦ.

Уберём наличие кадастрового номера (и тут одновременно уходит и кадастровая стоимость, раз нет номера, значит объект не стоит и не стоял на кадастровом учёте).
- тут посложнее.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Картинка из интернета, взял по ссылке. Почему эта - вот в свидетельстве нет кадастрового номера, только условный. Кадастровый начинается, например 02:07657....

Идём в БТИ (или кадастровым инженерам, имеющим лицензию на изготовление технического паспорта), заказываем тех. паспорт. Специалист придет к вам в имущество, замерит все помещения, опишет всю техническую составляющую и по этогу выдаст вам технический паспорт. На ж основании этого технического паспорта этот же специалист изготовит вам технический план и выдаст его вам + даст диск с электронной информацией по тех. плану. Затем у нотариуса берём справку о заведении наследственного дела и о том, что вы являетесь наследником. Затем вместе с тех планом, диском, справкой идём в МФЦ сдавать документы на постановку на кадастровый учёт.
Через N-ное количество мучительных дней ожидания получим выписку, как в картинке выше. Но это ещё не всё. Теперь надо ещё и отчёт сделать о рыночной стоимости объекта недвижимости. И вот только потом к нотариусу.

А теперь ад (казалось бы). Уберём ещё и данные о регистрации в рег.палате, то есть, наш объект не был зарегистрирован в Росреестре. Тогда...
- идём в БТИ и заказываем справку о зарегистрированных правах на объект недвижимости
- ставим на кадастровый учёт
- делаем оценку.
В принципе вот так.

А теперь сложность хардкор. Уберём сведения из БТИ. Объект никогда не был зарегистрирован ни в БТИ, ни в Росреестре. Ни даже в гослото!!!
Вот тут теперь необходимо обратиться в суд.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

А точнее, тема для другого поста ;-) (баянометр зашакалкаливал на этот мем)

Кстати! Совсем забыл ещё кое-что для недвижимости.
Документ-основание.

Наследство. Документы, необходимые для оформления наследства Записки юриста, Юриспруденция, Наследство, Нотариус, Недвижимость, Юридическая консультация, Право, Длиннопост

Взял с сети картинку по ссылке. Повезло, уже обведена где надо ))

Вот там обведено, необходимо ещё и этот документ, который написан в той графе, предоставить нотариусу. Если он есть- хорошо. Если нет, то нотариус сам оформит запрос в Росреестр о сведениях о правоустанавливающих документах. И далее, в зависимости от ситуации, может потребовать восстановление дубликатов. Но на моей практике нотариусы ограничивались только справкой из Росреестра о сведениях из правоустанавливающих документах (ведь все эти документы хранятся в Росреестре, и Росреестр нотариусу предоставляет справку, вписывая туда все данные из документов).
По недвижимости, в принципе, у меня всё, если есть вопросы - пишите в комментариях.

Движимое имущество.
Предметы домашнего обихода. Применяются те же правила, что и к наличке.

Автомобили и иное имущество, подлежащее государственному учёту.
- ПТС, правоустанавливающий договор (договор купли-продажи ТС), оценка стоимости автомобиля.
Если ПТС и ДКП утеряны, можно попросить нотариус отправить запрос в ГИБДД. А тут по старой схеме, но с некоторыми дополнениями. Бывает такое, что ГИБДД выдают дубликат ПТС и ДКП на руки наследнику, который пришел с запросом.

Нууу...как то кратко получилось про движимое имущество )))

Да и в общем-то всё. Если у вас возникли какие-либо вопросы, пишите в комментариях, буду рад обратной связи!

Показать полностью 6
4610

Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома

Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом
Квадратный метр бетонной площадки по цене квадрата дома Дом, Покупка недвижимости, Недвижимость, Застройщики, Длиннопост, Картинка с текстом

Хочется, чтобы поисковики проидексировали информацию про недобросовестность застройщиков/владельцев коттеджного поселка "Янтарные соты" в Калининградской области, поэтому добавлю этот пост и на Пикабу.

UPD вопросы к посту #comment_168653704  #comment_168682711

Показать полностью 5
623

Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью

Покупка квартиры, дома или участка дело ответственное, у многих это событие происходит один или два раза в жизни и сопровождается душевными волнениями и стрессом. Впрочем, при  отсутствии опыта страх потерять нажитое непосильным трудом характерен для любого здравомыслящего человека. При сделках с недвижимостью оказывают помощь многочисленные риелторы, посредники и т. д. Правда, с приходом цифровизации, их роль  в части поиска квартиры становится все менее значимым. Сейчас любой человек может зайти на сайты поиска квартир (Яндекс, ЦИАН, BN и подобные) и самостоятельно найти квартиру по любым параметрам.  С проверкой чистоты и оформлением сложнее. Агенту как профессионалу это сделать проще, хотя инструменты, которыми он пользуется, как правило, общедоступны и ими могут пользоваться их клиенты, просто многие его клиенты об этом не догадываются. Кто на что учился. В целом, ничего не имею против представителей этой уважаемой профессии - привлечение покупателем риелтора говорит о его должной осмотрительности, тем более, что этот человек знает об этом больше покупателя, правда, как показывает личный опыт, я бы рекомендовал  контролировать сделку со своей стороны, чтобы не пришлось расплачиваться за оплошность агента.
И вот найдена квартира/дом мечты (или квартиру, на которую Вам хватило денег). Продавец Вам показывает документы, говорит Вам, что все чисто, что агент уже проверил квартиру, показывает красивое свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, по которому он купил квартиру, какие-то нотариальные документы и все готово к сделке.

Увы, оснований верить ему у вас нет - вы этого человека и агента, возможно, видите в первый-второй раз в жизни.


Что же делать?


Собираем сведения. Фотографируем или переписываем сведения из свидетельства/выписки из ЕГРН, ФИО продавца, дату рождения и серию и номер паспорта, дату выдачи паспорта, фото страницы с семейным положением в паспорте продавца, а также делаем договора по которой продавец купил квартиру, фото страницы со штампом и доказательства, что продавец квартиру оплатил в полном объеме (расписка предыдущего собственника и/или платежное поручение), а также формы 9 и формы 12.

Проверка квартиры и продавца

1. Заходим на сайт Кадастровой палаты Росреестра https://spv.kadastr.ru/ (нужна учетная запись на Госуслугах) или через сервис запросов к ФГИС ЕГРН на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn  (здесь сложнее - нужно сначала получить код доступа в личном кабинете Росреестра) указываем адрес выбранной квартиры/дома/участка и заказываем по ней две выписки: «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости» и «Выписку о переходе прав на объект недвижимости».
Оплачиваем картой услугу (300 руб. за выписку через кадастр или 400 руб. за пакет из 100 выписок через ФГИС ЕГРН) и через пару минут-час получаем 2 выписки. Оба ресурса на выходных любят уходить на профилактику, поэтому запросы лучше не откладывать и делать их заранее на буднях. Также в интернете множество лиц, которые оказывают услуги по предоставлению подобных выписок с более удобоваримым интерфейсом, поэтому чем именно пользоваться - решайте сами.
Выписки приходят в форме архива, внутри которого есть файл XML (сама выписка) и файл SIG (электронная подпись Росреестра).
Выписку - файл XML можно открыть либо в Internet Explorer либо в на сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_vizualisation . Наглядная инструкция со "скриншотами" как пользоваться этой ссылкой и открывать такие файлы можно почитать здесь https://rosreestr.ru/site/fiz/info/proverka-elektronnogo-dokumenta/

2. Далее читаем полученную «Выписку об основных сведениях об объекте недвижимости».
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

2.1. Проверяем, чтобы ФИО собственника(графа «Правообладатель») совпадало с ФИО продавца, в выписке отсутствовали обременения в виде ипотеки, арестов и иных ограничений - в строке «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости» должно быть указано «не зарегистрировано».
2.2. Проверяем дату регистрации права собственности в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Дата и номер регистрации права должны совпадать с датой и номером на штампе регистрации на договоре собственника.
2.3. Проверяем необходимость получения нотариального разрешения супруга собственника (в т. ч. бывшего супруга) на продажу квартиры). Такое согласие не требуется если:
2.3.1. квартира получена продавцом безвозмездно в дар, в порядке приватизации, в порядке наследования,
2.3.2. по договору ренты(пожизненное содержание с иждивением)
2.3.3. если квартира приобретена не в период брака
2.3.4. если квартира приобретена в период брака, но в этот период действовал брачный договор в котором написано, что все имущество оформленное в собственность супруга поступает в его частную собственность.
Во всех остальных случаях нужно нотариальное согласие супруга, с которым продавец на момент регистрации своего права состоял в браке. Дело в том, что в случае если продавец купил квартиру, находясь в браке и у продавца нет брачного договора – то продавец, даже если указан в качестве единственного собственника юридически не является 100% собственником. На юридическом языке это означает быть "титульным" владельцем. Квартира ему принадлежит только на 50% (как и любое имущество приобретенное в период брака - по общему правилу) и для законной продажи квартиры нужно получить нотариальное согласие супруга. Логика в этом следующая – в период брака при отсутствии брачного договора все приобретаемое имущество, включая зарплату каждого из супругов поступает в общую собственность обоих супругов и если супруги в период брака что-то покупают, предполагается, что они это что-то купили за счет общих денег, а значит и имущество признается общим и неважно на кого оно записано. Если же супруг получил имущество безвозмездно - то общие финансы не страдают и имущество является собственностью одаряемого супруга.

Интересным моментом являются случаи, когда супруги не имеющие брачного договора покупают имущество в период брака и оформляют его при покупке на доли(каждому по 1/2). Мероприятие это представляется бессмысленным, поскольку доля каждого супруга не является его личной долей и половина каждой доли все рано другому супругу и при покупке квартиры следует получать нотариальное согласие от каждого супруга.
2.4. Далее проверяем, оплачена ли квартира продавцом(если квартиру продавец купил, а не получил в наследство и т. п.) – Вам должны предъявить расписку предыдущего собственника или платежное поручение о получении предыдущим собственником суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. В противном случае есть риск того, что квартира не оплачена и предыдущий собственник может потребовать расторжения договора купли-продажи с продавцом и потребовать изъять у Вас квартиру.

Чтобы узнать историю всех собственников квартиры открывайте «Выписку о переходе прав на объект недвижимости». В ней видно сколько было у квартиры собственников и на основании какого договора каждый из них получал право собственности на нее. Данные из этой выписки сравните с данными в договоре, который Вам покажет продавец (наименование договора, дата, ФИО предыдущего собственника).
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

В  этой выписке, например, видно, что первоначальным собственников участка с 14.02.2017 г. было ООО "Воронцовский фонд", который продал участок 20.03.2017 года ЗАО "ТД ЭДМ", который на сегодня является собственником.

Следует помнить, что нужно быть особенно осторожными с объектами, в которых в цепочке собственников было юридическое лицо  - в случае если юридическое лицо вдруг начнет банкротиться - сделки по продаже имущества могут быть оспорены и признаны недействительными в судебном порядке - и это имущество будет возвращено в конкурсную массу, а покупатель лишится квартиры. Проверить наличие такого риска, к сожалению, практически невозможно.
Обратите внимание, что если продавцу принадлежит и участок и здание, то и продавать нужно оба объекта (здание+участок). Отдельно здание без земли можно продавать только в случае если у продавца нет права собственности на землю. А вот землю без зданий на ней продать невозможно.
3. Проверяем прописанных по форме 9. Подготовленная к продаже квартира не должна иметь никаких зарегистрированных(прописанных в ней лиц). Но если в форме 9 вы увидели собственника и членов его семьи – это не должно быть стоп-фактором, т. к. по закону(Жилищному кодексу) при переходе права собственности все члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования утрачивают право на проживание с квартиры и их можно выселить по решению суда.
В отношении приватизированных квартир должно насторожить наличие прописанных лиц, не являющихся членами семьи собственника. В силу того же Жилищного кодекса если в момент приватизации зарегистрированное в квартире лицо отказалось от своего права на приватизацию – при продаже квартиры выселить его нельзя. Такую гарантию ему предоставило государство в обмен на отказ от приватизации

4. Паспорт продавца проверяем на действительность.

На сайте МВД есть сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов» http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000 и многие пользуются им для целей проверки паспорта.
Но есть одна тонкость – МВД не предоставляет возможность проверить паспорт на действительность, по этому сервису можно лишь найти – является ли паспорт недействительным(истек срок, украден, утерян) т. е. по этому сервису нельзя проверить, что паспорт действительно выдавался.
Если проверить паспорт, серия и номер, которого не входит в этот список - проверка МВД не покажет, что этот паспорт входит в список недействительных, просто потому, что он никогда не выдавался и соответственно не может попасть в список недействительных. Можете для примера ввести номер наугад и получить вот такой результат. Например, паспорт с серией и номером 0000 000000 сайт МВД нисколько не смутил.
Как купить квартиру. Росреестр, расписки, маткапитал и подводные камни сделок с недвижимостью Росреестр, Договор, Нотариус, Право, Расписка, Материнский капитал, Недвижимость, Налоговый вычет, Длиннопост

Ранее, до объединения УФМС и МВД на сайте УФМС была информация о том, является ли паспорт действительным или нет. После перехода УФМС «под крыло» МВД эту возможность убрали.
Но как же проверить паспорт на действительность
Это можно сделать опосредованно на сайте налоговой в разделе узнай ИНН: https://service.nalog.ru/static/personal-data.html?svc=inn&from=%2Finn.do
Алгоритм проверки – вводим данные паспорта (ФИО, дата рождения и серия и номер паспорта, если сайт ФНС покажет ИНН – значит паспорт действительный.
Если срок действия паспорта истек или паспорт не выдавался вовсе - сайт ФНС не покажет ИНН.

Сделка.

Прежде чем, направиться в МФЦ нужно составить договор купли-продажи. Если вы обратились к нотариусу – то текст в этом случае составит нотариус. При этом, во всех случаях Вам нужно проверить в договоре условия о том, что именно приобретается (объект описывается так как он указан в выписке - вид, площадь, этаж, адрес, кадастровый номер), цена договора, порядок расчетов. Все должно соответствовать договоренностям. Отдельно, для покупателя при отсутствии указания в договоре, что деньги получены до подписания договора – важно наличие фразы о том, что «до момента полной оплаты квартира/дом/участок не признается находящимся в залоге у продавца». Это условие необходимо, чтобы Росреестр не наложил на объект автоматический залог(ипотека в силу закона), в случае в договоре не указано, что деньги продавец получил и если расчет по сделке производится после подписания договора.
Способы расчета могут быть разнообразными – от передачи денег в момент подачи документов в МФЦ, до аккредитива. Широко распространен расчет наличными через ячейки. Выглядит процедура так - стороны перед подписанием договора направляются в расчетный центр, подписывают соглашение о порядке доступа в ячейку, пересчитывают в присутствии друг друга деньги, продавец пишет расписку о получении денег(обязательно в присутствии покупателя, чтобы он видел чьей рукой она пишется и подписывается) и закладывают по конвертам/пакетам деньги и расписки, а затем отправляются подписывать договор и подавать его в МФЦ или идут к нотариусу. Здесь важно определить по каким документам стороны получат свои конверты, чтобы не вписать заранее невыполнимые условия. Например, не стоит вписывать акт приёма передачи квартиры и любой другой документ, который составляется сторонами после подачи документов в Росреестр.
Расчеты аккредитивом тоже практикуются – это когда покупатель отправляется в банк, открывает счет и зачисляет на счет сумму покупки. Затем поручает банку списать деньги с помощью аккредитива на счет продавца, при условии, что продавец покажет выписку на квартиру, в котором будет указано, что собственником квартиры стал покупатель. С момента принятия аккредитива на срок аккредитива покупатель утрачивает возможность распоряжаться деньгами. Банк направляет продавцу уведомление, что на его имя поступила денежная сумма и чтобы ее забрать, продавцу нужно показать документы о собственности покупателя. Если в течение срока действия аккредитива продавец не представит в банк документы о продаже - деньги возвращаются на счёт покупателя.

Что нужно знать про договор

1. При покупке квартиры(в т. ч. дома, участка) у совершеннолетнего дееспособного собственника договор может быть оформлен в простой письменной форме или, по желанию сторон, в нотариальной форме. При оформлении в простой письменной форме подавать пакет документов нужно только в МФЦ по месту нахождения имущества, если решили договор заверять нотариально - можно попросить нотариуса подать документы за Вас, заплатив дополнительно за услугу подачи (2-4 тысячи) или можете забрать договор и сдать его в МФЦ. Если подавать документы через нотариуса – срок регистрации – 1 рабочий день и забирать документы после регистрации нужно у нотариуса , если сами ножками сдаете в МФЦ – 7-9 рабочих дней и забирать документы нужно в МФЦ, в который сдавали документы.
2. При покупке квартиры, участка, дома, собственником которого является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный может быть оформлен только в нотариальной форме.
3. При покупке доли договор может быть оформлен только в нотариальной форме.
4. При покупке всех долей единоразово – нотариальная форма не требуется, можно оформить договор в простой письменной форме.


О расписках и материнском капитале. Подводные камни.


Отдельно следует остановится о расписках. Покупателю нужно проверить, чтобы продавец написал расписку о получении денег с указанием на конкретную сумму за конкретный объект недвижимости и сделал это строго в присутствии покупателя, а не принес с собой. Иначе в случае спора о получении денег - может вдруг оказаться, что расписка написана не продавцом и доказать, что покупатель передал деньги за квартиру будет невозможно. Расписка составляется по тем же принципам, что и долговая расписка (подробнее здесь: Как оформить долговую расписку). При этом расписка должна быть составлена не позднее момента, когда покупатель закладывает деньги в ячейку и заложена в ячейку, в противном случае если продавец должен писать расписку после того как заберет деньги из ячейки, то здесь можно полагаться только на порядочность продавца.


Материнский капитал несет в себе определенные риски. Если продавец приобрел свою квартиру с использованием материнского капитала (например, оплатил им предыдущему собственнику или погасил им ипотеку), то покупателю следует проверить, чтобы продавец исполнил обязательство, например, оформил доли в праве в собственность детей. Если он этого не сделал - договор может быть оспорен органом опеки, прокуратурой, супругом продавца или иным заинтересованным лицом, и от такой сделки лучше отказаться. Поэтому, покупателю следует почитать договор купли-продажи, по которому продавец приобретал свою квартиру и почитать кредитный договор, если таковой имел место. Не лишним будет запросить у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании материнского капитала.


Продавцу, к слову, тоже нужно быть осторожным с покупателями, которые покупают квартиру за счет материнского капитала. Так как сумму материнского капитала продавец получит уже после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем - продавцу следует проследить, чтобы в договоре у него было право залога на объект недвижимости, а именно прямо указано, что "до полной оплаты квартира признается находящейся в залоге у продавца".


Что же делать, чтобы не потерять квартиру и деньги, если получается, что 100% гарантированных методов проверки сделки и продавца не существует? Ответ на сегодня у меня пока один - страхование титула. Это вид страховки, который покрывает любую утрату права собственности собственника.


Подаем документы сами в МФЦ
В пакет на самостоятельную подачу в Росреестр через МФЦ ( если договор не нотариальный, а так называемая, простая письменная форма):
1. Договор купли-продажи в 3-х экз.
2. Доверенность в оригинале (если договор подписан по доверенности)
3. Пошлина за регистрацию права собственности, оплаченной от имени покупателя в оригинале
4. Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры(дома, участка) в оригинале. (или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит).
5. Форма 9 (в некоторых регионах зачем-то требуют)
6. Дополнительно –
a. Если собственник продаваемой квартиры – несовершеннолетний, нужно постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) о согласии на продажу,
b. Если квартира приобретается в кредит и передается в ипотеку банку - кредитный договор, договор ипотеки(залога), отчет оценщика (отчет обязательно делайте в 2-х экземплярах).

Подаем в Росреестр через нотариуса (в случае если в Росреестр подает документы нотариус):
1. Договор купли-продажи (оформляет нотариус на сделке).
2. Доверенность в оригинале (если договор подписан по доверенности)
3. Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры(дома, участка) в оригинале(или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит).
4. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры(дома, участка) в оригинале(или нотариально заверенное заявление о том, что покупатель в браке не состоит).
5. Пошлина за регистрацию права собственности, оплаченной от имени покупателя в оригинале (оплачивается нотариусом от себя при подаче документов)
6. Форма 9(для нотариуса обязательно)
7. Документ-основание. По которому продавец получил квартиру в собственность в оригинале (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство) (для нотариуса обязательно).

Документ-основание - это не свидетельство, а от документ со штампом Росрееста, на основании которого было зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, завещание, договор о передаче квартиры в собственность граждан и т. п.)
8. Дополнительно –
a. Если собственник продаваемой квартиры – несовершеннолетний, нужно постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) о согласии на продажу.
b. Если квартира приобретается в кредит и передается в ипотеку банку - кредитный договор, договор ипотеки(залога), отчет оценщика.
с. Если приобретается доля в праве собственности - нотариальные отказы от преимущественного права покупки каждого сособственника или нотариально заверенная оферта с отметкой каждого сособственника о получении оферты(при условии, что с даты оформления и вручения оферты прошло не менее 30 дней).
Если среди других сособственников есть несовершеннолетний - вместо согласия его законного представителя нужно предоставить постановление от органа опеки(отдел опеки районной администрации) об отказе от преимущественной покупки или нотариально заверенная оферта с отметкой родителя или опекуна несовершеннолетнего о получении оферты(при условии, что с даты оформления и вручения оферты прошло не менее 30 дней). Последний вариант это обход закона, но иного способа оформить сделку без согласия просто нет.

После того, как регистрация права проведена, покупатель может получить налоговый вычет - вернуть до 260 000 руб., которые он оплатил государству в качестве НДФЛ. Вычетом или уменьшением налоговой базы может воспользоваться и продавец, если срок владения объектом до продажи не позволяет ему продать квартиру без налога. Подробно об этом разжевано здесь НДФЛ при сделках с имуществом


Спасибо, что дочитали до конца. Если у Вас остались вопросы - Вы можете задавать их в комментариях и прислать по почте по адресу p_slizky@mail.ru

Показать полностью 3
483

Быть начеку. Как работает агентство Этажи (Федеральное!)

Всем привет!

Хочу поделиться своим опытом общения с этим агентством недвижимости чтобы уберечь других от стресса, траты времени и проблем. Ну и в конце поделюсь цитатами других отзывов и ссылочками.

Много букв, да простит ЛЛ. Если коротко - всё плохо.

Быть начеку. Как работает агентство Этажи (Федеральное!) Недвижимость, Покупка недвижимости, Обман, Навязывание услуг, Мошенничество, Креативное агенство, Длиннопост, Жалоба

Искали квартиру для себя, без агента. Смотрели только по своему району и нашли в том же самом дворе. Позвонили, сходили на просмотр. Адекватный и приветливый хозяин, агент Этажей вроде на первый взгляд тоже была норм.


Посовещались, еще раз сходили на просмотр и договорились собраться в офисе чтобы подписать договор внесения задатка для сделки. И тут понеслась.


Сцена 1. Сказали, приходите к 9.00, а продавец придет в 9.30 – наши юристы расскажут вам нюансы ипотеки и проч. Вместо этого агент начала нам навязывать подписать один из договоров об оказании услуг подбора (39000 или 49000 + 1% от сделки. Вариант побогаче в обмен на Гарантийный сертификат – страховой продукт, якобы страхующий от потери прав на имущество и проч. Только не называют это страховым продуктом, т.к. они не аккредитованы на оказание страховых услуг, а значит при наступлении условия вы будете сосать бибу).


У нее не очень вышло, она пригласила коллегу. Он начал агрессивно напирать, даже я б сказал наезжать. В итоге обиделся, что мы ему в лицо сказали, что не будем доверять человеку, которого впервые видим, и будем пользоваться своим агентом.


Из аргументов была ложь, что и сбер после одобрения подымает ставку просто так, и что застройщики разослали им чудо-письма, что они скоро подымут цены на 10-20% (и поэтому агенты такую инфу рассказывают это людям, которых второй раз видят, ага). И что только они могут нам качественно помочь, а их договор самый юридически правильный. В общем, чудеса.


Сцена 2. Пришел продавец, но его нам даже не показали. Начали окучивать в другом кабинете, мы просто аутировали. Через полчаса пошел разговор за соглашение о задатке. Мы настаивали на предварительном договоре купли-продажи (это тупо заголовок поменять). Сделали только когда пришел руководитель агентши, и мы ему объяснили, что им должно быть плевать, это решать продавцу. Ну и что наш агент просит.


Сцена 3. Еще час аутирования в холодной переговорке, в которой не закрывается окно (офис располагается в здании со словом «плаза» в названии. Совсем замерзши, я пошел искать кулер, и ненароком подошел к продавцу. Он сказал что проверяет договор между ним и агентством, т.к. чет совсем кабальные условия отказа от их договора, хочет поменять. Задолбавшись ждать, я сам обсудил все детали предварительного договора. Идейно мы на всём сошлись, нормально пообщались, но не закрыли пару моментов – прибежала агентша и предложила подождать в переговорке, т.к. «вот вот уже сейчас придём». Спойлер – они так и не свели нас вместе.


Сцена 4. Агентша все повторяла свои странные аргументы, чем-то грузила продавца. За это время я узнал у сбера по аккредитиву, и подошел к продавцу рассказать по условиям. Договорили еще пару моментов, и я сказал, что мы, пожалуй, пойдем, дома изучим договор. Наш агент внесет поправки, и мы их передадим. Продавцу было ок, и мы ушли. Просидев 5 часов и сделав суммарно за 20 минут всю работу, которую хотела делать агентша, самостоятельно.


Сцена 5. Вечером внезапно агентша написала, что или через 20 минут мы называем время когда завтра встреча, или завтра идет показывать квартиры следующим. Назвал время, сказал что агент вышлет комментарии. Даже ничего не высылал ещё. В ответ:

«Вариант вашего задатка не подходит нам. Менять больше ничего не будем! Все уже согласовали, продавец на другой договор не пойдет.»

И через минуту:

«С продавцом время согласовала. Изменений условий задатка не будет. 4 людям я сегодня отказала, с завтра продолжаем просмотры»

Я согласился. Через час высылаю вариант договора ознакомиться предварительно. Там из изменений только уточнение деталей – как возникло право собственности продавца и прописано, что продавец показывает до конца все документы. Ответ такой:

«1. Где договор с вашим агентом? 2. Все правоустанавливающие документы будут предоставлены банку после задатка по форме, согласованной с продавцом. 3. Не готовы на условия, предоставленные нашей компанией – убеждать не будем. 4. Задаток развален, диалог не конструктивный, все вопросы предлагала обсудить в офисе. Мы не готовы буксовать сделку. У нас нет времени каждый день сидеть по 5 часов. Если у вас есть недоверие к работе наших сотрудников, значит оно должно быть обоснованным».

Потом мы еще созвонились, и она противоречила своим же словам – сказала, что они занимались договором продавца, и не могла заняться договором задатка. На вопрос почему тогда мы договорились на подписание договора тупо игнор. Втирала что наш договор не договор, и ваще не про то что надо. Что появился покупатель с деньгами и они в 9.30 завтра подписывают задаток (угадайте, что будет?). Было еще 2-3 сотни каких-то пустых слов, но ничего важного. Так что пойду поищу еще квартиру.


Вот обещанные цитаты из отзывов:

«Было много красивых фраз, что это федеральное агентство, которое дорожит своей репутацией, что они обещают юридическую чистоту объекта и даже если после продажи квартиры в течение трех лет возникнет какой-то наследник или выяснится, что они допустили ошибку в проверке документов, то цитата" мы сперва возместим Вам материальный ущерб, а только потом начнем судиться с третьими лицами из-за которых он возник". Впоследствии выяснилось, что все это ложь, согласно договору Этажи только обязуются предоставить бесплатного юриста, все остальные траты на собственнике и только если собственник подаст в суд на Этажи и выиграет его, только в этом случае будет компенсация от Страховой, но не собственнику, который понес материальные издержки, возможно, вплоть до потери квартиры, а агентству недвижимости Этажи. Разумеется, я задал вопрос Илье зачем он меня дезинформировал, ответом было " я не знаю, нам на собрании так сказал директор"»

источник

«Я сама нашла объявления о продаже квартиры, сама им (этажам) позвонила, они мне ни коим образом в подборе квартиры не помогли, НО (!) чтобы ПОСМОТРЕТЬ квартиру, которую я сама же и нашла, обязуют заключить договор ( в моем случае на 49100 + 1 % от сделки»

источник

«Естественно, когда муж оказался в офисе сразу же ему предложили подписать агентский договор. За два часа переговоров в ход пошли все ухищрения, давление, хамство. Муж уехал не подписав ни одного из предложенных ему документов. В процессе переговоров стало окончательно ясно, что либо агенты (их было уже двое) сами абсолютно не владеют вопросом, либо вводят нас в явное заблуждение»

источник

«По отзывам коллег (я имею ввиду агентов из других агентств) сделки сыпятся, авансы не возвращают, думаю причина в том что агенты в большинстве своем новички, за те 1г и 8 мес что компания на рынке опыта не наберешься»

источник

«использовал мои "непрофессиональные" фото, скопировал моё объявление без моего ведома выставил его под своим именем на ВСЕХ доступных сайтах увеличив цену на 130 000 руб.(неверно это цена его скорой помощи)., а потом понизил стоимость квартиры на 400 000 р... Это у них"ЭТАЖАХ"такая помощь»
источник


Еще больше можно найти по ссылке, или по любому запросу в гугле. Оцените сами многообразие негатива.


Если кому нужен вывод, то вот он: у них это корпоративное.

Показать полностью
482

Не сбербанк, а рынок

Пост и о недвижимости, но по большей части, о Сбербанке и их доп.услугах.

Печёт второй день. Будет полезно тем, кто планирует покупать квартиру. Предвижу комментарии "Ну нельзя же верить менеджерам на слово. Что за идиоты на это ведутся". Клиент изначально банковскому работнику доверяет, это же банк, тем более, это же СберБАНК, и это нормально.


Вы же слышали о продавцах сотовых телефонов, которые людям продают настройки телефона дороже, чем сам телефон? Вы знаете какое количество людей попадалось на развод при аренде квартиры: "Оплатите комиссию, и мы дадим Вам номер собственника?". Сколько людей переводит в займы друзьям, которых взломали? А здесь сделка идет на миллионы рублей, человек переживает, и считает, что если заплатит - будет спать спокойнее. Но цены называются совершенно не рыночные.


У Сбера есть вполне неплохой сервис Домклик. Ты сфотографировал документы, отправил дома заявку, получил одобрение. Есть скидка 0,3% к ипотечной ставке, если выбрал объект на их сервисе. Круто? Конечно! Раньше, когда ты получал одобрение, тебя прикрепляли к отделению и конкретному менеджеру, который будет вести сделку от и до, кто разбирается в различных вопросах. Сейчас все консультации перевели на колл-центры, которые расположены по разным городам России, и консультации их оставляют желать лучшего. У нас паспортные столы в соседних районах работают по разному. Страна одна, законы одни, но специфика рынка везде отличается, соответственно, не по всем вопросам они консультируют правильно. А ради того, чтобы сэкономить, сбербанк нанимает людей в колл-центры в регионах, где зарплату можно платить меньше. Но пост не об этом.

Сейчас я веду параллельно две сделки, в одной из них я представитель продавца, в другой - покупателя. Там, где мы продаём объект, пришлось вмешаться и объяснить покупателю, что его откровенно разводят на доп.услуги, когда увидел, какой список услуг ему выкатили в чате по сделке. По пунктам:


Страховка.

Это нормально, что у каждой страховой разные тарифы. Покупателю предложено:

Сбербанк страхование жизни: 37238.5₽

Сбербанк страхование залога: 12708₽

Защита дома: 2000₽

Итого: 51947.

Я работаю с одним страховщиком, без откатов и прочего. Делает быстро и качественно работу, не накручивает цены, а я отправляю ей клиентов. Мой клиент доволен, страховщик доволен, я доволен, что доволен клиент. Все в плюсе.

Цены от нее: от 27586 до 35928. Из них 5 вариантов до 30 тысяч. По второму клиенту Сбербанк - 22830, у неё 10500-13650

А вот "Защита дома" это доп.страховка, которую клиент не заказывал и не соглашался, ему просто её вписали в перечень необходимых расходов по сделке. Это страховка, что если ты затопишь соседей, пожар устроишь, то страховая им возместит до 100 тысяч.

У каждого банка есть список аккредитованных страховых компаний, в которых Вы можете самостоятельно получить расчёт и хорошо сэкономить от названной суммы Сбербанком.

Естественно, клиент решил страховку брать не Сбербанка, на что менеджер начала уговаривать клиента со словами: "Ну Вы понимаете, что дочерняя компания точно выплатит своему же банку, а с другими могут быть проблемы?". Вы топите аккредитованные ВАМИ же страховые компании и заявляете, что они могут кинуть?


Сервис безопасных расчетов.

Это форма безналичного расчёта. Она очень удобна для продавца, но крайне невыгодна для покупателя, поскольку при расчётах через ячейку или аккредитив, одним из условий можно сделать "Подписание акта приема-передачи". В договоре будет указано, в какой срок Вам должны передать квартиру.

На деле, если нарушат на несколько дней, неделю, месяц, а Вам нужно съезжать с текущего жилья или другие обстоятельства, по которым нужно срочно её получить, Вы замучаетесь что-либо доказывать. Лучше не допускать возможности "переобуться" во время сделки одной из сторон. Бывает, что продавец и покупатель ругаются после подписания договора и строят друг другу козни. Предыдущий мой пост об этом.

И покупка квартиры это приятный и волнительный момент, и лучше его не омрачать негативом.  Я стараюсь выстраивать сделки так, чтобы каждая сторона была защищена, но и была заинтересована выполнять все условия в срок, и не важно, на стороне продавца я или покупателя. А для продавца получение денег после акта - это лучшая мотивация не нарушать сроки передачи.

По ряду факторов, нам нужна была сделка через ячейку, в наличной форме, обязательно.


Так как у сбербанка ПЛАНЫ ПРОДАЖ, мы столкнулись с такой отработкой возражений:

- Ячейка дороже сервиса! Ок. На 3 тысячи.

- Мы ликвидируем ячейки, на них сложно записаться. / Мы подождем. Так значит они пользуются спросом? Ликвидация - бред.

- Это может усложнить сделку. / Да, увеличение времени нахождения в банке +- на час.

Вишенка на торте:

- Перемещаться даже по отделению банка с такой крупной суммой гораздо менее безопасно чем провести расчеты безналично. К тому же пересчёт и проверка купюр предоставляется не бесплатно. / Сотрудник прямо нам говорит о том, что Сбербанк не может обезопасить нахождение своих клиентов на своей территории?

И ладно бы, ну предложили - отказались. Нет. Это делалось очень упорно. Сначала меня пытались переспорить, потом позвонили клиенту, который доверил организацию сделки мне, и не в курсе, как правильнее поступить. Ему, с точки зрения Пользы-Выгоды (продажники поймут) предложили эту услугу. Разумеется, он перевёл на меня, но пытаться подкрасться с разных сторон - абсолютно конченный поступок, Сбербанк.


Правовая экспертиза.

Клиенту была предложена услуга за 20000 рублей следующим образом:

- Мы проверяем документы на квартиру, на основе их делаем отчёт по квартире с правовой экспертизой, и в случае судебных разбирательств, он поможет доказать Вам, что Вы являлись добросовестным покупателем.

- Так банк же проверяет квартиру?

- Ну проверяет, но вдруг не все проверили.


Шедеврально. Первое - можно сделку провести через нотариуса. Нотариус тоже не панацея и полная защита, но намного лучше бумажки по оверпрайсу. Данная услуга есть на рынке. И её рыночная стоимость в два раза ниже.


И самое гениальное:

При оформлении полиса страхования жизни у Вас есть уникальная возможность подключить новую услугу «Онлайн консультация врачей 24 на 7». Данная услуга позволит Вам и Вашей семье получать онлайн-консультации практикующих врачей 24 часа в сутки из любой точки мира. Врач дистанционно проконсультирует по вопросам здоровья, рассмотрит направленные фото и видео, порекомендует нерецептурные препараты. Может оценить результаты анализов, скорректировать ранее назначенное лечение, порекомендовать дополнительные исследования и дать экспертную оценку поставленному диагнозу. только при оформление ипотеки данная услуга стоит 2299р.


Сбербанк, ты серьезно? Давай годовые подписки на гороскопы, консультацию экстрасенсов вводи, а чего нет?

Я не удивлюсь, если в отделениях Сбербанка скоро будет стеллаж с продуктами, или сразу переселят менеджеров в Пятерочку. Привет Почте России!


Я хочу сразу ответить тем, кто скажет: "А мы проводили, все было хорошо". У меня тоже большое количество сделок с этим банком, и раньше все было хорошо. А сейчас это превращается в какую-то клоунаду. Сбербанк, не болей.

Считайте сами, ищите альтернативы и прежде чем соглашаться, подумайте, нужно ли оно Вам.

Показать полностью
1082

Липовая доверенность или риэлтор-детектив

Дело было лет 5-6 назад. Клиент с подобранным вариантом для покупки. Моя задача: проверка юридической чистоты плюс сопровождение сделки до получения прав собственности.

Квартира продавалась по доверенности. Все документы были в порядке. Настораживало 2 факта : бабушка 70-ти лет и сама доверенность. И не зря.

На первый взгляд всё хорошо, доверенность от бабушки внуку на продажу квартиры с полными полномочиями. Всякое бывает , согласна .

Доверенность действительна, не отменялась.

Попросила я продавца (внука) справки из ПНД. Обещал , но все кормил завтраками. Также попросила встречу с самой бабушкой. В продаваемой квартире она не жила , а находилась в квартире внука, так как по его словам бабушка не ходячая и требует ухода. Тоже кормил завтраками.

Мне ждать надоело, да и клиент скорей хотел въехать в новую квартиру. Поэтому было решено найти бабушку без помощи внука.

Отправилась я по адресу прописки внука. И о чудо, дверь открыла бабушка, вполне себе ходячая.

Суть да дело, выяснилось: да, бабушка доверяла внуку , подписывала доверенность , но на сдачу квартиры в аренду. У внука были какие то проблемы и они совместно решили, что бабушка переедет, а ее квартиру будут сдавать.

Вот и "сказочке" конец...

Всем удачных сделок:)

1634

Нотариус- не панацея...

Продавала я квартиру года 2 назад. Обычная прямая продажа с одним собственником. Нашелся покупатель с материнским капиталом, продавец не против получить некоторую часть денежных средств с задержкой с условием подписания АПП ( акт приема передачи) квартиры после получения полной суммы.
Покупатель в свою очередь захотел нотариальное оформление сделки. Хоть в нашем случае это не являлось обязательным , так надёжнее, сказал покупатель и его риэлтор поддержал.

Стоимость продажи квартиры 5 200 000.

Документы нотариусу отправлены, условия сделки согласованы. В назначенное время приходим на сделку.
В кабинете нотариус, два помощника, мой клиент (продавец), я, покупатели (муж с женой), риэлтор покупателей. Все как обычно , уточнили детали, дали нам договор на проверку данных. Читаю договор и понимаю, что что- то явно не так. Но , прежде чем делать выводы, дочитываю до конца, вношу мелкие поправки.
Смотрю, все тоже ознакомились, положили копии и ждут. Спрашиваю , есть ли вопросы или дополнения у кого либо из сторон? Нет, почти хором.
Напомню , сумма продажи как и писала выше, 5 млн.200 тыс . руб. Из них 453 т.р. оплачиваются за счёт средств материнского капитала. Остальная сумма наличные.
Но в ДКП нотариуса указано ,что покупатель оплачивает 5200000 и 453 мат.капиталом сверху.

И никто из всех присутствующих не обратил на это внимание. В том числе и риэлтор покупателей, которые чуть не купили квартиру на пол миллиона дороже . А договор, как известно, вступает в силу с момента его подписания.

Я не к тому, что я такая хорошая и молодец, а к тому, что нотариус- не панацея. Все люди-человеки и могут ошибаться. Поэтому все документы, даже у нотариуса, перед подписанием проверяйте очень внимательно.

Всем удачных сделок.

356

Как я искала себе квартиру

Захотелось тоже поделиться личным опытом приобретения квартиры.

Жилье я искала для себя, мама выступала в качестве моральной поддержки при осмотре заинтересовавших вариантов. К риелторам не обращались, т.к. лишних средств на это не было, поэтому мониторили общеизвестные сайты недвижимости в надежде выйти на владельцев (в провинции это реально + наивности нам хватает).


Всего мы осмотрели 8 квартир, 5 из них нам показывали риелторы, 1 - собственница.Ничего интересного про них рассказать не могу, дальше 1 встречи мы не продвинулись, но вот с последними 2 вариантами получилось любопытно.


1 Вариант.


Квартира в шаговой доступности от родителей, соседний дом рядом с офисом. По местоположению - идеально. По цене приемлемо. Об осмотре я договаривалась с женщиной, чьи контакты были даны на сайте. Она меня предупредила, что собственник - её муж, он все и покажет. Тут еще надо сказать, что цена на разных сайтах отличалась на 50к, женщина и на это ответила, мол, уточняйте у мужа. Ок, идем с мамой смотреть. У подъезда нас встречает этот мужчина (надо сказать, что вид у него был приличный, понятно, что дядя хорошо зарабатывает/л) и далее следует диалог, с - собственник:

с:- О, я вот сразу вижу, что вы риелторы, вы похожи на риелторов!!

я: - Смотрим квартиру для себя, готовы оплатить всю сумму без ипотеки, материнского, расположение устраивает и т.д.

с: - Можете мне что угодно говорить, я уже все по вам понял! (+ еще небольшой монолог с тем же смыслом  в достаточно агрессивной манере)

Не знаю, что именно он понял, но потом я приглядывалась к женщинам-риелторам  и не нашла каких-то характерных отличительных признаков (разве что все выглядели достаточно обеспеченно, но блин!). Наверно, уже тогда можно было в прощании помахать ручкой, но предложение все же было неплохим, так что мы сделали невозмутимые лица и продолжили нашу прекрасную встречу. Все-таки пустил он нас в квартиру. В целом нормальный вариант, но я все еще в состоянии легкого уения от начала беседы. Хозяин тем временем расписывает, как все ладно-шоколадно: и ламинат хороший (уже разошедшийся по стыкам), и ремонт приличный (обои уже какие-то засаленные, менять по-любому).Рассказывает он это исключительно мне, резко перейдя на "ты" и игнорируя маму, неохотно отвечая на ее вопросы. Все это в типичном блатновато-хамоватом тоне (передать сложно, но услышав хоть раз, сразу понятно,  о чем речь). Я поднимаю тему о разнице в цене на сайтах, дядечка меня отфутболивает к жене - к ней все вопросы,я ничего не знаю. Ок. С ним уже распрощались, звоню жене. Она очень удивилась, что муж на нее повесил вопрос о стоимости, далее я узнаю, что они эту квартиру вообще для дочери на будущее держат, бла-бла-бла, продавать ее и не особенно хотят...Говорю ей, что мне понравилось (ага, особенно разборки), но хотелось бы еще варианты посмотреть, и еще раз объясняю ей, что мы не риелторы, что ищем именно для себя. Потом еще раз ей перезванивала через несколько дней, чтобы уточнить некоторые нюансы, про которые сразу не додумалась спросить, представляюсь - на что мне ответ "а, да, это вы та да девушка, которая с риелтором приходила!"

Так сказать, свою честь отстоять каким-то образом получилось, а вот на маме клеймо все-таки осталось... Квартиру я ту не купила. К слову, она до сих пор висит на сайте (спустя 5 месяцев) с ценником на 100к больше. Зачем размещать объявление, если вы сами еще не определились, хотите ли что-то продавать? Почему заранее не обсудили между собой стоимость? Так много вопросов и так мало ответов.


2 Вариант.


Нахожу интересное объявление, звоню. Попадаю на риелтора, мы договариваемся о встрече в присутствии собственников на определенные дату/время. Чуть позже в этот же день мама находит эту же квартиру на другом сайте с меньшей стоимостью, там уже на звонок отвечает сам собственник. Сошлись на том же времени, сразу все посмотрим, обсудим и т.д. (мы почему-то решили, что хозяин с риелтором в тандеме по договору).  В день Х риелтор опоздал на час, а собственник не брал трубку. Но в квартиру мы все-таки попали всей большой компанией. Сразу определились, что покупаем, обсудили нюансы, но было видно, что хозяин как-то странно мнется. Уже потом выяснилось, что риелтор с него пытался стрясти 40к за "работу", хотя он его вообще первый раз видел и думал, что это МЫ с ним заключали договор. С нас он тоже пытался взять эту же сумму за дальнейшее оформление документов, хотя был предупрежден, что такая помощь нам не требуется. Как я понимаю, эта обычная схема, когда при минимальном общении между участниками сделки и отсутствии полной информации, можно поиметь обе стороны.  В итоге, справились мы без участия риелтора, а в квартире я уже месяца 3 живу.


Такая вот история. 

Показать полностью
701

Как я выбираю новостройки. Часть 2, приёмка объекта

Хочу рассказать о приёмке новостройки. Это - мой опыт и мои умозаключения, на истину в последней инстанции я не претендую.

Условно я делю сие мероприятие на 2 части: приёмку строительную и приёмку юридическую.

Мы приходим в назначенное время в управляющую компанию, где нам выделяют сотрудника, который нас ведёт на объект.


Строительная

1. Я начинаю снимать с самого начала, со входа в подъезд и беспрерывно. Мы, со своей квартирой, принимаем и ОДИ (общедомовое имущество), которым будем пользоваться столько же, сколько и квартирой. Вслух озвучиваю недоделки и браки, подробно фиксирую все на камеру (потом можно будет пересмотреть, при необходимости, только снимайте детально, не машите телефоном).

2. Смотрю качество, целостность стен, окон, двери, в исправном ли состоянии механизмы, не дует ли из закрытых окон. Понятно, что без отделки и с отделкой приёмка отличается (могу развить эта тему, но мне кажется, что это можно загуглить). Все браки фиксирую на видео, второй человек - фотает в разных ракурсах.

Если взяли с отделкой - смотрите на соответствие договору дду (хотя там качественные характеристики материалов отсутствуют).

3. Счётчики - гвс, хвс, тепло и электро. Всё должны быть с номерами, пломбами. С них нужно снять показания, от этих цифр вы начнёте платить. Будьте внимательны. Часто в квартирах, до сдачи, живут бригады и тратят ваши воду и свет,а платить придётся вам.

Вы наверняка пойдёте не в одиночку, пусть один снимает видео, а второй сфотографирует счётчики,в разных проекциях (и не забудьте забрать свои паспорта на ИПУ в УК!!)

4. Вымеряю площади. В одной новостройке я доплачивала за 1 кв м по требованию застройщика, перемеряла, а должна была доплатить 2.5 кв м))) Хоть раз в жизни мне повезло, считайте, стоимость шубы нормальной мне застрой подарил)))

5. Я заранее читаю положительное заключение экспертизы и разрешение на ввод, и прогуливаюсь внутри и снаружи дома, чтобы понимать, что приняли, и что фактически имеем. Но такое делать в день приёмки не обязательно, можно и позже.


Внимание! Не давайте себя ПОДГОНЯТЬ! Сколько надо вам времени - столько и занимайтесь, несмотря на скулеж представителя УК. Вы не шоколадку за 200 р покупаете, и мешать детально осмотреть ваше имущество никто не имеет права


Возвращаетесь в офис и на акте приёма-передачи подробно, с привязкой к местам брака, описываем все обнаруженные недостатки, акцентируя, что осмотр был ВИЗУАЛЬНЫЙ. Потом могут вскрыться недостатки скрытые, типа брака стен (часто утеплитель кладут как попало, и угол может быть холодный), у вас впереди 5 лет гарантии, успеете разобраться. Тогда зимой (между внутренней и внешней температурой разница должна быть не менее 20 градусов) зовете специалиста с тепловизором, и он вам делаем соответствующее заключение. Вообще хорошо квартиру принимать зимой, я сапоги снимаю и прохожу в капроновых носках вдоль уличных стен: сразу чувствуется холод, если в стене - брак.

Я не вижу смысла звать на первичную  приёмку специалиста-строителя за деньги, пустая трата. Если есть у вас знакомый инженер - тогда почему бы и нет.

Короче, по бракам и работе с застройщиком отдельный пост сделаю.


Юридическая

Вернулись вы в УК, составили акт (его заберут на подписание, поэтому сфотайте его для себя).

Потом Вам предложат подписать договор управления, а часто - ещё и бюллетени голосования ОСС (так мухлюют застройщики , чтобы управляшка была их, карманная). Вы не спорьте, вежливо все попросите и возьмите в руки. Но ничего не подписывайте,ни в коем случае! Просто положите бумаги себе в сумку. Вы имеете право взять эти бумаги с собой, почитать, посоветоваться, и никто не вправе вас торопить. Поверьте, в 99% вы увидите там невыгодные юридически и экономически условия для вас. Кроме того, с вас могут требовать некие депозиты (типа, вдруг лифт поцарапаете) - все это незаконно и зовётся вымогательством.

Если на вас начнётся давление, угрозы что не пустят вас на объект без подписанных этих филькиных грамот - включайте видео, снимайте это всё, смело вызывайте полицию и пишите заявление, что УК вымогает с вас денежные средства под угрозой препятствования доступа к вашему имуществу и не выдачи ключей. Сразу все заткнутся и погаснут.

Вы имеете полное право снимать правонарушение, и никто не вправе вас в этом ограничить. Нельзя снимать без разрешения внутри чужой квартиры и нельзя снимать детей, все остальное - можно и нужно.

Кстати, если вам не дадут ключи - не проблема, имеете право поменять замки на своём имуществе. Но я бы заставила их отдать мне, ибо нечего идти на поводу у беспредельщиков.

Вы должны понимать, что УК - это исполнитель услуг, и не может диктовать, как и что вам делать. К сожалению наши базвольные граждане часто подчиняются кому попало, по первому требованию представляя свой паспорт для снятия с него копии и так далее, а потом удивляются. Вы, и только вы - хозяева дома, собственники. Разумеется, что надо соблюдать установленные правила и соседствовать мирно, не нарушая закон.


Если вы, по своей натуре, не любите или не умеете отстоять себя - есть смысл пригласить юриста, чтобы он изначально взъебал всех и вся, потому что когда подпишете документы - будет поздно возражать. Такая услуга не очень дорогая а в итоге сэкономите и не позволите себя загнать под плинтус.


Вроде бы, всё.

Показать полностью
555

Как я выбираю новостройки. Часть 1, про общие вопросы.

По просьбам трудящихся, опишу немного, как я выбираю новостройки.

Сразу предупреждаю: я не претендую на истину в последней инстанции, это всего лишь мой опыт.

То, что я опишу в этом посте и последующих, не имеет чёткой последовательности и решается параллельно, просто я хочу условно разделить по критериям, чтобы не написать винегрет.


Пишу на конкретном примере.

Итак, я ищу квартиру для моей подруги, которая хочет вложиться для детей, чтобы они, по окончании школы, учились в столице.

Я не люблю вторичку из-за рисков мошенничества (а чёрных риэлтеров крышуют сотрудники полиции, так что правды и концов не найдёте) и лишней возни с собственниками, проверкой юридической чистоты, исключения наличия прописанных придурков/зеков/детей. Нам этот геморрой не нужен. Ищу новостройку.


Тезисно:

- если вы покупаете жилье в кредит/единственное/на последние деньги, то категорически не рекомендую брать объект с низкой степенью готовности, и неважно, что готовы вы ждать 3 года. Брать надо, когда уже стоит дом под крышей. Если он есть и застеклен - значит, достроится в любом случае. Не одну женщину знаю, которые влржились и ждут по 5 лет сверх срока в договоре, снимая хаты и платя ипотеку за недостроенную квартиру.

Исключение: если вы покупаете себе по счету 7ю или 10ю квартиру, потому что если дом не будет достроен, вы не останетесь без крыши над головой. Тогда можно рисковать, ведь при удачном сложении обстоятельств вы будете не пить, а хлебать шампанское: цены "на котловане " и цены с высокой степенью готовности ооочень различаются, и можно снять хороший куш;


- людям нравятся свои районы, где они живут. Поэтому кому-то мила Некрасовка, построенная на полях аэрации (читай - на говнах москвичей) и ЖК в Котельниках (не помню название), построенный на овраге, заваленном обломками гостиницы "Россия", в которые воткнули сваи и поставили высокие дома. Но "привычка свыше нам дана, замена счастию она"...

Лично я не признаю Москву с 3 до 6 часов, если представить столицу в виде циферблата. Кмк, там сосредоточие промышленности и самая большая концентрация национальных диаспор (хотя эти люди есть абсолютно во всех районах).

Для тех, кто не привязан морально к районам, предлагаю изучать условия местности (наличие производств, радиация, грандиозные помойки, и так далее);


- САМОЕ ГЛАВНОЕ : брать нужно ликвидное жилье. Я не знаю, как это делать, потому что можно пролететь даже при точном расчёте, это - рулетка.

Я делаю так: зная перспективы развития города и если мало денег, ищу в тех местах, где метро обещают через 2-5 лет. Это помогает сэкономить, поскольку после строительства метро хата подскочит миллиона на 2 (приятно) и качество жизни повысится. Транспортная доступность - наше всё. Можно жить в роскошной квартире, но в жопе мира, и роскошь эта не нужна будет 100 лет, так как каждая поездка будет проходить в истерике.

Идеальная квартира - в пешей доступности от метро (для меня это 1.5 км для трудоспособных). Дальность станции от центра уже зависит от вашего кошелька. Есть метро - есть ликвидность;


- когда берёшь квартиру, то надо понимать, что застройщик выжимает из своего объекта по максимуму. Он построит симпатичный шоурум (про это напишу отдельно, ожидание/реальность), сделает охренительные буклеты, наймет хороших продаванов срать вам в уши, подарит вам фирменные зонтик и ручку и попросит у вас якобы немного (относительно) денег за приобретаемую квартиру. ВСЕГДА СЧИТАЙТЕ ЦЕНУ ЗА КВАДРАТ! Не слушайте песни продаванов про парки вокруг и качельку во дворе, вам на них не жениться. Вы не в парк деньги вкладываете!

Например, нам предложили низкую цену за симпатичную квартирку меньше той, которую мы искали. Поделили цену на квадратуру - прослезились, 200 тыс Р за кв м, и это - в Бутово. Пусть их дети за такую цену в Бутово селятся, ага. У нас дураков нет.

И помните: вы можете отдать за квадрат и 200,и 300,а рынок будет диктовать свое. Если цена в районе - 140, то ваша хата продастся за 140, если только вы не найдёте лоха. Ни ремонт, ни чистый лифт вам не помощники, они цену сильно не поднимут. Не ведитесь на мишуру.

(Так, надо потом ещё не забыть написать про дорогие ремонты в дешёвых домах, тоже деньги на ветер. Ну, и про качество стройки и как принимать готовую квартиру, чтобы вас не накрячили).


Всё, я устала. Может, это сумбурно, но если зайдёт вам - буду писать дальше. Спрашивайте, интересуйтесь, критикуйте.

Показать полностью
294

Квартира или апартаменты?

Квартира или апартаменты? Покупка недвижимости, Недвижимость, Апартаменты, Вопрос-Ответ, Вопрос

Квартира - это жилой фонд.

Апартаменты - это нежилой фонд и нет в данный момент в законе такого понятия, как апартаменты.

Отличия апартаментов от квартиры:

Приобретая нежилую недвижимость, Ваш объект будет облагаться по иной ставке на недвижимосе имущество. Например, если налог на имущество по квартире мы платим от 0,1-0,3 процентов, то налог на нежилую недвижимость составит 0,5-2 процентов в год, в зависимости от назначения помещения.

Если вместе с квартирой Вы приобретаете долевую собственность на места пользования домом, то здесь Вы приобретаете только помещение.

При покупке квартиры Вы можете раз в жизни вернуть налоговый вычет с 2 млн в размере 260 тысяч, а на 2 супругов 520 тыс, то здесь этого права не предоставляется.

В апартаментах невозможно прописаться, соответственно прикрепиться к поликлиникам, садам, школам не представляется возможным.

Цена на апартаменты процентов на 15 ниже.

Коммунальные платежи в апартаментах процентов на 20 выше, чем в квартирах, т.к. будет своя управляющая компания.

Есть вероятность, что рядом с вашим апартаментом может располагаться офис, а не жилая зона.

Одним из огромных плюсов апартаментов является их расположение, в центре практически нет мест под жилую застройку, а промышленных зон много, которые и реконструируются по апартаменты.

Если девелопер при строительстве многоквартирного жилого дома законодательно обязан соблюдать определенные нормы, то тут-нет.

48

Как в Бузулуке квартиру украли

Данная история публикуется с разрешения заказчика.

Заранее прошу прощение если текст покажется сумбурным, привык писать сухим юридическим языком, а здесь большая история, которую я постараюсь вкратце описать.

Летом прошлого года в наш филиал (риэлтерская-юридическая фирма) в г. Бузулуке обратилась Наталья с целью организовать продажу квартиры, которая досталась ей в десятом году по наследству от отца Кусюмова Н. Из документов у нее на руках было только Свидетельство о принятии наследства, которое не было зарегистрировано в Росреестре. Ей было разъяснено, что перед продажей квартиры необходимо данное свидетельство зарегистрировать. Пока клиент регистрировал право собственности, мы заказали выписку из ЕГРН, с целью проверить квартиру на подводные камни (обременения, запреты и пр.). И внезапно подводный камень обнаруживается, да еще какой. У квартиры имеется другой собственник.

В апреле 2018г., по договору дарения, собственником квартиры стал некий Шальнев Д., не прошло и месяца, в мае по договору купли продажи собственником становиться некая Ананьева Л.

Я территориально находясь в Оренбурге, берусь за это дело. В срочном порядке было подготовлено исковое заявление о признании договора дарения недействительным и истребовании квартиры из чужого незаконного владения, вместе с ходатайством о наложении обеспечительных мер (чтоб квартира не продолжила менять собственников). Но, к сожалению, пока готовились документы квартира вновь меняет собственника на Белова В.

Итого, перед судебным разбирательством мы имеем цепочку из трех якобы собственников, за три с небольшим месяца (с апреля по июль).

С нашей подачи суд истребует в Росреестре все документы по этой квартире из которых мы узнаем, что за договор дарения такой был.

Оказывается незадолго до своей смерти, в десятом году Кусюмов Н. берет и дарит свою квартиру Шальневу Д., да не просто дарит, а они нотариально заверят данную сделку, в Оренбурге, за 250 километров от Бузулука. В свою очередь Шальнев Д. регистрирует эту сделку только в апреле 2018г., и понятное дело тут же ее продает.

Мы запрашиваем информацию о договоре дарения у нотариуса и нотариальной палаты. Нотариус ответил, что данный договор он не удостоверял, а нотариальная палата разъяснила, что за регистрационным номером договора значиться совершенно другой документ. В общем, договор оказался поддельным.

В принципе с этого момента все более менее становиться все понятно. Некое лицо, а может группа лиц, которое имеют доступ к информации о собственниках недвижимости, слило информацию другой группе лиц, что существует квартира в которой собственник давно умер, в наследство некто не вступил, и про квартиру все забыли, в свою очередь другая группа лиц использует эту информацию для своих черных дел. И почему то я уверен, что Шальнев Д. просто подставное лицо, что он сам не понимал в какой авантюре участвует.

Для чего был избран путь подделки нотариального договора, а все очень просто, при регистрации простого письменного договора необходимо присутствие обоих сторон, а при регистрации нотариального договора позволительна явка только одной стороны. Вот на сделку и явился только одаряемый.

В общем, первую инстанцию мы выиграли.Дело было долгим в какой-то степени сложным (кому интересно узнать по подробней оставлю ссылку на текст решения суда), были опросы свидетелей, почерковедческая экспертиза, встречные исковые заявления, заявление в полицию и т.д.

Думаю это не конец и со стороны ответчиков будут поданы апелляции, но поживем, увидим.Если будет интересно могу все описать более подробно, а через неопределенное время опубликую, чем все закончилось.

Во всей этой истории мне особенно жалко гр. Белова В. (крайний собственник), поскольку по нему видно, что он стал жертвой мошенников.

Мораль, следите за своим имуществом движимым и даже недвижимым.

P.S. на картинке сам суд где рассматривалось дело (из интернета). P.S.S. думаю в дальнейшем буду публиковать другие случаи из практики.

ссылка на решение суда - https://buzuluksky--orb.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&a...

Как в Бузулуке квартиру украли Юридические истории, Недвижимость, Сделка, Бузулук, Оренбургская область, Мошенничество, Длиннопост
Показать полностью 1
349

Почему не стоит связываться с риэлторами

В предыдущем посте я изложил, почему нормальный человек не пойдёт работать риэлтором. Теперь обязан рассказать, почему при покупке/продаже квартиры нельзя связываться с риэлторами:

1. Наглость. Как я уже объяснил в прошлом тексте, риэлторы ищут жертв на сайтах продажи недвижимости. Например, агент нашёл на "Авито" объявление о продаже квартиры от собственника,звонил, договаривается о встрече (большинство по телефону выдают себя за реальных покупателей) и на месте начинает предлагать услуги: настаивает на заключении договора; просит удалить твоё объявление со всех сайтов, чтобы разместить взамен свои; пытается навязать комиссию; если выпроваживаешь в дверь, лезет в окно... При этом таких риэлторов даже в провинциальном городе в первые дни после выставления объявления придёт как минимум 10 штук и каждый будет наглым и настойчивым. Все будут заверять, что без них ты квартиру никогда не продашь, а с ними всё будет  почти мгновенно. Наглая и необоснованная ложь. С ними продаваться будет наверняка ещё дольше

2. Так называемый "эксклюзивный договор". Звучит красиво, но по факту это означает то, что после подписания квартирой сможет заниматься только это АН (агентство недвижимости). Ни ты сам, ни твои родственники/друзья, ни другие риэлторы. Допустим, если неожиданно тебе позвонит сестра/друг из другого региона и скажет "Я тут узнал, что ты продаёшь квартиру, а у меня как раз соседка хочет переехать в ваш город,  давай да  номер, цена её устраивает", то ты уже не сможешь согласиться и оформить сделку, потому что уже,, согласно договору, не имеешь права заниматься продажей СВОЕЙ квартиры. Ты должен сообщить о звонке риэлтору и только совместно с ним заняться продажей этой соседке, естественно, выплатив комиссию. Вот только вопрос - за что?! За то, что друг привёл тебе покупателя, ты должен платить маклеру?! Ты, конечно, можешь агенту ничего не рассказывать, но эти твари имеют знакомых практически во всех банках (при ипотеке) и госучреждениях (при оформлении сделки), поэтому наверняка узнают и подадут на тебя в суд. Да, за то, что ты без их комиссии продал свою квартиру. Все уже поняли, что никаких эксклюзивных договоров с риэлторами заключать нельзя? Если не дошло, дополнение: договор заключается на определённое время (обычно полгода - год), в течении которого только АН может заниматься квартирой, и если ты продал её всё-таки без них, обязан выплачивать компенсацию, но если они не нашли покупателя за это время, в лучшем случае скажут "Ну, бывает" и предложат его продлить, предварительно заставив сделать большую уступку в цене

3. Обещания. Когда лоха разводят на договор, ему обещают всячески рекламировать квартиру: на всех сайтах объявлений, в соцсетях, на столбах и досках, даже на ТВ... По факту просто заставляют убрать собственное объявление, а взамен выкладывают своё. Всё

4. Показы. При агитировании идёт в ход аргумент "Ну, Вы же не всегда бываете дома, а мы в любое время дня и ночи будем показывать". В реальности лишь немногие идиоты оставляют агентам ключи, а в остальных случаях показы происходят так: тебе звонит риэлтор, сообщает, что квартиру хотят посмотреть, ты срываешься с работы и вы вместе показываете. В чём разница с тем, если бы тебе напрямую позвонили заинтересованные и ты лично показывал без лишних глаз и ртов? Хотя, разница есть - наверняка риэлтор "за раз" демонстрирует ему несколько объектов, и далеко не факт, что больше всех нахваливает твою квартиру. Мы нередко специально добавляли в экскурсию неликвид (плохое состояние и/или завышенная цена), чтобы заставить клиентов купить самый выгодный и, соответственно, самый быстрый для нас вариант. Вы хотите платить временем, деньгами и нервами за то, чтобы за Ваш счёт продали чужую квартиру? Но это ещё цветочки. Нередко, когда квартира долго не продаётся и хозяева начинают нервничать, мы водим под видом покупателей своих недавно устроившихся коллег (обычно риэлторами не работают больше пары месяцев, поэтому разнообразие присутствует). Основных цели две: создать видимость заинтересованности и существенно сбить цену. Выглядит так: месяц квартирой никто не интересовался, а потом наконец-то агент привёл покупателя; ты радуешься, что наконец-то дело сдвинулось, экстренно проводишь уборку и наводишь марафет, предвкушаешь скорую сделку; риэлтор с "клиентом" обходят всю квартиру, естественно, с придирками. Затем прямо при тебе или уже после в телефонном разговоре с риэлтором произносится слово "дорого" и вот уже под давлением ты снижаешь цену с условных 2 300 000 до 2 100 000 или даже ниже

5. Стоимость. Допустим, в объявлении стоит цена 2 300 000. После визита риэлтор предлагает два варианта: включить его комиссию (50 - 100 тысяч) в эту стоимость (в итоге при продаже ты получишь 2 200 000 - 2 250 000) или накрутить комиссию сверху (2 350 000 - 2 400 000). Очевидно, что при первом варианте снижается получаемая на руки сумма, а во втором снижается вероятность продажи. Оба варианта, конечно, невыгодны. Допустим, находится клиент, готовый купить квартиру, но при условии снижения цены на 50 - 150 тысяч. Естественно, риэлтор тут же начнёт уламывать на скидку. Естественно, комиссию это не касается, она как была 50 - 100, так и останется. Существенно сократится та сумма, которую ты получишь за свою квартиру. Он будет манипулировать и убеждать, что соглашаться надо, потому что это нужно тебе, а у него много квартир и стабильный доход. Но он нагло врёт, сам маклер заинтересован в продаже не меньше. Возможно, именно от твоей квартиры зависит, будет ли у него в этом месяце вообще зарплата. И самое паршивое то, что не свяжись ты с ним, не было бы никакой наценки за комиссию и вы с покупателем сошлись бы в цене

6. Но не только продавцов обманывают эти мошенники, покупатели и наёмщики тоже страдают. Допустим, ты видишь на "Авито" квартиру, устраивающую всем: и состояние, и цена, и расположение... Звонишь, а в ответ сообщают, что её уже продали, но зато есть другие. И там уже интересное: или в убитом состоянии, или на полмиллиона дороже, или находится у чёрта на рогах, или всё вместе. Открою секрет: той идеальной квартиры в принципе никогда не существовало. Риэлторы постоянно дают фейковые объявления, чтобы получать звонки и втюхивать неликвид. Проверить легко - та "проданная" квартира как была на сайте перед звонком, так и продолжит там висеть и дальше

7. После увольнения из АН я переехал в Москву и занялся поиском квартиры под аренду. 90% объявлений поданы риэлторами. А это значит, допустим, что месячная аренда стоит 30 000, плюс в первый месяц ты должен заплатить 15 000 (50%) дополнительно риэлтору (проценты разнятся от 25-ти до 100-та в зависимости от наглости и квартирных условий). Вопрос один - за что? За то, что ты сам нашёл квартиру и позвонил? Задумайтесь. Не ты выложил объявление "Сниму квартиру", в ответ на которое тебя закидали кучей вариантов и ты выбрал лучший. Это немного другое дело, но и тут цена максимум пару тысяч. А тут ты сам всё нашёл, но с какого-то перепугу должен мошенникам и паразитам половину арендной стоимости. Лично я сразу пролистал риэлторские объявления и снял у собственника. Поэтому если хотите быстрее сдать квартиру, подавайте объявления самостоятельно. Отсутствие комиссии ускорит сдачу и повысит привлекательность

8. Нередко риэлторы шантажируют тем, что без них ты обязательно наткнёшься на мошенников и в итоге однозначно останешься без денег и жилья. Наглая ложь. Во-первых, большинство покупателей и продавцов являются честными людьми и действительно хотят купит и продать. Во-вторых, большинство сделок происходят через ипотеку, и там банк не только проверяет чистоту документов, но и помогает в их подписании. В-третьих, многие сделки происходят при участии нотариуса и прочих юристов, поэтому риск обмана минимален. В-четвёртых, сделки по недвижимости не так часто происходят в жизни, поэтому в наше время не так уж сложно залезть в Интернет или обратиться за помощью к юристу, чтобы узнать тонкости и уберечься от ошибок. В-пятых, можно нанять юриста, который поможет в сопровождении сделки и стоить будет в разы дешевле услуг АН. Помните, что для устройства на работу риэлтором не нужно никакое образование, не говоря уже о юридическом. Некоторые риэлторы и среднюю школу не закончили. У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву. Поэтому, когда очередной риэлтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства

Показать полностью
157

Купить квартиру и остаться ни с чем #3

Продолжаю цикл страшилок для взрослых... Вопрос, о котором в посте пойдет речь обсуждать не планировал, потому что и так, наверное, все знают об этом, но @htlrfn попросил рассказать, и я подумал, что так тому и быть. Раз уж начал пилить посты про проблемы вторичного рынка, то обходить стороной один из самых больших подводных камней таких сделок не стоит. Говорю я про сделки, совершенные лицами, которые не отдают себе отчет в своих действиях. В народе их порой называют «недееспособными», но юридически это не совсем верно, т.к. недееспособность это отдельный статус и отдельное законодательное регулирование. Мы же сейчас говорим о ст. 177 ГК РФ:

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Некоторые примеры, которые я далее приведу, будут про оспаривание доверенностей или завещаний или договора дарения. Удивляться не нужно, но и думать, что это другой случай – тоже. Приведенная статья не ограничивает круг сделок, которые могут быть оспорены, а потому выводы, изложенные в приведенных решениях по иным сделкам, актуальны и для купли-продажи.


Сразу поясню – сделка, совершенная лицом, которое не в состоянии понимать значение своих действий не может рассматриваться, как совершенная по его воле, а, значит, ваша добросовестность роли никакой не играет.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1
Ссылки суда апелляционной инстанции о наличии у З. воли на продажу принадлежащего ему имущества, выражающейся в его определенных целенаправленных действиях по продаже квартиры, при том что заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы установлено, что З. по своему психическому состоянию не мог понимать значение своих действий и руководить ими, являются ошибочными. Порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку.
При указанных обстоятельствах имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Аналогичные выводы можно встреть и в:

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 78-КГ16-61

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 2-КГ15-14

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 N 5-КГ15-83

Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 48-КГ14-11


Периодически положения настоящей статьи пытаются признать не соответствующими Конституции, но Суд Конституционный в своей позиции последователен:

Определение Конституционного Суда РФ от 11.05.2012 N 718-О
Пункт 1 статьи 177 ГК Российской Федерации, устанавливающий, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, основан на необходимости учета действительной воли участников гражданских правоотношений и, таким образом, сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявительницы, указанные в жалобе

И такие же выводы можно увидеть тут, тут, и тут


Что, в принципе, понять можно. Покупатель, конечно, не виноват, но и продавец тоже пострадавшая сторона. Соблюсти интересы обоих в такой ситуации не удастся, а перекладывать бремя последствий на лицо, которое не могло осознавать свои действия тоже было бы неправильно.


При этом, в соответствие с данной нормой, вовсе не обязательно, чтобы лицо имело какие-то психические заболевания или состояло на учете. Достаточно того факта, что вследствие каких-либо обстоятельств оно не могло в момент совершения сделки отдавать себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19
При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (статья 29 Гражданского кодекса Российской Федерации) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.

Однако и сам по себе факт наличия психического заболевания ещё не означает, что сделка будет признана недействительной. Для этого необходимо доказать, что именно в момент совершения сделки лицо не отдавало себе отчет в своих действиях:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 78-КГ15-19

Несмотря на наличие противоречий в доказательствах, при разрешении спора суд сослался только на заключение экспертов, не установивших по представленным судом материалам наличия у М. психического расстройства, которое делало бы ее неспособной понимать значение своих действий и руководить ими, как на исчерпывающее и исключительное доказательство.


Между тем второй вопрос - о наличии у истца возможности понимать значение своих действий и руководить ими в период заключения договора дарения квартиры от 31 августа 2011 г. - относится непосредственно к предмету доказывания по делу.

Важным доказательством при рассмотрении дела будет экспертиза:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2016 г. N 60-КГ16-1
Таким образом, свидетельскими показаниями могли быть установлены факты, свидетельствующие об особенностях поведения наследодателя, о совершаемых им поступках, действиях и об отношении к ним.
Установление же на основании этих и других имеющихся в деле данных факта наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует именно специальных познаний, каковыми, как правило, ни свидетели, включая удостоверившего завещание нотариуса, ни суд не обладают.

Но бремя доказывания лежит на истце:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 26 января 2018 г. по делу N 33-3419
По смыслу указанной нормы, неспособность стороны сделки в момент заключения договора понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания таких договоров недействительным, а юридически значимыми обстоятельствами в указанном случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у стороны договора в момент его заключения, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня; при этом такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в п. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки, то есть бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 177 ГК РФ, лежит на истце.

Психическое расстройство, наверное, самый популярный повод для оспаривания сделок в таких случаях. Однако не единственный. Так, основанием для признания её недействительной может служить:

- сильное душевной потрясение, как в этом деле . Оно в итоге было направлено на пересмотр, в т.ч. из-за того, что вывод о неспособности отдавать отчет в своих действиях не был подтвержден экспертизой (снова к тому, что это ключевое доказательство), однако сам факт того, что это может стать поводом для оспаривания сделки не был опровергнут.

- тяжелое заболевание и прием сильнодействующих лекарств.

- и даже злоупотребление алкоголем


Но, справедливости ради, одного факта алкоголизма мало. Так же, как и при наличии психического заболевания, необходимо доказать, что лицо при этом ещё и не отдавало отчет в своих действиях:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 марта 2017 г. по делу N 33-8034/17
Приходя к таким выводам, суд первой инстанции основывался на том, что П.И. действовала последовательно в совершении сделок, с разрывом по времени более 2 - 3 недель, что она целенаправленно не советовалась с сыном при принятии соответствующих решений, желая от него скрыть происходящее, что является ее собственными волевыми актами, направленными на установление, изменение и прекращение соответствующих правоотношений.

Аналогично и в этом деле, но тут ещё содержится интересный вывод о том, что и заниженная цена ещё не является доказательством, что истец не понимал своих действий:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ по делу N 33-17385
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию вывода суда о психическом состоянии продавца квартиры со ссылками на наличие у него заболевания, злоупотребление спиртным, заниженную цену квартиры. Коллегия не может принять эти доводы во внимание, поскольку ни один из них, ни их совокупность выводов решения не опровергают. Соматическое заболевание само по себе, равно как и злоупотребление спиртным, не подтверждают такое психическое состояние человека, при котором он не понимает значение своих действий. Восприятие поведения фио его близкими и знакомыми нельзя признать более убедительным в сравнении с выводом экспертов-психиатров. Цена квартиры, установленная в договоре в сумма, также не свидетельствует о неадекватности продавца.

При этом совершение в тот же период продавцом разумных действий, которые могли бы свидетельствовать о том, что он понимал значение своих поступков, так же может быть основанием для отказа в признании сделки недействительной:

Определение ВС от 14.03.2003 по делу №5-В02-300
Так, Б. указывает, что в 1996 году А.Р.Х. самостоятельно совершил ряд действий, которые свидетельствуют о его разумном поведении, в частности, заключил договор приватизации спорной квартиры, обращался в отделение Сбербанка РФ с заявлением о закрытии лицевого счета на его имя, 16 мая 1996 года заключил договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>.
Данным обстоятельствам, как указывает Б., никакой оценки судом дано не было. Между тем эти доводы, подтвержденные, как указывает заявитель, материалами дела, имеют существенное значение для правильного рассмотрения спора судом и заслуживают внимания.

Срок исковой давности по подобного рода делам составляет 1 год:

п.2 ст.181 ГК: Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Но обольщаться не стоит, помним: срок исковой давности исчисляется не с момента совершения сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Если продавец 5 лет после совершения сделки пребывал в психически неуравновешенном состоянии, по восстановлении способности ясно мыслить он вправе требовать признания сделки недействительной и возврата ему квартиры. И, даже если вы покупали не у него, а вы второй, третий, десятый по очереди собственник – квартира подлежит возврату (см. начало поста про добросовестного приобретателя).


Слабым утешением будет п.2 ст. 196 ГК:

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Но он начинает течь только с 01.09.2013, а, значит, до 2023 года эта норма нам не помощник.


Так же не стоит забывать и о том, что оспаривать сделку может не только сам продавец, но и его опекун в случае, если продавец в дальнейшем был признан недееспособным, а так же его правопреемники и третьи лица, права которых данной сделкой были нарушены.


На сегодня, пожалуй хватит, слишком большой получился пост. В следующем посте уже попробую осветить менее очевидную проблему, с которой можно столкнуться при покупке квартиры.

Показать полностью
1153

Купить квартиру и остаться ни с чем #2

Сегодня хочу осветить ещё одну проблему, с которой можно столкнуться при приобретении квартиры. У меня нет планов делать это постоянной рубрикой, но обсудить некоторые проблемы, я думаю, можно, ибо уровень правовой грамотности в нашей стране низкий, а покупка собственной квартиры для большинства самое крупное приобретение в жизни, к которому готовятся ни один год до, а, зачастую, работают на неё и много лет после приобретения. И, чтобы не остаться ни с чем, нужно знать о подводных камнях, которые могут всплыть в процессе сделки.


Ситуация, про которую расскажу сегодня, не столь опасна, как та, что описывал в предыдущем посте, т.к. риски здесь на виду и, если знать о возможных последствиях, то предотвратить их реально. Кому-то эта информация может показаться неинтересной, но кому-то, надеюсь, сможет оказаться полезной и, может быть, поможет избежать неприятных ситуаций.


Вступление затянулось,  переходим к делу. Рассказать я хочу про покупку квартиры, в которой есть доля собственности несовершеннолетнего.


Многие, наверное, и без меня знают, что нельзя просто так взять и продать долю несовершеннолетнего. Государство хочет быть уверено, что ребенка не обманут и не выкинут на улицу, получив деньги, поэтому законодательно предусмотрело необходимость получения разрешения органа опеки на совершение такой сделки:


п.2 ст.37 ГК РФ: Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
п. 1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:  Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Речь здесь идет про опекунов, но на на родителей распространяются те же правила:

п.3 ст. 60 Семейного кодекса: При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если орган опеки решит, что сделка ущемляет права ребенка, разрешение они могут не дать. Если же сделка права ребенка не ущемляет, например, после продажи планируется покупка большей квартиры, что приведет к улучшению жилищных условий ребенка, то разрешение опека выдаст, но может прописать в нем, что выдается оно на продажу при условии дальнейшей покупки такой-то квартиры.


И вот в этой дальнейшей покупке и кроется дьявол. Если вы решили, что раз согласие получено, то вы все сделали как надо и дальнейшая покупка квартиры детям забота продавца и вам бояться нечего – вы будете не правы. Позиция нашего правоприменителя иная. Не совсем, на мой взгляд, она логична с точки зрения закона, но защита интересов детей здесь в приоритете и, если продавец оставил деньги себе, а новую квартиру детям не купил, орган опеки не пойдет к нему с паяльником требовать деньги. Они пойдут в суд и на основании ст.168 ГК РФ потребуют признания вашей сделки недействительной.


Ст. 168 ГК РФ: 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Либо на основании  173.1 ГК РФ:


ст. 173.1 ГК РФ 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Они, в общем-то, сами не определились наверняка, почему эта сделка будет недействительной, но определились, что будет, и квартиру у вас заберут. А как вам получить с продавца свои деньги их уже не интересует, вы же не ребенок, их полномочия на этом все.


Что интересно, в этой же статье 173.1 ГК РФ есть п.2:

П.2 ст.173.1 ГК РФ «2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа».

И логика тут, видимо, получается, такая, что согласие дано лишь при условии приобретения в дальнейшем квартиры и без такого приобретения в силу оно не вступает. А, значит, если вы не проконтролируете, чтобы продавец купил обещанную опеке квартиру, вы будете считаться стороной, которая знала или должна была знать об отсутствии этого согласия.


В общем, ситуация опять неприятная, но, как я ранее уже написал, она не столь опасна как при покупке квартиры находящейся в совместной собственности. Здесь риск на виду – вы изначально предупреждены, что у ребенка есть доля и у вас есть возможность ознакомиться с разрешением опеки, а предупрежден – значит вооружен, и можно провести сделку так, чтобы риск свой минимизировать. Например, провести параллельно сделки по продаже и покупке продавцом новой квартиры. Не оплачивать наличными или банковским переводом. Используйте схемы с аккредитивом/номинальным счетом/банковской ячейкой. Да, это дополнительные расходы, зато обезопасит вас от несоблюдения продавцом условий разрешения. Покупка недвижимости – это не та сделка, где нужно экономить на безопасности. Не верьте на слово риэлторам, не бойтесь обратиться за консультацией к стороннему юристу. А в случае сомнений в чистоте сделки, если не готовы рисковать – лучше откажитесь от неё.


Ну и, разумеется, пара примеров из практики Верховного суда, дабы не быть голословным:

1

2

Показать полностью
1546

Купить квартиру и остаться ни с чем

Это пост не о том, как кого-то кинули и он теперь просит помощи, а попытка доступным языком поведать, с каким риском можно столкнуться при покупке квартиры. Навеяно вот этой вот историей.


Рисков, конечно, много разных, но я сейчас поведаю про один из них. Избежать его вам не поможет ни нотариус, ни росреестр, ни банк. Это - риск покупки квартиры квартиры у лица, не состоящего в браке. А точнее, у лица, "не состоящего" в браке.


В соответствие Семейным кодексом имущество, нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов. Есть исключения, а также вариант с установлением раздельного режима , но это уже другая история, а по общему правилу имущество супругов - собственность совместная. И распоряжение такой собственностью одним супругом возможно лишь с согласия другого. Если речь идет о движимости - такое согласие презюмируется и, например, в случае продажи женой автомобиля без согласия мужа, мужу для признания сделки недействительной придется доказать, что другая сторона знала о его несогласии на совершение этой самой сделки:


п.2 ст.35 Семейного кодекса: "Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки".

Но когда речь заходит про недвижимость - ситуация меняется. Точнее не только про недвижимость, а про:


п.3 ст.35 Семейного кодекса: "сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации".

Квартира, как вы все наверняка знаете, это имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, и поэтому, для совершения сделки по её распоряжению (указано в том же пункте), нужно нотариальное согласие супруга.


"Ну, мы это и так знали, тоже мне Америку открыл. Тебе тут любой, кто продавал/покупал квартиру об этом скажет", напишете вы, и будете, в общем-то правы. Знают, наверное, все. Но не все знают, что норма эта очень коварна и коварство её кроется во втором абзаце, который говорит:


"п.3 ст.35 Семейного кодекса: "Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Выражаясь простым языком, это значит, что даже если покупатель был добросовестным, продавец его заверил, что в браке не состоит и даже нотариально такое заявление оформил - ущемленный супруг может обратиться в суд, и квартиру у вас, с высокой долей вероятности заберут, а продавца обяжут вернуть вам деньги. И, наверное, не нужно объяснять, что свои кровные в такой ситуации назад получить может быть очень затруднительно.


А ситуация такая может возникнуть, например, если жена потеряла паспорт, а при выдаче нового отметка о зарегистрированном браке проставлена не была. Или брак был заключен не в России и отметку в паспорте супруги не проставили. Тут нотариус вам ничем не поможет и просто заверит заявление жены, что в браке она не состоит, а потом объявится муж.


А ещё, приобретая квартиру, супруги нередко оформляют документы только на одного из них. Это нормальная практика, ведь квартира все равно является их совместной собственностью, вот только в реестре отметок об этом не будет, и, заказав выписку из ЕГРН, вы увидите, что собственник там единоличный.


Норма коварна своей нелогичностью и несправедливостью, а потому простой обыватель может и не догадываться о таком риске. Ведь с его точки зрения - он сделал все как надо. И выписку запросил, и нотариальное заявление об отсутствии брака получил, и с документами правоустанавливающими ознакомился. Добросовестный приобретатель, в общем, и ничего, как он думает у него отобрать не смогут. И даже юрист ему не всякий расскажет о таком риске, не говоря уже про нотариуса.


И было бы разумно, если бы риски в данном случае лежали на супруге, мимо которого прошла эта сделка - ведь он сам связал себя узами брака с такой недобросовестной личностью. Но - нет. Законодатель решил иначе и риск остаться без денег и крыши над головой будете нести вы.


Как минимизировать этот риск? Даже если продавец нотариально заявляет об отсутствии брака, а в паспорте нет штампа - потребуйте от него справку из ЗАГСА. Если он гражданин другой страны или мог быть им ранее - аналогичный документ из его государства. 100% гарантии это вам все равно не даст, но в случае отказа продавца предоставить такой документ - лучше задумайтесь, а стоит ли связываться с ним.

Ну, и, в завершении, несколько примеров из практики Верховного суда:

1

2

3

Показать полностью
797

Моя история про риелторов ч.1

В еще не далеком 2012 решили с женой, что моя однушка для совместного проживания и будущего потомства маловата, надо расширять жилплощадь. Ипотеку отмели, на то время процент был конский, решили перебраться из города Солнечногорск (Московская область) в небольшой но перспективный поселок городского типа, цена на двушку в котором соответствует моей однушке в центре города.

Работа моя ближе к Москве, из города или деревни ездить туда - разница не большая.

Квартира в моей собственности, по наследству. Царствие Небесное и земной поклон моей любимой бабуле Евдокии Ивановне.


Покурив интернеты решился замутить альтернативу. Через родню нашел классного дядьку, бывшего московского риелтора.

- "Документы на квартиру и копии в руки никому не давай", да и делать все лучше без людей "гарантирующих" "качество" сделки, "проверяющих" на чистоту документы и добросовестность покупателей. А узнать тонкости просто, почитай тут и тут - был его совет.


Квартиру для переезда в поселке нашел быстро, как раз мамина коллега продавала двушку и жаловалась на своих риелторов, мол уже пол года как заключила договор, а квартиру даже никто и не приходил смотреть.

Кстати, пошерстив известные сайты на буквы so, ci, wi, этой двушки не нашел.

Квартира хорошая, просторная, со свежим косметическим ремонтом. Быстро и легко договорились о цене, и о том что покупаем ее без агенств.


Осталось дело за малым, продать свою однушку. Сфотографировал апартаменты, завел аккаунт на sob.ru и cian.ru, опубликовал бесплатно объявление и дело пошло.

Посыпались звонки от риелторов, с просьбой заложить для них комиссию в цену квартиры. Таких наглецов отшивал сразу.

Другие, стали просто приводить покупателей на осмотр. Еще приходили покупатели одиночки, выбирали сами для себя.


И вот, настал счастливый день, появляется молоденькая девушка-риелтор, ведет за ручку таких-же молоденьких мужа с женой - покупателей.

Те в восторге от нашего предложения, говорят берем, прям сразу вносим аванс!

Мы с женой рады, обмениваемся с покупателями контактами, без умысла, на волне хорошего настроения, полюбились, зацепились.

Риелторша делает реверанс и говорит: господа, пожалуйте в наш офис, (помпезно) будем вносить аванс! Вот и для вас машина подана, водитель у подъезда ждет. Мы такие, ммм, сервис! (А про себя мысли: хм, интересно за чей счет?)


По дороге проговорили сумму аванса, рассказал риелторше, что с женой вот уже присмотрели квартиру за городом.

(Р)-риелторша: здорово, у меня как-раз есть для Вас вариант, отличная двушка, с ремонтом и чистыми документами.

И, тадам! называет цену тыс ровно на 100 больше, чем мы договорились с тамошней хозяйкой.

(Я) не в 14 доме случайно? Татьяна Петровна?

(Р) Да, а вы знакомы?

(Я) Знакомы

(Р) Вот и здорово, сделка пройдет легче

Думаю, про себя, ах тыж блин, 100 тыс. навар, неплохо, неплохо, но хер тебе моржовый, раньше надо было шевелится.


Приехали в агентство, риелторша без лишних разговоров раздает бумаги на подпись, читаю:


Я, гражданин такой то, доверяю ИП такому-то, продать квартиру такую-то

В голову ударил адреналин, крутятся мысли: ЧЧЧЕЕЕЕЕ???? почему это не договор аванса? где цена в этом договоре? где сроки? ДОВЕРЯЮ ПРОДАЖУ!?? ЧЕЕЕ?!!


Стараясь не подать виду, прошу ознакомится с уставными документами: Выпиской из ЕГРЮЛ, свид-вом ИНН и прочей кухней, которую обязаны предоставить при заключении договора.

Наша милая молоденькая риелторша, с пол оборота меняет тон и заявляет: эти документы очень важные, смотреть можно - трогать нельзя, фотографировать нельзя! - (опять про себя) ЧЕЕЕ?

Поворачиваюсь к покупателям, говорю (Я-я, П-покупатели)

(Я) что-то странный у вас риелтор

(П) да не, вроде норм все, ща аванс внесем! только риелтор не наш, а Ваш, не путайте

(Я, с медленно расплывающейся еврейской улыбкой на лице) да шо вы говорите! я эту девушку в первый раз вижу, с этой конторой договоренности никакой, ее услуги не оплачиваю.

(П) мы тоже, ни о чем не договаривались, тоже не собираемся оплачивать

Стараюсь не переходить на грубый тон, сдерживая голос от срыва говорю риелторше: я ЭТО подписывать не буду, в ваши игры не играю. Договоренности между нами не было, можете иметь только с покупателями, если те захотят, но не со мной. До свидания (ухожу).

Уходя слышу краем уха что покупатели тоже подписывать все отказались и собираются делать ноги, жду их на улице, выходят...

(П) мы думали это ваш риелтор

(Я) а я думал ваш, почем квартиру покупаете?

(П) 2 600 000

(Я) а я продаю за 2 500 000, эту даму вижу впервые, с ней иметь дело не хочу и в какой момент сделки она хотела получить свой гонорар даже не представляю.

Возможно все так подстраивалось, что вся сумма в какой-то момент была у нее на руках, как иначе в тайне можно было бы отслюнявить себе 100 тыс.?

Но это только моя догадка, скорее все было-бы гораздо хуже.

Решили взять тайм-аут до вечера, успокоится, обдумать, посоветоваться, и на свежую голову созвониться.


Продолжение истории с угрозами риелторши, связанными с этим трудностями и счастливой развязкой...а самое главное с нашей повторной встречей, при другой сделке в 2017г будет!

Может даже раскрою ее имя, ибо эта девушка теперь выглядит как солидная тетя, открыла уже собственную контору и продолжает заниматься в Солнечногорске все той-же херней.

Показать полностью
4949

Как я квартиру продавала или Жесть от АН «Этажи»

Есть у нас квартира, от бабушки досталась в наследство. Обычная 3-комнатная хрущевка в доме с более чем 50-летней историей, правда, в историческом центре. Квартира пустует, с квартирантами связываться не хочу, одна морока от них. Решила я ее продать, соответственно, состряпала объявление на Авито, а в объявление большими буквами написала - в услугах АН не нуждаюсь. Опубликовала объявление, не прошло и пяти минут, как началась ЖАРА! Агенты Этажей, если вы это читаете - я вас практически ненавижу.

Как я понимаю, это АН берет не качеством, а количеством. за час более 70 звонков от горе-агентов. Ладно звонки, мне еще и смс писали. Расскажу о трех самых тупых и мерзких агентах.

1. Дама лет этак 40-50. Позвонила, предложила буквально завтра найти мне покупателей, я вежливо отказалась. Она так удивилась моему отказу и спросила, почему я не хочу работать с таким супер-пупер профессиональным Ан. Я ответила, что не вижу смысла платить 60 000 рублей за то, что я в состоянии сделать сама. Дама начала сбивчиво возмущаться и рассказывать мне, что оформление купли-продажи дело очень сложное и без ее помощи я ну никак не справлюсь. Уже более раздраженно я ответила, что степень к.ю.н дает мне возможность самостоятельно составить договор купли-продажи и сдать его в МФЦ. Но тетенька оказалась настырной, и продолжала телефонный терроризм, за что была внесена в ЧС. но! от нее же приходит см (орфография сохранена):

-Ксения, я очень опытный рЕэлтор и вы убИдитесь что продавать надо только через меня. У меня хорошая репутация и я многодетная мать и только мать может найти общий язык с женщиной которая не верит агентсвам. пишу вам смс в надежде что вы все таки будете продавать свою квартиру только через меня.

2. Риэлтор Антон!!!

Это чудовище изводило меня звонками несколько часов, а потом просто внес мою квартиру в свою базу и выставил на сайте АН, причем стоимость указал гораздо ниже заявленной. С его легкой руки мне стали названивать другие риэлторы и возмущаться, когда я их посылала с ответом, что, мол, не сотрудничаю я с АН. "Как так?" - кричали они - "Вы сами выставили у нас квартиру". Проблему с Антоном пришлось решать методом крика и ора на службу контроля качества. Квартиру удалили из базы только спустя двое суток.

3. риэлтор Дмитрий

Этот кадр не придумал ничего лучшего, как представиться покупателем. Я сказала ему адрес и попросила соседку, у которой оставила ключи, открыть и показать квартиру. Спустя пару часов перезванивает мне соседка и рассказывает такую историю - мол, предприимчивый молодой человек нагло вымогал у нее ключи от квартиры, безбожно врал, что я разрешила. Маленькая ремарка, квартира в другом городе, поэтому ключи были благополучно переданы соседке, которая за подарочек с Севера в виде сушеной клюквы согласилась показывать квартиру. Естественно бдительная соседка ключи не отдала, но риэлтор Дмитрий не успокоился и еще три дня донимал ее своими визитами, причем не один. Успокоился он только после вызова участкового.

Возможно,в этом АН есть хорошие агенты, которые и помогают людям при покупке или продаже недвижимости, но мне такие не попались.

P.S. а покупатель нашелся сам, по объявлению.

652

Встреча жадности с хитростью.

Дело было в 2015г. Один завод (З) отстроил новое здание и решил старое продать, тем более на перевоз грамозкого дорогого оборудования требовалось больше 15млн рублей. Одним словом деньги нужны.
Вышел на него банкир (Б).
Б- Сколько хочешь за здание?
З- 100млн.
Б- Давай за 50.
З- Мало.
Б- Ок. Давай за 70. Только давай от налогов уйдем. В документах поставим 35млн. Скрытые 35 я тебе сразу отдам, а то что по документам через пол года. Деньги большие, надо собрать.
З- Ок, договорились

Через пол года З говорит Б.
З- Пол года прошло, как будешь 35 млн отдавать?
Б- Какие 35 млн? Я брал у тебя здание за 35 млн и сразу перечислил деньги, вот подтверждение.

Вот так. Хотел 100, предложили 50, продал за 35.

Б тогда был депутатом гос.думы.

Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: