Как не вести мужа/жену к нотариусу при продаже недвижимости?⁠⁠

Не, тут не доли. Это общая совместная собственность. Такой вид собственности возникает только у супругов. Нотариус тут не нужен.

Просто в договоре будут фигурировать два продавца. Муж и жена.

Да, это на самом деле интересная и несколько сложная для нас, простых людей, тема. Конкретно в случае вашего покойного товарища надо знать - какого рода он был собственником. Если, например, у них была приватизированная квартира и у каждого были доли, то супруг имел первоочередное право на покупку отчуждаемой доли жены. А если у них была общая совместная собственность- то жена никак не могла продать бОльшую часть квартиры, так как вся квартира принадлежала им вместе, поровну.

В любом случае-если он был любого вида собственником и его квартиру продали без его согласия - для новых собственников это неприятная история, а зачастую, еще и с очень неблагоприятным исходом. Поэтому я написала что нужно внимательно смотреть документы продавца и убедиться в присутствии всех собственников. А если за кого-то из собственников договор подписывает третье лицо по доверенности, то нужно проверять подлинность доверенности.

Ну тут ключевое - она ему отправила письмо с уведомлением, которое никоим образом не влияет на его право по распоряжению своим недвижимым имуществом. Тут по уму надо оплачивать нотариуса, который выезжает в колонию и берет согласие с супруга. А так да, человек хоть и ограничен в свободе, но не перестает быть сособственником совместно нажитого имущества.

Вообще все сделки с участием осужденных - желательно проводить с юристом. Именно с юристом, не риелтором, ибо последние хорошо работают в рамках стандартных ситуаций. А когда один из собственников- временно не может присутствовать на сделке - нужна мощная правовая поддержка, дабы избежать описанной вами ситуации.

Как у нас происходит на практике: когда приходят стороны на подачу заявления, то мы всегда спрашиваем как продавец приобрел право на недвижимость, которую сейчас отчуждает. Если это дарение, наследство или приватизация - вопросов нет, начинаем заполнять документы. А если продавец говорит что купил квартиру, то уточняем - состоял ли он в браке? Если да, то просим нотариальное согласие от супруга. Дальше стороны уже сами решают как быть если нет согласия. Кто-то идет и делает, в некоторых случаях покупатели сами говорят что не надо согласия (редко, но бывает).

Если же продавец купил квартиру будучи холостым, то мы даем специальный бланк заявления который продавец заполняет собственноручно. Это заявление об отсутствии супруга на момент приобретения недвижимости. То есть если продавец все же состоял в браке и подписал такое заявление - это уже мошенничество и последствия для него могут быть самыми неблагоприятными.

Мы, как сотрудники мфц, не вправе требовать ни согласие, ни заполнение заявления об отсутствии супруга. Хлопоты по наличию этих документов ложатся на плечи покупателей. Поэтому если вы как покупатель не уверены в чем-то, лучше обращаться к юристу. Покупка недвижимости это тот случай когда лучше перебдеть. А если приобретаете в ипотеку, то, как правило, банк всесторонне изучает как сам объект так и правообладателей на наличие явных или скрытых обременений и прочих подводных камней.

И еще, если бы, например, муж и жена на основании брачного договора разделили бы квартиру на доли, например, по 1/2 каждому и решили бы продать квартиру третьему лицу, то есть одновременно продать каждый свою долю, то в таком случае тоже не потребовался бы нотариальный договор. К нотариусу нужно было бы обратиться в том случае если бы только один из долевиков решил бы продать свою долю.

Благодарю. Понимаю что не в тему сейчас со своим юридическими постами, но, как говорится, душа поэта требует 🥹

Просить бывших собственников оформить согласие и подавать заявление на внесение изменений в егрн. Подать заявление можете вы самостоятельно, без прошлых собственников. Главное чтоб у вас было согласие. Стоимость та же - 700руб

Честно говоря, я была удивлена тому, что подобные темы заходят на развлекательном ресурсе. Спасибо за комментарий, это очень ценно для меня.

Да, тут конечно я вам не советчик, тут юрист нужен специализирующийся на вопросах недвижимости. Но некоторые вещи подскажу. После вступления в законную силу решения суда - вам нужно будет самостоятельно регистрировать за собой право собственности. Документом основанием будет являться это самое решение. То есть если в нем будет непосредственно указано что на основании решения вы становитесь собственником имущества в таком-то размере долей. Я так поняла что у вас была общая совместная собственность, но сейчас через суд она делится на доли. Однако, если в дальнейшем вы намерены стать единоличным собственником и выкупить долю жены, возможно вам можно сразу составить договор у нотариуса и идти регистрировать да собой недвижимость на основании нотариального договора. Но повторюсь, я не могу с уверенностью советовать что-то конкретно в вашем случае. Вы с нотариусом обсуждали вашу ситуацию? Если да, то что он вам посоветовал?

Госпошлину 4000 платит покупатель. Продавец только 700 руб за внесение сведений в егрн. Второй продавец не регистрирует заново на себя право собственности. Это право он получил в тот момент когда муж/жена приобретали недвижимость.

Ответила выше, это в самом кратком изложении. Там много нюансов когда и зачем нужно составлять соглашение о распределении дохода с продажи. Например если один из супругов является нерезидентом (у него налог будет больше), или если один из супругов не использовал ранее право на налоговый вычет, то эту сумму можно потратить на уменьшение налогооблагаемой базы. В общем, по хорошему, в сложных ситуациях советую обращаться к налоговому консультанту для решения каждой индивидуальной ситуации.

У нас, как у специалистов приема, таких требований нет. Да и в законе, насколько мне известно, нет требований именно к печатной форме договора. Тут в другом проблема. Зачастую люди скачивают бланки договоров и там предусмотрено совсем мало места для того чтобы вручную написать нужную информацию. И получается что договор не содержит необходимых данных; таких как: полное ФИО, основания приобретения недвижимости и т.д. Или пытаются впихнуть невпихуемое, мельчат и, конечно, разобрать такое невозможно. Поэтому мы советуем все таки полностью напечатать все на компьютере и распечатать.

И еще, сейчас договора на бумаге не передаются регистратору, все электронно. Соответственно регистратор видит только скан договора что не прибавляет ему четкости. Однако, если у вас в договоре прописаны все необходимые пункты; такие как стороны, предмет договора, стоимость и т.д., почерк разборчивый, то договор могут зарегистрировать, если регистратору все будет читаемо и понятно. Мы на практике принимали такие договора и их регистрировали.

Да, я это описала в посте. Либо нотариальное согласие, либо жене нужно сходить в мфц и внести сведения о себе в росреестр. Потому что она хоть и не указана в выписке в числе собственников, но является скрытым сособственником и имеет такие же права на объект недвижимости как и муж.

В вашем случае, как я поняла, вы хотите осуществить перенос ипотеки на бывшую супругу. А также отказаться от права собственности на 3-ком квартиру. Тут, да, только через нотариуса. И как вам верно сказали в банке, перенос ипотеки будет возможен только после подтверждения вашей супругой своей платежеспособности. Вообще банки крайне неохотно делают переоформление, даже между бывшими супругами, так как это определенный риск для кредитора. Так что подождите пока у нее сформируется определенный период когда она стабильно получает доход и пытайтесь снова отправить запрос в банк.

По хорошему бы вам еще проконсультироваться с юристом; который специализируется в вопросах недвижимости, в каждом конкретном случае, как правило, есть несколько вариантов и подсказать их сможет только человек, который регулярно на практике занимается решением подобных вопросов. Попробуйте на тематических форумах поспрашивать, может кто-то сталкивался с подобной ситуацией и у него есть жизненный опыт в подобных делах.

А, так это да. Я как раз про это пишу чтоб второго собственника в егрн добавить и при продаже два продавца договор подписывали.

Налог платит титульный собственник. То есть если собственник- муж, а жена не фигурирует в выписке егрн, то вся сумма придет на имя мужа. Однако, можно подготовить соглашение и определить размер полученного дохода на каждого из супруга, тогда сумма налогов поделиться на двоих с учетом соглашения. Если собственника два, то и налог поделится в равных долях на двоих, если не составлять отдельное соглашение.

Вот так оно выглядит

Может не будете так категоричны в суждениях?

Купленное в браке имущество - это совместная собственность супругов. Два собственника, кроме случаев приобретения в рамках брачного договора.

Ниже выдержка из консультанта:

«По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В силу статьи 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; таким имуществом в том числе являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов (далее - Титульный собственник) не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.

В соответствии с частью 3 статьи 42Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

Порядок внесения в ЕГРН сведений при наличии в ЕГРН записи о праве собственности одного собственника (не всех собственников) на имущество, находящееся в общей совместной собственности, определен пунктом 129 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 (далее - Порядок ведения ЕГРН), согласно положениям которого в случае государственной регистрации права общей совместной собственности и внесения в ЕГРН сведений о втором участнике такой собственности:

ранее произведенная запись о государственной регистрации права собственности погашается (ей присваивается статус "погашенная");

в отношении вида права в новой записи о праве указываются слова "общая совместная собственность";

в отношении документов-оснований указываются (переносятся) данные из ранее внесенных сведений о правоустанавливающих документах, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности, с указанием соответствующих дат и номеров регистрации».

Тут еще нужно смотреть по статусу. Второй супруг резидент/нерезидент. Так как если нерезидент, то и налог (если есть основания для его начисления) при продаже на половину дохода будет выше если вносить второго собственника в выписку. Это я не про ваш конкретный случай, а в общем. То есть способ описанный в посте - не прямой призыв к действию, как меня уже тут упрекнули) просто один из вариантов при простой сделке. В некоторых случаях нотариальное согласие - банально выгоднее.

Насколько я знаю, зачастую, при покупке квартиры в ипотеку - в договоре сразу прописывают и мужа и жену, регистрируя им общую совместную собственность. Если у вас в договоре фигурировал только один из супругов, а квартира приобреталась когда вы уже состояли в браке, то второй супруг по факту такой же собственник. Данным заявлением он просто вносит сведения о себе в росреестр.

Через госуслуги не получится. Только лично.

Вы были долевиками в этой квартире? На основании какой сделки стали собственниками?

Нет, если вы получили участок в наследство, то оно ваше, это не совместно нажитое имущество. Так что в вашем случае идти к нотариусу нет надобности.

Все верно. Называется соглашение о выделении долей.

Здесь только просить продавца предоставить справку из загса о том, что он не состоял в браке в интересующий период.

Все верно. В вашем случае обращаться к нотариусу не нужно.

нет, у мужа с женой не доли, а общая совместная собственность. В этом случае у нас просто два продавца и простая письменная форма договора. Нотариус не нужен)

Буду завтра на работе-сфотографирую, отправлю вам

И вам спасибо!)

Так я про это пишу) как сделать так чтоб в договоре дкп было две подписи продавцов, в случае если изначально, приобретая недвижимость, в договоре был только один из супругов.

Думаю да, при крупной сумме сделки - есть смысл не заморачиваться с внесением второго супруга. У нас город небольшой, квартиры стоят недорого, оплачивают, как правило, наличкой. Поэтому тут такой вариант в ходу. Для крупных городов и сделок с привлечением банков - проще согласие от нотариуса получить, согласна.

Это уже зависит от сторон в каждой конкретной сделке. Можно у нотариуса также получить заверенный документ что вы не состояли в браке на момент приобретения. Также и покупатели иногда приходят с согласием от второй половины что эта самая половина не против приобретения недвижимости.

Есть документы, скажем так, обязательные для регистрации, как например сам договор или свидетельство о браке в случае приобретения в общую совместную собственность, так и документы «необязательные» которые предоставляются по инициативе сторон.

Если собственность покупал один из супругов, то он является титульным собственником и в договоре будет значится он один. А если сделать то, что я описала в посте, то и второй супруг заносит сведения о себе в росреестр и тогда в договоре указываются два продавца.

Момент приобретения недвижимости одинаков для каждого из супругов. Основание приобретения не меняется. Второй человек просто вносит сведения о себе для того чтобы подписать договор вместе. Но вы правы в плане того что есть нюансы, которые нужно учитывать в каждом конкретном случае, например если у мужа отчуждаемая квартира является единственной недвижимостью, а у жены есть еще квартиры, тогда срок для отчуждения без уплаты налогов будет разным.

Поэтому я написала что есть еще и такой вариант. Каждый выбирает то, что подходит конкретно ему в конкретно его ситуации. У нас, например в городе очень много квартир в продаже стоимостью до 1млн руб и такой вопрос как уплата ндфл после продажи - вообще не встает. Так что, безусловно, советы в интернете можно читать, но выбор делать в любом случае самостоятельно.

Опять же, чтоб избежать недоразумений-советую проконсультироваться с нотариусом. Так как официально вы уже в браке не состоите, то договор дарения в вашем случае возможно не подойдет - так как будет облагаться налогом.

Может быть вам предложат какой-либо подходящий именно в вашем случае вариант. Я в данном вопросе не специалист, но уверена, ваша ситуация не единичная и у нотариуса найдется наиболее выгодное предложение.

Здравствуйте! В вашем случае нужно действовать через нотариуса. Сначала выделить доли из общей совместной собственности, а затем бывшая супруга отчуждает свою долю Вам. Советую проконсультироваться у нотариуса, так как такие действия в мфц мы не совершаем. Вполне возможно что получится решить вопрос одним визитом в нотариальную контору, а затем вы уже самостоятельно приходите в мфц и регистрируете на себя квартиру. Присутствие бывшей жены уже не потребуется.

Нет. Если имущество было получено в дар, то муж - единоличный собственник.

Это безусловно так, но вот в случае покупки, будучи в браке, вторая сторона автоматически становится собственником. Исключение - брачный договор.

Верно, если второго супруга нет в выписке - он не продавец, я вроде как и не заявляю обратное. А описала способ как добавить второго супруга в эту самую выписку и на ее основе готовить договор купли-продажи.

Где вы тут увидели незаконность, не пойму.

Хотите - делайте согласие; хотите - добавляйте второго супруга в выписку и отчуждайте недвижимость подписывая договор вместе. В каждом конкретном случае нужно решать кому что подходит. Я поделилась способом которым сама пользовалась. Которым пользовались мои коллеги.

А вы на ровном месте негативите.

«Даже если так» я написала гипотетически в ответ на ваш комментарий где вы пишите что регистратор не заметит отсутствие права на недвижимость у второго супруга и зарегистрирует заявление.

Долю в праве она никак себе не выделит. Это не приведение записей в реестре фактическому обстоятельству. Выдел доли из общей совместной собственности возможен только через нотариуса.

«Даже если так» я написала гипотетически в ответ на ваш комментарий где вы пишите что регистратор не заметит отсутствие права на недвижимость у второго супруга и зарегистрирует заявление.

Даже если так. Пропустили и добавили ее в собственники имущества на которое она не имеет права. Но даже если и добавят - то добавят в общую совместную собственность. Не в долевики. И соответственно продать имущество она не сможет, так как для продажи общей совместной собственности потребуются оба супруга.

После оформления брачного договора стороны идут и регистрируют за собой право собственности которое возникло в результате, например, раздела имущества. Электронный скан образ документа есть в росреестре и регистратор его видит.

А, нет. Регистратор в любом случае проверяет основания возникновения права собственности у собственника. И если это, например, полученная мужем в наследство квартира, а супруга придет подавать на нее заявление, то получит отказ.

Регистратор смотрит что квартира была куплена в браке и проверяет по свидетельству о браке, что на тот момент брак уже существовал.

Мы в такие тонкости не посвящены, как конкретно орган осуществляет проверку. Знаем только в общих чертах.

Да, все верно, мы это уже в какой то ветке обсудили. В любом случае каждый случай индивидуален и то что подходит одному, не факт что подойдет и другому.

Не на долю супруга, а заявляет свои права на общее совместное имущество купленное в браке. На недвижимость супруга которое он получил, например, в дар или унаследовал - никаким образом права заявлены быть не могут. А если эта была купля продажа, то имущество не может быть единоличным, если не составлялся брачный договор.

Небольшой городок на севере Урала. Районный центр на 35 тысяч человек. Двушки до 800к, трешки 800-900. Есть и подороже, конечно, но в основном цены пока такие. Хотя в последнее время поползли вверх, конечно, на фоне всеобщего роста цен.

Может я вас не понимаю, но в чем тут риск?

Не, так нельзя. У нас пишется заявление об отсутствии супруга на момент приобретения недвижимости.