Брать ли ипотеку?⁠⁠

Детей спросите: оно им надо? Может у них уже планы на Голливуд, а Вы им двушки в Краснодаре

Ну я как финансовый аналитик (не мамкин, у меня действительно такая профессия) со стажем 10 лет скажу что сейчас горизонт планирования где-то месяца 3. ДКП ЦБ вообще не предсказуема.

Одно скажу - жилую недвигу покупать если не для себя или детей - такое себе. Доходность жилья под сдачу скорее отрицательная (я по Москве сужу конечно, но номинальная к цене недвиги - процентов 5, минус налоги, амортизация, коммуналка). С инфляцией минус, актив сам по себе не особо ликвиден, на вторичке продашь скорее всего с дисконтом (выше писали).

Если в целях сохранения капитала с нормальной ликвидностью:

- машино-места в новом жк (доходность в среднем 10% к номиналу, спрос на них растёт по мере заселения дома, при этом их реально за кэш продать);

- коммерческая недвига в новых жк (но тут вопрос что в первые пару лет может не очень сдаваться; но геморроя меньше чем со сдачей квартиры);

- быдло-вариант: хрущевка в подМСК и сдавать койко-места таджиков, доходность если в двушку человек 10-15 заселить будет процентов 20, но минус к карме.

П.с. в августе я думал что рубль будут ронять, сам закупил баксов. Но как видишь не угадал. В среднем конечно с учётом прошлых закупок я в плюсе. Но как не смешно, рублёвые депозиты пока давали за счёт ставок в кризисы самую высокую доходность.

Про сохранение капитала в жилой недвиге я слабо верю, в случае реального кризиса упадёт и будет восстанавливаться очень долго.

Бакс на перспективе лет 5 лучший вариант для сохранения капитала, он тоже дешевеет, но не так быстро как другие валюты.

Слить наличную валюту по искусственному курсу - это прям топ идея, а уж купить оверпрайс квартиру на пиках пузыря - еще лучше.

Покупка квартиры от застройщика - это сразу сжигание 15-30% стоимости за господдержку, причем превращение в тотальный неликвид вторички идет полным ходом, так что разница будет только расти. Вложиться под 10,6 в ОФЗ? Какие перспективы, что курс доллара через год будет менее 98р? Как по мне околонулевые.

Ну я как возможный инструмент мог бы рекомендовать что-то типа акций Сбера (как сотрудник другого коммерческого банка, уверен что в долгосроке будут расти), возможно фонды денежного рынка (ликвидности). Коммерческую недвигу опять же рассмотреть в ипотеку, у того же Сбера есть хорошие продукты под это.

P.s. не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Сам закрыл крупные инвестсчета в декабре 2021, с прибылью в среднем 30% в год.

Но скажем так у меня были некоторые мысли по поводу возможности начала внешнеполитических событий, и мне было куда потратить. Просто мои простенькие финансовые модели на текущий момент говорят что на периоде 20 лет вложения собственных средств в недвигу дадут убытки где-то в минус 20% приведённой стоимости (можете сами в экселе сравнить, фунции ЧПС,  ПЛТ в помощь). Плюс низкая ликвидность. В случае того пиздеца, которого вы боитесь, недвига также обесценится очень сильно (вспомните 90-е, в моем миллионнике тогда можно было обменять свежую ладу 2109 на квартиру).

А если каждый месяц оплата та же самая, то какая разница по какой ставке? Разве что далее вторичка продаваться будет умловноьпо той де цене, а купленная "новостройка" - по заниженной.

А если не отличается от обычной цены и обычной ставки - то зачем в такое влезать? Мне кажется, сто всё таки отличается. Новострой дешевле.

А за сколько  можно сдавать? Если за 15-20 то можно ввязаться, рубли, сегодня курс 80 завтра 100 послезавтра будут давать в морду.  Кто влез в ипотеку в 2018 хорошо поднялись на подорожание.

Лично мое мнение  валюты будет  меньше, расходов больше, деньги будут печатать, инфляция будет расти.

Захеджировать в долларах чтобы давало  доходность  не выйдет, золото покупать и в саду закапывать тоже не очень.

Но напомню,  в долларах недвиг стоит все еще дешевле чем в 2008 , в тех долларах. И это при  100 процентном подорожании.

Но хоть детям будет где жить.

Сейчас, до выборов минимум, будут стараться держать курс доллара до 100 рублей (психологическая отметка), потом могут отпустить и я думаю курс пойдет 150+. Поэтому тоже держу наличные доллары и никуда не дергаюсь.