Брать ли ипотеку?⁠⁠

В жилье не нуждаюсь, но растёт двое детей. Есть накопления 30к зелени.

Рассматриваю вариант взять квартиру в Краснодаре (точнее Новая Адыгея) от застройщика по семейной ипотеке с субсидированной ставкой на 30 лет.

Стоимость квартиры 6500круб. 20% Первоначальный взнос (в т.ч. мат.капитал). Ежемесячный платёж 23500.

Так вот сейчас можно поменять валюту и на них взять 17 летние ОФЗ по 670 за шт с выплатой купона 71 руб в год (10,6% годовых), что перекроет ежемесячные платежи.

Вопрос. Стоит ли сейчас менять зелень по 88 и покупать дешёвые ОФЗ или стоит подождать (увеличения ставки/роста курса/падения цен на первичку)?

P. S. Понимаю, что депозиты сейчас выгодней, но хочется захеджироваться хотя бы не на 3 года, а на 10.