Как мы покупали квартиру в Германиии

Немного бэкграунда: мы граждане Германии с постоянным заработком.

Этот текст я составил после покупки, чтобы не забыть.

В нём много немецких слов, поскольку это ответ для живущих в Германии, но я их пояснил в тексте. Важное слово: "термин" (ударение на и): это слово на немецко-русском суржике, означающее, что он назначил время встречи. "У меня есть термин" = "мне назначено".

08.01.2020 мы нашли объявление о продаже квартиры в интернете, позвонили маклеру (А.A.) и пошли посмотрели квартиру в тот же день. Там ещё сказали, что нас всё устраивает, и готовы взять. Он сказал: окей, тогда позаботьтесь о финансировании, и, кстати, у меня есть знакомый специалист по финансированию (M.S.), вот его телефон. В тот же день мы позвонили M Scheider-у и сделали "термин". Он сказал, какие бумаги нужно принести: вроде бы, сколько я получаю и сколько из наших денег мы готовы выложить сразу (Eigenkapital).

09.01.2020 я ходил к М.S., где он рассказал мне о том, что нужно делать и что будет делаться дальше. Кроме того, он рассказал, что с меня он денег не берёт, а только с банка, который я выберу. Мы договорились, что 33 000 € будет Eigenkapital, и он выставит конкурс для банков, чтобы были такие условия: постоянный процент (Zinsbindung) 10, 15, 20 и 25 лет, и возможность погашать до 5% оставшегося долга (Sondertilgung) в год. Мы решили, что возьмём дополнительные 10 000 кредита на ремонт. Также он сказал, что банки ответят где-то к понедельнику, 13го. Ещё мне надо было позаботиться о том, чтобы Eigenkapital был на конте, а не дома в матрасе.

Поэтому все выходные мы занимались тем, что вытаскивали деньги из "матраса" и носили их небольшими порциями в банкомат. У банков есть ограничения по максимальной сумме, которую можно положить в день на счёт (около 10 - 15 k€ в зависимости от банка). Кроме того, если кладёшь за раз больше чем какую-то сумму (вроде, 5 k€) банк обязан сообщить это в Finanzamt (налоговая), для проверки факта отмывания денег. Поэтому клали в несколько заходов по 2 - 3 k€, просто подряд, не отходя. Никаких последствий не было.

14.01.2020 я снова встретился с M.S. и выбрали банк: тот, где были Zinsbindung на 20 лет с 1.71% в год. Вечером он прислал мне формуляр, где я должен был заполнить информацию о себе (Selbstauskunft) для банка, который я заполнил, мы его подписали, отсканировали и отослали по емейлу. Также мы всемте с M.S. поговорили с А.A. и сказали, что банк согласен. Я спросил у маклера, не поздно ли немного поторговаться. Он сказал, что может поговорить с продавцами и спросил, сколько я бы хотел. В объявлении было 319k€ . Я сказал, что 310k€. На следующий день он позвонил и сказал, что поговорил с ними, они рассчитывали на 315k€ , и предложил встретиться посередине: на 312 500. На том и остановились.

15.01.2020 M.S. сообщил, что устное согласие банк уже выразил. Для окончательного согласия, банк должен послать человека посмотреть квартиру, и тогда банк официально согласится. Также мы должны были дослать копии справок о доходах, расходах, пенсионном фонде и налогах за прошлые годы. Вся корреспонденция пересылалась по емейлу.

21.01.2020 M.S. сделал мне "термИн" в банкe, который мы выбрали, для подписания договора о финансировании. На 07.02.2020. А.A. уже прислал мне черновик договора купли-продажи от нотариуса.

30.01.2020 M.S. сообщил, что всё идёт по плану, и банк получил от него все необходимые бумаги.

05.02.2020 мы перенесли "термИн" с банком на 07.02.2020 по личным делам.

07.02.2020 мы с женой явились в банк, где подписали договор о финансировании квартиры. Это были два договора: 100 000 финансируются через государственную программу KfW под 0.8% в год, а остальная сумма в 222 500 - через банк под 1.69% в год. Первый год в KfW платятся только проценты, долг не погашается. Также в первый месяц погашения долга тоже платятся только проценты, без погашения. Время погашения начинается с того дня, когда банк выплатит сумму продавцу. Поскольку договор должен быть заключён максимум за 2 недели до "термИна" у нотариуса (это потому что по прошествии 2х недель договор уже нельзя расторгнуть без последствий, а сказать, что всё нормально можно только когда "термИн" у нотариуса состоится.), то Frau K из банка пообещала попридержать договор пока не будут готовы все бумаги для нотариуса. А для нотариуса продавцам нехватало одной важной бумаги: бумаги о вступлении в наследство (Erbschein). Предыдущий владелец квартиры, G.B., умер, и теперь его детям, которые продавали квартиру, чтобы продать квартиру нужно было вступить в насдедство. Эта недостающая бумажка как раз это и подтверждала бы.

03.03.2020 A.A. написал, что Erbschein ещё не нету.

09.03.2020 A.A. написал, что "термИн" на получение Erbschein будет 17.03.2020 и поэтому предложил "термИн" к нотариусу для подписания договора купли-продажи 01.04.2020. Все были согласны.

17.03.2020 A.A. предложил перенести "термИн" к нотариусу на 25.03.2020, чтобы ускорить процесс и снизить вероятность того, что какое-нибудь учреждение закроется из-за карантина. Все согласились.

25.03.2020 По договорённости с нотариусом, на "термИн" явились только я и Frau B., дочь хозяина квартиры. Мы должны были подписать договор за себя, тебя и второго наследника, Herr B.. Нотариус зачитал доровор, мы его подписали. Также А.A. вручил мне счёт на примерно 11 000 за услуги маклера, который мы оплатили.

26.03.2020 Моя жена и второй наследник Herr B. явились к нотариусу чтобы заверить свои подписи для договора купли-продажи. Таким образом подписание договора было завершено и нотариус пустил дело в Grundbuchamt и пришлёт Fälligkeitsmitteilung (справку о том, что банк должен выплатить цену за квартиру) когда там всё будет занесено.

Спустя несколько дней пришёл оригинал заверенной нотариусом копии договора (с ленточкой и сургучём). Оригинал договора будет храниться у нотариуса и насдедователей его дела ещё 100 лет.

Также пришёл счёт от нотариуса на около 2 000.

11.04.2020 Пришло письмо от Grundbuchamt, что все изменения успешно внесены. Я сообщил об этом остальным.

14.04.2020 Я спросил в банке, нужно ли высылать Fälligkeitsmitteilung по почте или достаточно е-мейла. Сказали, что сосканировать и по емейлу - достаточно. Ещё сказали, что нужно, чтобы я перевёл Eigenkapital на тот счёт, который я открыл у них, чтобы они видели, что я им пользуюсь для оплаты счетов. Если бы не открыл счёт, наверное было бы всё равно. Послал им справки, что часть счетов я уже оплатил.

15.04.2020 По почте пришло Fälligkeitsmitteilung и было отослано вместе с отсканированым и подписаным Auszahlungsauftrag банку.

20.04.2020 A. A. сделал всем "термИн" для передачи ключей 22го апреля 2020.

22.04.2020 Herr B. сообщил, что деньги пришли на его счёт. В 16:00 я, A. A. и Frau B. встретились для передачи ключей у дверей дома. Были сфотографированы счётчики воды и электричества и составлен протокол. Покупка квартиры была для нас завершена. Я позвонил в Hausverwaltung (менеджер по делам товарищества жильцов дома, типа жека), чтобы представиться, а также познакомился с Hausmeister (дворник, который живёт в том же доме, делает мелкий ремонт и вообще знает всё про дом и всех). Мы начали обдирать полы и обои.

23.04.2020 Hausmeister положил нам в почтовый ящик правила дома - Hausordnung. Там было написано, что для содержания домашних животных, надо спросить разрешения у Hausverwaltung. Это был сюрприз (квартира то моя!), но разрешение нам потом дали без проблем. Я позвонил в Stadtwerke (поставщик электричества) и сообщил, что являюсь новым владельцем счётчика на электричество, и теперь счета привылать нужно мне.

Потом был ремонт, и лучше бы я его спланировал заранее. Но это уже другая история.