A2list

Всё это я объяснил написавшему мне клиенту, на что получил краткий, но ёмкий ответ: "У меня на всякие звонки нет времени, не хотите со мной работать, как хотите". Ну что тут сказать: если сразу же нет времени, чтобы обсудить запрос - я не смогу быть такому клиенту полезен)

Но! Нас ставка 6% девушку не устроила, и мы взяли субсидированную ипотеку со ставкой 2,99% на весь срок кредита. Однако при субсидированной ипотеке предполагалось удорожание.  Что тем же вечером в слезах девушка и проревела в трубку. Оказывается, она похвасталась подружкам, и те разнесли ее "бизнес-план" в пух и прах, сказали, что она покупает квартиру в три дорога, что нужно подождать еще немного и вот-вот цены рухнут. Ведь об этом вовсю трубят на просторах интернета "успешные" блогеры, диванные эксперты и прочие инфоцигане. В общем, все как всегда.

На следующий день мы встретились. Благо теперь в каждом телефоне есть калькулятор. И о чудо: при записи на листе бумаге цена и платеж вдруг перестали быть космическими) Мы последовали здравому смыслу (задачу приобретения недвижимости нужно было решать сейчас) и экономической целесообразности (комфортный платеж, минимальная переплата при ставке 2,99% и перспектива роста цены).

В итоге с учетом наценки и дополнительной скидки, которую мне удалось выбить, цена квартиры составила 11,4 млн. То есть удорожание всего-то на чуть больше 300 тысяч. При этом ежемесячный платеж вплотную приблизился к 50 тысячам (девушка внесла первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры).

В 2023 году в 5 минутах пешком от ЖК открылась станция МЦД. Ключи девушка получит уже через пару месяцев. И самое главное...  Сейчас цены аналогичных квартир у застройщика начинаются от 15,1 млн.

Какая мораль у истории? Кто ждет - тот обязательно дождется)

Случай, конечно, тяжелый, но что делать. Раз не дают покоя инвестору дешевые деньги от государства, стали мы с ним решать, что и как будем делать. Вернее, решал я, а он лишь кивал головой, соглашаясь с моими доводами. В итоге решили покупать студию под аренду в пределах МКАД и в пределах 8 млн. На выбор было подобрано три вполне приличных ЖК с готовой отделкой со сдачей в начале следующего года (а если повезет, то и в конце нынешнего). О чем и было рассказано клиенту с подробным описанием каждого ЖК и фото с места локаций. Клиент остался очень доволен и пошел выбирать. Договорились списаться на следующий день для начала бронирования выбранного ЖК. Бонусом шел промокод на скидку 3%, который с лихвой окупал затраты на консультацию и подбор.

Однако, не все так просто. На следующий день клиент, мягко говоря, удивил, написав, что он сам с усам и забронировал не просто студию, а евродвушку. Наверное, за ночь цены рухнули, подумал я, быстро полез смотреть сайт одного из застройщиков, но ожидаемо обвала не произошло. Все оказалось банальней. Клиент выбрал один из ЖК в Котельниках! Выбор странный, мягко говоря, ведь Котельники - перенаселенное гетто с большим количеством мигрантов. Ликвидность такой квартиры под вопросом, а метр вторички в рядом построенных кирпичных домах стоит в 1,5 раза дешевле. Да и сдать такую квартиру можно будет только специалистам из ближнего зарубежья, пусть и высококвалифицированным, которые в большинстве своем трудятся рядом на рынке Садовод. Плюс сам ЖК сдается больше чем на полгода позже, чем выбранные мной, а это значит вместо прибыли от сдачи (в выбранных мною ЖК арендный платеж покрывал бы ипотечный даже с учетом налога и квартплаты  и еще оставалось немного на конфетки) будут убытки от ипотеки, пусть и небольшие.

На мой вопрос, почему не взяли студию в Москве за те же деньги? Она сдаваться будет лучше и дороже, причем гражданам России. Плюс большой риск - строительство выбранного ЖК без счета эскроу, кто бы что ни говорил про надежность застройщика. На что получил ответ, что студию сложнее продать (сильно выше стоимость за метр), а стоимость на начальном этапе та же. Эскроу же не бесплатен и добавляет несколько процентов к стоимости жилья. После сдачи квартиры преимущество сойдет на нет, а значит - это неокупаемые вложения. Вот такая вот странная логика.

Как я не пытался переубедить человека, бесполезно. Единственное, дал ему промокод, и он забронировал другой лот, который со скидкой получился дешевле. Хоть мои услуги и окупились, но полного удовлетворения от подбора я не получил. А вот клиент остался моей работой очень доволен. Вскоре от него пришли на подбор один за другим два человека. Одним словом, неизвестно где найдешь, а где потеряешь. Надеюсь, человек не сильно потеряет в Котельниках.

Только вот вряд ли многие будут их продавать, большинство оставит под аренду. Почему? А потому, что это будут самые недорогие квартиры в новых домах Москвы, которые для арендной стратегии подходят практически идеально. Продать-то всегда успеется. Это как в свое время было с комнатами в Москве, которые были "разменной монетой".

Для застройщиков, кстати, этот запрет очень и очень плохо. Многие не смогут выйти на старт продаж до отмены льготной ипотеки. Так что скорее всего такие лоты сейчас выкупят в большинстве своем, и застройщики цены на стартах продаж опять задерут(

Буквально пару дней назад мне стукнулись в телегу инвесторы. Мол, бронировали один пиковский ЖК, вступили в группу, да не ту. Вступил я в "правильную" группу, хотя, признаться, бронь в том ЖК выкупать не стал и началось. Тут же мне главарь инвесторов и написал. Рекламировать его не хочу да и не буду. Кому надо, тот поймет) Мол, на данный момент ПИК как и другие застройщики стоит на рынке по ценам готового жилья, но он и его собратья рекомендуют мне присоединиться к ним, чтобы заходить в хорошие старты продаж. Их группа в телеграмм именно этим и занимается) Вход туда не большой, а вот на выходе получается 15-20% годовых пока идет стройка, потом ключи, меблировка, аренда с бешенной доходностью и продажа после 5 лет, чтобы не платить налог 13%.

Никуда я вступать конечно не стал, написал все что думаю об этих инвесторах, они меня забанили, ну да ладно. Дальше еще один из этой секты пишет, мол, мы скупили больше половины Плеханово от ПИК в декабре на старте, потому что знали и день и час старта, а теперь просто сидим и стрижем купоны, давай-ка с нами) Но дураков нет, как говорится, и вот почему.

Проект от ПИК "Плеханова 11" стартовал студиями за 7,6-7,7 миллионов. Ну, хорошо пусть будет 7,5 миллионов, как мне "инвесторы" говорили (если с промокодом 2%, хотя он действовал не на все квартиры). Сдача домов в 2026 году в октябре. Похожий проект от ПИК "Амурский парк" был тогда по 7,9 миллионов. Поставим 8 для чистоты эксперемента без промокода. Сдача июль 2025 года, то есть на 15 месяцев раньше. Допустим, у меня семейная ипотека с первоначальным взносом 20%. Я буду отдавать процентами эти 15 месяцев 35000 х 15 = 525000 рублей, то есть разница уже равно 0 (НУЛЮ), и это еще если округлять в пользу Плеханова, а так минус 150000-200000 рублей, как минимум). Сдаваться обе студии будут примерно за одинаковую цену (сейчас это 50000-55000), стоить "на ключах" тоже будут примерно одинаково (сейчас Плеханова даже немного дешевле Амурского). Ну и какой смысл ждать 15 месяцев и платить лишние полмиллиона процентов, если можно заработать за это время на аренде за эти 15 месяцев "чистыми" (за вычетом налогов и квартплаты) 45000 х 15 = 675000? А это, на минуточку, при самом грубом подсчете минус 1 миллион 200 тысяч рублей 00 копеек, как говорил товарищ Бендер. А то и все 1 миллион 400. Вот Вам и весть инвест. А на словах, согласен, выглядит красиво. Типа заработал 15-20% годовых))))