Недвижимость⁠⁠

Недвижимость является "священной коровой" в России (справедливости ради стоит заметить, что и в некоторых других странах мира). Для многих идеальное представление о финансовой независимости - это накупить квартир и жить на доходы от сдачи в аренду.

Из чего складывается общая доходность вложений в недвижимость? Это рост стоимости самого жилья и доход от сдачи в аренду. Если вы проживаете в собственной квартире этот доход принимает скрытую форму в виде экономии на потенциальных расходах на аренду. Для обычного человека купить хорошую недвижимость, особенно в крупном городе - это значит сконцентрировать крупную часть капитала в одном месте без какой-либо диверсификации.

У недвижимости с точки зрения инвестирования есть как минимум несколько недостатков (или свойств этого актива, если удобно):

1. Низкая ликвидность. Ты не можешь быстро и по нужной тебе цене продать объект недвижимости. Это всегда продолжительная по времени процедура, требующая времени и определенных расходов. Те самые трансакционные издержки

2. Сопутствующие накладные расходы. Со временем квартира ветшает и периодически она будет требовать ремонта (закладываем расходы в год на амортизацию). Ситуацию усугубляет тот факт, что арендаторы в целом не склонны особо бережно относиться к чужой квартире.

3. Нестабильность дохода (в среднем около месяца в году квартира простаивает на время поиска арендатора) и налоги на недвижимость.

Если говорить про доходность. В долгосрочном периоде доходность недвижимости уступает другим инвестиционным инструментам. Анализ Роберта Шиллера цен на недвижимость в США и других развитых странах на долгих промежутках времени (свыше ста лет) показал, что в среднем они растут примерно со скоростью инфляции – будем считать это нижней границей для нашей прикидки доходности.

Вы можете возразить. Я буду заниматься коммерческой недвижкой, работать с арендаторами, делать ремонты, найму сотрудников и тп. Но тогда это уже не инвестиция, это работа и бизнес. Это совсем другое.

Но инвестиции в недвижимость никогда не потеряют своей привлекательности :)

Доходность недвижимости остается на относительно неплохом уровне. Кроме того, если в стране настанет какой-нибудь неприятный системный кризис с гиперинфляцией и прочими прелестями – то реальный актив в виде четырёх стен и крыши должен неплохо защитить вложения от полного обесценивания.

Это материальный актив, который можно "пощупать", а не какие-то эти ваши бумажки или циферки в приложении.

Из неочевидных плюсов. Недвижимость - это самый простой способ передать активы наследникам. В итоге, в некоторых странах семьи уже сотни лет владеют недвижимостью.

Из неочевидных мыслей. Мы помним, что основная идея инвестиций - попытаться сохранить покупательскую способность денег в будущем. Недвижимость - это один из наиболее очевидных способов купить актуальный "товар" из будущего. Простая инвестиционная идея:

Абсолютно не важно, что будет происходить в мире, но я точно знаю что в этом конкретном месте аренда однушки будет равна половине базовой зарплаты. И в этом месте на аренду одной однушки можно будет как-то прожить. Если ты старость собираешься встречать в этом месте, то на деньги от аренды можно будет прожить. Пара однушек в этом месте тебя точно прокормят, чтобы не происходило в этом месте.

Из комментариев читателей "Любите недвижимость - дык, любите, кто ж мешает, но зачем стены то покупать, это ж столько лишнего геммороя". В следующем посте рассмотрим способы инвестирования в недвижимость.

Бонус-трек. Дэшборд на коленке (или "мамкина" аналитика). Упражняюсь в создании дэшбордов и аналитических таблиц. По ссылке - сравнительный анализ динамики цен на недвижимость и акции некоторых российских компаний для любознательных. Смотреть лучше с монитора (с телефона для беглого обзора - тоже ок)

Жизнь и личные финансы (https://t.me/longlivetale)