Инвестиции в недвижимость и интересный факт о "Флиппинге"⁠⁠

Добрый день всем.

Поговорим сегодня о недвижимости как таковой и попыткам на ней заработать в частности. Я расскажу свой взгляд на некоторые подходы, желающим обсудить - добро пожаловать в комментарии.

Хорошая идея -куплю поменьше квартирку подешевле, подшаманю, продам подороже. Так и получу свой "Пентхаус в видом на Кремль". Спойлер: "НЕТ, НЕ ПОЛУЧИШЬ". Явление называется "флиппинг". Тренеров по флиппингу - вагон и маленькая тележка. Больше только тех, кто учит купить квартиру и разделить на мини студии и сдавать :-))))

Сначала тезис: "Квартиры всегда дорожают". Контраргумент - нет, это не так. В глобально резервных валютах - В Принципе сейчас глобальный боковой тренд. С этим разобрались.

Снова про флиппинг: Идея - купил по дешевле, продал подороже. Давайте отбросим рассуждения о том, что кто тебе, Вася, сказал что ты купишь "дешевле". Есть такое явление - эффект владения. Он проявляется в том, что своя квартира всегда оценивается человеком выше справедливого рыночного уровня. А поэтому, условный Вася еще должен будет уговаривать продать собственника просто по рынку, а не выше :-) Ну да ладно, отвлеклись. Пусть ты Карнеги местного разлива, и смог уговорить продать тебе на 5% ниже рынка, а потом продал на 5% выше рынка. Пусть у нас есть наличка, условно, 8 миллионов, и мы сделали за 1 "флип" 10%. Отличный результат. Теперь проворачиваем такой финт 10 раз подряд, и получаем - 20 миллионов рублей (инфляцию пусть покрывает органический рост стоимости квартиры. Получается это теперешние 20 миллионов рублей). На покупку и продажу квартир нужно время. Преведение квартиры в порядок тоже потребует усилий и т.д. В общем, реально не превращая это в работу за 1 год совершается 1 флип, то есть 2 сделки. А теперь внимание - чем больше дисконт, тем больше вероятность потерять квартиру позднее, ибо беспроблемные квартиры с дисконтом не продаются. Пусть ты очень умён, и вероятность потери всего 2%. То есть наколка произойдет только в каждой 50 квартире в среднем. Всё еще положительное математическое ожидание, и т.д. Только вот момент - Вероятность не нарваться за все 10 флипов хотябы на 1 кидок и не потерять ВЕСТЬ капитал - всего 80% (да-да, при вероятности потери в 2% на каждом ходу, 10 серий без потерь вероятны только с 80%). (Важное уточнение! 2% взята для примера, у вас может быть другая статистика, и вероятность потерять 0,00001%, тогда вы сами всё знаете :-))

Идём дальше, Real Estate инвесторы вы наши (мне тут недавно советовали что правильно вообще начинать с коммуналок. Угу, прям надежный план. Как швейцарские часы).

Далее, каждому инвестору у недвижимость стоит узнать, что есть такой параметер, как критерий Келли.

И что он нам говорит? А говорит он нам, что для того чтобы капитал рос наиболее быстрым способом, вкладывать весь капитал в 1 квартиру нерационально! Причем именно из за рисков безвозвратных потерь! Привет тем, кто говорит - "зачем отдавать дяде арендодателю деньги, когда можно купить в ипотеку". Ага, купить можно и иногда нужно (сам так делал). Отдавать будете дяде банкиру вместо дяди арендодателя, но при этом есть призрачный, но всё же шанс остаться и с ипотекой и без квартиры. Критерий Келли говорит нам - "Вася, даже если ты такой Карнеги и отлично продаёшь/покупаешь/сам делаешь ремонт после основной работы, ну не вкладывай ты весь капитал туда. Гораздо рациональнее и нужнее - вложить 78%)

Итого, ваш результат будет будет около 18 миллионов рублей. Или однушка через 10 лет превращается в двушку. Осталось 10 лет подряд, в течении 20 подряд сделок продавать дороже рынка, а покупать дешевле. Товарищи Real Estate инвесторы, скажите, а вы уверены что не будучи риелтором и не варясь в этом каждый день вы сможете так делать? А как вы думаете, почему большинство риелторов не занимаются этим "чертовски выгодным бизнесом",

Спасибо всем кто дочитал. Покупайте квартиры для жизни. Имхо, лучше купить хорошую квартиру чуть выше рынка и без сильного риска, чем рисковую со скидкой 10%.

И помните, время - наш единственный не возобновляемый ресурс. Аренда это тоже способ жить в хорошем жилье сейчас, не сильно переплачивая. Но помни о пенсии.