ЖК кооперативы в СССР: специалистам 1991 года рождения виднее-2
Для ЛЛ: Чем дальше от нас реальный СССР, тем больше рассказов про него от тех, кто его в лучшем случае видел с горшка.
Часть 2
С группой молодых архитекторов, жаждущих вступить в ряды ЖСК, я попал в новый дом в тот момент, когда он чудесно оживал, быстро наполняясь шумными, счастливыми новоселами. Событие это, столь заурядное и привычное в наши дни, для его непосредственных участников по-прежнему полно восхитительного счастья и большого значения...
На третьем этаже в двухкомнатной квартире, куда мы случайно зашли, уже были вчерне расставлены домашние вещи.
— Ну и как? — представившись, спросили мы новоселов.
— Что и говорить — замечательно! — ответила раскрасневшаяся хозяйка квартиры.— Спасибо от всего сердца... Ведь это счастье прежде всего для нас, женщин. Представьте, на прежней квартире на кухне нас было восемнадцать хозяек!.. Вы, мужчины, не можете этого понять... Мы улыбнулись. А Варвара Павловна продолжала: — А если говорить откровенно, я бы хотела, чтобы кухня была за счет спальни немного больше — ведь это, но сути, столовая. Чтобы туалет от ванны был отдельно. В ванной комнате я мою ребят, стираю, переодеваюсь и причесываюсь... Поймите меня правильно: я не прошу большей площади, но распределение ее можно было бы сделать лучше. Чуть-чуть передвинуть перегородки, и стоит-то это, наверное, пустяки... Смущенно переглянувшись, мы молча вышли, так ничего и не ответив Варваре Павловне. Не могли же мы объяснить ей, да она, наверное, и не поверила бы, что ни архитекторы, ни строители не могут сделать этих простых пещей, что они в кабале у «К-первого», безнадежно связаны им по рукам и ногам. Тридцать пять лет назад экономисты, строители и архитекторы сами изобрели «К-первый», а теперь, вольно или невольно, стали его рабами.
Коэффициент — идол
Однако прежде всего надо объяснить, что же такое «К-первый». Представьте себе прямоугольник в 40 квадратных метров. Это общая площадь вашей квартиры, и называется она полезной. Установив перегородки, строители разделили ее на спальню, столовую, кухню, прихожую, ванную... Площадь комнат называется жилой; площадь кухни, ванной, коридоров, прихожей — полезной. Учет, планирование, а также взимание квартирной платы идет из расчета жилой площади. Ванна, кухня и остальное — бесплатное приложение к комнатам, в которых вы живете. Отношение размеров жилой площади к полезной и называется коэффициентом «К-первым» и должно быть равно 0,7. Чтобы соблюсти «К-первый», архитекторы из 40 метров квартиры должны обязательно выделить не менее 28 квадратных метров под жилые комнаты. На долю кухни, прихожей и прочего остается 12 метров. Вот отсюда и получились кухни размером в 4,5 квадратного метра, коридоры шириной в 70 сантиметров, совмещенные санитарные узлы. Если сделать иначе, на проекте появится роковой штамп: «Неэкономичный», и он, не увидев света, уйдет на вечные времена в архив.
— Какая ерунда!..— скажете вы.— Стоит ли из-за какого-то надуманного коэффициента портить квартиры?
Не торопитесь. «К-первый» мертвой хваткой держит за руки не только архитекторов. Строителям планируют затраты также только на жилую площадь. Экскаваторы копают фундаменты под весь дом, монтажники укладывают плиты перекрытия и лестничные марши для всех квартир, маляры красят все стены и потолки. Но когда дом окончательно готов, расходы на все его строительство и благоустройство относят только на квадратные метры жилой площади. Чем больше жилой площади и меньше подсобной, тем дешевле считается квадратный метр. Нехитрая, но вредная для квартирантов механика!
И если послушаться совета хозяйки квартиры, которую мы навестили (а она совершенно права), чуть-чуть передвинуть перегородки и на той же площади, фактически с теми же затратами, создать квартиру с большими удобствами, как тут же стоимость квадратного метра подпрыгнет вверх! К тому же, в отчетах будет значиться, что строители сдали меньше жилой площади. А так как учет и распределение ведутся только по квадратным метрам этой площади, то запишут невыполнение плана.
Между тем это вовсе не значит, что фактическая стоимость дома стала выше, а количество квартир и их площадь меньше, что в этот дом нельзя поселить то же число людей, которое намечалось. Все осталось по-прежнему, но на бумаге, в угоду «К-первому», отразилось в искаженном виде.
Но и это не все. При нынешнем поклонении «К-первому» плата за квартиру берется только с квадратных метров жилой площади. И если перестать поклоняться коэффициенту, то государству грозят убытки. Вот какова сила у этого идола, «К-первого»!
Немного истории
Когда родился и возмужал «К-первый», на определенном этапе жилищного строительства он бесспорно был полезен и сыграл свою положительную роль. Сооружали тогда дома с большими коммунальными квартирами, заселяли их покомнатно, и «К-первый» помогал контролировать архитекторов, предостерегал их от увлечения холлами и коридорами.
Но с тех пор прошло много лет. Мы перешли от строительства общих квартир к сооружению малометражных. Каждая семья теперь, как правило, получает отдельную квартиру.
Такая качественная перестройка была вовсе не простым делом. Потребовалось создать особый тип квартир, которые можно было бы заселять только одной семьей. Нужно было сломить сопротивление некоторых консервативно настроенных экономистов, утверждавших, что такие квартиры будут стоить намного дороже общих, коммунальных. И вначале даже казалось, что они правы. Ведь в прежней квартире на шесть — восемь комнат была одна кухня и одна ванная, а при сооружении малометражных нужно строить на той же по объему площади три-четыре кухни да столько же ванных комнат!
Жизнь, экономический анализ опровергли эти опасения. В самом деле, в коммунальных квартирах была одна кухня, но она в четыре-пять раз по своей площади превышала площадь кухонь малометражных квартир. Верно и то, что вместо одной прихожей теперь делают четыре, но их общая площадь опять-таки в три-четыре раза меньше, чем в общих квартирах. А о рациональности их и говорить не приходится — ведь исчезли те бесполезные квадратные метры коридоров, без которых не могла обойтись ни одна коммунальная квартира.
В конечном итоге стоимость квадратного метра квартир для посемейного заселения оказалась ниже, чем в старых, коммунальных. А когда было введено заводское изготовление большинства деталей домов, то квадратный метр стал еще на 10—12 процентов дешевле.
Проведенное недавно обследование 160 тысяч квартир показало, что 95 процентов из них заселены отдельными семьями! Это ли не событие огромной важности!
Теперь правительство поручило Госстрою СССР сооружать дома новых типов, с улучшенной планировкой. Если вы посмотрите на план этажа одного из таких домов, то увидите: уже нет такого расположения комнат, при котором в кухню можно попасть, только пройдя через жилую комнату; нет и совмещенных санузлов; увеличился размер передней, появились встроенные шкафы; сами комнаты непроходные, и форма их ближе к удобному квадрату, чем в прежних проектах. В общем, на той же площади получились квартиры более удобные и комфортабельные.
Но... «К-первый» запрещает
Казалось бы, чего проще — поскорее дать путевку в жизнь новым типам квартир и домов. Но тут во весь голос начинает протестовать «К-первый».
— А стоимость? — хрипло бубнит он.— Ведь улучшение планировки архитекторы произвели, вопреки установленному порядку, за счет жилой площади? Значит, жилой площади стало меньше, и она стала дороже!
Полезная площадь квартир осталась без изменений, и специалисты Госстроя СССР предполагают, что стоимость ее даже снизится на 1—2 процента. Но если считать вопреки логике, то действительно — жилой площади в таких домах будет меньше, а стоить она будет дороже примерно на 7—9 процентов. Это, конечно, бюрократический абсурд, так как в основу подобных экономических подсчетов берется все тот же коэффициент «К-первый», при котором квадратный метр жилой площади получается дороже...
Но по существу это неверно. Никакой потери жилплощади не произойдет! Ведь при семейном заселении нельзя считать по-старому и пользоваться устаревшими коэффициентами. Для семьи жилой площадью является не только спальня, но и кухня, в которой семья обедает, и ванная комната, в которой моются, переодеваются... Не стоит приводить всех доводов — миллионам людей, живущим в отдельных квартирах, они ясны. Удорожание строительства квадратного метра жилищ при улучшенной планировке — миф, потеря 200 тысяч квадратных метров жилой площади произойдет только на бумаге. А вот квартирная плата при нынешнем порядке ее исчисления действительно снизится, но...
Несправедливости с квартирной платой
Надо сказать прямо: существующий порядок оплаты квартир и для жильцов, и для государства несправедлив. Система такова, что при введении улучшенной планировки в доход государства будет поступать примерно на 7-9 процентов квартирной платы, меньше. Почему? Да потому, что она взыскивается за квадратный метр жилой площади, а часть этой площади при новых вариантах планировки переходит в подсобную. Вдумайтесь: чем больше государство предоставляет гражданам удобств и комфорта, тем меньше они платят!
Все это происходит потому, что система оплаты квартир тоже безнадежно устарела. Она была закономерна при больших общих квартирах. Но как только строительство перешло на малометражные квартиры, такая система стала тормозом.
Она несправедлива еще и потому, что поставила в неравные условия большие и малые семьи при посемейном заселении. В самом деле, сравните условия оплаты и жизни в двух типовых квартирах. Первая из них, трехкомнатная, занята большой семьей и имеет общую площадь в 80 квадратных метров. Из них кухня, ванная комната и другие подсобные помещения занимают 27 метров. Во второй, однокомнатной, квартире живет молодая пара. Полезная площадь квартиры 44 квадратных метра, из которых 21 метр занимают подсобные помещения. Теперь считайте, на квадратный метр оплаченной площади в первом случае падает меньше половины квадратного метра подсобной, а во втором — почти квадратный метр. А плата за квадратный метр жилой площади одинаковая.
Но дело не только в том, что в большой квартире непропорционально мала подсобная площадь. По сути дела, большая семья оплачивает избыток подсобной площади в однокомнатной квартире. Хотя считается, что оплачивается квадратный метр жилой площади, делается это только для простоты подсчетов. Фактически оплачивается вся площадь. В стоимость квадратного метра жилой площади автоматически включается 30 процентов оплаты подсобной площади. Если взять дом целиком, то в среднем так и получится. Но от этого большой семье не легче!
По существующему положению балконы и веранды не считаются жилой площадью, хотя девять месяцев в году все семьи на юге используют их с максимальным удобством. И так как веранды «не жилая площадь», архитекторы в новых домах не предусматривают их. А там, где все-таки в проектах они есть, строители не хотят их сооружать: расход материалов и средств большой, а в план ввода жилья их не засчитаешь! Эксплуатационники тоже смотрят на балкон как на совершенно излишнее, не приносящее никакого дохода сооружение, а ведь на юге без них жить трудно...
Да, давно пришло время ликвидировать «К-первый». Хватит, пожил, сейчас от него, кроме вреда, ничего нет... Везде — при планировании, проектировании, учете и распределении жилой площади в домах с малометражными квартирами надо учитывать общую полезную площадь.
Необходимо изменить и систему взимания квартирной платы, сделать так, чтобы она для всех была справедливой и равной. Подсчитать, сколько стоит квадратный метр полезной площади не так уж сложно. Надо в последний раз воспользоваться все тем же коэффициентом «К-первым». Он равен 0,7. Следовательно, квадратный метр будет в Москве стоить не 14, а примерно 10 копеек, предельная норма площади на человека будет не 8—9 квадратных метров, а 12—13!
И надо сделать это как можно скорее, потому что у некоторых руководителей жилищного фронта этакое благодушное настроение:
— Зачем начинать ломку в таком важном и трудном деле? При коммунизме квартирной платы вовсе не будет!..
Это верно! Но «К-первый» со всеми сопутствующими ему бюрократическими выкрутасами как раз не малая помеха для скорейшего прихода этого счастливого времени.
А вот и результат...
По государственному плану в 1964 году в Москве Жилкооперативы должны построить 200 тысяч квадратных метров жилой площади. Сумеют ли ЖСК это сделать? Если Московским Советом не будут приняты срочные меры — нет. Судите сами: в столице пока оформлено 40 кооперативов, а ссуду в банке получил лишь один ЖСК— «Первомаец». Из ассигнованных для целей кредитования жилищно-строительных кооперативов 5,1 миллиона рублей получено пока лишь 58 тысяч. Остальные неприкосновенно лежат в банке.
— Вот и хорошо!..— сказал мне один из работников Жилищного фронта.— Деньги целей будут.
Но ведь так рассуждать по меньшей мере наивно. Через месяц начинается новый строительный год, а из 12 миллионов рублей личных сбережений москвичей, предназначенных на сооружение 200 тысяч квадратных метров жилых домов, Стройбанк к 1 октября не получил ни одного рубля.
Это значит, что у остальных оформленных кооперативов пока нет технической документации: проектов, смет, строительных паспортов, следовательно, они еще не прошли весь тернистый путь оформления.
Некоторые товарищи из жилищных органов Москвы оптимистически считают, что в стадии организации находится еще 30 кооперативов. Давайте посчитаем: каждый кооператив — это в среднем один дом, 1700—2000 квадратных метров. Даже если взять в расчет и пока мифические 30 кооперативов, которые находятся в стадии оформления (а при существующей системе они могут оформляться еще несколько лет), заказов на сооружение кооперативных домов в лучшем случае наберется на 160 тысяч квадратных метров. А план — 200 тысяч... И 200 тысяч — это минимум. Страна заинтересована в том, чтобы было построено больше, чтобы возможности строителей столицы были использованы полностью.
Мы взяли для иллюстрации московские примеры. Это не значит, что в столице положение хуже, чем в других городах страны. Нет, как раз здесь положение сравнительно лучше.
В 1963 году планом предусмотрено построить на средства ЖСК в Советском Союзе более 3 миллионов квадратных метров жилой площади. Но к началу года в стране было всего 200 жилищно-строительных кооперативов. По неполным данным, за последний год вновь организовано в РСФСР 100 и на Украине еще 100 кооперативов. Чтобы не ошибиться, возьмем в основу расчетов 500 кооперативов. Так как на периферии строят дома с меньшей площадью, то в лучшем случае жилищно-строительные кооперативы смогут ввести за год 700—800 тысяч квадратных метров — 20—25 процентов намеченного государственного плана!
Вот вам результат нерасчетливой политики в организации жилищно-строительных кооперативов, вот цена бюрократизма при оформлении как самих кооперативов, так и их членов.
Желающих вступить в кооперативы много. Но, к сожалению, на их пути лежит прокрустово ложе, по размеру которого все кооперативы укорачиваются или вытягиваются то ли под размер типового дома, то ли под существующий порядок распределения государственной жилой площади. Большая часть подавших заявления в кооператив не попадает в число его членов. Другие не идут в кооператив, так как просто боятся бюрократической процедуры.
— Что же делать? — спросят работники жилищного хозяйства.
Надо точно соблюдать порядок, установленный решением правительства, не нарушать его. В Примерном уставе жилищно-строительного кооператива сказано:
«Членами кооператива могут быть граждане СССР, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий».
И не надо придумывать других правил, вроде десятилетнего «кандидатского стажа» и ему подобных.
Там же дальше написано:
«Каждому члену кооператива предоставляется в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи в постоянное пользование отдельная квартира жилой площадью не более 60 квадратных метров».
Многие скажут, что в кооперативы пролезут спекулянты, хапуги, люди с нетрудовыми доходами. Но в том же уставе говорится:
«Член кооператива может быть исключен из кооператива... если в предусмотренном законом порядке будет установлено, что член кооператива кооператива вложил в пай деньги, полученные нетрудовым путем».
Причем такой участник кооператива не только исключается, но и деньги, внесенные им, конфискуются и поступают в доход государства. Вот где надо проявить верх бдительности, чтобы вовремя обнаружить подобных людей, не дать им возможность за деньги, добытые нечестным путем, получить не предназначенные для них блага.
ЖСК — организации новые. На них возлагаются большие надежды. Они должны ускорить решение жилищной проблемы, повернуть индивидуальное строительство на кооперативные рельсы, дополнительно привлечь большие средства в жилищное строительство. В этом кровно заинтересован наш народ.
Поэтому необходимо в самом начале убрать все незаконные, ненужные, бюрократические, формальные барьеры, уничтожить волокиту, недоброжелательное отношение или равнодушие на пути ЖСК. Они делают важное государственное дело.
Продолжение можете найти сами или ждать ..
