Из садоводства - смородина, малина, садовая земляника которую почему-то называют клубникой, зелень. Остальное я называю "сорняки" - подруга выращивает декоративные растения. Никакого картофана, помидор, теплиц из поликарбоната. В ящиках растет фараонический базилик. На фото в начале роста. Делаем песто и для маринада мяса, капрезе...

Выебоны продавца. Он попытался продать участок с обременением. В залоге. Мы сразу отказались, он залог снял и только после этого купили.

Как был у него бизнес организован? Он скупал земельные паи у членов бывшего совхоза. Потом нарезал из них участки 6-12 соток. Изменил ВРИ и стал продавать частями. Основной доход извлекал из подрядов на стройку которые неизменно проваливал (и по срокам и по качеству). Понятно что при нарезке и изменению ВРИ у него был административный ресурс. Который он использовал.

Строили по финскому проекту гостевого домика, я тогда финский еще не потерял и тупо купил проект у них, было недорого. Мы его изменили. В проекте выход из сауны был в тамбур а мы сделали в санузел. Нам так удобнее. Дом небольшой, 7х8 нам хватает но гостей больше 2-3 человек в нем принять уже сложно. Но у нас больше и не бывает. Строили хохлы западенцы, к качеству претензий нет. Лучше чем узбеки-инородцы. Бригадир из Ровно, остальные Ивано-Фраковск, Львов и все такое. Никакой русофобии не ощущали. Наоборот вместе с нами смеялись над "потяг" (поезд по-украински), "зараз я вам нагадаю" (сейчас я вам напомню).

В общем было как на эвакуационных повозках у Войновича. Его мать беседовала с возничими:
- Так вы украинцы?
- Та ни... мы хохлы...
- Ну "хохлы" это оскорбительно, вы украинцы.
- Та яки же мы украинцы, мы хохлы...

Важно вот что. И при выборе участка и при начале стройки мы совершили примерно 80% ошибок из возможных. И выбор места дома на участке, и куда будут окна выходить из того помещения в котором чаще всего будем находиться и много чего еще. Просто потому что были не в материале. Если бы делали это сейчас то многое сделали бы иначе.

Полный список, от которого сложно не размечтаться:
— детский сад и школа прямо в поселке
— спортзал, коворкинг
— магазин с фермерскими продуктами
— газ в следующем году

Платить тоже можно как угодно: семейная ипотека, беспроцентная рассрочка, часть суммы можно внести своей квартирой. Живете, строите, переезжаете, потом продаете. Звучит заботливо. Слишком уж заботливо…

Что насторожило уже на сайте

1. Земля. Все участки первой очереди - сельхозка. Дом построить можно. Школу и магазин - по закону нет. Перевод категории земли в “Земли населенных пунктов” планово март 2026, газ - перспектива 2027, после перевода. Но воз и ныне там.

   2. Инвесторы. Отдельный раздел “Инвесторам” обещает доходность «до 135% годовых». Для справки: земля в пригороде Екатеринбурга растёт примерно на 11,5% в год, а тут обещают что-то не характерное для легальных инструментов рынка земли.

   3. Мелочи. «Проектирование по древним архитектурным традициям», «раздельная школа для мальчиков и девочек», «Союз ведических архитекторов» в партнёрах. Если честно - мы настолько утомились жить в новострое, что и на секту согласны, хоть они и говорят что это точно не секта. Лишь бы соседи тихие)) Но был еще один момент.

   4. Кооператив. Об этом на сайте говорится вскользь, а зря. Вы не покупаете участок - вы вносите пай. До полной выплаты земля принадлежит кооперативу. Долги кооператива - это и про вашу будущую землю тоже. А если собрание решит, что нужны допвзносы на покрытие убытков - по ГК вы обязаны их внести. Не хотите - ваши проблемы.

Соцсети: текста много, людей мало

Пошёл искать отзывы живых жителей. У основателей три канала - VK, MAX, Telegram. Посты почти каждый день, причём живым языком, не нейрослоп: стройка, философия, дети, традиции. На сайте - семь интервью «с соседями». А в комментариях - одни и те же два-три человека под каждым постом. Уже пару лет. Криповенько.

Пора пробить по базам

Чтобы окончательно убедиться, что всё это ж-ж-ж неспроста, проверяю владельцев через сервис проверки контрагентов.

Под сам поселок оформлен потребительский кооператив. Выручки и прибыли нет, кредиторка - около 11 млн рублей. Похоже, дороги, забор и первые дома оплачены займами, а новые пайщики всё не идут.

Еще одной связанной организацией является производственно-строительная компания, через которую, очевидно, планировалась застройка поселка. Там все ещё интереснее:
— иск от Стройдвора на 450 тысяч, суд взыскал в счёт долга участок в том самом поселке;
— и главное - почти 9 млн рублей долга по кредиту Сбербанку, взятого в 2024 году под 27% годовых.

Не могу утверждать, что это какой-то обман честных граждан. Устав не видел, на экскурсии не был, с основателем не говорил. Возможно, у него есть ответы на всё.
Но по данным видно: кооператив без прибыли и с долгом, вторая компания того же человека с убытком и судами, инвесторам обещают сверхдоходность, а подтверждений начала строительства школы, садика и торговых площадей не видно.
Про поселок нет ни одной новости и ни одного отзыва вне его собственных каналов. Хочется верить, что это потому, что никто ещё не вложился. А не потому, что те, кто вложился, пока молчат.

Это - лишь один пример как можно “влететь” при покупке земли. Поэтому тем кто тоже подбирает земельный участок для строительства в закрытых поселках хочется посоветовать следующее:

1. Узнать, кто продает землю

   — Выписка ЕГРЮЛ на застройщика дата регистрации, уставный капитал, кто учредитель. Фирма на 10 тыс. рублей, созданная полгода назад - повод насторожиться.

   — Картотека арбитражных дел и ФССП: суды с покупателями, долги, банкротство.

   — Продавец и застройщик - одно лицо? Если участки продаёт ООО «Ромашка», а дороги должны построить ООО «Ромашка-Строй», стоит еще раз внимательно перечитать договор чтобы убедиться насколько точно зафиксированы обязательства.

   2. Сама земля

   — Выписка ЕГРН на конкретный участок: собственник, обременения, залог, аресты.

   — Категория и вид разрешенного использования.

   — ПЗЗ и генплан муниципалитета: нет ли рядом планируемой трассы, свалки, промзоны, не входит ли земля в зону с особыми условиями использования территории

   3. Коммуникации

   — Электричество: какая мощность на участок, с кем договор - напрямую с электросетевой компанией или с посредником? Второй вариант - повод давить на вас отключением электричества если собственнику земли что-то не понравится

   — Есть ли перспектива проведения газа в ближайшие годы?

   — Вода, канализация: центральные или каждый сам бурит скважину? Какое качество воды?

   — Дороги: кому принадлежит земля под ними и кто их содержит и чистит зимой. Если дорога принадлежит частному лицу, то это, опять-таки, повод не пустить вас на территорию если возникнет конфликт.

   4. Договор

   — Что покупаете по факту: только участок или участок + обязательства по обустройству (например, дом с определенным подрядчиком или забор обязательно определенного цвета)?

   — Есть ли «членские взносы», сколько и на каком основании. Посёлок — это ТСН, ДНП или просто земля с нарезкой?

   5. Люди

   — Чат или группа жителей посёлка. Какой контингент живет?
   — Кто купил землю два-три года назад и уже построился, как им тут?

Будьте внимательны и не попадайтесь на пустые обещания. А мы тем временем продолжаем искать землю под Екатеринбургом.