Соответственно застройщик должен соответствовать определенным критериям (Д.А. как то на форуме предложил "у застройщика должен быть свой кран, но к счастью пока можно и арендовать)) , но главное взять у банка кредит под строительство. Кредит на 3-4 года строительства как правило платный.

Соответственно даже под 10 процентов годовых, удорожание стройки будет на 30-40 процентов. Да и куча сопутствующих расходов добавилось.

Чтобы сгладить негативный эффект который прямо приводил у удорожанию, придумали плавающую ставку зависящую от продаж. При которой если продано чуть на большую сумму чем взято в кредит, ставка получается -4 процента. Оданок для того чтобы иметь хорошие продажи иногда нужно упасть в цене. И соответственно низкую маржинальность на старте , компенсировать задранными ценами на финише.

В итоге удорожание все равно есть, но оно меньше, но и цены растут. Помимо прочего рубль падает и цены на стройматериалы растут ( минвата в 3-4 раза подрожала например, арматура и бетон в 2 )

В итоге на фоне того что доходы ни у граждан ни у малого бизнеса, ни у самих строителей не растут, а цены растут, мало кто может и хочет покупать квартиру за наличку. Тем более на фоне льготных ипотек придуманных чтобы выправить ситуацию с падением сбыта ( как и всевозможные дотации)

Мне например с самого начала казалось что затея не очень, но авторы идеи преодолевают проблему, за проблемой, создавая этим новую проблему.

Ну и да. Ипотечный пузырь одно из последствий всего этого.

Если теперь остановиться то и застройщики и производители материалов окажутся исчезающим видом.

А тут еще ВС РФ с презумпцией вины застройщика. На который застройщики реагируют ликвидацией после сдачи дома. Ибо как не строй, проблемы покупатели могут создать просто потому что могут, благодаря тому что закон заменили трендами и популизмом.

Плохая ситуация.

А народ такой, ррраз и не берет ипотеку, и типа цены должны упасть... //Хорошая новость!// В теории

А на практике будет цену ронять один из тысячи, кому нужно срочно продать. Что на рынок не повлияет

Потому что в теории разницы между теорией и практикой нет. На практике она есть.

Вот ключевые тезисы, которые я для себя выписал:

▪️ Общий объем кредитов по "нерыночной" ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки - это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).

▪️ Спустя многие годы, о разовом стимулирующем эффекте от этих кредитов никто уже не вспомнит, а огромная нагрузка на бюджет - останется.

▪️ Ставки по льготным кредитам не зависят от ключевой ставки. Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Поэтому приходится очень резко поднимать ставку - поднятие на 0,25%-0,5% в прошлом могло как-то повлиять, а сейчас это бесполезно именно из-за объема льготных кредитов.

▪️ Для льготных кредитов характерен "эффект замещения" - вместо планируемых рыночных кредитов заемщики привлекают льготные, и в результате объем кредитования и спрос в экономике не увеличиваются, происходит лишь рост нагрузки на бюджет.

▪️ Субсидии, обеспечивающие снижение кредитных ставок, выплачиваются за счет средств бюджета (то есть налогов, собираемых со всей экономики). В конечном счете льготный кредит оплачивают как налогоплательщики (через бюджетное субсидирование), так и нельготные заемщики (через необходимость поддержания более высокой рыночной ставки).

▪️ Если льготное кредитование используется как временная антикризисная мера, позволяющая поддержать доступность кредита, отмеченные выше недостатки менее значимы. Но когда они приобретают постоянный характер (как сейчас), это создает большую опасность в будущем.

▪️ Вывод: Банк России не рассматривает программы льготного кредитования как эффективный механизм долгосрочной поддержки национальной экономики в целом.

———

Будущие поколения скажут "спасибо" нам за ту огромную нагрузку, которую будет испытывать государство и бюджет. По сути, когда вы берете льготную ипотеку сейчас, то в этой процедуре фигурирует тройная стоимость квартиры: одну стоимость вы получаете в виде самой квартиры, одну стоимость вы уплачиваете в качестве процентов, и ещё одну стоимость платит государство банку в качестве компенсации за низкую ставку. Если льготная ипотека просуществует ещё всего пару лет (прирастая такими же темпами, как сейчас), бюджетные расходы на компенсацию льготной ставки превысят расходы на здравоохранение и станут одной из крупнейших статей расходов государства. Это явление будут изучать многие поколения экономистов всего мира. Они будут приводить Россию 2020-х годов как яркий пример, почему нельзя на протяжении нескольких лет держать льготную ставку по ипотеке для широких масс.

Это наркомания. Чем дольше мы сидим на укольчиках, тем больнее и сложнее будет соскакивать.

А самое забавное во всем этом вот что: если бы не было льготной ипотеки, стоимость квартиры с учетом процентов была бы такой же, благодаря более низкой стоимости квадратного метра. Ценник бы не был так сильно раздут. А с учетом инфляции (и/или досрочных погашений), в реальных деньгах и того меньше. Нужен ли пример расчета?

Текст из моего скромного блога, так что тег "Моё"